Precios del suelo para viviendas de alquiler en Shanghai
Entre ellos, se encuentran 25 casos de suelo residencial ordinario con una superficie de cesión de 1.636438+0,500 metros cuadrados; 14 terrenos para viviendas de reasentamiento expropiados con una superficie de cesión de 686.400 metros cuadrados; casas de alquiler con una superficie de traspaso de 15.120 metros cuadrados; Hay 2 casos de rehabilitación de villa urbana, con una superficie de traspaso de 46.800 metros cuadrados.
Shanghai ha actualizado sus normas de licitación de terrenos. Los solicitantes deben respetar el mecanismo de vinculación de los precios de la vivienda y el suelo y firmar un compromiso de licitación racional. Los fondos de la licitación deben ser sus propios fondos y no deben provenir de bienes no inmobiliarios; las empresas los accionistas del organismo de licitación no pueden violar las regulaciones. Proporcionar préstamos, empréstitos, garantías u otras entidades de financiación relacionadas no se les permite cambiar el índice de inversión; Algunos promotores inmobiliarios dijeron que la medida evita las "licitaciones".
Los solicitantes deberán firmar una carta de compromiso de licitación racional.
El segundo lote de suministro centralizado de Shanghai se basará en la vinculación de los precios de la vivienda y los precios de la tierra, implementará licitaciones con precios límite para terrenos residenciales comerciales y establecerá razonablemente el precio inicial, el precio final y el precio máximo de oferta. de la tierra. La oferta máxima para este lote generalmente se limita al 110% del precio inicial y los solicitantes deben firmar un compromiso de oferta racional.
El método de oferta específico se ha ajustado de la oferta original por cartel a "cotización escrita por cartel". Es decir, el proceso de licitación se lleva a cabo primero, si la licitación no alcanza el precio de suspensión, el postor se determinará según el principio del mejor postor; cuando la licitación alcance el precio de límite de pérdidas, la transacción se convertirá en; una cotización escrita. La cotización escrita no excederá la cotización más alta, y el postor se determinará con base en el principio del precio más cercano al promedio de la cotización escrita.
Según el Mercado de Tierras de Shanghai, las nuevas reglas de licitación ajustan el mejor postor al mejor postor relativo bajo el precio limitado de la tierra. Esta es una medida poderosa para "estabilizar los precios de la vivienda, los precios de la tierra y las expectativas". en Shanghai y profundizar aún más el trabajo de "una ciudad, una política" para la regulación inmobiliaria conduce a promover el desarrollo estable y saludable del mercado de tierras y de bienes raíces.
Una vez que un solicitante envía una solicitud de oferta, esta no puede retirarse. Si el terreno se transfiere mediante licitación, si el postor calificado no presenta su oferta dentro del tiempo especificado en el documento de transferencia, el postor asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato después de que el terreno esté listado para la transferencia, no se presente ninguna oferta o la cotización; es inválido, lo que resulta en el rechazo final del terreno, los solicitantes que hayan obtenido las calificaciones para la licitación asumirán la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato.
Fondos de licitación: deben ser de su propiedad y no deben proceder de negocios no inmobiliarios.
De acuerdo con los requisitos del mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Shanghai, se aclara la fuente de los fondos de transacción del postor (es decir, fondos de compra de terrenos). La fuente de los fondos de transacción para las entidades licitadoras deben ser sus propios fondos, y los fondos que violen las regulaciones nacionales pertinentes no deben usarse para pagar licitaciones de tierras o depósitos de licitación, depósitos y precios posteriores de transferencia de tierras, incluidos, entre otros, préstamos bancarios, fondos fiduciarios. , financiación del mercado de capitales, activos Gestionar la asignación de planes, fondos de seguros, etc.
Los accionistas de las entidades ofertantes no deberán otorgarles préstamos, représtamos, garantías u otras facilidades financieras relacionadas en violación de las regulaciones. Los fondos para la compra de terrenos no podrán utilizar directa o indirectamente diversos tipos de fondos de financiación de instituciones financieras. Los fondos para la compra de terrenos no pueden utilizar préstamos o anticipos de empresas afiliadas en las fases anterior y posterior de la cadena del sector inmobiliario. Los fondos para la adquisición de tierras no podrán utilizar préstamos de otras personas físicas, personas jurídicas u organizaciones no constituidas en sociedad. Los fondos para la compra de terrenos no podrán ser financiados por empresas no inmobiliarias que participen en la licitación.
Además, Shanghai exige que las fuentes de fondos declaradas por los postores para transacciones de tierras no deben duplicarse total o parcialmente con las fuentes de fondos de otras parcelas de tierra anunciadas y no transferidas ni pueden copiar total o parcialmente; de los fondos reportados por otros postores y postores ganadores. Algunas fuentes de fondos de transacción.
Los documentos de transferencia muestran que la cotización del postor durante el período de cotización y la licitación in situ no debe exceder la cantidad de fondos propios declarados; de lo contrario, la cotización no será válida. Los fondos propios declarados por el postor deben ser sellados y supervisados por el banco regulador mediante la firma del "Acuerdo de supervisión bancaria para fondos de transacciones de bienes raíces comerciales y terrenos" para garantizar que los fondos propios no sean malversados para otros fines durante el período de supervisión, en caso contrario se considerará que el oferente ha aportado documentos falsos.
El comprador del terreno no deberá cambiar la proporción de inversión: evite "licitar"
De acuerdo con las regulaciones de Shanghai, si se requiere que la empresa del proyecto lleve a cabo el desarrollo y la construcción después de la transacción, esto deberá indicarse al presentar la solicitud.
Muchos promotores inmobiliarios que han participado en subastas de terrenos en Shanghai dijeron que esta medida impidió las "ofertas", puso a prueba la solidez financiera de los promotores inmobiliarios y también los hizo más racionales.
Algunos empresarios inmobiliarios dijeron que la "manipulación de licitaciones" ocurre a menudo en las licitaciones de tierras en todo el país. En ocasiones, antes de la subasta de terrenos, las empresas inmobiliarias interesadas en participar en la subasta de terrenos llegan a un acuerdo. Cuando se alcanza un precio determinado, nadie volverá a pujar y las empresas inmobiliarias se presentarán para hacerse cargo del terreno, lo que significa su exclusión de la lista. Desde entonces, la empresa cuenta con una sociedad inmobiliaria acordada para participar en el proyecto.
Otra forma de “pujar” es que durante el proceso de licitación del terreno, el precio alcanza un cierto nivel alto. Para bajar los precios del suelo y obtener mejores ganancias, las inmobiliarias negociarán con las inmobiliarias que aún están licitando y no aumentarán el precio. Todos cooperan y se desarrollan. Dijo la persona de la empresa inmobiliaria antes mencionada.
Otra persona familiarizada con las licitaciones de tierras por parte de empresas inmobiliarias dijo que "licitar" no es necesariamente algo bueno y que algunas empresas inmobiliarias sufren pérdidas. Según esta persona, cuando el mercado del suelo se estaba sobrecalentando, algunas empresas inmobiliarias acordaron desarrollar conjuntamente un determinado terreno durante la licitación para reducir el precio de licitación.
Sin embargo, algunas empresas pueden calmarse después y pensar que el precio del suelo es demasiado alto y renunciar al desarrollo cooperativo, mientras que las empresas inmobiliarias responsables de la exclusión de la lista sólo pueden digerir por sí solas el terreno de alto precio.
Los solicitantes independientes y las empresas de proyectos registradas deben establecerse con inversión 100% independiente. No se podrán realizar cambios ni ajustes después de la transacción. Dos o más (incluidos dos) solicitantes conjuntos deben indicar la proporción de contribución de capital de cada parte en la solicitud conjunta. Las entidades de inversión y las proporciones de la empresa del proyecto registrada después de la transacción deben ser consistentes con las del momento de la solicitud y no se modificarán ni ajustarán.
La tasa de prima promedio para el primer lote de suministro de terreno centralizado en Shanghai fue del 5,46%
El 25 de junio finalizó el primer lote de suministro de terreno centralizado en Shanghai y 55 parcelas residenciales * * * recibió aproximadamente 85,2 mil millones de yuanes en concepto de tarifa de transferencia. Entre ellos, 31 terrenos comerciales que incluían viviendas comerciales ordinarias tuvieron un valor de transacción total de aproximadamente 77.380 millones de yuanes, una tasa de prima promedio del 5,46% y un precio mínimo promedio de 19.649 yuanes/metro cuadrado.
Según los documentos de cesión, la superficie total de cesión de las 31 parcelas antes mencionadas es de 1,9182 millones de metros cuadrados, con una superficie de construcción prevista de 3,9382 millones de metros cuadrados. Entre ellos, el área de construcción planificada de parcelas ubicadas en cinco nuevas ciudades es de aproximadamente 2,73 millones de metros cuadrados, lo que representa el 70% del área total de construcción planificada.
En conjunto, 20 de los 31 terrenos comerciales que involucran terrenos residenciales comerciales ordinarios entraron en la etapa de cotización única, y la tasa de prima para un terreno residencial en la ciudad de Chenjia, distrito de Chongming, superó el 10%.
“Shanghai ha innovado el método de subasta, con una prima máxima del 10%, lo que garantiza ganancias e indirectamente garantiza la calidad; debido al sistema de puntos, algunas empresas inmobiliarias han sido descartadas hasta cierto punto. , las grandes empresas inmobiliarias son más cautelosas”, afirmó un miembro de una empresa inmobiliaria que participó en la subasta de terrenos de Shanghai. Kerui dijo que el primer lote de suministro centralizado de tierras en Shanghai estableció precios de parada razonables y precios máximos. El precio máximo era sólo alrededor de un 10% más alto que el precio mínimo y no se adoptó ninguna construcción competitiva. Con la expectativa de "estabilizar los precios del suelo y controlar los precios de la vivienda", no sólo garantiza hasta cierto punto la calidad del producto, sino que también reserva márgenes de beneficio para los promotores.