¿Qué debo hacer si una empresa que cotiza en bolsa incumple el pago del alquiler?
Según lo establecido en la Ley de Contratos de mi país, existen dos formas para que el arrendador ejerza su derecho de rescisión: una es notificar al arrendatario la resolución del contrato, es decir, si el arrendatario no cumple con pagar el alquiler constituye un incumplimiento fundamental del contrato, el arrendador puede Notificar directamente al arrendatario para rescindir el contrato y la otra es exigir la rescisión, es decir, si el impago del alquiler por parte del arrendatario no constituye un incumplimiento fundamental del contrato, el arrendador primero debe; exigir al arrendatario el pago del alquiler. Si el arrendatario no paga el alquiler en un plazo razonable tras recibir el recordatorio, el arrendador podrá notificar al arrendatario la resolución del contrato de arrendamiento. En la práctica, existe una gran incertidumbre en las disposiciones mencionadas de la Ley de Contratos. Por ejemplo, ¿cuánto tiempo pasa hasta que un inquilino debe el alquiler antes de que constituya un "incumplimiento fundamental de contrato"? Dado que el derecho contractual no prevé esto, diferentes tribunales pueden tener interpretaciones diferentes. Es normal que los tribunales tengan diferentes interpretaciones sobre cuestiones específicas, pero esta diferencia de comprensión crea dificultades prácticas para que los inquilinos ejerzan su derecho a rescindir el contrato. Supongamos que el arrendatario no paga el alquiler durante seis meses consecutivos y el arrendador anuncia la rescisión del contrato sin previo aviso y exige que el arrendatario se mude, si el arrendatario no está satisfecho, presentará una demanda ante el tribunal; El tribunal puede considerar que el comportamiento del arrendatario no ha constituido un incumplimiento fundamental del contrato, y que el comportamiento del arrendador de rescindir el contrato sin previo aviso es un incumplimiento del contrato y es probable que pase de ser una parte no incumplidora a una parte incumplidora. En este sentido, el autor recomienda dos métodos:
1. Establecer un acuerdo claro en el contrato de arrendamiento con antelación. Por ejemplo, el arrendador y el arrendatario pueden acordar que si el arrendatario no paga el alquiler durante dos meses, el arrendatario puede rescindir el contrato.
2. A falta de un acuerdo claro y el arrendador no está seguro de si el comportamiento del arrendatario constituye un incumplimiento esencial del contrato, el arrendador debe evitar emitir un aviso de rescisión y optar por instar la rescisión, lo cual puede ser un ejercicio correcto para el arrendador. Se garantizan los derechos.
3. En cuanto al contenido de la solicitud de litigio, cuando el arrendatario incumple los pagos atrasados del alquiler y las dos partes no llegan a un acuerdo, el arrendador suele optar por resolver el asunto mediante un litigio. Sin embargo, si elige incorrectamente el contenido de su demanda, puede meterse en problemas. En la práctica, la manifestación principal es que las reclamaciones del arrendador no están escritas en su totalidad. Si el arrendador sólo exige la rescisión del contrato de arrendamiento, pero no exige que el inquilino se mude de la casa arrendada, el tribunal sólo decidirá si rescinde el contrato basándose en el principio de "no litigio" en los casos civiles, y no se ocupará de la cuestión de si el inquilino debe mudarse. El tribunal tampoco. El procesamiento tampoco es ejecutable. Si el arrendador se niega a mudarse después de ganar la demanda, el arrendador no puede obligar al arrendatario a mudarse mediante la ejecución judicial. El arrendador sólo puede presentar nuevamente una demanda ante el tribunal para exigir al arrendatario que se mude. Por lo tanto, al redactar una denuncia, el arrendador debe presentar ante el tribunal la rescisión del contrato y la mudanza del inquilino como dos reclamaciones independientes al mismo tiempo. Sólo así podremos esforzarnos por resolver el conflicto en el menor tiempo posible.