Las contramedidas de China para la titulización de bienes raíces
La titulización inmobiliaria ha aumentado efectivamente los tipos de instrumentos de inversión en el mercado financiero y ha ampliado el mercado de capitales; la titulización inmobiliaria favorece la mejora de los inversores en el mercado inmobiliario y mejora el entorno financiero y el entorno del mercado. y es beneficioso para inversores, agencias reguladoras de bienes raíces y agencias reguladoras financieras. La forma de desarrollo de la titulización de bienes raíces depende en gran medida del desarrollo del mercado inmobiliario, las leyes y regulaciones pertinentes y el desarrollo de la innovación financiera. Por otro lado, la titulización de bienes raíces oportuna y apropiada favorece una rápida prosperidad; del mercado inmobiliario. Dado que la titulización de bienes raíces acaba de comenzar, inevitablemente encontrará algunos problemas, como si las instalaciones de apoyo y las leyes y regulaciones pertinentes están completas. ¿Qué es la confianza y la comprensión de los inversores? Se hacen aquí las siguientes sugerencias para facilitar la realización de la función de titulización de bienes inmuebles.
1. Incrementar la participación de los inversores en la titulización inmobiliaria.
El objetivo principal de la inversión extranjera en la titulización inmobiliaria, además de los rendimientos normales de la inversión, se centra principalmente en la depreciación y el ahorro fiscal. Tomando a Japón como ejemplo, su retorno de la inversión es sólo de 3 a 15, pero la depreciación de la construcción, los gastos por intereses y las cargas fiscales se pueden deducir del impuesto sobre la renta personal integral, lo que no sólo es beneficioso para los inversores, sino también el factor más favorable para la promoción. el éxito de este mecanismo. Por lo tanto, China puede aprender de su experiencia para mejorar la aceptación social de la titulización inmobiliaria.
2. Establecimiento y selección de instituciones especiales
A la hora de seleccionar y establecer instituciones especiales, lo primero que hay que considerar es qué tipo de titulización se va a realizar. Existen instituciones especializadas independientes o claras en la práctica de titulización interna de mi país, mientras que las instituciones especializadas en titulización de activos transfronteriza se han convertido en las instituciones centrales de cada transacción y están ubicadas en el extranjero, lo que refleja indirectamente la falta de condiciones institucionales para la titulización fuera de balance. en mi país. La titulización cuasi fuera de balance o dentro de balance es una opción más realista en el futuro próximo. En lo que respecta a la estructura organizativa adoptada por la institución ad hoc, debido a las restricciones sobre el capital registrado y los requisitos de divulgación de información de la Ley de Sociedades, así como a los complejos procedimientos de establecimiento, los enormes costos y los complicados procedimientos de aprobación, la institución ad hoc La institución existe en forma de empresa. No tiene sentido económico. En teoría, es factible establecer una institución especial en forma de fideicomiso, pero la operación específica aún debe implementarse en el futuro.
3. Talentos profesionales
Utilizando tecnología moderna de ingeniería financiera, la titulización de bienes raíces requiere una gran cantidad de talentos de gestión interdisciplinarios y complejos, y es imposible participar y apoyar la titulización. Por lo tanto, debemos empezar lo antes posible a formar profesionales que estén familiarizados con la gestión de fondos, el análisis inmobiliario, la previsión económica, el derecho, la contabilidad, la auditoría, etc., al mismo tiempo que debemos promover y popularizar los conocimientos financieros, mejorar la situación; calidad de los inversores y hacer de los productos de titulización inmobiliaria una herramienta de inversión reconocida por el público.
4. Objetivos de inversión
De la práctica de titulización actual en mi país, los productos son principalmente bonos y notas de pago de cuentas por cobrar. Los objetos de inversión se limitan a la propiedad de bienes inmuebles, derechos de arrendamiento, etc. En lo que respecta a la era de la gestión financiera, cuanto más diversificada y abierta sea, más segura será para los inversores. Por lo tanto, deberían flexibilizarse los objetivos de inversión de propiedades fiduciarias, como hipotecas y opciones.
5. Cuestiones conceptuales y cognitivas
Todo es difícil al principio y casos de fracaso similares en el pasado han desanimado a los inversores. Por tanto, es necesario superar y aclarar algunos problemas conceptuales y cognitivos para impulsar la titulización inmobiliaria en nuestro país. Por ejemplo: ① Cambiar el concepto de tenencia de derechos de propiedad, de bienes raíces en sí a valores; ② El valor de la titulización de bienes raíces debe estimarse en función del "valor presente" después de la titulización en lugar del "valor futuro"; el éxito de la titulización inmobiliaria radica en la separación de los derechos de propiedad y gestión, haciendo realidad el principio básico de la gestión profesional.
6. Cultivo y mejora del entorno de titulización inmobiliaria.
El desarrollo de la titulización inmobiliaria depende de la profundización de diversas reformas institucionales. Por tanto, es necesario profundizar la reforma del sistema inmobiliario para hacer posible la división de los derechos de propiedad inmobiliaria. Es necesario profundizar la reforma del sistema financiero, desarrollar vigorosamente el negocio de préstamos hipotecarios inmobiliarios, cultivar activamente los mercados de valores primario y secundario y hacer fluir los derechos e intereses inmobiliarios. El gobierno debería considerar apoyar el desarrollo de la titulización inmobiliaria. Por un lado, las instituciones financieras deberían participar activamente en las transacciones del mercado secundario de bonos para brindar garantía para la circulación de bonos, por otro lado, con el fin de brindar algunos beneficios fiscales a los fondos de inversión inmobiliaria, la Ley de Valores, la Ley de Fideicomisos, la Ley de Fondos de Inversión y la Ley de Fondos de Inversión deben promulgarse lo antes posible "Medidas Administrativas", "Medidas sobre Préstamos Hipotecarios" y otras leyes y reglamentos.
7. Responsabilidades del gobierno en la titulización de los mercados de capitales y de los mercados inmobiliarios.
En países en desarrollo como China, el mercado no está completamente desarrollado, especialmente el mercado de activos. Por lo tanto, cuando se produce la mercantilización de activos, la responsabilidad del gobierno es formular sistemas y reglas de mercado de activos (sistemas necesarios para que el mercado de activos funcione) y supervisar el comportamiento de los participantes del mercado de activos en el cumplimiento de las reglas. Éste es el primer papel que desempeña el gobierno.
En segundo lugar, al construir un mercado de activos, primero debemos explicar defectos como la asimetría de la información, la distribución injusta (distribución desigual de los activos) y la acumulación desigual (economía de burbuja y su colapso).
Por lo tanto, es responsabilidad del gobierno anticipar fallas y corregir excesos. Especialmente en el mercado financiero, debido a la falta de información y a la falta de poseedores de información, la promoción y popularización de la información y el cultivo de talentos son particularmente importantes.
En tercer lugar, la información incompleta en el mercado de activos, especialmente el mercado inmobiliario, y la incertidumbre en torno a los derechos de propiedad y herencia son factores importantes que obstaculizan el desarrollo de la titulización inmobiliaria. Para hacer frente a este riesgo incierto, la respuesta del mercado es utilizar seguros. ¿De qué forma debería responder activamente el gobierno? En respuesta al riesgo de incertidumbre de la inversión inmobiliaria, deberíamos establecer un sistema similar al seguro privado y formular políticas para mitigar el riesgo de incertidumbre de la inversión en valores inmobiliarios.