¿Por qué no se puede utilizar la TIR (tasa interna de rendimiento) para evaluar la tenencia y operación de proyectos?

Artículo del 29 de octubre de 2017 de Lee Gongzi

(Este artículo es adecuado para lectores con experiencia en inversiones en proyectos inmobiliarios. Los lectores sin ningún concepto financiero deben omitirlo).

En proyectos de desarrollo inmobiliario, la TIR (tasa interna de rendimiento) se suele utilizar para evaluar el retorno de la inversión del proyecto.

Dejando de lado explicaciones financieras complejas, el significado real de la TIR para proyectos de desarrollo puede entenderse básicamente como la tasa de rendimiento anualizada del proyecto.

La forma de calcular la TIR es ingresar la fórmula TIR en Excel, luego seleccionar el monto de "inversión inicial" y calcular la ganancia bruta para un período de tiempo determinado.

Sin embargo, de hecho, el indicador TIR tiene muchos requisitos previos. Solo es aplicable a proyectos de venta de derechos de propiedad y no es aplicable a proyectos en operación.

Desde mi punto de vista personal, existen principalmente tres problemas que hacen que la TIR no sea aplicable a proyectos empresariales:

Existen tres conceptos de fondos para proyectos de inversión, 1. Inversión total del proyecto (incluido el monto total de inversión del proyecto, como capital contable, préstamos bancarios, otras asignaciones y costos financieros, etc. 2. Capital propio (solo el dinero realmente pagado por la propia empresa, excluyendo inversiones de otros accionistas, préstamos bancarios, etc.) y otras asignaciones de capital); 3. Inversión de los accionistas (todo el dinero de los inversores, excluidos los préstamos bancarios y otras asignaciones de capital).

Por ejemplo, un proyecto con una inversión total de 600 millones de RMB puede tener una estructura de capital de: 100 millones de RMB en fondos subordinados (incluidos 20 millones de RMB del capital propio de la empresa y 80 millones de RMB invertidos por otros accionistas), los fondos prioritarios ascienden a 450 millones de yuanes (incluidos 350 millones de préstamos bancarios y 100 millones de yuanes en fondos y otras formas de asignación de capital), y los costos financieros ascienden a 50 millones de yuanes.

Si desea calcular el retorno de la inversión o la viabilidad de la inversión de un proyecto, debe considerar si se basa en la inversión general del proyecto, sus propios fondos o la inversión de los accionistas.

El rendimiento de la inversión global puede ser muy bajo, pero desde la perspectiva de los fondos propios, el rendimiento puede ser muy bueno (porque el apalancamiento de capital utilizado es relativamente alto).

Por lo tanto, para juzgar la viabilidad de un proyecto, primero debemos aclarar qué fondos de inversión se utilizan como base para calcular la TIR, de lo contrario se producirán errores de juicio.

Además, en el desarrollo real del proyecto, definitivamente se utilizará el apalancamiento financiero (introduciendo fondos bancarios u otras fuentes de fondos) y nunca será invertido al 100% por uno mismo, es decir, la inversión total del proyecto. La base para calcular la TIR simplemente no se ajusta a la situación real. Por lo tanto, el valor de la TIR de la inversión total del proyecto calculado de esta manera no tiene importancia práctica.

La posibilidad de volver a realizar grandes inversiones después de la finalización de los proyectos de ventas es relativamente pequeña y, básicamente, no hay mucha inversión posterior

. La característica más importante de los proyectos en funcionamiento es que normalmente requieren una gran inversión en redecoración después de 8 a 10 años de funcionamiento. Cada 8 a 10 años, se denomina ciclo de renovación. Siempre que sea un proyecto holding orientado al mercado, generalmente se venderá en su totalidad en el segundo ciclo de renovación (a un gran capital o para ingresar a la capital). mercado, es decir, titulización de activos), el periodo de tenencia no excederá de dos ciclos de renovación como máximo.

Sin embargo, el personal financiero común no comprende esta importante característica al calcular. Al calcular el rendimiento de los ingresos de un proyecto, calcularán mecánicamente el rendimiento de los ingresos durante 40 años (generalmente basándose en la vida útil real del proyecto). tierra, se calcula el tiempo (la ganancia se calcula en función del crecimiento lineal de los ingresos y los costos), dicho cálculo es seriamente inconsistente con la situación real y el resultado del cálculo obtenido tiene una gran desviación. Por supuesto, no se puede utilizar como una decisión de inversión de acuerdo con.

Como decía antes, después de llevar a cabo el proyecto durante varios años, habrá una inversión importante en reparación o redecoración de la casa. Una vez que comience el segundo ciclo de renovación, es probable que el proyecto se capitalice, lo que equivale a una venta única en efectivo y se obtendrán enormes ingresos. En las primeras etapas de la operación del proyecto, también puede haber algunos ingresos por alquileres individuales o cuotas de membresía, o ingresos por depósitos registrados en la cuenta. Durante el proceso de operación, parte del depósito puede devolverse a los clientes uno tras otro. Esto provocará grandes fluctuaciones en la curva de tipos.

En cuanto a por qué este tipo de proyecto con fluctuaciones de ingresos relativamente grandes ya no es adecuado para la evaluación de la TIR, esto está determinado por la lógica de cálculo subyacente de la TIR. Puede consultar la discusión más profesional en Zhihu para obtener más detalles.

Si la TIR no se puede aplicar a la tenencia de proyectos en operación, ¿cómo evaluar la viabilidad de mantener proyectos?

Para diferentes tipos de proyectos empresariales, los atributos de la industria son diferentes y los indicadores de evaluación son diferentes. En la actualidad, la industria no ha alcanzado completamente un consenso y unificación, pero los indicadores de evaluación más fundamentales de los proyectos empresariales deberían. todos siguen el mismo flujo de caja relacionado (no es del todo un concepto de ganancias).

En la actualidad, los proyectos hoteleros generalmente utilizan GOP ("GOP" es la abreviatura de "Gross Operating Profit", es decir, beneficio bruto operativo, que se refleja en la cuenta de resultados como ingresos menos costos, costos laborales , y gastos directos del departamento operativo), el saldo después de los gastos generales administrativos).

Los proyectos operativos de cuidado de personas mayores están tratando de utilizar el método de "EBITDA en el período operativo estable ÷ el índice de la inversión total en la etapa inicial" para evaluar. La racionalidad de este indicador seguirá poniéndose a prueba en la práctica.

(EBITDA, abreviatura de Ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, es la ganancia antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización. EBITDA Es ampliamente utilizado por empresas de capital privado para calcular el desempeño operativo de la empresa)

Es necesario evaluar diferentes tipos de proyectos con diferentes indicadores, al igual que diferentes reglas miden cosas de diferentes tamaños. Si se utilizan indicadores incorrectos, solo puede mostrar que esta empresa aún no ha entendido la naturaleza de su negocio. negocios, y definitivamente habrá muchos desvíos o incluso callejones sin salida en el futuro.

También cabe mencionar que los indicadores de evaluación no se pueden reducir a un único indicador cuantitativo. Por ejemplo, el PIB se utiliza para medir el nivel económico de una ciudad y el dinero se utiliza para medir los logros de la vida. Este modelo mental de bajo nivel es una trampa de pensamiento con infinitas consecuencias. Para evaluar el éxito de un proyecto, hay que saldar al menos tres grandes cuentas: cuentas económicas, cuentas políticas y cuentas técnicas. . La mayoría de la gente está acostumbrada a calcular las cuentas económicas, pero el nivel todavía no es suficiente.