¿Por qué está disminuyendo la inversión inmobiliaria de China en el extranjero?
Ping An Fanghao vende los proyectos anteriores a inversores en la plataforma como productos de financiación colectiva. 265438+El reportero del 20th Century Business Herald descubrió que Ping An Fang Hao vendió los productos de financiación colectiva mencionados anteriormente en esta plataforma durante el período pico de inversión en el extranjero por parte de empresas inmobiliarias chinas de 2014 a 2015. Ahora que el alza ha disminuido, las ventas de al menos dos proyectos no se han completado y los pagos se han retrasado.
Jones Lang LaSalle publicó un informe a principios de 2015 en el que afirmaba que la inversión inmobiliaria de China en el extranjero alcanzó los 16.500 millones de dólares en 2014, un aumento interanual del 46%, estableciendo otro récord. Recientemente, un informe publicado por Cushman & Wakefield mostró que la inversión inmobiliaria de China en el extranjero cayó un 51% interanual en el tercer trimestre de este año a 2.500 millones de dólares, la inversión total más baja desde el cuarto trimestre de 2013.
Actualmente, Bar Works ha sido expuesto y acusado por la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC), y el caso ha entrado en proceso judicial. Según el medio estadounidense The Real Deal, Bar Works ha sido identificado como un esquema Ponzi. Anteriormente, desde 2015, con la ayuda de la plataforma Ping An Fanghao, Bar Works recaudó cuatro veces, invirtió 25.000 dólares por estación y tuvo dos ventas, con ventas superiores a los 10 millones de dólares.
Personas relevantes del Departamento de Marca de Ping An Fang Hao respondieron que Ping An Fang Hao es una de las plataformas de envío para proyectos de inversión en proyectos de bares. La empresa se comunicó con el cliente de manera oportuna y lo ayudó a pagar por adelantado los honorarios legales. Actualmente, el Departamento de Justicia de Estados Unidos está investigando el caso. En cuanto a otros proyectos en el extranjero, Ping An Fang Hao dijo que actualmente están funcionando con normalidad. Además, el periodista preguntó a Ping An Group y al Departamento de Marca de Ping An Fanghao si los proyectos en el extranjero eran sospechosos de esquemas Ponzi y las soluciones de seguimiento de la compañía. Ping An Group dijo que no tenía respuesta por el momento; al cierre de esta edición, Ping An Fang Hao no había respondido directamente.
265438+Los reporteros de 20th Century Business Herald se enteraron en exclusiva de que Ping An Fanghao está ubicado en Belgrave Square, Londres, Inglaterra, y es un apartamento para estudiantes en Carolina del Sur, Estados Unidos. El ciclo de ventas aún no ha terminado. Es decir, se ampliará el plazo de pago de 2-3 años para estos dos proyectos previamente acordado con los inversores.
Expansión del proyecto
En 2014, Ping An Fanghao lanzó el proyecto de financiación colectiva de apartamentos para estudiantes "Chandler Oaks" en Carolina del Sur, Estados Unidos. Este fue el primer proyecto de financiación colectiva en el extranjero lanzado por Ping. An Fanghao. Proyectos de crianza. El primer proyecto de financiación colectiva en el extranjero de Ping An Fanghao tiene una duración de 30 días, con un monto objetivo de 615.000 yuanes (aproximadamente 10.000 dólares estadounidenses), una suscripción mínima de 1.000 dólares estadounidenses y un límite máximo de compra de 50 unidades.
En ese momento, los Chandler Oaks Student Apartments en Carolina del Sur, Estados Unidos, los Chelsea Apartments en Manhattan, Nueva York, Estados Unidos, y los Lijun Senior Ocean View Apartments en Florida, Estados Unidos * * * fueron los primeros proyectos de financiación colectiva en el extranjero del proyecto Ping An Real Estate. Una vez propuesto el monto objetivo, los inversores votarán sobre el proyecto para determinar el proyecto de compra final.
En los materiales promocionales del proyecto, Ping An Fanghao dijo que Chandler Oaks Student Apartments ha firmado un contrato de arrendamiento con la Universidad Privada Limestone, "el rendimiento del alquiler garantizado es del 5% anual y el plazo del arrendamiento es de 5 años". La empresa inmobiliaria se compromete a recomprar la casa en el primer mes del cuarto año al 112 % del precio de compra.
Limestone University, ubicada en Gaffney, Carolina del Sur, es una escuela de arte privada con una matrícula de 1241 estudiantes en 2016**. Según el medio de comunicación de Gaffney The Gaffney Ledger, la Universidad de Limestone firmó un contrato de arrendamiento de tres años con Chandler Oaks Apartments en 2014 para proporcionar a los estudiantes alojamiento fuera del campus.
Según el reportero de 265438+20th Century Business Herald, Ping An Fanghao invirtió en ***100 suites en el proyecto mencionado anteriormente. El operador del proyecto lo renovó, sacó 63 suites y firmó un contrato de arrendamiento. con la escuela.
El monto de financiación colectiva de Ping An Fanghao para el proyecto de apartamentos para estudiantes de Chandler Oaks es de 6,5438 millones de dólares, con un rendimiento anual garantizado del 5%.
Según expertos de la industria local en los Estados Unidos, los desarrolladores de apartamentos obtuvieron fondos a través del crowdfunding de Ping An Fanghao para comprar terrenos y simplemente instalar apartamentos. La escuela recibió y decoró los edificios antes de alquilarlos a los estudiantes. Se puede ver en los primeros materiales promocionales que "el partido del proyecto garantiza a los inversores un rendimiento anual del 8%, Ping An obtiene el 3% y los inversores nacionales obtienen el 5%".
Según el análisis de los expertos antes mencionados, la medida de Ping An Fanghao equivale a un préstamo financiero de 6,5438 millones de dólares al desarrollador para operar el proyecto, y las tres partes finalmente compartirán los beneficios.
Sin embargo, después de que el contrato de arrendamiento expirara en 2016, Limestone University no renovará el contrato de arrendamiento. Dado que la Universidad de Limestone exige que todos los estudiantes vivan en apartamentos propiedad de la universidad desde 2016, los inversores afirmaron que la gestión del proyecto de apartamentos ha cambiado y que la parte del nuevo proyecto no reconoce el contrato de constitución y recompra original.
La respuesta de Ping An Fanghao a los inversores fue: Me comuniqué con el nuevo grupo del proyecto por correo electrónico, pero no recibí respuesta.
Ping An Fanghao, con 100 propiedades, prometió a los inversores recomprarlas en el cuarto año y lograr una rentabilidad del 8%. "El proyecto originalmente dependía de la escuela para proporcionar recursos para inquilinos estudiantes. La promesa de un retorno del 5% a los inversores nacionales se puede cumplir si la venta es buena, pero ahora no hay arrendamiento y el retorno del alquiler es difícil de garantizar". dijo el experto de la industria extranjera antes mencionado.
2065438+En julio de 2005, el proyecto de financiación colectiva de Belgrave Square en Londres, Inglaterra, fue reconocido por Ping An Fanghao. Esta es la segunda fase del proyecto de financiación colectiva en el extranjero lanzado por Ping An Fanghao. La información pública extranjera muestra que se trata de un antiguo proyecto de renovación de una casa y que se está renovando. El proyecto es una mansión de 7 dormitorios con una superficie útil de 1.809 metros cuadrados y vistas a una de las plazas ajardinadas más bellas de Londres.
Según el memorando de colocación privada preparado para el proyecto Bell Grave Plaza, el producto tiene capital e intereses garantizados durante dos años y el precio de venta del proyecto es inferior al precio de mercado. La renta flotante durante el período de inversión puede alcanzar el 20% y la renta mínima anualizada es el 14%. “Si se realiza una inversión única de 2 millones de libras y se organiza la inmigración de inversores británicos, el inversor recibirá un ingreso mínimo de inversión del 28% al final del ciclo de inversión, y los participantes del crowdfunding tendrán el certificado de capital original de la sociedad de inversión del proyecto”.
Se lanzaron más de 3.000 proyectos de financiación colectiva para la primera fase del proyecto Bell Grave Square, y Ping An Fanghao contrató 250 de ellos en consignación, siendo el importe objetivo de la financiación colectiva de 5 millones de libras. Los inversores pueden suscribir una acción de 20.000 libras esterlinas, con un máximo de 250 acciones. El período de suscripción del producto es del 1 de julio de 2005 al 21 de julio de 2005 y el plan es salir en dos años. Sin embargo, después de que venciera el pago en agosto de 2017, Ping An Fanghao dijo que lo extendería por medio año. Los inversores aún no han sido informados de la fecha de salida de su inversión.
Este artículo aún está a la venta, eso es un hecho. Un sitio web que se puede encontrar en el Reino Unido está vendiendo la propiedad y se han eliminado los listados de venta de varios otros sitios web. Se desconoce el motivo específico. Un experto de la industria extranjera analizó que el proyecto todavía está a la venta, lo que indica que los productos financieros que vende no pueden cumplir sus promesas y los inversores no pueden retirarse.
Los expertos de la industria extranjera antes mencionados analizaron que el retraso en el pago de dos proyectos de financiación colectiva en el extranjero de Ping An Fanghao muestra la asimetría de información de las inversiones de China en el extranjero. Tomando como ejemplo el proyecto de apartamentos para estudiantes en Carolina del Sur, pueden surgir dos situaciones: el operador del proyecto de apartamentos para estudiantes en Carolina del Sur firmó un contrato de arrendamiento de tres años con la escuela e informó a Ping An que Fang Hao firmó un contrato de cinco años. contrato de arrendamiento de un año, lo que resultó en información promocional incorrecta; el operador no investigó la voluntad de la escuela, pensando que el contrato podría renovarse. Una vez que el Apartamento 63 no tenga estudiantes, puedes imaginar lo difícil que será alquilar una casa.
Cabe señalar que el precio de mercado alrededor del proyecto es de 20.000 dólares estadounidenses y se puede comprar un departamento de tres habitaciones. Para los apartamentos para estudiantes invertidos por Ping An Fanghao, esta situación de mercado es muy competitiva.
El modelo de Ping An Fanghao de invertir en proyectos en el extranjero a través del crowdfunding también es muy consistente. "La plataforma utiliza el proyecto para lanzar productos financieros de financiación colectiva para lograr la salida de proyectos de inversión y financiación. Sin embargo, debido a la decoración del proyecto, el progreso de las ventas y otras razones, el proyecto no puede salir a tiempo, incluso si hay ingresos por alquiler". Será difícil alcanzar el nivel de ingresos que Ping An Fang Hao prometió a los inversores.
Asimetría de información
"Ping An puede ser demasiado optimista sobre las perspectivas del proyecto", señaló Liu, socio de Mellon Group, el mayor promotor inmobiliario comercial chino en Estados Unidos. Tenga en cuenta que, basándose en el Bell Grave mencionado anteriormente, tome Plaza como ejemplo. Según el memorando de colocación privada presentado por la parte del proyecto, el director del proyecto (operador) toma el 5% de los fondos para financiar el proyecto. Liu Ziqi cree que esto equivale a una comisión de agencia financiera. En los Estados Unidos, según las regulaciones, los honorarios de las agencias financieras son generalmente del 0,75% al 2%. Para el mismo tipo de casas de lujo británicas en las que invierte Ping An Fanghao, es aproximadamente el 1%.
"Así que el 5% es relativamente alto para el proyecto británico". Según el documento legal proporcionado por el proyecto, es decir, el memorando de colocación privada, el proyecto puede tener costos iniciales que exceden el precio de mercado, en circunstancias normales. Los inversores a menudo no aceptan tales condiciones. Además, la parte del proyecto toma el 10% de los ingresos brutos como beneficio propio cada año, lo que equivale a transferir el riesgo al back-end durante el proceso de desarrollo del proyecto.
El periodista preguntó que el propietario del proyecto es una empresa llamada TINTRA, pero el sitio web oficial de la empresa ha sido descontinuado. Sólo las plataformas sociales de los motores de búsqueda extranjeros siguen publicando información sobre bienes raíces en el extranjero representada por el. compañía.
Liu Zixuan se dedica a la industria inmobiliaria en los Estados Unidos durante muchos años. Su análisis señaló que las diferencias típicas en los patrones de consumo entre China y Estados Unidos pueden verse en los productos de financiación colectiva lanzados por los proyectos de Ping An Fanghao en el extranjero. Para la gente corriente en China, un apartamento de 100 dólares comprado con financiación colectiva de 100 dólares equivale a comprar un apartamento por 100 dólares, lo que significa comprar una casa por menos de 70.000 yuanes. En segundo lugar, según Ping An Fang Hao, el contrato con la escuela prevé. una rentabilidad anual del alquiler del 5%; Ping An también tiene un compromiso de recompra. Él cree que esto es bastante atractivo para los consumidores chinos de mediana edad y ancianos. Desde la perspectiva de Ping An, los británicos que ayudaron a Ping An con la transacción esta vez tenían mucha experiencia en operaciones de proyectos, pero a juzgar por la divulgación de información en el extranjero, estos dos británicos solo tenían experiencia en la venta de bienes raíces internacionales;
Liu Zitao señaló que lo más destacado de la inversión de los proyectos de apartamentos para estudiantes mencionados anteriormente en Carolina del Sur es que, en comparación con las áreas metropolitanas, la brecha de precios de la tierra es mayor en las áreas más remotas, pero la brecha de alquiler es relativamente pequeño.
Pero según el 8% de rentabilidad de las viviendas buenas y seguras, los precios de los apartamentos también están bajo cierta presión. Según expertos de la industria local en los Estados Unidos, cuanto más remoto esté el proyecto en los Estados Unidos, mayor será el retorno de la inversión. Por ejemplo, en la zona urbana y rural del estado de Washington, DC, se puede alquilar un apartamento de un dormitorio por 65.438 dólares + 0.400 dólares al mes. El precio de venta se estima en unos 220.000 dólares, y el rendimiento anualizado del alquiler es de sólo. 7,6%. Gaffney, la ciudad donde se ubica el proyecto Ping An Fanghao, es aún más remota. Actualmente, los precios de las casas en venta localmente (viviendas unifamiliares de 3 a 5 dormitorios) oscilan principalmente entre 20.000 y 90.000 dólares estadounidenses. Tomando como ejemplo una casa unifamiliar de 40.000 dólares estadounidenses, si el alquiler estimado del proyecto de Ping An Fanghao comienza en 480 dólares estadounidenses al mes, los ingresos pueden alcanzar el 14%.
“Los rendimientos del alquiler de casas en esas zonas son altos, pero los riesgos también son relativamente altos. Debido a que hay poca demanda, la economía local a menudo no es fuerte y el umbral de desarrollo es bajo, y cualquiera; Puedo entrar y hacerlo ". Además, el proyecto solo firmé un contrato de tres años con la escuela, pero la promoción del producto duró cinco años y la recompra estaba garantizada en el cuarto año.
Liu Zitao cree que la asimetría de la información sobre los mercados nacionales y extranjeros y la forma inherente de pensar de las empresas financiadas por China a la hora de planificar y operar proyectos en el extranjero son también las principales razones de su fracaso en el extranjero.
Si miramos sitios web extranjeros, podemos ver que el proyecto de Carolina del Sur mencionado anteriormente está a cargo de dos británicos, Anton y Anthony, y se vende a través de múltiples intermediarios. Sin embargo, la información pública de estos dos comerciantes muestra que tienen muchas empresas registradas a su nombre y sus huellas están en todo el mundo. Liu Zihao cree que la diferencia entre el modelo de desarrollo occidental y el modelo de desarrollo nacional es que en los Estados Unidos, el desarrollo de proyectos inmobiliarios sólo puede ser controlado por personas locales que estén familiarizadas con el mercado, porque las instituciones financieras se centran en el mercado local.
Cabe señalar que el operador del proyecto de apartamentos para estudiantes en Carolina del Sur está promocionando activamente apartamentos en el Reino Unido, España y otros lugares, con precios que oscilan entre 48.000 y 77.000 dólares por unidad. "Esto debería hacerse con la esperanza de recuperar los fondos desviados por los inversores de Ping An lo antes posible", dijo la persona familiarizada con el asunto antes mencionada.