Presupuesto de inversión para proyectos de viviendas de alquiler en Shanghai
Se puede ver en el "14º Plan Quinquenal" de Shanghai publicado esta vez que el 14º Plan Quinquenal marcará el comienzo de un mayor desarrollo de la industria de alquiler de viviendas de Shanghai, y cada vez más empresas participarán en el industria. . Combinado con una serie de dividendos de políticas desde 2021 hasta el presente, se cree que la implementación y solidez de políticas integrales estarán garantizadas en el futuro, y el mercado de viviendas de alquiler también se desarrollará de manera saludable y ordenada bajo la política. dividendos.
Como la ciudad con el mayor área de transacciones acumuladas y cantidad de terrenos arrendados desde 2017, la construcción y el desarrollo del sistema de viviendas de alquiler de Shanghai tiene una importancia de referencia para el país.
? 01?El Décimo Plan Quinquenal continúa estableciendo un sistema de alquiler de viviendas.
El 3 de agosto de 2021, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shanghai emitió el "Décimo Plan Quinquenal para el Desarrollo de Vivienda de Shanghai" (en lo sucesivo, el "Plan").
El "Plan" establece que durante el período del "Decimotercer Plan Quinquenal", el desarrollo de viviendas de la ciudad ha logrado ciertos resultados, pero el problema del desarrollo de viviendas desequilibrado e inadecuado todavía existe hasta cierto punto. Es necesario aliviar aún más las contradicciones estructurales en la oferta de vivienda y acelerar aún más la construcción del sistema de alquiler de viviendas; es necesario seguir satisfaciendo de manera más efectiva las necesidades de vivienda de diferentes grupos de personas; mejorar aún más, y la oferta de políticas de seguridad de la vivienda debe ser más precisa y asequible. El mecanismo de gestión de la vivienda debe optimizarse aún más, el mecanismo de promoción del desarrollo de la vivienda aún debe mejorarse, la tarea de la construcción legal en el campo del desarrollo de la vivienda es; sigue siendo considerable, y es necesario fortalecer la vinculación y la coordinación de la aplicación de las políticas pertinentes.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", la situación del desarrollo ha experimentado cinco cambios importantes y se han propuesto varias tareas importantes:
Primero, "centrarse" en el desarrollo de vivienda en alquiler e insistir en promover tanto el alquiler como la compra.
Mejorar eficazmente la pertinencia y eficacia de la oferta de vivienda en alquiler, especialmente de vivienda en alquiler asequible. Optimice la estructura de oferta de viviendas de alquiler de varios niveles desde "una cama", "una habitación" hasta "una suite".
Durante el período del "XIV Plan Quinquenal", se formaron más de 420.000 unidades de viviendas de alquiler (habitaciones de huéspedes y dormitorios), lo que representa el 40% de la oferta total de viviendas. Entre ellos, hay 220.000 casas de alquiler y 200.000 dormitorios. Continuar regulando la agencia de 300.000 unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler.
En segundo lugar, desarrollar "constantemente" viviendas comerciales e implementar un mecanismo a largo plazo.
Implementar aún más los requisitos de "una ciudad, una política" y "una ciudad, una política", con el objetivo de estabilizar los precios del suelo, los precios de la vivienda y las expectativas, mejorar el sistema de oferta de vivienda y optimizar la oferta. estructurar, y prevenir y resolver decididamente los riesgos del mercado inmobiliario.
Durante el período del "XIV Plan Quinquenal", se suministraron recientemente 4.000 hectáreas de nuevos suelos residenciales y 40 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales, unas 400.000 unidades.
En tercer lugar, "coordinar" el desarrollo de viviendas asequibles y mejorar el sistema de seguridad de la vivienda.
Mejorar el sistema de seguridad de la vivienda centrándose en viviendas de alquiler y viviendas con derechos de propiedad. Sobre la base de garantizar las dificultades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios de la ciudad, haremos todo lo posible para ayudar a los nuevos ciudadanos y jóvenes a aliviar sus dificultades de vivienda.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", se suministrarán aproximadamente 230.000 unidades de vivienda asequible.
El cuarto es “actualizar” y desarrollar las viviendas existentes para mejorar las condiciones de vida.
Se deben hacer esfuerzos para aumentar las reservas, preservar y demoler edificios y proteger adecuadamente las áreas históricas y culturales y las rutas de visita, para que las personas puedan tener una mejor sensación de ganancia, felicidad y seguridad en sus hogares.
De las tareas principales anteriores se puede ver que entre las tareas clave del “14º Plan Quinquenal” para la vivienda, la construcción continua del sistema de alquiler de viviendas se coloca en la parte superior de la lista de tareas importantes. En comparación con el 13.º Plan Quinquenal, el 14.º Plan Quinquenal aumentará la oferta de viviendas de alquiler.
No solo en Shanghai, en el primer semestre de 2021 se emitieron un total de 110 pólizas relacionadas con el arrendamiento en todo el país, de las cuales la supervisión del mercado representó la mayor proporción, alcanzando el 36%. Las políticas están pasando gradualmente de la introducción a la implementación y el mercado de alquiler está mejorando gradualmente.
? 02?Shanghai ocupa el primer lugar en el país en términos de superficie y cantidad de transacciones de tierras arrendadas.
El desarrollo del mercado de alquiler de viviendas en Shanghai siempre ha estado a la vanguardia del desarrollo del mercado nacional de alquiler de viviendas. Según el seguimiento de la División de Alquiler y Ventas de Kerui, de 2017 a 20217, el volumen acumulado de transacciones de terrenos arrendados en 8 ciudades clave de todo el país alcanzó 329, con un área total de construcción de aproximadamente 16.856.5438+ metros cuadrados. Entre ellos, Shanghai, Hangzhou y Nanjing ocuparon el primer lugar en términos de volumen de transacciones de terrenos arrendados. Los tres primeros, con un total de 248 casos, representaron el 75%.
En un solo mes, julio de 2021, 22 ciudades clave completaron el primer lote de suministro centralizado de suelo. Este mes, Ningbo, Qingdao y Hefei * * * tienen 5 arrendamientos de terrenos a la venta, principalmente en forma de construcción competitiva, concentrados en ciudades y condados a nivel de condado, con un área total de construcción de aproximadamente 73.300 metros cuadrados.
Se puede ver en los datos que los terrenos arrendados de Shanghai ocupan el primer lugar en el país en términos de área de transacción acumulada y número de unidades, y están muy por delante de Hangzhou y Nanjing, que ocupan el segundo y tercer lugar.
Se espera que casi 15 proyectos de terrenos de arrendamiento puro en Shanghai ingresen al mercado en 2021. Actualmente se han abierto dos proyectos y también se han puesto en funcionamiento varios proyectos de alquiler propio.
Estos proyectos de arrendamiento de terrenos puramente arrendados o de propiedad propia que ingresan al mercado son básicamente comunidades de alquiler.
En comparación con los proyectos de "apartamentos de alquiler a largo plazo", el proyecto es de mayor tamaño, los productos son más habitables y la experiencia general de los inquilinos es relativamente mejor.
Tomemos como ejemplo la zona de desarrollo de Dongjing de un determinado complejo de apartamentos de marca. El proyecto está posicionado como una comunidad de alquiler a gran escala. Las áreas públicas incluyen un área de lectura, un área de fitness y yoga, y una panadería. área y área de entretenimiento Las funciones son complejas, espaciosas y luminosas, y el estilo general es vibrante. El área de la unidad es de 35 a 60 metros cuadrados, que es más grande que el espacio interior de los proyectos de apartamentos de alquiler a largo plazo; . En términos de intercambios culturales, cooperamos con la Organización del Partido Sijing para construir un espacio de capacitación de la organización del partido, que puede usarse como club de lectura, reunión, área de encuentro y área de descanso en términos de deportes y ocio, hay pistas al aire libre; y canchas de baloncesto, así como gimnasios cubiertos en términos de negocios y entretenimiento. Hay restaurantes y supermercados como tiendas de conveniencia Qingshitang, Wallace y JD.COM para satisfacer las necesidades diarias; el proyecto proporciona alojamiento de alta calidad para las personas en Caohejing; , Xujiahui, distritos comerciales y jurisdicciones de Hongqiao.
A juzgar por el sistema de suministro de viviendas de alquiler de varios niveles planificado por Shanghai “una cama, una habitación, una suite”, a medida que más proyectos de alquiler de viviendas ingresen al mercado, la estructura de oferta del mercado de alquiler de viviendas de Shanghai se diversificará más. También satisfará mejor las necesidades de alquiler de más ciudadanos.
Creemos que el "14º Plan Quinquenal" marcará el comienzo de un mayor desarrollo de la industria de alquiler de viviendas de Shanghai, y cada vez más empresas participarán en esta industria. Es particularmente importante señalar que las 200.000 camas en dormitorios indican que el mercado obrero, es decir, el mercado de "alojamiento para empleados corporativos", marcará el comienzo de un pico de desarrollo.
Por un lado, promover el rápido desarrollo de alojamiento para los empleados corporativos puede promover mejor la mejora del nivel de energía y la industria urbana de Shanghai; por otro lado, puede implementar verdaderamente la directiva del Primer Ministro del Consejo de Estado; al 13º Congreso Nacional el 5 de marzo de este año. El objetivo de "tratar de ayudar a los nuevos ciudadanos y jóvenes a aliviar las dificultades de vivienda" presentado en el informe presentado en la Cuarta Sesión del Congreso Nacional del Pueblo realmente satisface las necesidades y aspiraciones de Shanghai. luchadores urbanos de base por una vida mejor.
? 03?2021, el arrendamiento de terrenos ingresará al mercado en el nuevo año.
En febrero de 2021, se introdujo la política de "dos concentraciones" de tierras, que exige que 22 ciudades clave emitan anuncios de transferencia y organicen actividades de transferencia, y exige que las ciudades clave arrienden por separado terrenos para viviendas, que generalmente representan no menos del 10%.
En comparación con 2020, entre las ocho ciudades principales a las que Core ha estado prestando atención durante mucho tiempo, la proporción de terrenos residenciales de alquiler en la mayoría de las ciudades ha aumentado significativamente. Especialmente en ciudades como Chengdu, Wuhan y Guangzhou, la proporción de terrenos para viviendas de alquiler en 2020 es inferior al 1%, mucho menor que la de Beishan y Shenzhen. El progreso es relativamente lento en 2021; El suelo residencial en las tres ciudades de suelo residencial comercial es respectivamente del 11,1%, 14% y 10,9%.
A juzgar por el primer lote de transacciones de tierras arrendadas, hay hasta 41 tierras de propiedad propia en Hangzhou, lo que representa más del 70%. De ellas, se han negociado y cerrado 50 tierras arrendadas. por el 88% del terreno transferido. El área de transacción fue de 1.110.900 metros cuadrados, ocupando el primer lugar entre las 22 ciudades, y la proporción de terrenos arrendados alcanzó el 14,67%. También hay 35 acuerdos para arrendar terrenos en Chengdu, donde la superficie arrendada alcanza los 812.700 metros cuadrados, lo que representa el 17,33%; esta proporción es aún mayor en Hefei, donde la superficie arrendada representa el 18,69% de la superficie terminada. Además, hubo cinco transacciones de tierras en Xiamen, y todas las parcelas de tierra deben ser parcialmente de propiedad propia.
Se puede comprobar que la nueva normativa de "alquilar no menos del 10% del suelo para vivienda" está desencadenando una serie de reacciones en cadena. Desde la perspectiva de las categorías de oferta de terrenos arrendados, se divide principalmente en dos categorías: terrenos arrendados garantizados y orientados al mercado. Debido al aumento de terrenos propios, las empresas inmobiliarias se enfrentarán a dos problemas importantes: la dificultad de operar viviendas de alquiler y cómo abrirse paso y obtener beneficios.
Es necesario desbloquear más soluciones para terrenos corporativos propios, como operar propiedades propias mediante arrendamiento total, alquiler compartido, equipos de autoconstrucción, etc., para aumentar el valor de la propiedad y lograr la apreciación de los activos. . Al mismo tiempo, se emiten productos de titulización de activos, como ABS y REIT, para ampliar los canales de financiación y reducir los costos de financiación.
En la actualidad, el desarrollo del mercado del alquiler ha entrado en la "vía rápida" con el apoyo de políticas más relajadas, y las empresas inmobiliarias que entran en el negocio del alquiler también están ampliando su diseño comercial.
Al 31 de julio de 2021, Vanke Park ha ingresado a 33 ciudades y el número de tiendas en China se mantiene en 369, ocupando el primer lugar entre los desarrolladores de apartamentos centralizados en términos de operadores de apartamentos centralizados, Rubik's Cube Group; Cuenta con 306 tiendas y 22 proyectos importantes en la ciudad. Shanghai y Guangzhou tienen la mayor cantidad de proyectos, seguidas de Hangzhou, Shenzhen y Nanjing, y también hay implementaciones en ciudades de tercer y cuarto nivel. Los operadores descentralizados de apartamentos son gratuitos. Al 31 de julio de 2021, 10 apartamentos han ingresado a la ciudad y se han listado alrededor de 39.900.
En general, aunque la tasa de crecimiento se ha desacelerado desde el mes pasado, la tendencia general continúa aumentando.
Desarrollar el mercado de alquiler y adherirse a "promover tanto el alquiler como la compra" es una de las tareas clave del "14º Plan Quinquenal" de vivienda de Shanghai. Como ciudad con la mayor área de transacciones acumuladas y cantidad de terrenos arrendados, Shanghai está a la vanguardia del país en la construcción y desarrollo de su sistema de viviendas de alquiler. A medida que más proyectos de alquiler de viviendas entren en el mercado, Shanghai implementará gradualmente un sistema de suministro de viviendas de alquiler de varios niveles de "una cama, una habitación, una suite".
A nivel nacional, desde el “13.° Plan Quinquenal” hasta el “14.° Plan Quinquenal”, el gobierno central ha realizado ajustes al mercado de alquiler de viviendas muchas veces, promoviendo gradualmente el mercado de alquiler de viviendas desde el principio. lado de la oferta, supervisión de la industria, políticas preferenciales, etc. Desarrollo sano y ordenado. Con la implementación gradual del plan de alquiler de viviendas, las políticas favorables reflejarán gradualmente "medidas prácticas y resultados prácticos". Esto acelerará la estandarización y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, y se espera que el mercado de alquiler de viviendas marque el comienzo de un desarrollo a largo plazo.