Rectificar el mercado de alquiler de Shanghai: eliminar desde la fuente el abuso de los “préstamos de alquiler” por parte de las agencias de alquiler de viviendas
¿Frenar decididamente el comportamiento de "pago bajo AG" y "recibo largo y pago corto"?
Las "Opiniones" publicadas esta vez presentan requisitos claros para los cargos por servicios de alquiler de viviendas, los ciclos de pago del alquiler y las agencias operativas de alquiler de viviendas. Requiere que las agencias operativas de alquiler de viviendas abran una cuenta única de supervisión de fondos en Shanghai. Supervisar bancos y empresas reguladoras. Cobro y pago de depósito de garantía de alquiler. Al mismo tiempo, los "Dictámenes" exigen el establecimiento de un mecanismo de alerta temprana de riesgos de capital para las empresas de alquiler de viviendas, fortalecer la alerta temprana de riesgos y frenar decididamente el comportamiento de "pago bajo AG" y "pago largo y pago corto". ?
Las "Opiniones" mencionan que el período en el que las agencias de alquiler de viviendas cobran el alquiler a los arrendatarios debe coincidir con el período en el que se paga el alquiler a los arrendadores. Las agencias de arrendamiento de viviendas no obligarán ni inducirán a los inquilinos a pagar alquileres a largo plazo durante más de tres meses seguidos en nombre de concesiones de alquiler. Los departamentos de gestión de vivienda y supervisión del mercado deberían agregar recordatorios especiales al texto del contrato modelo para recordar a los inquilinos que pagar el alquiler a largo plazo en una sola suma puede generar el riesgo de pérdida del alquiler. ?
Al mismo tiempo, la agencia de arrendamiento de viviendas debe abrir una cuenta única de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas en un banco comercial registrado en Shanghai, y el alquiler y el depósito de seguridad cobrados por la agencia de arrendamiento de viviendas se depositarán directamente en la cuenta de supervisión por parte del arrendatario. ?
Los “Dictamenes” exigen requisitos estrictos para el cobro y pago de fondos. Si el arrendatario paga alquiler por más de tres meses, el alquiler se transferirá mensualmente a la agencia operadora de arrendamiento de viviendas; si el período de pago del arrendatario no excede los tres meses, la agencia operadora de arrendamiento de viviendas y el banco comprometido acordarán; transferir el alquiler mensual o trimestralmente. ?
La agencia de arrendamiento de viviendas paga el alquiler y el depósito de seguridad al arrendador de la casa comprada y almacenada, y la empresa los transfiere al banco de acuerdo con el contrato entre la agencia y el arrendador. Las agencias de arrendamiento de viviendas cobran depósitos de los inquilinos, que sólo pueden utilizarse para pagar el depósito correspondiente a la compra y almacenamiento de la casa. ?
Wang Xiaoying, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que establecer una cuenta de supervisión de fondos y restringir los requisitos para la recaudación y el pago de fondos puede, por un lado, reducir el riesgo de los inquilinos. pagar el alquiler en vano y, por otro lado, evitar "AG con salarios bajos y a largo plazo". El modelo de negocio de "cobrar y pagar a corto plazo" se utiliza para fortalecer el flujo de caja de las empresas de apartamentos de alquiler a largo plazo. ?
¿Controlar estrictamente el negocio de préstamos de alquiler y prohibir el aumento y disminución del stock existente?
Para el negocio de "préstamos de alquiler" que ha llamado mucho la atención en el mercado, las "Opiniones" establecen claramente que el negocio de préstamos de alquiler está estrictamente controlado y está prohibido aumentar o disminuir el stock. ?
Las "Opiniones" mencionaron que las agencias de alquiler de viviendas que no hayan realizado negocios de "préstamos de alquiler" personales no pueden, en principio, agregar este negocio. ?
Además, las "Opiniones" aclaran que las instituciones de arrendamiento de viviendas que han lanzado negocios de "préstamos de alquiler" personales de acuerdo con las regulaciones pertinentes de Shanghai deben informar su plan de reducción de la escala de préstamos al departamento municipal de administración de viviendas antes de la primer trimestre de 2026., asegurando que el límite de préstamo se ajuste a menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa antes de finales de 2022. ?
Las "Opiniones" mencionaron que las instituciones financieras no pueden manejar "préstamos de alquiler" personales para contratos de alquiler de vivienda que no hayan sido firmados y presentados en línea. Para el negocio de "préstamos de alquiler" personal recientemente agregado, la agencia de cuotas prestará dinero directamente a la cuenta de supervisión después de negociar con la agencia operadora de alquiler de viviendas y el arrendatario. ?
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que la actitud de Shanghai hacia la supresión de los préstamos para alquiler de viviendas es obvia. Desde la perspectiva del contenido de las políticas, se destacan dos puntos principales. En primer lugar, no se permite ningún aumento. En otras palabras, no hay mucho espacio para que los operadores de alquiler de viviendas posteriores participen en préstamos de alquiler. El segundo son las acciones con presión a la baja. Las regulaciones pertinentes en Shanghai estipulan claramente que la relación "préstamo de alquiler/alquiler" no puede exceder el 15%. El control de los riesgos financieros en el mercado de arrendamiento contribuirá al desarrollo estable y saludable del mercado financiero de arrendamiento posterior. ?
Zhang, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, dijo que a través de la supervisión y restricción de los alquileres, las "Opiniones" igualan con fuerza la entrada y salida de efectivo (alquiler y depósito) de las empresas de arrendamiento de viviendas, apuntando cuentas, nodos de tiempo, cantidad de fondos, etc. Según las normas de los "Dictámenes", es imposible que las empresas de alquiler de viviendas "descompensen el tiempo" o "muevan el espacio" con los fondos correspondientes. La posibilidad de que las agencias de alquiler de viviendas abusen de los “préstamos de alquiler” casi ha sido eliminada de la fuente. ?
Sin embargo, Zhang cree que el estricto control regulatorio sobre los flujos de capital ha restringido en cierta medida las fuentes de canales de financiación para las pequeñas y medianas empresas de alquiler de viviendas y ha elevado los costes de capital de la empresa, exacerbando así la situación que las empresas de leasing han impulsado al alza la Disposición a Alquilar. Por lo tanto, aunque comprendamos estrictamente el orden del mercado de alquiler, también debemos protegernos de las fluctuaciones anormales de los precios del mercado.