¿Qué es el arrendamiento financiero inmobiliario? ¿Qué impuestos se pagan por el arrendamiento financiero inmobiliario?
¿Qué es el arrendamiento financiero inmobiliario?
Análisis de las funciones y ventajas del arrendamiento financiero inmobiliario El arrendamiento financiero inmobiliario es un modelo de crédito que tiene como finalidad directa la financiación. Es un modelo de financiación altamente adaptable que integra crédito, negociación y arrendamiento. Sus ventajas se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
(1) Amplía los canales de financiación del sector inmobiliario. Como portador de negocios, las compañías de arrendamiento de financiamiento inmobiliario pueden absorber la inversión social absorbiendo la inversión de los accionistas o utilizando métodos de financiamiento como préstamos y emisión de bonos en el mercado monetario y de capital, cambiando el modelo de financiamiento único en el que los bienes raíces dependen principalmente de los bancos. préstamos. Antes de que los bancos extranjeros ingresaran vigorosamente al mercado financiero chino, el arrendamiento financiero de bienes raíces también proporcionaba una plataforma para que los inversores extranjeros ingresaran al mercado inmobiliario chino.
(2) Bajar el umbral de consumo de vivienda. Los usuarios de la casa generalmente no obtienen primero la propiedad y luego ejercen el derecho de uso, sino que obtienen directamente el derecho de uso pagando el alquiler. Una hipoteca tradicional requiere un pago inicial bastante alto para obtener la posesión de la propiedad. En comparación, ¿es realmente una realidad el arrendamiento financiero inmobiliario? ¿Pago inicial cero? , reduciendo considerablemente el umbral de consumo de vivienda.
(3) El método de arrendamiento es flexible. Los préstamos bancarios tradicionales generalmente tienen tasas de interés fijas y pagos fijos, mientras que las empresas de arrendamiento pueden hacer arreglos flexibles para que los arrendatarios paguen los pagos del arrendamiento en función de los ingresos de cada arrendatario, como pago diferido, pago incremental, pago decreciente, etc. Además, arrendadores y arrendatarios pueden negociar el precio del alquiler.
(4) Fomentar la venta de inmuebles. El negocio de arrendamiento financiero de bienes raíces es un servicio financiero brindado a los arrendatarios, las empresas de arrendamiento son portadores de comercialización y el arrendamiento financiero es una herramienta de marketing para los vendedores de bienes raíces. La reducción de los umbrales de consumo de vivienda ha ampliado el poder adquisitivo de los clientes y ha promovido las ventas de bienes inmuebles. Las empresas inmobiliarias con grandes cantidades de capital también pueden promocionar sus productos mediante el arrendamiento de financiación inmobiliaria a través de empresas de arrendamiento de su propiedad o bajo su control.
(5) Riesgo bajo. Para el arrendador, esencialmente no existe ningún riesgo porque sigue siendo el propietario de la propiedad hasta que expire el contrato. El arrendador obtiene ingresos mediante el cobro del alquiler. Con la caída de las tasas de interés sobre los depósitos, los arrendadores están más dispuestos a obtener rendimientos superiores a los intereses a través de este método libre de riesgo. Las empresas de leasing también pueden transferir derechos de cobro de alquileres a inversores mediante la titulización de activos, fideicomisos inmobiliarios y otros métodos para diversificar los riesgos operativos.
¿Qué impuestos se pagan por el arrendamiento financiero inmobiliario?
La base para el cálculo del impuesto predial por arrendamiento financiero será la aplicable a las normas contables.
Según el "Reglamento Provisional sobre Impuesto sobre Bienes Inmuebles", el valor residual de una propiedad se refiere al valor residual después de deducir del 10% al 30% del valor original de la propiedad. Con respecto a cómo determinar el valor original de los bienes inmuebles, el "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre cuestiones relativas al impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre el uso de suelo urbano" (Caishui [2008] No. 152) emitido el 28 de febrero , 2008 estipula claramente que según los bienes inmuebles Para los bienes inmuebles que tributan por su valor original, independientemente de si están registrados en la cuenta de activo fijo de los libros contables, el impuesto se calculará y pagará con base en el valor original del bienes raíces. El precio original de la casa debe calcularse según el sistema de contabilidad nacional correspondiente. Los contribuyentes que no lleven la contabilidad y el registro de acuerdo con las disposiciones del sistema contable nacional deberán realizar ajustes o reevaluaciones de conformidad con la reglamentación. Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 21. El artículo 11 del "Arrendamiento" (Caishui [2006] No. 3) estipula que en la fecha de inicio del período de arrendamiento, el arrendatario pagará el menor entre el valor razonable del activo arrendado en la fecha de inicio del arrendamiento y el presente. Valor del pago mínimo de arrendamiento Como valor de entrada de los activos arrendados, el pago mínimo de arrendamiento se utiliza como el valor de entrada de las cuentas por pagar a largo plazo y la diferencia se trata como gastos financieros no reconocidos. Los costos directos iniciales incurridos por el arrendatario durante la negociación del arrendamiento y firma del contrato de arrendamiento que sean imputables al proyecto de arrendamiento, tales como honorarios de gestión, honorarios legales, gastos de viaje, derechos de timbre, etc., se incluyen en el valor del activo arrendado. La fecha de inicio del plazo del arrendamiento se refiere a la fecha de inicio en la que el arrendatario tiene derecho a ejercer el derecho de uso del activo arrendado.
Cai Shui [2009] N° 128 estipula que el arrendatario pagará el impuesto predial sobre la base del valor residual de la propiedad a partir del mes siguiente a la fecha de inicio estipulada en el contrato de arrendamiento financiero. Si el contrato no especifica una fecha de inicio y finalización, el arrendatario pagará el impuesto predial basado en el valor residual de la propiedad a partir del mes siguiente a la firma del contrato. En el trabajo real, ¿cómo calcula el personal financiero los impuestos a la propiedad sobre las propiedades en arrendamiento financiero? Sobre la base de las disposiciones anteriores, el autor ofrece una explicación detallada con ejemplos.
La empresa A arrendó un taller de producción a la empresa B el 5438 de junio+065438+octubre de 2009. El plazo de arrendamiento estipulado en el contrato era de 10 años. El pago mínimo total del arrendamiento es de 150.000 RMB y el valor actual del pago mínimo es de 120.000 RMB. El valor razonable de la fábrica es de 65.438+04 millones de yuanes. Entonces, el valor contable de la fábrica es de 120.000 yuanes, lo que significa que el valor original de la propiedad es de 120.000 yuanes. Suponiendo que la autoridad fiscal donde está ubicada la Empresa A estipula que la base para recaudar el impuesto a la propiedad es el valor residual después de una deducción única del 30% del valor original de la propiedad, entonces el valor residual de la propiedad alquilada por la Empresa A en el taller de producción es de 8,4 millones de yuanes [1200? (1-30%)].
El Impuesto sobre la Renta sobre inmuebles en arrendamiento financiero se diferencia de la normativa contable en cuanto al cálculo del impuesto.
El artículo 58 del “Reglamento de Desarrollo de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas” establece que el inmovilizado arrendado mediante financiación se calculará sobre la base del pago total pactado en el contrato de arrendamiento y los correspondientes gastos en que haya incurrido el arrendatario al firmar el contrato. contrato de arrendamiento base imponible; si el contrato de arrendamiento no estipula el pago total, se utilizará como base para el cálculo del impuesto el valor razonable del activo y los gastos relevantes incurridos por el arrendatario al firmar el contrato de arrendamiento. El artículo 47 establece que los gastos de arrendamiento incurridos en el arrendamiento de activos fijos en régimen de arrendamiento financiero se deducirán de los gastos de depreciación que constituyen el valor de los activos fijos arrendados en régimen de arrendamiento financiero de conformidad con la normativa.
Sin embargo, las normas contables estipulan que en la fecha de inicio del plazo del arrendamiento, el arrendatario utilizará el menor entre el valor razonable del activo arrendado en la fecha de inicio del arrendamiento y el valor actual de los pagos mínimos del arrendamiento. Como valor registrado del activo arrendado, el pago mínimo del arrendamiento se utiliza como el valor de entrada de las cuentas por pagar a largo plazo y la diferencia se utiliza como gastos financieros no reconocidos. Los gastos directos iniciales tales como honorarios de gestión, honorarios legales, gastos de viaje, derechos de timbre y otros gastos incurridos por el arrendatario durante la negociación del arrendamiento y firma del contrato de arrendamiento que sean imputables al proyecto de arrendamiento se incluirán en el valor del bien arrendado. activo; los gastos de financiación no confirmados se incluirán en el valor del activo de arrendamiento en cada etapa del período de arrendamiento prorrateado durante el período. El arrendatario utilizará el método del tipo de interés real para calcular y confirmar los gastos de financiación corrientes. El arrendatario adoptará una política de depreciación consistente con sus propios activos fijos para devengar la depreciación de los activos arrendados. Si la propiedad del bien arrendado puede determinarse razonablemente al vencimiento del plazo del arrendamiento, la depreciación se devengará a lo largo de la vida útil del bien arrendado. Si no hay razonable certeza de que se obtendrá la propiedad del bien arrendado al vencimiento del plazo del arrendamiento, la depreciación se devengará durante el plazo más corto entre el plazo del arrendamiento y la vida útil del bien arrendado.
De lo dispuesto en la ley tributaria sobre arrendamientos financieros sobre la base del cálculo del impuesto, se desprende que la normativa no estipula el valor presente del pago mínimo del arrendamiento, lo cual difiere de lo dispuesto en la normas contables. Estipula que se adopta un método de tratamiento relativamente simplificado, utilizando el pago del arrendamiento o el valor razonable estipulado en el contrato como valor registrado de los activos fijos. Los gastos financieros no realizados reconocidos en las normas contables se incluyen directamente en el valor original de los activos fijos. , y luego la depreciación se acumula en cuotas. Se puede observar que existe una diferencia entre la base fiscal para financiar los activos fijos arrendados estipulada en la ley fiscal y el valor registrado del activo en contabilidad, y es necesario realizar ajustes fiscales. Los gastos financieros no reconocidos que no están incluidos en el costo del activo en contabilidad deben deducirse en cuotas durante la vida útil del activo fijo en forma de depreciación según las regulaciones porque en realidad están incluidos en la base de cálculo del impuesto. directamente antes de impuestos y debería aumentar la renta imponible.
Como último ejemplo, dado que el plazo de arrendamiento de la fábrica estipulado en el contrato es de 10 años, el pago mínimo total del arrendamiento es de 150.000 yuanes, el valor actual del pago mínimo es de 120.000 yuanes y el valor justo El valor es de 140.000 yuanes, por lo que, según la contabilidad, los gastos financieros no reconocidos que deben incluirse en los gastos financieros del sistema son 3 millones de yuanes (140.000 yuanes). Según la ley fiscal, la base impositiva para este equipo de producción es de 150.000 yuanes y el período de depreciación es de 20 años.
Entonces, la renta imponible en 2009 debería aumentar a 6,5438+0,25 millones de yuanes, es decir, los gastos financieros no confirmados según las normas contables para el período actual son 25.000 yuanes (3 millones de yuanes? 120?1) menos 12.500 yuanes (300? 240 ?1).