Asociación de Consumidores de China: Algunos operadores inmobiliarios todavía utilizan su fuerte posición para "exprimir" a los consumidores.
Entre las quejas de consumidores aceptadas por la Asociación Nacional de Consumidores en el tercer trimestre de 2021, hubo 7.037 quejas sobre vivienda y materiales de construcción, lo que representa el 2,73% de las quejas, de las cuales * * * 2.514 fueron sobre vivienda comercial. Después de una clasificación específica, 833 casos se referían a contratos, 594 casos a propaganda falsa y 429 casos a servicios posventa.
La Asociación de Consumidores de China emitió opiniones sobre la industria de la vivienda comercial diciendo: (1) Adherirse al principio de "casas para vivir, no para especular" y salvaguardar el sano desarrollo del mercado inmobiliario y el legítimo derechos e intereses de los consumidores de vivienda. Con la implementación continua de políticas de control inmobiliario, la industria inmobiliaria ha entrado gradualmente en un período de ajuste. Sin embargo, algunos operadores inmobiliarios no se han librado de la mentalidad de mercado del vendedor y siguen aprovechando su fuerte posición para "exprimir" a los consumidores por diversos medios y obtener beneficios de ello. Ante los ajustes de políticas y los cambios del mercado, los operadores relevantes deben cambiar su filosofía empresarial, perseguir el desarrollo con calidad, buscar eficiencia en el servicio, basarse en el desarrollo a largo plazo, abandonar comportamientos miopes e implementar estrictamente el Código Civil, el Ley de Protección de los Derechos del Consumidor y la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, las Medidas para la Administración de las Ventas de Viviendas Comerciales y otras leyes, reglamentos y documentos de políticas pertinentes, así como la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de Law en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales, asume seriamente las obligaciones y responsabilidades debidas y protege los derechos e intereses legales de los compradores de viviendas.
(2) Las empresas inmobiliarias operarán de buena fe de conformidad con la ley y entregarán propiedades calificadas con alta calidad y cantidad. Las empresas inmobiliarias deben garantizar la calidad de la vivienda en estricta conformidad con los estándares de calidad de la construcción, ofrecer garantías calificadas de calidad residencial y de vivienda, manuales de instrucciones residenciales y otros documentos a los consumidores, y poner fin a los proyectos de mala calidad, los recortes, la propaganda falsa y los incentivos inadecuados. , cambios no autorizados, incumplimiento arbitrario de contrato y agrupación Los aumentos de precios, los cargos arbitrarios, las condiciones excesivas, la transferencia de responsabilidades y otros problemas devolverán la confianza de los consumidores con una buena calidad y un servicio sincero. Las unidades de supervisión de proyectos deben desempeñar plenamente su papel y supervisar y controlar estrictamente la calidad del proyecto de acuerdo con las leyes, reglamentos, normas técnicas pertinentes, documentos de diseño y contratos de proyectos de construcción.
(3) Los intermediarios de vivienda deben fortalecer la gestión, restringir eficazmente a los empleados y cumplir eficazmente con sus debidas obligaciones. Es necesario cumplir estrictamente las "Medidas de Gestión de Corretaje de Bienes Raíces" y otras regulaciones, cumplir con las normas y la ética profesional, indicar claramente los elementos del servicio, el contenido del servicio, las normas de cobro y los precios e información de bienes raíces relacionados en los locales comerciales, y Verifique cuidadosamente las casas y casas confiadas para su venta o alquiler, el certificado de propiedad, el certificado de identidad del cliente y otra información relevante, y explique a los consumidores en detalle el contenido relevante del contrato de servicio de corretaje de bienes raíces, el contrato de compraventa de la casa o el contrato de arrendamiento de la casa, especialmente. el verdadero estado de la casa y contenidos importantes relacionados con los intereses de los consumidores. Las agencias de vivienda deben eliminar la brecha de información, brindar comodidad a todas las partes en la transacción, mejorar efectivamente el valor de los servicios y prevenir comportamientos que infrinjan los derechos e intereses legítimos de los consumidores, como publicar información falsa, ocultar la verdadera situación, utilizar información injusta. términos de formato, etc.
(4) Los consumidores deben prestar atención a leer más y hacer más preguntas al comprar una casa, y fortalecer la autoprotección. Es necesario comprobar cuidadosamente las calificaciones y la credibilidad de las empresas de promoción inmobiliaria y de las agencias de vivienda. Al comprar una casa nueva, preste atención al certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, al permiso de planificación del terreno para la construcción, al permiso de planificación del proyecto de construcción, al permiso de construcción del proyecto de construcción, a la licencia de preventa de viviendas comerciales o a la licencia de venta de viviendas comerciales. En cuanto a la ubicación, el entorno y las instalaciones de apoyo de la casa, no confíe en las promesas verbales; el contenido importante debe estar escrito en el contrato. Preste atención a comprender los derechos de propiedad, las políticas de restricción de compras, las condiciones del préstamo y otro contenido relacionado. Si no cumple con las condiciones para comprar una casa, no se arriesgue y espere que el operador le haga falsas promesas. Antes de firmar un contrato, debe leer atentamente y comprender plenamente los términos del contrato, los acuerdos complementarios y los anexos del contrato, como la superficie de la casa, el piso, el número de habitación, el precio de la casa, el tiempo de entrega, las normas de entrega, las condiciones de rescisión del contrato, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Preste atención a preservar la propiedad y los materiales promocionales, contratos de compra, notas de pago, materiales de la casa modelo y otras pruebas del intermediario para salvaguardar sus propios derechos e intereses legítimos. Al inspeccionar y aceptar una casa, se debe inspeccionar la calidad del proyecto de la casa y las instalaciones de apoyo una por una de acuerdo con los estándares acordados en el contrato de compra de la casa, y se deben mantener registros. Si las condiciones lo permiten, se pueden contratar agencias de supervisión pertinentes e inspectores de viviendas profesionales para inspeccionar y aceptar conjuntamente la casa, y prestar atención a verificar y conservar el certificado de garantía de calidad residencial y el manual de instrucciones residencial. En caso de controversias, salvaguardar los derechos oportunamente de conformidad con la ley.
El siguiente es un informe especial sobre quejas sobre viviendas comerciales.
La demanda de vivienda es una de las necesidades de consumo más importantes de la gente corriente y suele representar el mayor gasto individual. Los consumidores comunes son poco frecuentes en las transacciones de viviendas comerciales y carecen de conocimientos relevantes. Las transacciones de bienes raíces están relacionadas con múltiples industrias, como las financieras, lo que complica las transacciones de viviendas comerciales. Si bien los consumidores satisfacen sus necesidades de vivienda mediante la compra y venta de viviendas comerciales, a menudo surgen disputas entre consumidores.
(1) La calidad de la casa esconde secretos difíciles de proteger.
En términos de calidad de la vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: en primer lugar, la mala calidad de la vivienda, paredes y techos agrietados, cimientos hundidos, techos con goteras y tuberías con goteras, en segundo lugar, misterios ocultos en casas finamente decoradas; Materiales falsos, publicidad de alto nivel, configuración de bajo nivel, mano de obra tosca y mala calidad; en tercer lugar, los proyectos ocultos toman atajos y utilizan materiales inferiores; en cuarto lugar, el diseño de las tuberías de agua y electricidad no está estandarizado y los materiales son inferiores y de calidad inferior; se utilizan. La calidad de los proyectos en la misma comunidad es similar y es fácil que ocurran problemas de calidad. En quinto lugar, la casa tiene problemas de calidad y no se repara a tiempo o la calidad de la reparación es deficiente.
Por ejemplo, la Sra. Zhang compró una casa comercial en el distrito de Huangdao, ciudad de Qingdao, provincia de Shandong, en 2020, y el desarrollador prometió entregar la casa a más tardar en julio de 2021. En junio de 2021, el promotor notificó la entrega de la casa, pero la Sra. Zhang descubrió que las barras de acero en la parte superior de la cocina tenían fugas, la capa impermeable del baño no estaba colocada y la altura de la casa no cumplir con el contrato. Ella le pidió al desarrollador que hiciera rectificaciones, pero el desarrollador siempre lo ignoró. Después de recibir la denuncia, el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Qingdao se puso en contacto con la persona a cargo del desarrollador para realizar una investigación y verificación. La persona a cargo dijo que los problemas informados por la Sra. Zhang son ciertos y que negociarán activamente con la Sra. Zhang en el futuro para manejar adecuadamente el plan de rectificación propuesto por la Sra. Zhang.
Otro ejemplo, en agosto de 2021, el consumidor Sr. Jiang se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Shanghai. Compró una casa finamente decorada y la queja fue aceptada a finales de junio de 2020. Poco después de mudarme, encontré moho en las paredes de muchas habitaciones, grandes áreas de papel tapiz desprendiéndose y grietas en el techo. , informó al desarrollador muchas veces. La otra parte envió un equipo de construcción a la casa para repararla. Debido al uso de papeles pintados de mala calidad y malolientes, el problema del moho en las paredes nunca se ha resuelto, lo que causa grandes problemas en la vida normal de los consumidores. El Sr. Jiang creía que la calidad de la construcción del promotor era mala y exigió una solución exhaustiva al problema. El promotor insiste en que se trata de fenómenos normales y no de un problema de calidad de la construcción. Expertos de la Comisión de Protección de los Derechos del Consumidor de Shanghai y de la oficina de Zhuang Jie visitaron el lugar. Después de la inspección, se descubrió que la pared se había caído en diversos grados y que la filtración de agua se debía a un tratamiento inadecuado de la capa base. Los desarrolladores deben asumir responsabilidades de mantenimiento y compensar a los consumidores por las pérdidas causadas por la calidad de la construcción. El 8 de septiembre de 2021, después de una mediación in situ, las dos partes llegaron a un acuerdo. El desarrollador pagó al consumidor una compensación única de 20.000 yuanes en efectivo y el consumidor lo reparó él mismo.
Para otro ejemplo, el 6 de septiembre de 2020, más de 60 propietarios de una propiedad inmobiliaria de la marca Hong Kong en Guangzhou informaron colectivamente al Consejo Municipal de Consumidores de Guangzhou que las tuberías de agua de la propiedad inmobiliaria recién adquirida en la comunidad tenía serios problemas de oxidación. La corrosión de las tuberías de agua afectará la seguridad del agua, acortará en gran medida la vida útil normal de las tuberías de agua y provocará peligros ocultos para la calidad de la casa. Algunos propietarios contrataron personas para reemplazar las tuberías de agua interiores, pero descubrieron que, según el plan de distribución de drenaje y suministro de agua interior proporcionado por el desarrollador, no se podía cavar la tubería de agua principal. El propietario ha negociado repetidamente con el desarrollador a través de la empresa de administración de propiedades, cuestionando la calidad del proyecto y exigiendo documentos relevantes, como formularios de aceptación de entrada a la vivienda, informes de inspección del material de las tuberías de agua y aceptación oculta del proyecto para reemplazar las tuberías de agua oxidadas. El promotor no respondió directamente, pero autorizó a la empresa administradora de la propiedad a explicar que la oxidación de las tuberías de agua es un fenómeno físico normal. Después de que el Consejo Municipal de Consumidores de Guangzhou interviniera en la mediación, adoptó métodos como entrevistas comerciales y exposición a los medios para promover la situación e instar a los desarrolladores a responder y abordarla. El 26 de marzo de 2021, las dos partes llegaron a un acuerdo.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
El artículo 10 de la "Interpretación de las cuestiones jurídicas relativas al juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Supremo Popular estipula: "Debido al grave impacto de problemas de calidad de la vivienda, se respaldará la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas. Si la casa entregada para su uso tiene problemas de calidad, el vendedor asumirá la responsabilidad de las reparaciones durante el período de garantía si el vendedor se niega a repararlas o se retrasa; Reparaciones dentro de un período razonable, el comprador será responsable. Las personas pueden repararlo por sí mismas o confiar a otros para que lo reparen. Los costos de reparación y otras pérdidas causadas durante el período de reparación serán asumidos por el vendedor. la casa no está a la altura y se producen graves problemas de calidad, lo que afecta a la vivienda del consumidor, el consumidor puede solicitar la rescisión del contrato, y exige al promotor que compense las pérdidas. Cuando en la vivienda se produzcan problemas de calidad no graves como filtraciones de agua o huecos, el promotor asumirá las obligaciones de garantía y será responsable de la indemnización de otras pérdidas ocasionadas durante el período de garantía.
(2) Aumento de precio, un aumento encubierto en el precio de venta
En términos de precios de la vivienda, las quejas de los consumidores incluyen principalmente: Primero, comprar una casa requiere comprar paquetes de decoración y paquetes de mejora. , etc. , aumentando así los precios de la vivienda de forma encubierta. Algunos consultores de bienes raíces que venden propiedades de lotería dicen implícitamente a los compradores que no pueden firmar un contrato de compra de una casa sin comprar un "paquete de mejora de decoración"; en segundo lugar, cobran arbitrariamente tarifas distintas al precio de la vivienda, como tarifas de compra grupal, tarifas de cola, tarifas de decoración, honorarios de apertura de cuenta, etc. En tercer lugar, existe confusión entre pago inicial, pago inicial, garantía, etc. Algunos desarrolladores cobran una garantía en el momento de la venta y, sin el consentimiento del consumidor, convierten la garantía en un depósito y emiten un recibo especial al seleccionar una casa. Solicitar un reembolso por considerar que el depósito está en disputa y no es reembolsable.
Por ejemplo, en 2065438+mayo de 2009, el Sr. Jiang compró una casa en un desarrollo inmobiliario en Nanjing, Jiangsu. Al pagar con tarjeta de crédito, se le pidió al Sr. Jiang que usara dos cepillos, uno por 2,76 millones de yuanes y otro por 500.000 yuanes. Los nombres de los dos recibos son diferentes, de los cuales 500.000 yuanes son para honorarios de decoración y el beneficiario es una empresa de ingeniería de construcción y decoración. En ese momento no se dieron proyectos ni estándares de decoración, y el contrato no reflejaba el contenido de decoración de 500.000 yuanes. Más tarde se supo que otros propietarios del mismo apartamento que el Sr. Jiang no recibieron la tarifa de renovación de 500.000 yuanes. El 30 de junio de 2021, el Sr. Jiang informó problemas relevantes a la Asociación de Consumidores de Nanjing y solicitó un reembolso de 500.000 yuanes.
Después de la mediación del personal del Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Bienes Raíces de la Asociación de Consumidores de Nanjing, la empresa finalmente reembolsó al Sr. Jiang 500.000 yuanes.
Para poner otro ejemplo, el 65 de agosto de 2026, el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del condado de Huidong, prefectura de Liangshan, provincia de Sichuan, recibió una queja colectiva de varios representantes de propietarios sobre una empresa de desarrollo inmobiliario que cobraba ilegalmente a 841 propietarios naturales. Comisiones de apertura de cuenta de gas. Después de una investigación, la empresa de bienes raíces exigió recientemente a los propietarios de la comunidad que pagaran una tarifa de apertura de cuenta de gas natural de 3.500 yuanes por hogar, pero el contrato de compra establecía que se debía entregar agua, electricidad y gas en la comunidad. Después de muchos intentos infructuosos de negociar con la empresa, los propietarios se quejaron colectivamente ante el Comité de Consumidores del condado de Huidong. El Comité de Consumidores del condado ha organizado en numerosas ocasiones mediaciones in situ entre las dos partes. La inmobiliaria dijo que la energética quería cobrar esta tarifa, pero simplemente la cobraron sin proporcionar ninguna base para cobrar la tarifa inicial de instalación de gas natural. La Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Administración Estatal de Regulación del Mercado emitieron conjuntamente los "Dictamenes Orientadores sobre la Regulación de las Tarifas de Instalación de Proyectos de Gas Urbano" (Precio Fagai [2019] No. 1131) , que estipula claramente que "las tarifas de instalación de los proyectos de gas dentro de la línea roja de la planificación de construcción de apoyo para nuevas viviendas comerciales. La empresa de desarrollo inmobiliario y el personal del comité de consumidores de la empresa de gas explicaron en detalle el contenido relevante a la empresa de bienes raíces. Después En la mediación, la inmobiliaria prometió a los propietarios que ya no cobraría la tarifa de instalación inicial del gas natural, y no permitiría ningún uso del gas natural. La tarifa se cobra en nombre. Por ejemplo, el 6 de septiembre de 2021, el Comité de Protección al Consumidor del condado de Lingbi, ciudad de Suzhou, provincia de Anhui, recibió una queja de una consumidora, la Sra. Chen, diciendo que fue a ver una propiedad en el condado de Lingbi, promovida verbalmente por el vendedor. que la escuela secundaria de la comunidad estaba en la sexta zona de la escuela secundaria, después de repetidas confirmaciones por parte del consumidor, decidió comprar y pagó 20.000 yuanes en fondos de suscripción, y luego se convirtió en una suscripción bajo la guía del vendedor el 22 de julio. Se emitió el documento de división del distrito escolar y la escuela secundaria en cuestión era otra escuela que no cumplió con el compromiso original. El 30 de julio, el consumidor le pidió al vendedor que pagara la cuenta y el vendedor insistió en que la sexta escuela intermedia. distrito escolar se incluya en el contrato. El vendedor no estuvo de acuerdo. El consumidor pidió a la empresa de bienes raíces que verificara y reembolsara el depósito, el operador le reembolsó el depósito de 20.000 yuanes a través de la mediación. >Opiniones de la Asociación de Consumidores
p>El artículo 13 de la "Ley de Precios" estipula que los operadores marcarán claramente el precio al vender bienes y prestar servicios, y no venderán a un precio superior al precio marcado. , y no cobrará ninguna tarifa no marcada El artículo 4 de la Interpretación de varias cuestiones aplicables a las leyes en casos de controversia estipula: “Si el vendedor acepta el depósito del comprador como garantía para la celebración de un contrato de venta de vivienda comercial mediante suscripción, pedido, reserva, etc., no puede celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial por motivos de una de las partes, tramitado de conformidad con lo dispuesto en la "Ley de Depósitos". "El artículo 587 del Código Civil establece: "Si el deudor cumple su deuda, el depósito servirá como precio o será recuperado. Si la parte que pagó el depósito no cumple con sus deudas o cumple la deuda de manera incompatible con el acuerdo, resultando en que el objeto del contrato no pueda realizarse, la parte no tendrá derecho a solicitar la devolución del depósito si; parte que recibe el depósito no cumple con sus deudas o cumple la deuda de manera inconsistente con el acuerdo, lo que resulta en que el propósito del contrato no se pueda lograr, el depósito se duplicará. "En las ventas de viviendas comerciales, los promotores a menudo cobran a los consumidores tarifas por adelantado en varios nombres, como dinero de suscripción, garantía, tarifas de cola, etc., y luego las convierten en depósitos a través de contratos, lo que limita el derecho de los consumidores a rescindir el contrato y daña los derechos e intereses de los consumidores. Los consumidores deben prestar atención al contenido de las facturas y contratos pertinentes para evitar cambios en el nombre del pago.
(3) Ocultar y exagerar hechos para inducir a los compradores a violar las regulaciones.
En términos de promoción de ventas, los principales problemas que se quejan los consumidores son: primero, ocultar la naturaleza de la casa e inducir a los consumidores a realizar transacciones ilegales, como ocultar restricciones de ventas (sin transferencia durante la restricción de ventas). período), derechos de propiedad de apartamentos (en su mayoría 40 años), etc., perjudicando los derechos del consumidor; en segundo lugar, es realizar publicidad falsa y promesas falsas a través de imágenes y textos, demostraciones in situ, promesas verbales, etc., para inducir; consumidores no calificados para comprar casas en nombre de ayudar en el procesamiento de préstamos; en cuarto lugar, para ocultar factores adversos importantes y no cumplir plenamente con la obligación de notificación, como las instalaciones circundantes en quinto lugar, exagerar las condiciones favorables para la promoción de viviendas para inducir transacciones, como por ejemplo; vivienda en distritos escolares, condiciones de transporte, etc.
Por ejemplo, el 23 de julio de 2021, la Sra. Consumer Palace llegó a la ciudad de Jiaxing, provincia de Zhejiang, y el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Pinghu se quejó de que ella y su familia. Su esposo llegó a Pinghu hace dos meses y ordenó una casa comercial en un edificio en la calle Danghu el 3 de junio. En ese momento, pagó un depósito de 200.000 yuanes y solo pudo suscribirse con un libro y un recibo. Ella le dijo que la casa comercial estaba ubicada al lado del crematorio y ocultaba información importante cuando la compró. Después de que el personal del Comité de Protección al Consumidor de la ciudad de Pinghu recibió la queja, el desarrollador estuvo de acuerdo después de muchas comunicaciones. /p>
Como otro ejemplo, el 5 de julio de 2021, el Sr. Dong se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen, diciendo que tuvo una disputa con una empresa de bienes raíces en Xiamen el 15 de mayo de 2018. La empresa de desarrollo firmó un contrato de compraventa de vivienda comercial y al prepararse para tomar posesión de la casa en septiembre de 2020, se constató que no podía aclarar la naturaleza y alcance de uso de los jardines y sótanos prometidos por la promotora inmobiliaria durante la venta. Los consumidores han pedido repetidamente a la empresa de desarrollo inmobiliario que brinde explicaciones y explicaciones relevantes. Sin embargo, diez meses después, la otra parte todavía no tiene una respuesta clara y sincera para resolver el problema. Después de recibir la queja, el Comité de Protección al Consumidor de la ciudad de Xiamen se puso en marcha de inmediato. Una investigación que pertenece al propietario, es imposible dar derechos de propiedad claros.
Finalmente, después de muchas mediaciones, la empresa de desarrollo inmobiliario compensó al consumidor Sr. Dong por los honorarios de la propiedad de medio año, y el consumidor estuvo de acuerdo.
Para poner otro ejemplo, a principios de mayo de 2021, el consumidor Sr. Zhong se encaprichó con una casa comercial de 79 metros cuadrados en un departamento de ventas de bienes raíces en el condado de Weiyuan, ciudad de Neijiang, provincia de Sichuan, con una Precio total de más de 330.000 yuanes. El Sr. Zhong le dijo al vendedor que tal vez no pudiera solicitar un préstamo debido a problemas crediticios. El vendedor dijo que tienen canales para ayudar a los consumidores a solicitar préstamos bancarios con éxito. Posteriormente, las dos partes firmaron un contrato de suscripción y el consumidor pagó un anticipo del 30% de 654,38 millones de yuanes en forma de hipoteca. Las dos partes acordaron que el departamento de ventas ayudaría al consumidor a solicitar un préstamo del banco por los 236.000 yuanes restantes. Debido a que el préstamo no fue aprobado, el consumidor no pudo pagar el saldo restante del pago de la vivienda. A principios de junio, los consumidores solicitaron rescindir el contrato de compra de vivienda y devolver el pago de la vivienda. El promotor declaró que si se rescinde el contrato de compra de la vivienda, se deberá pagar el 15% del precio total de la vivienda y más de 50.000 yuanes en concepto de indemnización por daños y perjuicios según lo estipulado en el contrato. Después de que fracasaran repetidas negociaciones entre las dos partes, el consumidor se quejó ante el Comité de Protección al Consumidor del condado de Weiyuan el 1 de julio. Después de cuatro mediaciones in situ organizadas por el personal, el promotor finalmente aceptó reembolsar el pago inicial del consumidor y rescindir el contrato.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
Los consumidores tienen derecho a conocer el verdadero estado de la casa que compran, incluida la propia casa, las instalaciones auxiliares, la planificación circundante, etc. El artículo 3 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los juicios sobre disputas sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales establece: “Los anuncios de venta y los materiales publicitarios de viviendas comerciales son invitaciones a ofrecer, pero los comentarios del vendedor sobre las casas y otros aspectos relacionados Las instalaciones dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales deberán Si las instrucciones y compromisos son específicos y tienen un impacto significativo en la celebración del contrato de venta de viviendas comerciales y la determinación del precio de la vivienda, constituyen una oferta Incluso si no hay. explicaciones y compromisos en el contrato de compraventa de viviendas comerciales, deberán ser parte del contrato y las partes asumirán la responsabilidad por incumplimiento del contrato ". El artículo 15 de las "Medidas para la Administración de las Compraventas de Viviendas Comerciales" estipula: "El Las partes acordarán los asuntos expresamente señalados en los anuncios de venta de viviendas comerciales y materiales promocionales emitidos por empresas de desarrollo inmobiliario y agencias de servicios de intermediación inmobiliaria". Además, "Liberación de publicidad inmobiliaria". El Reglamento estipula que el contenido de los bienes inmuebles Los anuncios no contendrán promesas de apreciación o retorno de la inversión, no indicarán la ubicación del proyecto en función del tiempo necesario para que el proyecto alcance un punto de referencia específico, no violarán las regulaciones nacionales sobre gestión de precios y no engañarán ni publicitarán a los municipios. en planificación o construcción. Para las transacciones de vivienda, los consumidores deben hacer arreglos razonables basados en su propio estado crediticio. Si no cumplen con las condiciones del crédito, no confíe en las promesas del desarrollador o intermediario de ayudarlo a procesar exitosamente el préstamo.
(4) Incumplimiento de contrato y negativa a asumir responsabilidad por diversos motivos.
En cuanto a la ejecución del contrato, los principales problemas que se quejan los consumidores son: En primer lugar, las casas entregadas no coinciden con las casas modelo y los folletos de construcción. Por ejemplo, la altura del edificio se ha reducido y las vigas han aumentado; en segundo lugar, el área de la casa se ha reducido y no coincide con el área acordada en el contrato; en tercer lugar, el promotor ha retrasado la entrega de la casa; y se negó a asumir responsabilidad por incumplimiento de contrato; en cuarto lugar, después de entregada la casa, no puede ayudar al propietario en la transferencia oportuna; en quinto lugar, cinturones verdes, áreas de fitness, etc. No entregarse con la habitación o cambiarse a otros usos, como convertir la piscina en plaza de aparcamiento sexta, utilizar acuerdos complementarios y acuerdos especiales para promover cláusulas de formato abusivas;
Por ejemplo, en noviembre de 2019, el Sr. Pan, un consumidor de la ciudad de Tianchang, ciudad de Chuzhou, provincia de Anhui, encargó una casa a una empresa de bienes raíces en la ciudad de Tianchang y firmó un acuerdo para alquilar sin motivo. . El contrato estipula que el comprador tiene derecho a realizar la salida en cualquier momento sin motivo desde la fecha de la firma del "Contrato de Venta de Vivienda Comercial" y el "Acuerdo de salida sin motivo" hasta el procedimiento de check-in. Desde que el Sr. Pan firmó el contrato en noviembre de 2019, la empresa de bienes raíces no ha podido firmar formalmente en línea, por lo que solicitó la salida sin motivo el 11,9 de junio de 2020. Pero la inmobiliaria retrasó el reembolso por diversos motivos. En junio de 2021, Pan se quejó ante el Comité de Protección al Consumidor de Tianchang. El Comité Municipal de Protección al Consumidor inmediatamente organizó una investigación especial después de recibir la denuncia y determinó que las quejas de los consumidores eran ciertas. Después de la comunicación y la mediación del personal de la Comisión de Protección al Consumidor, finalmente se llegó a un acuerdo: la empresa inmobiliaria acusada dispuso que una persona dedicada se encargara del reembolso, y el consumidor recibió un pago de salida de más de 640.000 yuanes con retraso. Julio.
Para otro ejemplo, la Sra. Zhang se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de Xiamen porque compró una propiedad con un área de 84,08 metros cuadrados a través de una empresa de desarrollo inmobiliario en Xiamen el 2 de julio de 2065438+ 2009. . Cuando se entregó la casa el 8 de junio de 2021, los materiales de aceptación presentados por la empresa de bienes raíces mostraban que el área medida real era de 83,28 metros cuadrados (la diferencia de área era de 0,8 metros cuadrados y la diferencia de precio era de 31.439,2 yuanes). La empresa inmobiliaria declaró según el contrato que la diferencia de superficie era inferior al 1%. El primer párrafo del artículo 13 del capítulo 5 del contrato estipula: Si el valor absoluto del índice de error del área de construcción del apartamento es inferior al 3% (inclusive), el precio de la vivienda se liquidará de acuerdo con el valor real. El acuerdo complementario estipula que cuando el valor absoluto del índice de error del área de construcción sea superior al 1% e inferior al 3%, el precio de la vivienda se liquidará de acuerdo con el precio unitario del contrato. Los consumidores creen que el contrato principal es claro y no es necesario firmar un acuerdo complementario. Los contenidos pertinentes del acuerdo complementario difieren completamente del contrato principal. Hay una disputa entre el comprador y el vendedor. Después de la investigación, la Comisión Municipal de Protección al Consumidor de Xiamen organizó una mediación in situ entre las dos partes. La Sra. Zhang propuso un plan para renunciar a las tarifas de propiedad durante 1 o 2 años, pero las dos partes no lograron llegar a un acuerdo. Después de una llamada telefónica, la inmobiliaria accedió a entregarle una batidora de alta velocidad como compensación.
Para poner otro ejemplo, el 9 de septiembre de 2021, el consumidor Sr. Wu se quejó ante la Asociación de Consumidores de la ciudad de Zhenjiang, provincia de Jiangsu. Cuando el Sr. Wu firmó un contrato formal de compra de una vivienda, descubrió que había desigualdades. términos del contrato, y él incumplió el contrato. La responsabilidad no es igual al desarrollador.
Si el Sr. Wu incumple el contrato, tendrá que pagar el 0,3% de la multa por pago atrasado al desarrollador, mientras que el desarrollador solo deberá pagar el 0,01% de la multa por pago atrasado al consumidor. El señor Wu se opuso a esta disposición. El desarrollador dijo que el contrato era un contrato modelo proporcionado por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Si tiene alguna pregunta, comuníquese con la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Los consumidores consultan la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, y la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural proporciona el modelo de contrato de respuesta. Sin embargo, el contenido específico se negocia entre desarrolladores y consumidores. Obviamente, hay condiciones desiguales en el contrato, lo que es definitivamente inaceptable. Sin embargo, el desarrollador insistió en cambiar los términos del contrato y le pidió al Sr. Wu que continuara ejecutando el contrato. Después de la mediación del personal de la Asociación de Consumidores de Zhenjiang, la persona a cargo del desarrollador acordó devolver el depósito del Sr. Wu y declaró que todas las responsabilidades legales en los cuatro contratos de venta de bienes raíces de Zhenjiang se cambiarían a responsabilidades recíprocas. El señor Wu expresó su satisfacción con los resultados.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
Es obligación del operador ejecutar el contrato conforme a derecho y realizar la entrega cualificada. Según las disposiciones del Código Civil, los operadores deberán cumplir íntegramente sus obligaciones según lo acordado. Si la ejecución del contrato no se ajusta a lo pactado, serán responsables del incumplimiento del contrato de conformidad con el contrato. El artículo 30 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" estipula: "La empresa de promoción inmobiliaria deberá, de conformidad con el contrato, entregar al comprador a tiempo la vivienda comercial que cumpla con las condiciones de entrega. Si no cumple con entregar a tiempo, la empresa promotora inmobiliaria será responsable del incumplimiento del contrato." Respecto a los consumidores y los promotores son las partes fuertes. Algunos desarrolladores utilizan depósitos y otros medios para proteger primero a los consumidores y luego "evitar" el contrato modelo mediante acuerdos complementarios y otros medios, lo que obliga a los consumidores a aceptar condiciones de formato injustas redactadas unilateralmente por ellos, excluyendo y restringiendo los derechos de los consumidores y agravando el consumo. responsabilidad del operador y reducir o eximir la responsabilidad del operador. Los consumidores se encuentran ante el dilema de aceptar condiciones abusivas o perder sus depósitos, y deberían ser severamente castigados.
(5) Agentes inmobiliarios, tengan cuidado con las tonterías.
En cuanto a las agencias de vivienda, los principales problemas que se quejan los consumidores son: Primero, algunas agencias de vivienda cometen fraude, como publicar información falsa sobre la vivienda, opacar los precios de la vivienda y ocultar el verdadero estado de la vivienda. En segundo lugar, existen algunos cargos arbitrarios, como cobrar honorarios de intermediarios, tarifas de préstamos bancarios, etc. sin informar ni obtener el consentimiento de los consumidores. En tercer lugar, algunas agencias de vivienda violan las regulaciones, como la filtración de información personal de compradores y vendedores, prometiendo aplicar; en el caso de los préstamos bancarios, en lugar de que los bancos supervisen los fondos para los compradores de viviendas, pueden conservar el dinero de la compra como propio o utilizarlo para otros fines. En cuarto lugar, algunas empresas intermediarias y personal confunden conceptos como presentación de firma en línea, firma intermediaria en línea e hipoteca; . , engañar a los compradores de viviendas, impidiéndoles firmar y transferir en línea después de pagar el pago inicial y los honorarios de agencia; en quinto lugar, algunos utilizan cláusulas de formato para infringir los derechos e intereses legítimos de los consumidores o no cumplir con el contrato;
Por ejemplo, en mayo de 2021, el Sr. Jiang de la ciudad de Taizhou, provincia de Zhejiang, compró una casa de segunda mano a través de Huangyan Kaihong Real Estate Brokerage Company. Más tarde, cuando el Sr. Jiang pasó por los procedimientos de transferencia, debido a que la propiedad tenía menos de dos años, tuvo que pagar el impuesto al valor agregado completo del 5,6% y el recargo. El Sr. Jiang creía que los derechos de propiedad introducidos por el intermediario tenían más de dos años, pero ahora tenían menos de dos años, lo que era inconsistente con la realidad, por lo que se quejó ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor del distrito de Huangyan de la ciudad de Taizhou. Después de recibir la denuncia, el personal se puso en contacto con ambas partes para una mediación. Debido a que la brecha entre las demandas de las dos partes de reducción de tarifas era demasiado grande, la mediación fracasó. El Sr. Jiang dijo que el asunto se resolvería por medios legales.
Para poner otro ejemplo, en julio de 2021, la consumidora Sra. Wang compró una casa a través de una agencia de bienes raíces en la ciudad de Jiyuan, provincia de Henan. El día de la firma del contrato, la Parte A alegó que el certificado inmobiliario se había perdido y garantizó repetidamente que la superficie de la propiedad era de 116 metros cuadrados. El consumidor pagó 50.000 yuanes por adelantado al agente inmobiliario. Posteriormente, cuando el consumidor acudió al banco a solicitar un préstamo, se enteró de que la superficie real registral del inmueble era de 113,22 metros cuadrados, 2,78 metros cuadrados menos que el contrato. El consumidor informó inmediatamente al agente inmobiliario de la diferencia de superficie. Después de que el agente se enteró, propuso negociar con la Parte A para reducir el precio de la transacción original en 30.000 yuanes, pero la Parte A no estuvo de acuerdo. El consumidor pidió un reembolso de 50.000 yuanes, pero el responsable de la agencia inmobiliaria dijo que sólo podía reembolsar 30.000 yuanes. El 3 de septiembre, los consumidores se quejaron ante el Comité de Protección de los Derechos del Consumidor de la ciudad de Jiyuan. Después de la mediación, las tres partes finalmente redujeron el precio de la transacción del contrato original en 20.000 yuanes y llegaron a un acuerdo.
Opiniones de la Asociación de Consumidores
El artículo 22 de las “Medidas de Gestión de la Intermediación Inmobiliaria” establece: “Cuando una agencia de intermediación inmobiliaria suscriba un contrato de servicio de intermediación de compraventa o arrendamiento de vivienda con la cliente, deberá verificar la casa confiada para la venta o arrendamiento, el certificado de propiedad de la casa, el certificado de identidad del cliente y otros materiales relevantes, preparar una declaración del estado de la casa y divulgar al público la información correspondiente sobre la vivienda. el consentimiento por escrito del cliente. "Contratar servicios de intermediación inmobiliaria. Antes de celebrar la contratación, la agencia inmobiliaria y el corredor explicarán verazmente al cliente el contenido relevante del contrato de servicios de intermediación inmobiliaria y del contrato de compraventa de vivienda, e informarán verazmente". las partes de los derechos y obligaciones. Si las agencias y corredores inmobiliarios incumplen sus obligaciones y causan pérdidas a los consumidores, serán responsables de una indemnización.