Beijing, Shanghai y Shenzhen han intensificado la supervisión de los apartamentos de alquiler a largo plazo y el control estricto de los "préstamos de alquiler" se ha convertido en el centro de atención.
Beijing News (Reportero Wu Jiaoying) Desde febrero, tres ciudades de primer nivel, Shenzhen, Beijing y Shanghai, han emitido documentos en un plazo de cuatro días para fortalecer la supervisión de las actividades operativas de las empresas de alquiler de viviendas.
El análisis de expertos señaló que en los últimos años, se han producido con frecuencia explosiones de apartamentos de alquiler a largo plazo en varios lugares. Las razones son principalmente para apoderarse del mercado, ampliar la escala y adoptar altos niveles de entrada y salida. , ingresos a largo plazo, pagos a corto plazo, préstamos para alquiler y otros comportamientos ilegales La expansión ciega hizo que sus operaciones fueran insostenibles.
Por lo tanto, en respuesta al caos de gestión de alto riesgo de los apartamentos de alquiler a largo plazo, medidas como controlar estrictamente los "préstamos de alquiler" y prohibir estrictamente los "ingresos a largo plazo y los pagos a corto plazo" se han vuelto el foco de esta ronda de regulación del mercado de alquiler de viviendas.
Enfoque 1: Los "préstamos para alquiler" sólo pueden concederse a arrendatarios individuales
El control estricto de los "préstamos para alquiler" es el contenido central de la supervisión de las actividades comerciales de alquiler de viviendas en las primeras ciudades de nivel.
En los últimos años, se han producido tormentas eléctricas en apartamentos de alquiler a largo plazo en varios lugares. Una de las razones es que las empresas utilizan préstamos bancarios a plazos para financiarse de forma disfrazada, formando directamente un "fondo común" y embarcarse en un camino de alto apalancamiento y expansión loca.
Esta vez, Beijing exige un control estricto sobre los beneficiarios de "préstamos de alquiler" y estipula que las instituciones financieras bancarias, las pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones no asignarán los fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los arrendatarios a las empresas de arrendamiento de viviendas. .
En otras palabras, si un inquilino solicita un préstamo para alquiler de vivienda, la entidad crediticia puede conceder el préstamo al inquilino o directamente al propietario tras firmar un acuerdo, pero no puede concedérselo a empresas de arrendamiento de vivienda. y sus afiliados o partes interesadas.
Shenzhen también propuso que las instituciones financieras firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario y asignen el préstamo a la cuenta personal del arrendatario. El plazo del préstamo no excederá el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda, y la frecuencia de los desembolsos del préstamo coincidirá con la frecuencia de los pagos del alquiler del prestatario.
Al mismo tiempo, las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos para alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., ni inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos para alquiler de viviendas en nombre de concesiones de alquiler. y no incluirá en los contratos de alquiler de viviendas contenidos relacionados con préstamos de alquiler.
Las regulaciones de Shanghai estipulan que las instituciones comerciales de arrendamiento de viviendas que no hayan realizado negocios de "préstamos de alquiler" personales no pueden, en principio, agregar este negocio. Las instituciones operativas de arrendamiento de viviendas que hayan lanzado "préstamos de alquiler" personales deben informar un plan de reducción de la escala de préstamos antes del primer trimestre de 2021 para garantizar que el monto del préstamo se ajuste a menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa para fines de 2022.
Shanghai también dejó claro que para nuevos negocios de “préstamos de alquiler” personales, las instituciones financieras deben prestar dinero directamente a la cuenta de supervisión después de llegar a un acuerdo con la agencia operadora de arrendamiento de viviendas y el arrendatario.
Enfoque 2: Los ciclos de cobro y pago del alquiler de las empresas deben coincidir
Actualmente, muchas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también crean un "fondo común" al cobrar el alquiler a los inquilinos por adelantado. y pagar el alquiler a los propietarios más adelante” para ampliar la escala y apoderarse del mercado. Este modelo de negocio de alto riesgo de "cobro a largo plazo y pago a corto plazo" y el riesgo de tormentas que conlleva han atraído gran atención en todo el mundo.
Tanto Beijing como Shanghai han dejado claro que el período en el que las empresas de arrendamiento de viviendas cobran el alquiler a los arrendatarios debe coincidir con el período en el que pagan el alquiler a los arrendadores.
Beijing estipula que el importe del alquiler cobrado por adelantado por una empresa a un arrendatario no excederá en principio los tres meses de alquiler.
Las regulaciones de Shanghai estipulan que si el ciclo de pago del alquiler del arrendatario es superior a 3 meses, el alquiler se transferirá a la empresa de arrendamiento de vivienda mensualmente si el ciclo de pago del alquiler del arrendatario no lo es; excede los 3 meses, el alquiler se transferirá a la empresa de arrendamiento de vivienda y el banco comprometido se compromete a realizar la transferencia mensual o trimestralmente.
Shanghai también exige que las empresas de arrendamiento de viviendas no obliguen ni induzcan a los inquilinos a pagar alquileres a largo plazo durante más de tres meses seguidos en nombre de concesiones de alquiler. Los departamentos de gestión de vivienda y supervisión del mercado deben agregar avisos especiales al texto del modelo de contrato para recordar al arrendatario que pague el alquiler a largo plazo de una sola vez, lo que puede causar el riesgo de pérdida del alquiler.
Shenzhen propuso que si el total del depósito del inquilino y el alquiler del período de pago único cobrados por la empresa de arrendamiento de viviendas excede el monto de 4 meses de alquiler, los fondos excedentes serán supervisados por el banco regulador, o el La empresa de arrendamiento de viviendas deberá proporcionar la garantía bancaria correspondiente. Además, el banco regulador sólo puede liberar fondos regulatorios a las empresas de alquiler de viviendas mensualmente.
Enfoque 3: Establecer cuentas de supervisión de alquileres para aclarar el alcance de la supervisión de fondos
El año pasado, Hangzhou, Chongqing, Chengdu, Xi'an y otros lugares emitieron documentos que exigen a las empresas de alquiler de viviendas abrir cuentas especiales y cobrarlas. Los alquileres están sujetos a supervisión especial.
Shanghai y Shenzhen también propusieron esta vez que las empresas de alquiler de viviendas abrieran una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas en un banco comercial registrado localmente.
Shanghai ha aclarado que los alquileres y depósitos cobrados por las agencias operativas de arrendamiento de viviendas serán depositados directamente en la cuenta de supervisión por el arrendatario los alquileres y depósitos pagados por las agencias operativas de arrendamiento de viviendas a los arrendadores de las casas que hayan cobrado; y almacenados se pagarán mediante pago en cuenta de supervisión.
Al mismo tiempo, ambos lugares exigen que las empresas de alquiler de viviendas firmen acuerdos de supervisión de fondos de alquiler de viviendas con los bancos para aclarar el alcance de la supervisión de fondos dentro de cuentas especiales, las condiciones y procedimientos de liberación de fondos, etc.
Bajo la premisa de prohibir estrictamente el "cobro a largo plazo y el pago a corto plazo" y controlar estrictamente los "préstamos de alquiler", Beijing ha propuesto establecer un sistema de custodia de depósitos para los depósitos cobrados por las empresas de alquiler de viviendas. Los depósitos cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios deben gestionarse a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y las empresas no pueden utilizarlos ni apropiarse indebidamente sin autorización.
Opinión de expertos: la vivienda en alquiler es una necesidad absoluta y se necesita más investigación sobre cómo desarrollarla.
“El fortalecimiento simultáneo del control en las tres ciudades de primer nivel muestra que De hecho, existen algunos problemas en el desarrollo del mercado de alquiler. "Existe una necesidad urgente de fortalecer la supervisión". Zhao Xiuchi, profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, señaló que uno de los problemas importantes es el del pasado. Durante dos años, la expansión de los apartamentos de alquiler a largo plazo utilizando el apalancamiento financiero para recaudar dinero ha provocado explosiones y fugas, causando problemas a los propietarios, inquilinos e instituciones financieras y provocando grandes pérdidas y lesiones.
Beijing, Shanghai y Shenzhen también han introducido fuertes medidas regulatorias para abordar este fenómeno, como el control estricto de los "préstamos para alquiler". "En comparación, en términos de políticas regulatorias para los 'préstamos de alquiler', Shanghai no sólo prohíbe estrictamente a las nuevas empresas realizar negocios de 'préstamos de alquiler', sino que también limita la escala de los préstamos, que es más estricta que Beijing y Shenzhen". /p >
Zhao Xiuchi cree que las viviendas de alquiler son una necesidad absoluta para muchos ciudadanos en la actualidad, y el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler es también una demanda para el sustento de las personas. En el futuro, varias regiones seguirán desarrollando vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. En términos del sistema de vivienda que promueve tanto el alquiler como la compra, y en la oferta de viviendas, las viviendas de alquiler sin duda tendrán un lugar.
Pero también señaló que aún se necesita más investigación y reflexión sobre cómo debería desarrollarse el mercado de alquiler de viviendas. "Incluyendo qué proporción debe representar el mercado de alquiler en el mercado inmobiliario; si debe centrarse en las viviendas existentes y su renovación, o en las nuevas viviendas de alquiler; cómo sobrevivir al arrendamiento institucional y al arrendamiento individual; cómo garantizar las viviendas de alquiler y las viviendas de alquiler comerciales. Distribución; cómo abordar la relación entre el mercado de alquiler y el mercado de compra y venta, etc.”