La Conferencia Central de Trabajo Económico marca la pauta para la regulación inmobiliaria. El People's Daily explica cuánto han caído los precios de la vivienda.
Cuando se trata de casas lo que más preocupa a todo el mundo es el precio. La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario a ajustar las estrategias de marketing de acuerdo con las reglas del mercado, reducir adecuadamente los precios de las viviendas comerciales, promover fusiones y reorganizaciones en la industria inmobiliaria y aumentar la concentración industrial. Entonces, durante el proceso de reducción de existencias, ¿pueden bajar los precios de la vivienda, y en qué medida?
El 23 de octubre de 2013 65438+, un trabajador caminaba en el sitio de construcción del proyecto Magnolia Plaza en el Bund Norte de East Branch Road, Shanghai.
El 23 de octubre de 2013 65438+, un trabajador caminaba en el sitio de construcción del proyecto Magnolia Plaza en el Bund Norte de East Branch Road, Shanghai. Mensaje de nuestro reportero Yang Shenlai
Pregunta: ¿Qué papel juega la compra de una casa por parte de trabajadores inmigrantes en la reducción de existencias?
Reportero: ¿Cuál es la demanda potencial de vivienda de los trabajadores inmigrantes en las ciudades?
Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua: Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, el número total de trabajadores inmigrantes a finales de 2014 era de 274 millones. Al final de esta década, el área de vivienda comercial en venta era de aproximadamente 440 millones de metros cuadrados, con 4,4 millones de unidades bajo contrato; la superficie de vivienda comercial en venta era de 680 millones de metros cuadrados, con 6,8 millones de unidades bajo contrato; contrato. De estos datos se puede ver que, en teoría, el 10% de los trabajadores migrantes pueden convertirse en ciudadanos, lo que puede aliviar efectivamente la presión de inventario en el mercado inmobiliario comercial actual.
Pero los lugares donde los trabajadores migrantes trabajan y donde pueden pagar una vivienda a menudo están separados. Por ejemplo, los trabajadores migrantes a menudo no pueden pagar una vivienda en 90 ciudades clave, y las viviendas asequibles suelen estar ubicadas en ciudades, condados o pueblos a nivel de condado, lo que aumenta en gran medida la dificultad de depender de los trabajadores migrantes para reducir las existencias.
Qiu, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Hainan y presidente de Hainan Real Estate Co., Ltd.: A largo plazo, los trabajadores inmigrantes tienen la necesidad de comprar casas, y esta parte de la flotación La población será el principal grupo de personas que comprarán casas en el futuro. En cuanto a cuánto se puede convertir en demanda efectiva, depende del tipo de políticas que introduzca el gobierno y de cuán fuerte sea el apoyo.
Reportero: Con el nivel actual de precios de la vivienda, ¿cómo podemos ayudar a los trabajadores inmigrantes a pagar el pago inicial?
Liu Hongyu: Es difícil para los trabajadores inmigrantes ingresar al mercado inmobiliario comercial para comprar una casa. Haga un cálculo: el precio de venta promedio nacional actual de viviendas comerciales es de alrededor de 6.500 yuanes por metro cuadrado. Si se estima en base a 90 metros cuadrados, más impuestos, decoración y otros gastos, el costo total de una casa se calcula de manera conservadora en 500.000 yuanes.
Los datos publicados por la Oficina del Grupo Dirigente para Trabajadores Migrantes del Consejo de Estado en febrero mostraron que el ingreso mensual promedio de los trabajadores migrantes era de 2.864 yuanes. Si una familia de trabajadores inmigrantes comunes tiene dos personas trabajando, su ingreso familiar anual es de aproximadamente 50.000 yuanes y la relación precio-ingreso de la vivienda llega a 10 veces. Un pago inicial del 30% requiere todos los ingresos de la familia durante tres años. Si se consideran los impuestos, la decoración y otros gastos, la carga es bastante pesada.
En este sentido, si los trabajadores inmigrantes pueden permitirse comprar o alquilar una casa en la ciudad, deben recibir subsidios gubernamentales. Por ejemplo, los trabajadores migrantes pueden comprar y alquilar viviendas asequibles, proporcionar apoyo financiero e incentivos fiscales a las familias que compran viviendas, o adoptar un modelo mixto de derechos de propiedad en alquiler y compra. Para lograr esto, debemos reformar el sistema de vivienda urbana existente y proporcionar una base política para que el gobierno proporcione diversas formas de subsidios a los trabajadores inmigrantes recién instalados.
Qiu: En los últimos años, los ingresos de los trabajadores inmigrantes en nuestro país han aumentado considerablemente. Tomemos como ejemplo los trabajos ocasionales. Puedes ganar más de 200 yuanes al día trabajando en ciudades de segundo y tercer nivel, e incluso más en ciudades de primer nivel. Los graduados universitarios han trabajado en ciudades de segundo y tercer nivel durante dos o tres años, con un salario mensual de sólo unos 3.000 yuanes. Por lo tanto, mientras los trabajadores inmigrantes estén dispuestos a soportar las dificultades, los ingresos no son un gran problema. Con los ingresos de comprar una casa en una ciudad de primer nivel en una ciudad de tercer o cuarto nivel, la mayoría de los trabajadores migrantes no tienen problemas para pagar el pago inicial, pero no todos pueden permitirse una casa. Siempre habrá algunas personas que opten por alquilar.
Reportero: ¿Qué otras medidas deberían tomarse para permitir que los trabajadores migrantes desarrollen capacidades reales para comprar una vivienda?
Liu Hongyu: La promoción de la ciudadanía de los trabajadores migrantes se realiza más desde la perspectiva de promover el desarrollo de la urbanización y mejorar la calidad de la urbanización. Si una familia de trabajadores migrantes tiene empleo e ingresos familiares estables, y el gobierno proporciona los servicios públicos básicos necesarios, tendrá las condiciones para convertirse en un ciudadano real y surgirá una demanda de vivienda más confiable.
Si se pueden comprar o alquilar viviendas con el apoyo de políticas, se ayudará a digerir el inventario y se promoverá la construcción y la inversión en viviendas. Sin embargo, si se trata sólo de digerir el inventario inmobiliario y lograr la ciudadanía, es decir, comprar una casa para lograr la ciudadanía con el apoyo de la política de financiación de la vivienda, habrá riesgos financieros potenciales.
Niu Li, director de la Oficina de Investigación Macroeconómica del Departamento de Previsión Económica del Centro Nacional de Información: La clave para reducir las existencias ahora es capacitar a los trabajadores inmigrantes para que se conviertan en nuevos ciudadanos y convertirlos en los principales compradores. Esto requiere incorporarlos en muchos sistemas de políticas, como la vivienda pública de alquiler y la vivienda asequible. Al mismo tiempo, la reducción de existencias de bienes raíces debe combinarse con una reforma del registro de hogares urbanos. Además, los promotores deben bajar los precios para que los precios de la vivienda vuelvan a un nivel razonable. De esta manera, los nuevos ciudadanos pueden permitirse comunidades residenciales y ubicaciones remotas.
Segunda pregunta: ¿Qué puede hacer el gobierno para bajar el precio de la vivienda comercial?
Reportero: ¿Qué medidas puede tomar el gobierno para bajar los precios de la vivienda?
Liu Hongyu: Es posible reducir el precio de la vivienda comercial, especialmente en ciudades de tercer y cuarto nivel. Para reducir los riesgos del mercado, el gobierno puede adoptar las políticas de incentivos necesarias o comprar viviendas asequibles para alentar a los desarrolladores a tomar la iniciativa de bajar los precios. Por supuesto, hay otra característica muy importante del mercado inmobiliario. La gente compra casas principalmente cuando los precios de las viviendas suben. Si los precios de la vivienda siguen una tendencia a la baja, la gente se preocupará y se arrepentirá y rara vez comprará. Por lo tanto, el gobierno y todos los ámbitos de la vida deben hacer todo lo posible para mantener un entorno de mercado relativamente estable para ayudar a las personas a tomar decisiones de compra racionales.
Niu Li: La forma más fácil de bajar los precios de la vivienda es bajar los precios del suelo. Sin embargo, esto implica ingresos por tierras de los gobiernos en todos los niveles. Las tarifas de transferencia de tierras han caído más del 30% este año, lo que ya supone una enorme presión. Si la tierra se vende a un precio más bajo, realmente será un insulto al daño y no es realista.
Sin embargo, todavía existen una gran cantidad de impuestos y timbres relacionados con cada enlace. No sólo las empresas manufactureras, sino también las áreas de servicios relacionadas deberían simplificarse y descentralizarse para reducir estos costos de transacción.
Hasta donde yo sé, a la hora de construir una casa no sólo se deben sellar los conocidos sellos contra incendios y de seguridad, sino también los sellos del departamento de cultura y deportes. A veces no se puede vender la casa sin más de 65.438+000 sellos. Esto significa que o tienes que enviar la casa a estos departamentos, o tienes que cuidarlos mientras compran la casa, y la carga de los costos de transacción es muy grande. Por lo tanto, los impuestos, los costos de transacción, son los que tienen el mayor margen de compresión.
Tres preguntas: ¿Están los promotores inmobiliarios dispuestos a dejarles cortar la carne?
Liu Hongyu: A juzgar por experiencias pasadas, es raro que los desarrolladores tomen la iniciativa de reducir los precios. La mayoría de ellos están bajo la influencia de la presión de financiación interna (como la presión de liquidez) o la presión de la competencia del mercado externo.
Qiu: Las ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel enfrentan diferentes problemas y los desarrolladores deben adoptar diferentes estrategias. Por ejemplo, en las ventas de bienes raíces en Hainan, más del 70% de los clientes provienen de 30 provincias y ciudades de todo el país, por lo que ninguna empresa promotora puede satisfacer la demanda de ventas a través de su propia red de ventas. El gobierno debe tomar la iniciativa en el aumento de la inversión en la industria de ventas de bienes raíces del gobierno. La reducción de existencias de bienes raíces de Hainan se puede completar mediante la coordinación y regulación de la asociación de la industria de ventas.
Es más difícil reducir el precio de la vivienda comercial. Las ventas de viviendas comerciales son un comportamiento del mercado. Antes de esto, los precios que los desarrolladores y las empresas actualmente no pueden vender básicamente han caído hasta sus resultados finales. Los promotores y las empresas con bajas ventas no esperarán a que el gobierno acuda en su ayuda.
Por lo tanto, puede haber tres situaciones para reducir los precios de la vivienda: primero, las propias empresas reducen los precios, pero el espacio no es muy grande; segundo, el gobierno necesita utilizar medios de ajuste del mercado para permitir que las empresas de desarrollo inmobiliario; en dificultades para reducir automáticamente los precios, como subsidios a las ventas o medidas administrativas como eximir a algunas empresas de impuestos y tasas para reducir los costos comerciales dejarán espacio para caídas de precios, en tercer lugar, recortes de precios destructivos en la industria, lo que significa que habrá grandes caídas de precios; rupturas a gran escala del flujo de caja para los promotores, quiebras corporativas a gran escala y empresas inmobiliarias. Cuando los inversores abandonen sus casas, los precios de las viviendas caerán drásticamente. Este es un resultado que nadie quiere ver.
Además, las fusiones y reorganizaciones empresariales son una buena forma de solucionar el problema de la liquidación de existencias inmobiliarias. Actualmente existen básicamente dos tipos de empresas cuyas casas son invendibles. Una es que la escala de la empresa es relativamente pequeña y el costo de desarrollo es alto. La otra es que los productos de la empresa no tienen valor añadido de marca, y las casas se han vendido a precios muy bajos y nadie las compra. A través de la fusión de grandes empresas con algunas pequeñas empresas, no necesariamente es necesario bajar los precios y se puede absorber el inventario existente. Si realmente es necesario bajar los precios, hay margen para bajarlos reduciendo el costo del desarrollo a gran escala.