¿Por qué los precios de la vivienda son tan altos en China?
Cada año ocho millones de acres de tierra en China se convierten de tierras de cultivo a tierras de construcción. Sumado a la adquisición de tierras no planificada, el país utiliza 100 millones de acres de tierra cada diez años. Por lo tanto, en la década de 1980 había 2.300 millones de tierras agrícolas, y todavía habrá 2.000 millones de tierras agrícolas 30 años después de la reforma. Un billón de acres de alimentos al año requiere de ocho a mil millones de acres de tierra, y de cinco a seis mil millones de acres de tierra se utilizan para verduras y frutas. Basado en un consumo anual promedio de 40 kilogramos de carne, 50 millones de toneladas de carne y una proporción de alimento de 1:4 requerirían entre 40 y 500 millones de acres de tierra. Por lo tanto, China tiene escasez de alimentos y necesita importar. Para garantizar la seguridad alimentaria, la línea roja es 1.800 millones de acres de tierra agrícola. Por lo tanto, todavía no ha alcanzado los 8 millones de acres por año. En 2005 eran 65.438 7,7 millones, en 2006 eran 65.438 7 millones y en 2007 eran 65.438 6 millones. En el futuro, el suelo urbano será cada vez más insuficiente.
El 35% del terreno de construcción utilizado cada año es terreno de construcción rural, conservación de agua y transporte, etc. Sólo se pueden utilizar dos tercios de la ciudad real, de los cuales la infraestructura pública representa más del 50% y el suelo industrial representa más del 30%. Este año, el 22% de los 6 millones de acres se destinan a la industria. La vivienda representa 10 de los 6 millones de acres, lo que está desequilibrado. El suelo europeo para viviendas en Nueva York representa el 25%.
2. El desequilibrio de los precios del suelo
¿El problema de los precios de la vivienda es dinero o suelo? La moneda es inflación y todos los productos básicos aumentarán, por lo que los precios inmobiliarios siguen siendo una cuestión de precios de la tierra. Si la casa sufre daños, su valor se depreciará, pero el terreno aumentará de valor. Hay tres razones para la apreciación de la tierra:
Una es el sistema de subasta de tierras de Hong Kong. Huang organizó una gira de inspección de la Nueva Área de Pudong antes de que comenzara la primera ronda de subastas de tierras en China. La subasta es una operación transparente que puede evitar la corrupción, pero no existe un sistema de límites máximos, lo que también hace subir los precios de la tierra;
En segundo lugar, la oferta de tierra en sí es escasa. La población urbana anual aumenta en 130.000 (el año pasado) y 130.000. Si hay 40 metros cuadrados por persona, y basándose en una proporción de superficie de uno a dos, el terreno necesario es aproximadamente igual a la oferta actual. Sin embargo, esta es la situación nacional y, obviamente, no es suficiente para las grandes ciudades. una afluencia de gente.
En tercer lugar, la renovación de las ciudades antiguas ha hecho subir los precios del suelo. El área de la nueva ciudad tiene una cuota cada año. El alcalde no necesita una cuota para reconstruir la ciudad vieja, por eso se han realizado muchos cambios.
Sin embargo, el coste de demolición de edificios antiguos es muy elevado, equivalente al doble del precio original del terreno. Por ejemplo, el costo inicial de la demolición y reconstrucción es de 7.000 yuanes y el costo del terreno es de 15.000 yuanes. El precio del terreno de demolición es de 15.000 yuanes más el costo del terreno. Por lo tanto, los precios de la vivienda han subido y los precios de la tierra son institucionales y no tienen nada que ver con las personas.
3. La ocupación de los recursos sociales por parte del sector inmobiliario está desequilibrada.
La proporción de inversión, finanzas e ingresos locales es demasiado grande, lo que genera desequilibrio. En términos generales, la inversión inmobiliaria en una ciudad no debe exceder el 25% del monto de la inversión. Teoría de una sexta parte: el alquiler representa menos de una sexta parte de los ingresos y la compra de una casa representa una sexta parte de los ingresos de toda la vida. La inversión inmobiliaria en una ciudad no debe exceder una sexta parte del PIB15.
4. Secuestro financiero
De los más de 100 billones de saldos de préstamos, más del 27% están relacionados con el sector inmobiliario, pero el sector inmobiliario representa sólo el 7% del PIB. El 46% de los nuevos préstamos fueron inmobiliarios, y los préstamos concedidos por los principales bancos a bienes raíces representaron entre el 70% y el 80%.
5. Impuestos
El 35% de los ingresos fiscales nacionales provienen de bienes raíces, pero el gobierno central no tiene ingresos inmobiliarios, todos son locales. Hay 10 billones de yuanes en ingresos fiscales locales, de los cuales 4 billones de yuanes están relacionados con bienes raíces y 3,7 billones de yuanes en tarifas de transferencia de tierras y fondos de tierras. Por lo tanto, los 7,7 billones de yuanes en ingresos fiscales locales provienen de bienes raíces. inmobiliario, los gobiernos locales tendrán que vivir en una situación desesperada.
6. Ventas y arrendamientos desequilibrados
Las propiedades en Estados Unidos son adosadas y semialquiladas, mientras que en Singapur 77 son viviendas públicas de alquiler proporcionadas por el gobierno. En China, el alquiler anual de inmuebles nuevos es inferior a 65.438.000. La educación médica está ligada a los derechos de propiedad y no tiene nada que ver con quién vive. Los inquilinos no están bien protegidos y pueden ser desalojados en cualquier momento.
7. El desequilibrio entre el precio de venta y la relación de ingresos
Ahora se necesitan 40 años de ingresos para comprar una casa en las ciudades de primer nivel de China, pero sólo 10 años para comprarla. una casa en Londres. Por lo tanto, deberíamos construir más viviendas en ciudades con escasez de oferta y menos en ciudades con exceso de oferta.
Desde una perspectiva global, 40 metros cuadrados de vivienda per cápita en las ciudades es relativamente razonable.
8. Terreno comercial desequilibrado
Como distrito comercial central de una ciudad, la demanda de edificios de oficinas es generalmente de 20.000 yuanes/metro cuadrado en ciudades medianas y de 41.000 metros cuadrados en ciudades grandes. La capital de Shanghai es de 2,5 billones de yuanes, pero el número máximo de edificios de oficinas es de sólo 60 millones de metros cuadrados. El número total de tiendas se calcula sobre la base de un metro cuadrado de PIB por cada 20.000 yuanes. Las ventas minoristas comerciales de Shanghai, de un billón de yuanes, corresponden a 50 millones de metros cuadrados. Otro algoritmo es que cada persona tiene dos metros cuadrados de tiendas. Hay 24 millones de personas en Shanghai, por lo que hay básicamente 50 millones de metros cuadrados de tiendas.
9. El desequilibrio del director en el proceso de operación.
El gobierno tiene una pequeña reserva de tierras, pero los promotores inmobiliarios tienen muchas tierras. Las venden, las alquilan, las cortan y las venden, etc., y recurren a operaciones ilegales para defraudar. Es necesario reforzar la gestión de su dinero.
10. Gestión gubernamental desequilibrada
Cuando la economía baja, necesitamos estimular y ajustarnos hacia el este; cuando la economía sube, necesitamos estabilizarnos y movernos hacia el oeste; . Faltan medidas que cumplan con la lógica económica.