El mercado inmobiliario de China ha cambiado en la primera mitad del año. ¿Cuáles son las nuevas tendencias en la segunda mitad del año?
Primera parte: Descripción general de la situación del mercado inmobiliario de China en el primer semestre de 2020.
1. Políticas
Las políticas regulatorias han mejorado marginalmente, pero todavía nos adherimos al principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular"
En la primera mitad de 2020, la epidemia de COVID-19 ha supuesto grandes desafíos para el desarrollo económico de China y ha tenido un enorme impacto. El gobierno central ha enfatizado repetidamente la necesidad de incrementar los ajustes contracíclicos y mantener una liquidez razonable y suficiente. En el contexto de "seis estabilidad" y "seis garantías", el entorno de capital de la industria es relativamente relajado. Al mismo tiempo, para liberar plenamente el potencial del consumo interno, aumentaremos la intensidad de las nuevas estrategias de urbanización y desarrollo regional, descentralizaremos los derechos de aprobación de tierras, mejoraremos la asignación de factores de producción orientada al mercado y aceleraremos la renovación de las antiguas comunidades. y liberar los beneficios a mediano y largo plazo de la industria inmobiliaria. En materia de regulación inmobiliaria, el Gobierno central sigue manteniendo el posicionamiento de que "la vivienda es para vivir, no para especular". En el contexto macroeconómico de liquidez razonablemente abundante, la supervisión financiera en el sector inmobiliario sigue siendo estricta; los gobiernos locales se han vuelto más flexibles en la implementación de políticas específicas para las ciudades, y muchos lugares han introducido políticas de apoyo inmobiliario tanto desde el lado de la oferta como de la demanda. Aunque la política regulatoria general muestra una tendencia de mejora marginal, el gobierno aún mantiene la intensidad regulatoria y se adhiere al resultado final de "restricciones de compra" y "restricciones de préstamos". Por el lado de la demanda, la implementación se centra más en términos de relajar el asentamiento de la población, reducir el umbral para la introducción de talentos y aumentar los subsidios a la vivienda.
En términos generales, en el primer semestre del año, el gobierno central mantuvo la postura de que "la vivienda es para vivir, no para especular", y la supervisión financiera en el ámbito inmobiliario se mantuvo estricta. En respuesta al impacto de la epidemia de COVID-19, los gobiernos locales se han vuelto más flexibles en sus políticas, pero aún se adhieren al principio de "restricciones de compra" y "restricciones de préstamos" para promover el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.
2. Capacidad de mercado y precio
El mercado continúa recuperándose y las ciudades del delta del río Yangtze tienen un desempeño sobresaliente en términos de volumen y precio.
(1) Precio: el precio general es estable y los precios de la vivienda en algunas ciudades importantes del delta del río Yangtze están aumentando.
El aumento acumulado en el precio promedio de los nuevos edificios residenciales en 100 ciudades fue el más bajo en el mismo período en los últimos cinco años, y el aumento intermensual se ha expandido ligeramente desde marzo. Los datos de la encuesta sobre nuevos edificios residenciales en 100 ciudades del Sistema de Índice de Bienes Raíces de China muestran que en junio de 2020, el precio promedio de los nuevos edificios residenciales en 100 ciudades fue de 15.461 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 3,16%. un aumento de 0,17 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Aumentó un 0,53% intermensual y el aumento estuvo dentro del 0,6% durante 36 meses consecutivos. En los últimos meses, la tasa de crecimiento intermensual se ha expandido ligeramente y la tasa de crecimiento general se ha mantenido en un nivel bajo. En conjunto, debido al impacto de la epidemia de COVID-19 en 2020, el aumento acumulado de los precios residenciales nuevos en 100 ciudades en el primer semestre del año se redujo 0,18 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado hasta el 1,27%.
En términos de escalones, después de la epidemia, el mercado en las ciudades de primer nivel se recuperó rápidamente y el aumento acumulado en la primera mitad del año ocupó el primer lugar entre todos los escalones del mercado en las ciudades de segundo nivel; se recuperó gradualmente y algunas ciudades calientes se recuperaron rápidamente y los precios de la vivienda dejaron de caer y se estabilizaron en las ciudades de tercer y cuarto nivel. La línea representa la reducción de la tasa de crecimiento acumulada de la ciudad en el primer semestre de este año; En algunas ciudades, afectadas por múltiples factores, la recuperación del mercado inmobiliario es relativamente lenta y puede enfrentar presiones de ajuste en el período posterior. En términos de aglomeraciones urbanas, el mercado inmobiliario en la región del delta del río Yangtze se ha recuperado significativamente. En el primer semestre del año, los precios de la vivienda en la región aumentaron un 2,72%, un aumento de 1,66 puntos porcentuales más que en el mismo período del año pasado. La tasa de crecimiento acumulada del delta del río Perla se mantuvo en un nivel bajo durante el mismo período en los últimos cinco años; el desempeño acumulado de Beijing-Tianjin-Hebei y la península de Shandong cayó por primera vez en los últimos cinco años; La recuperación del mercado fue relativamente débil.
En términos de precios de vivienda de segunda mano en 100 ciudades, según los datos de la encuesta de vivienda de segunda mano en 100 ciudades del Sistema de Índice de Bienes Raíces de China, el precio promedio de la vivienda de segunda mano en 100 Las ciudades continuaron aumentando en la primera mitad de 2020, y el aumento intermensual de enero a mayo continuó expandiéndose. En junio, debido a la desaceleración en la publicación del anterior retraso en la demanda de compra de viviendas, la oferta de viviendas nuevas aumentó, el aumento intermensual se redujo y el precio general se mantuvo estable. En conjunto, el precio medio de la vivienda de segunda mano en 100 ciudades aumentó un 1,72% en el primer semestre de 2020, un aumento de 1,11 puntos porcentuales con respecto al segundo semestre del año pasado. El precio general mostró una tendencia estable y ligeramente creciente.
(2) Escala de transacción: continúa recuperándose después de ajustes profundos, y el mercado del delta del río Yangtze se recuperó rápidamente.
En el primer semestre del año, el área de transacción de viviendas nuevas en ciudades clave cayó interanual, siendo la escala absoluta la más baja en el mismo período desde 2015. El mercado ha Se recuperó gradualmente desde marzo, y el área de transacciones en mayo y junio estuvo cerca del nivel promedio del mismo período en los últimos tres años. Las estadísticas preliminares del Índice de China muestran que en el primer semestre de 2020, el área promedio de transacción mensual de nuevos edificios residenciales comerciales en 50 ciudades representativas fue de aproximadamente 22,4 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de aproximadamente el 15%. y la escala de transacciones fue el nivel más bajo en el mismo período desde 2015. Desde marzo, la epidemia interna ha sido controlada eficazmente. El mercado inmobiliario se ha recuperado gradualmente debido a los efectos combinados de varios factores, como políticas locales flexibles, comercialización activa por parte de las empresas y recortes de las tasas de interés para reducir el costo de la compra de viviendas. En mayo, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en 50 ciudades representativas se volvió positiva por primera vez interanual, y en junio fue ligeramente superior al nivel promedio del mismo período en los últimos tres años.
Las ciudades representativas del delta del río Yangtze tienen una recuperación del mercado más rápida y la actual tasa de crecimiento interanual del volumen de transacciones es significativamente mayor que el nivel general de las 50 ciudades.
En febrero de este año, afectado por la epidemia de COVID-19, el área de transacciones de viviendas comerciales en ciudades representativas de varias regiones disminuyó significativamente año tras año. Por el contrario, la caída interanual en las regiones del delta del río Yangtze y del delta del río Perla fue ligeramente inferior al nivel general de las 50 ciudades, y el mercado mostró cierto grado de resiliencia. En la primera mitad del año, el área de transacciones de viviendas comerciales en ciudades representativas del delta del río Yangtze cayó menos del 10% interanual, la caída más baja entre todas las regiones.
En términos de vivienda de segunda mano, del 54 de junio a mayo de 2020, la escala de transacciones de la mayoría de las ciudades afectadas por la epidemia disminuyó en comparación con el mismo período del año pasado. Del 54 de junio a mayo de 2020, la superficie acumulada de venta de viviendas de segunda mano en ciudades clave del país fue de 49,82 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 26,1%. En marzo, cuando la epidemia se controló eficazmente, las transacciones de viviendas de segunda mano aumentaron gradualmente, y la escala de las transacciones aumentó casi cuatro veces mes a mes, pero aún disminuyó un 40,6% con respecto al mismo período del año pasado en abril y mayo; Las ciudades habían regresado gradualmente al mismo período el año pasado.
A principios de 2020, bajo el impacto de la epidemia de COVID-19, tanto el volumen como el precio del mercado inmobiliario cayeron en el corto plazo, especialmente el volumen de transacciones, entre ellos, el año tras año. El descenso anual de viviendas nuevas y de segunda mano alcanzó el mayor de los últimos años. Desde marzo, a medida que las políticas centrales y locales han ido surtiendo efecto gradualmente, como múltiples recortes de las tasas de interés, políticas de apoyo en ambos extremos de la cadena de suministro y planes importantes, el sentimiento de los compradores de viviendas hacia la propiedad de viviendas ha mejorado y la demanda del mercado que ha aumentado. acumulado en la etapa inicial ha entrado activamente en el mercado. Al mismo tiempo, las empresas aprovechan el período de venta, aumentan los esfuerzos de promoción e innovan en modelos de marketing, lo que también impulsa el sentimiento de compra de viviendas. Los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano aumentaron ligeramente intermensualmente. La escala de las transacciones de viviendas nuevas de mayo a junio estuvo cerca del nivel promedio del mismo período en los últimos tres años. Sin embargo, en el corto plazo, la prevención y el control de epidemias normalizados y la mayor presión del desarrollo económico han traído más incertidumbres al real. mercado inmobiliario. Ante la situación actual del mercado, las empresas todavía están entusiasmadas con el lanzamiento de proyectos. Es posible que el ritmo de lanzamiento de proyectos no se libere por completo en la segunda mitad del año y el mercado seguirá recuperándose.
(3) Estructura de transacción: los precios de los productos en todos los niveles en las ciudades calientes están aumentando y la demanda de mejoras se está acelerando.
Con base en el precio total del paquete y combinado con el volumen de transacciones, dividimos propiedades de diferentes niveles en 30 ciudades en tres categorías: precio medio-bajo, precio medio-alto y precio alto. El método de división específico es el siguiente: primero, todas las casas nuevas se organizan en orden descendente según el precio total del paquete. El 10% superior de las transacciones son edificios de precio alto, y entre el 10% y el 40% son edificios de precio medio a alto. , y el último 60% son de precio medio a bajo.
Tabla: Clasificación de precios totales de paquetes inmobiliarios en 30 ciudades en el primer semestre de 2020 y sus correspondientes rangos de precios de transacción (10.000 yuanes)
Nota: Las áreas de cobertura de bienes raíces los datos de transacciones en diferentes ciudades son diferentes, por ejemplo, Beijing y Shanghai incluyen todos los distritos y condados, mientras que Chongqing y Langfang solo cubren las principales áreas urbanas, excluyendo los condados y ciudades bajo su jurisdicción que incluyen los tipos de propiedad de los datos de transacciones en diferentes ciudades. * * * Vivienda con derechos de propiedad, excluida la vivienda asequible. Para áreas de cobertura específicas y tipos de propiedad, consulte la descripción detallada de los datos prescritos por CREIS. Los datos del primer semestre de 2020 son todos de enero a mayo, los mismos a continuación.
Entre las 30 ciudades representativas, el precio medio total de las transacciones inmobiliarias en Jinan, Qingdao, Tianjin y Fuzhou ha disminuido en comparación con 2019, mientras que el precio medio de las transacciones inmobiliarias y el precio total en aglomeraciones urbanas populares como como lo han hecho Suzhou, Hangzhou y Foshan, el valor medio ha aumentado y la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades se ha reducido significativamente. Específicamente, los mercados inmobiliarios de Jinan, Qingdao y Tianjin carecen relativamente de vitalidad en la demanda. Desde 2020, los precios de las viviendas nuevas en varias ciudades han disminuido en general debido a factores como las reducciones de precios y las promociones. Por ejemplo, los precios medios y totales de las transacciones inmobiliarias en Jinan cayeron un 16,0% y un 10,3% a 1,42 millones de yuanes y 1,66 millones de yuanes respectivamente; los precios medios totales de las transacciones inmobiliarias en Qingdao y Tianjin también cayeron alrededor de un 4%. Las ciudades calientes representadas por aglomeraciones urbanas centrales tienen un fuerte apoyo a la demanda, una rápida recuperación del mercado y precios más altos que el año pasado. Entre ellas, las ciudades calientes de segundo y tercer nivel, como Suzhou, Hangzhou y Foshan, también han experimentado aumentos de precios significativos en los últimos seis meses, con aumentos de precios promedio y mediano superiores al 10%, y el mercado ha mantenido un cierto grado de popularidad. En general, el número de ciudades donde el precio total de las transacciones inmobiliarias aumentó en cada ciudad fue mayor que el número de ciudades donde cayó. Sin embargo, bajo la influencia de la epidemia, los aumentos de precios medios y promedio de las transacciones inmobiliarias en la mayoría de las ciudades se han reducido o disminuido significativamente en comparación con 2019.
En el primer semestre de 2020, bajo la influencia de la epidemia de COVID-19, los mercados inmobiliarios de diferentes ciudades experimentaron ajustes. Sin embargo, afectada por factores como los fundamentos urbanos y la etapa de desarrollo del mercado inmobiliario, la diferenciación del mercado urbano se ha vuelto cada vez más evidente en algunas ciudades de aglomeración urbana central y el precio total de las transacciones inmobiliarias ha aumentado ligeramente. . En términos de transacciones, se aceleró la liberación de la mejora de la demanda. Al mismo tiempo, bajo la influencia de la epidemia, la gente ha planteado mayores requisitos de espacio habitable, lo que también ha promovido hasta cierto punto el volumen de transacciones de proyectos de alto nivel. De cara al futuro, a medida que la epidemia se debilite aún más, la escala de las transacciones del mercado puede seguir recuperándose, pero bajo un tono político estricto, el aumento general de precios es controlable. A largo plazo, todavía hay mucho margen de mejora en la demanda y la proporción de proyectos de alta calidad de nivel medio a alto en diferentes ciudades aumentará en el futuro.
3. Terreno
La oferta de terrenos de alta calidad ha aumentado y las subastas de terrenos están de moda.
La oferta de suelo residencial en 300 ciudades de todo el país aumentó ligeramente y el alcance de la promoción del suelo aumentó significativamente en el segundo trimestre. En el primer semestre de 2020, 300 ciudades de todo el país lanzaron 65.438+9 mil millones de metros cuadrados de suelo, un aumento interanual del 654,38+0,5%. Entre ellos, se inauguró suelo residencial con 540 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 1,0%. La escala de las transacciones de terrenos residenciales disminuyó en la primera mitad del año.
En el primer semestre de 2020 se transaron 870 millones de metros cuadrados de suelos de diversa índole en 300 ciudades de todo el país, un descenso interanual del 6,0%, de los cuales se transaron 430 millones de metros cuadrados de suelo residencial, al año. descenso interanual del 5,4%. En concreto, en el primer trimestre, las transacciones de suelo residencial ascendieron a 65.438+4 mil millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 22,8%; en el segundo trimestre, la escala de oferta de suelo aumentó desde febrero, los gobiernos locales han introducido la oferta; políticas de apoyo lateral, lo que ha impulsado la confianza empresarial en la adquisición de tierras. El volumen de transacciones de suelo residencial alcanzó los 290 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 6,4%.
El precio de transacción del suelo residencial alcanzó en el mismo periodo el nivel más alto de los últimos años, con un importante incremento interanual. En el primer semestre de 2020, el precio mínimo medio del suelo residencial en 300 ciudades de todo el país fue de 5.154 yuanes/metro cuadrado, el nivel más alto en el mismo período de los últimos años, un aumento interanual del 16,5%. El aumento del precio mínimo medio del suelo residencial en 300 ciudades se ve afectado principalmente por factores estructurales de las transacciones de suelo en cada ciudad. Al mismo tiempo, las parcelas de tierra de alta calidad en algunas ciudades populares han ingresado intensamente al mercado y se han negociado muchas parcelas de tierra de alta calidad, lo que también ha promovido el aumento general del precio mínimo promedio de las transacciones de tierras residenciales. En términos de tasa de prima, la tasa de prima promedio para terrenos residenciales en 300 ciudades de todo el país fue del 16,5% en el primer semestre del año. En el primer y segundo trimestre de este año, el precio mínimo promedio y la tasa superior de las transacciones de terrenos residenciales continuaron aumentando. El precio medio de transacción de terrenos residenciales en el segundo trimestre fue de 5.367 yuanes/metro cuadrado, el más alto de los últimos trimestres, un aumento interanual del 14,3%. La tasa de prima es del 17,9%.
En general, en el primer semestre de 2020, la cantidad de suelo residencial en 300 ciudades de todo el país aumentó ligeramente y el volumen de transacciones disminuyó. En el segundo trimestre, la oferta de suelo aumentó significativamente y la disminución del área de transacciones se redujo. En términos de precio, desde febrero de este año, muchos lugares han introducido políticas de apoyo a la oferta, como aplazar o pagar a plazos las tasas de transferencia de tierras, relajar las condiciones de preventa, retrasar el tiempo de finalización, etc. Al mismo tiempo, el banco central continúa utilizando políticas monetarias activas, como el coeficiente de reservas obligatorias y recortes de las tasas de interés, para mantener una liquidez razonablemente suficiente. El capital de algunas empresas ha mejorado y se han incluido en el mercado parcelas de tierra de alta calidad en ciudades de puntos críticos. Las empresas están más entusiasmadas con la adquisición de tierras. El aumento promedio del precio mínimo y la tasa de prima de las transacciones de terrenos residenciales en 300 ciudades de todo el país han superado el 15%. Se espera que en la segunda mitad del año los gobiernos locales sigan acelerando el ritmo de las ventas de terrenos y se espera que el desempeño del mercado de terrenos se vuelva más racional. Sin embargo, el mercado de terrenos en algunas ciudades calientes aún mantendrá un cierto nivel. grado de entusiasmo.
4. Empresas inmobiliarias de marca
Marketing activo online y offline, el rendimiento de las ventas se acerca al mismo período del año pasado.
En el primer semestre de 2020, las estrategias de desarrollo de diferentes bandos de empresas inmobiliarias han divergido. Entre ellos, el súper campo superó los 65.438+00 mil millones* * 654,38+03, con una tasa de crecimiento de ventas promedio del 2,2%. Empresas como Evergrande han logrado un desarrollo estable en su desempeño al confiar en un diseño extenso, vinculación en múltiples ubicaciones y promoción centralizada.
En representación de las empresas inmobiliarias, la tasa media de cumplimiento de los objetivos de ventas en el primer semestre de 2020 es del 40%. En 2020, afectado por la epidemia de COVID-19, las ventas de las empresas inmobiliarias estuvieron bajo presión. En la primera mitad del año, la tasa promedio de cumplimiento del objetivo de ventas anual de las principales empresas inmobiliarias de monitoreo fue del 40%, inferior al nivel del año anterior. Se espera que en la segunda mitad del año, a medida que el impacto negativo de la epidemia en el mercado inmobiliario se debilite gradualmente, la oferta corporativa siga aumentando y "promover las ventas y recuperar dinero" siga siendo una máxima prioridad.
El grado de adquisición de tierras por parte de las empresas disminuyó y el entusiasmo por la adquisición de tierras aumentó significativamente en el segundo trimestre. En el primer semestre de 2020, 20 empresas inmobiliarias de marca adquirieron un total de 120,63 millones de metros cuadrados de terreno, una disminución interanual del 26,5%, el monto acumulado de adquisición de terrenos fue de 754,7 mil millones de yuanes, interanual; descenso del 11,0%. En concreto, debido al impacto de la epidemia en el primer trimestre, el ritmo de venta de terrenos en algunas ciudades se desaceleró o se suspendió, y la escala de adquisiciones de terrenos corporativas cayó significativamente desde abril, la confianza en el mercado se ha recuperado gradualmente; El volumen de transacciones de terrenos de alta calidad en varios lugares ha aumentado y la financiación ha aumentado ligeramente. Bajo la influencia de factores como la mejora de los precios de las propiedades, 20 empresas inmobiliarias de marca han ajustado su ritmo de adquisición de terrenos y su entusiasmo. para adquirir tierras ha aumentado significativamente. En el segundo trimestre se duplicó la cantidad y superficie de terrenos adquiridos por cuenta de empresas.
En general, en el primer semestre de 2020, las empresas de bienes raíces de marca utilizaron de manera integral canales de marketing en línea y fuera de línea para aumentar los esfuerzos de promoción y promoción de proyectos para aliviar el impacto de las suspensiones de ventas en la devolución de productos químicos durante la epidemia. Sin embargo, las ventas La tasa de finalización objetivo es inferior a la esperada. En términos de adquisición de tierras, las empresas han ajustado de manera flexible sus estrategias de adquisición de tierras. Las grandes empresas inmobiliarias han aprovechado el período de ventana de mercado para reponer activamente las reservas de suelo de alta calidad, y el diseño general de la inversión se inclina hacia las ciudades de alta energía. En el contexto de estabilizar el apalancamiento y prevenir riesgos financieros, la supervisión financiera del sector inmobiliario sigue siendo estricta. La situación de capital de las empresas estatales de alta calidad y de las grandes empresas con buenas condiciones financieras ha mejorado. Las empresas han aumentado y la concentración de la industria ha aumentado aún más. De cara a la segunda mitad del año, ante la incertidumbre de la epidemia y el desarrollo económico, las empresas inmobiliarias de marca todavía necesitan evaluar la situación y recuperar dinero en torno a los objetivos de ventas. Al mismo tiempo, aumentarán sus objetivos de ventas. exploración del diseño potencial de la ciudad y la innovación de productos para lograr la sostenibilidad, la estabilidad y el crecimiento de la calidad.
Parte 2: Perspectivas de las tendencias del mercado inmobiliario de China en la segunda mitad de 2020.
1. Entorno industrial
Se espera que la economía mejore trimestre a trimestre y la palabra "estabilidad" ocupa el primer lugar en las políticas regulatorias.
En términos macroeconómicos, bajo la premisa de que la epidemia interna se controle efectivamente en la segunda mitad del año, la economía de mi país se recuperará gradualmente El rápido desarrollo de la inversión en infraestructura y el año tras año. El crecimiento de la inversión inmobiliaria conducirá a una mejora de la inversión en activos fijos, mientras que el consumo El espacio de crecimiento es limitado bajo la influencia combinada de muchos factores. En general, se espera que la economía de China mejore trimestre a trimestre en la segunda mitad del año, pero debemos tener cuidado con los riesgos generados por diversas incertidumbres, y la presión sobre el crecimiento económico general sigue siendo alta.
El entorno financiero interno seguirá siendo relativamente relajado y una liquidez razonable y abundante proporcionará necesidades de financiación más favorables para la recuperación y el desarrollo económicos. Para el mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario también se beneficiará de un entorno financiero estable y flexible. La caída de los costos de financiación para las empresas inmobiliarias y la caída de los costos de compra de viviendas para los residentes favorecen la recuperación y el desarrollo del mercado.
En términos de política, la regulación del mercado inmobiliario de China en la segunda mitad de 2020 mantendrá el posicionamiento de "vivienda para vivir, no para la especulación". La supervisión financiera a corto plazo puede reforzarse para frenar la financiarización del sector inmobiliario. burbujas. En este contexto, con el avance de la nueva estrategia de urbanización, las ventajas de desarrollo del mercado inmobiliario de las ciudades centrales de la aglomeración urbana oriental y de las ciudades centrales de las regiones central y occidental con un atractivo poblacional excepcional pueden volverse más prominentes.
2. Tendencias del mercado
En la segunda mitad del año se intensificará la presión de ajuste de las ventas del mercado y la diferenciación urbana, lo que impulsará una mayor focalización de la inversión.
En 2020, la epidemia de COVID-19 ha tenido un cierto impacto en la economía y el mercado inmobiliario de China. Combinando las señales de política transmitidas por importantes reuniones nacionales después de la epidemia y las opiniones dominantes de las instituciones de investigación nacionales y extranjeras, planteamos los siguientes supuestos sobre el entorno anual del mercado:
Hipótesis 1: El crecimiento macroeconómico es elástico ( Crecimiento del PIB 1,0 ~ 3,0%);
Hipótesis 2: La urbanización avanza de manera constante (la tasa de urbanización aumenta al 61,6%);
Hipótesis 3: La política monetaria es estable y flexible, y la liquidez es razonablemente suficiente (M2 aumenta entre un 10% y un 12%), el entorno crediticio mejora (los préstamos en RMB aumentan en aproximadamente 20 billones);
Escenario 4: Adherirse al posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular" , continuar implementando políticas específicas de la ciudad y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Dado que el ciclo del mercado inmobiliario de China se encuentra en una fase descendente y la incertidumbre macroeconómica ha aumentado bajo la influencia de la epidemia de COVID-19 en 2020, predecimos que el mercado inmobiliario nacional en 2020 mostrará “una alto ajuste en la escala de ventas y una ligera disminución en el área de construcción recién iniciada”, características que desaceleran el crecimiento de la inversión.
Tendencia 1
El volumen de ventas se ajustará gradualmente en la segunda mitad del año, y el precio medio de venta podrá mantener un ligero aumento estructural.
En el contexto de que el entorno político de la industria se mantendrá relativamente estable en la segunda mitad del año, a medida que los efectos marginales positivos de políticas como la flexibilización del crédito y la optimización regulatoria continúen debilitándose en el corto plazo, y A medida que el retraso inicial en la demanda continúa liberándose rápidamente, la demanda del mercado ha ingresado al mercado. El ritmo puede disminuir, junto con la continua propagación de la epidemia internacional y la recurrencia de la epidemia en algunas áreas del país. Habrá ciertas incertidumbres en el desarrollo de la epidemia interna y las tendencias económicas en la segunda mitad del año, lo que restringirá aún más el rebote del tamaño del mercado. Es probable que el mercado esté en un canal de ajuste en la segunda mitad del año. Vale la pena señalar que después del brote, los gobiernos central y local tomaron medidas como facilitar el crédito y optimizar la regulación para tener efectos significativos, y sus efectos positivos en la liberación de la demanda pueden básicamente compensar el impacto de la epidemia. El ajuste en el tamaño del mercado se debe más a la desaceleración cíclica, y se espera que la caída anual en el área de ventas esté entre el 5% y el 6,5%.
En la segunda mitad del año, bajo la premisa de que el posicionamiento de "la vivienda es para vivir, no para especular" se mantiene sin cambios y es poco probable que las expectativas de ingresos de los residentes cambien significativamente, los precios de la vivienda no han cambiado. la base seguirá aumentando en todos los ámbitos; y a medida que la demanda vuelva gradualmente a la racionalidad, los proyectos aparecerán presión para reducir los precios. Bajo las estrategias de promoción y reducción de precios adoptadas por las empresas inmobiliarias, existe la posibilidad de que los precios de la vivienda fluctúen ligeramente. . Sin embargo, teniendo en cuenta que todavía hay oportunidades para que aparezcan parcelas de tierra de alta calidad en el mercado inmobiliario en la segunda mitad del año, se espera que los precios de transacción de la tierra sigan manteniéndose en un nivel alto. Además, ha aumentado la proporción de proyectos de mejora de alto precio promovidos por empresas inmobiliarias, lo que puede proporcionar un fuerte apoyo a los precios de la vivienda. Se espera que los precios de la vivienda se mantengan generalmente estables en la segunda mitad del año, y los precios de venta promedio mantendrán un ligero aumento debido a cambios estructurales al alza y otros factores.
Tendencia 2
Se espera que el ritmo de la oferta de viviendas se acelere y que el mercado de tierras se enfríe gradualmente.
En 2020, la superficie de suministro prevista de suelo residencial en la ciudad de Baicheng es de 28.000 hectáreas, básicamente la misma que el año pasado. Entre ellos, el representante de primera línea dijo que la oferta prevista de suelo residencial en la ciudad en 2020 es de 1.293 hectáreas, un aumento interanual del 17,5%, y Shenzhen es casi del 100%. La oferta prevista de suelo residencial en ciudades de segundo nivel representa 9.000 hectáreas, un aumento interanual del 5,2%. La oferta de suelo residencial en las ciudades representadas por los niveles de tercer y cuarto nivel en 2020 es de 6,5438+8 millones de hectáreas, una disminución interanual del 3,4%.
Al comparar los planes de suministro de terrenos de 100 ciudades en 2020 con el total de terrenos lanzados en la primera mitad del año, se encontró que el ritmo de los lanzamientos de terrenos en la mayoría de las ciudades fue lento en la primera mitad del año. el año, y la superficie de suelo residencial lanzada por 100 ciudades representó la oferta de todo el año el 36,1% del plan, una disminución de 5,9 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado. La oferta total de suelo residencial en 100 ciudades en la segunda mitad del año será mayor que en la primera mitad del año. Se espera que el ritmo de la oferta de suelo se acelere y es posible que la tensión en el mercado de suelo se haya aliviado. Para las empresas, algunas ciudades cálidas seguirán aumentando los esfuerzos de promoción de la tierra en la segunda mitad del año y todavía hay muchas oportunidades para que las empresas obtengan reservas de suelo de alta calidad. Las empresas deben ser más cautelosas a la hora de adquirir terrenos a corto plazo y no perseguir ciegamente proyectos inmobiliarios para evitar efectos adversos en el flujo de fondos.
Tendencia 3
En la segunda mitad del año, la escala de nuevas construcciones iniciadas aumentó de manera constante y leve, y la inversión mantuvo una alta tasa de crecimiento.
El entusiasmo de las empresas inmobiliarias por iniciar nuevos proyectos está muy relacionado con las ventas en el mercado. Aunque habrá presión de ajuste en la escala del mercado inmobiliario nacional en la segunda mitad del año, todavía hay espacio para la liberación de la demanda durante la epidemia a corto plazo, la demanda de preservación del valor de la inversión impulsada por la mejora de el entorno crediticio y la demanda de mejora impulsada por la epidemia.
Se espera que las empresas inmobiliarias continúen promocionando activamente productos en la segunda mitad del año, aprovechen el período de venta, implementen estrategias de alta rotación y mantengan cierto entusiasmo por iniciar la construcción, a juzgar por el área de transacciones de terrenos; en 300 ciudades, las reservas de suelo son relativamente suficientes y la oferta de suelo está aumentando. La base para el crecimiento de las nuevas construcciones es relativamente buena. Por otro lado, la incertidumbre sobre el desarrollo de la epidemia y la continua acumulación de inventario en el mercado también limitarán el aumento significativo del entusiasmo de las empresas inmobiliarias por iniciar la construcción. Se espera que la escala de nuevas construcciones iniciadas aumente ligeramente en la segunda mitad de 2020, pero seguirá en un estado de ajuste durante todo el año.
En la segunda mitad del año, las tarifas de compra de tierras aún mantendrán una cierta tasa de crecimiento para respaldar el crecimiento continuo de la inversión en desarrollo, pero la fuerza impulsora general se debilitará. Teniendo en cuenta el continuo ajuste de los precios de las transacciones de tierras en 2019, la caída se ha reducido en la segunda mitad del año, pero aún no se ha corregido, y debido a la mejora del entorno crediticio en esta etapa, las empresas inmobiliarias están activamente adquisición de tierras. Es más probable que la tasa de crecimiento de las tarifas de compra de tierras en la segunda mitad de 2020 se mantenga en el nivel actual, lo que respaldará aún más el crecimiento continuo de la inversión en desarrollo. Sin embargo, dado que todavía existe una cierta brecha entre su tasa de crecimiento y 2019, la inversión general en desarrollo no es buena.
El proceso de finalización se acelerará en la segunda mitad del año y se espera que la recuperación de los costos de inversión en construcción estimule un rápido crecimiento en la inversión en desarrollo. En los últimos años, el área de ventas de viviendas comerciales en mi país ha mantenido un alto nivel después de un rápido crecimiento, pero la escala de finalización ha seguido fluctuando y la brecha con la finalización de ventas se ha ampliado gradualmente. Han pasado más de tres años desde que comenzó el pico de ventas en 2016, y se sigue destacando la presión sobre la finalización y entrega de la industria. A medida que la epidemia disminuya, se acelerará el proceso de finalización de las empresas de vivienda. En mayo de 2020, la superficie terminada de vivienda comercial a nivel nacional volvió a la normalidad, con un incremento interanual del 6,2%. Se espera que el proceso de construcción continúe profundizándose en la segunda mitad del año, y que el costo de inversión de los proyectos de construcción continúe aumentando (un aumento interanual del 9,3% en mayo), impulsando así la inversión en desarrollo nacional para mantener una alta tasa de crecimiento.
Tendencia 4
A medida que se intensifica la diferenciación urbana, el foco de la inversión se concentra más en ciudades calientes que respaldarán el desarrollo a largo plazo.
Ciudades de primer nivel: la demanda del mercado en las ciudades de primer nivel es fuerte, pero las estrictas medidas de prevención y control de epidemias han ralentizado el ritmo de la demanda que ingresa al mercado. En comparación con otras ciudades, el repunte del tamaño del mercado ha sido relativamente leve. Se espera que la inversión inmobiliaria y el inicio de nuevas construcciones en ciudades de primer nivel se mantengan elevados en la segunda mitad del año y que las ventas se recuperen gradualmente.
Ciudades de segundo nivel: Las ciudades de segundo nivel tienen una población destacada. En los últimos años, para fortalecer la competitividad, las ciudades han atraído activamente talentos y la elasticidad de la demanda del mercado se ha vuelto más prominente. Por otro lado, en la segunda mitad del año, el tamaño del mercado de las ciudades de segundo nivel tiene la base para una recuperación continua, dado que la implementación del sistema de vinculación hombre-tierra ampliará aún más el espacio de desarrollo del mercado inmobiliario; En las ciudades de puntos críticos, se espera que el enfoque de inversión de las empresas inmobiliarias en la segunda mitad del año continúe centrándose en las ciudades de puntos críticos, especialmente Es una aglomeración urbana desarrollada en el este.
Ciudades de tercer y cuarto nivel: la demanda en algunas ciudades se ha sobregirado. Además, la reforma inmobiliaria se debilitará aún más en 2020 y la sostenibilidad de la demanda será débil. El volumen de ventas estará bajo presión en la segunda mitad del año y las empresas inmobiliarias serán más cautelosas a la hora de invertir e iniciar la construcción o hacer ajustes.
Tendencia 5
La demanda de mejoras se está acelerando, los productos continúan actualizándose de forma iterativa y la industria de servicios inmobiliarios se está desarrollando rápidamente.
A juzgar por la proporción de unidades vendidas en proyectos residenciales en 30 ciudades, de enero a mayo de 2020, el número de unidades vendidas de productos mejorados con una superficie de 120-144 metros cuadrados, 144-200 Metros cuadrados, y más de 200 metros cuadrados fue más que en 2019. Ha aumentado año tras año y la demanda de vivienda continúa aumentando. Según los resultados de la última encuesta sobre la intención de compra de viviendas de los residentes de Zhongzhi Baicheng, en junio, casi el 40% de los encuestados dijeron que mejorarían su demanda de compra de viviendas a corto plazo cambiando sus casas, y la demanda de mejoras ocupó una posición importante. Además, debido a las características actuales de la vivienda residencial urbana, varios tipos de compradores de viviendas prefieren tres tipos de productos de tamaño mediano y grande. La demanda de dichos productos representa el 44%, significativamente mayor que la de otros tipos. Se espera que a medida que la epidemia se debilite, todavía haya espacio para el intercambio de viviendas en el mercado. Bajo la influencia de políticas como las restricciones de compra, algunos compradores de viviendas se inclinan más a elegir productos en un solo paso y la proporción de personas de alto nivel. Se espera que los proyectos finales sigan aumentando.
Además, afectados por el regreso de los atributos de la vivienda y la aceleración de la epidemia, factores clave del producto como la racionalidad de la división funcional interna del producto, la coincidencia comunitaria y la encarnación del concepto de salud del producto han un impacto destacado en las decisiones de compra de viviendas, lo que promoverá aún más la industria se centra en actualizaciones iterativas de productos para lograr el desarrollo perfecto del entorno de los asentamientos humanos. Al mismo tiempo, el brote de la epidemia también brindó una oportunidad única para el desarrollo de la industria de servicios de administración de propiedades y aceleró la liberación de la demanda de servicios inmobiliarios. China tiene un gran parque de viviendas y la industria de servicios de administración de propiedades tiene un considerable margen de desarrollo. La configuración de las empresas inmobiliarias en el ámbito inmobiliario puede reestructurar el panorama competitivo de la industria inmobiliaria en el futuro.
Materiales de referencia:
Instituto de Investigación CIIC: Panorama del mercado inmobiliario de China en 2019 y perspectivas para 2020