¿Por qué invertir en bienes raíces en Tokio, Japón, es tan popular en China?
Estadísticas de precios de la tierra de la prefectura japonesa de 2016 (fuente: Japan SUNNY Real Estate)
Estadísticas de precios bajos del distrito de Tokio de 2016 en Japón ( Fuente: Japan Sunshine Real Estate))
El análisis de las razones por las que los chinos van a Japón a comprar casas no es más que los siguientes puntos:
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En la actualidad, las personas que sufren más en China son las de clase media con 1 o 2 propiedades y entre 10.000 y 50.000 yuanes en efectivo. La razón del dolor es que si desea invertir dinero en China, parece que no hay ningún buen canal excepto el financiamiento P2P.
No hay suficiente dinero para invertir en bienes raíces nacionales y el mercado de valores está turbulento. Aunque la gestión financiera P2P tiene buenos rendimientos, el futuro es muy incierto. Y si el efectivo se deja en la mano o en el banco, es muy probable que se deprecie. Por lo tanto, bajo múltiples presiones, debemos considerar buscar un mercado que pueda mantenerse estable o incluso apreciarse.
Ahora Europa ya no puede entrar (toda la situación es muy mala y definitivamente habrá un colapso a gran escala en el futuro), y Estados Unidos también está lleno de incertidumbres después de que Trump llegó al poder. . El sudeste asiático en sí no es un mercado estable. Australia, Nueva Zelanda y Canadá son vastos y están escasamente poblados, y el mercado inmobiliario no es ideal.
Después de una serie de eventos de cisne negro en 2016, el mercado japonés, incluido el mercado de valores, el mercado de divisas y el mercado inmobiliario, rompió la tendencia y subió. Esto también muestra que Japón ha sido reconocido por el mundo. capital caliente como refugio de activos globales. Por eso no sorprende que los chinos elijan a Japón como su primera opción para la preservación de activos.
2. Caza de gangas de activos
Este comportamiento generalmente está liderado por la clase rica o las empresas. El mercado japonés ha experimentado 27 años consecutivos de declive económico y el mercado inmobiliario está en el peor momento. Sumado al evidente envejecimiento de la población, muchos propietarios solo pueden vender productos a precios bajos debido a problemas de edad, salud y negocios.
Especialmente hoteles termales, resorts, estaciones de esquí, fincas, etc. , es un excelente lugar para comprar gangas del momento. Sumado a las bajísimas tasas de interés de los préstamos de los bancos japoneses, ha entrado una gran cantidad de capital extranjero.
3. Tipo de inversión de valor añadido
Este tipo de persona es generalmente una persona que dirige un B&B y busca valorización de bienes inmuebles. Hablaré de esta parte en detalle a continuación.
¿Cuáles son las ventajas para los japoneses de invertir en bienes raíces?
1. ¿Es realmente alta la tasa de devolución de alquileres en Japón?
En primer lugar, debe quedar claro que para atraer a compradores chinos a comprar casas en Japón, muchos lugares ofrecen ahora cifras atractivas, como tasas de rentabilidad anual del 8% al 12%. De hecho, esos retornos son raros en Japón. En términos generales, el rendimiento anualizado (ingresos anuales por alquiler/precio de compra) de los apartamentos en Japón suele ser del 5% al 7%.
Además, también debemos considerar los impuestos anuales a la propiedad, los honorarios de gestión y otros gastos. En términos generales, podemos estimarlo en un 1,5%. Entonces la tasa de rendimiento real es aproximadamente del 4% al 5%.
Alguien preguntó: ¿B&B será más rentable?
La respuesta es correcta. En términos generales, para una casa, los ingresos del alquiler a corto plazo como B&B pueden ser entre un 50% y un 100% más altos que los del alquiler a largo plazo. De esta forma, si eres un B&B, la tasa de rendimiento anual puede ser del 6%-10%. ¿Es eso así? No precisamente. En primer lugar, si gestiona un B&B de alquiler a corto plazo, es imposible garantizar que habrá clientes todos los días.
Además, la nueva ley de Japón estipula que operar un B&B no puede exceder los 180 días al año. Más costos de operación del hotel. De hecho, sería bueno si su tasa de rendimiento anual fuera del 5% al 7%.
¡Pero! Aún así, esta tasa de retorno es mucho más alta que en China. Actualmente, en las zonas urbanas de Beijing y Shanghai, el rendimiento anualizado es básicamente del 1,5% al 2%, y en los suburbios puede alcanzar el 0,5% al 1%. Por lo tanto, aunque la relación alquiler-venta de bienes raíces en Japón no es tan alta como se jactan en muchos lugares, sigue siendo mucho más alta que en China.
2. ¿Apreciará el valor de la inversión en bienes raíces japoneses en el futuro?
Este tema debe tratarse por separado. Si se trata de un apartamento normal, puedo garantizar que básicamente no hay espacio para la apreciación (o incluso si lo hay, es muy pequeño). La razón principal de esta situación es que los japoneses no compran mucho casas de segunda mano.
En Japón las casas son como los coches. Mientras esté en manos de los usuarios, su valor irá disminuyendo día a día (por eso, si quieres considerar los beneficios de hacer un B&B en Japón, deberías considerar principalmente las casas antiguas. Las casas antiguas son más baratas, pero las el alquiler no será peor que el de las casas nuevas).
Así que incluso si se tienen en cuenta los factores olímpicos y los usuarios extranjeros que vienen a comprar estas situaciones, el aumento de apartamentos en Japón no será evidente.
Las villas unifamiliares son aún menos valiosas. Generalmente, el valor de una villa unifamiliar está sólo por encima del suelo y la villa debe reconstruirse en 20 a 30 años.
Pero si se pasa a otra dimensión, si se compran productos a gran escala como hoteles y edificios de oficinas en Japón, todavía se pueden esperar beneficios futuros. El principal factor a juzgar aquí es la escasez del recurso. Por ejemplo, los campos de golf básicamente se han multiplicado por 1 o 2 en los últimos tres años. El siguiente mínimo de precios está por encima de los hoteles de aguas termales.
3. ¿Qué mentalidad deben tener los chinos a la hora de invertir en bienes raíces japoneses?
Para reiterar el punto original: los bienes raíces japoneses se utilizan para preservar el valor, no para apreciarlo. Si desea lograr altos rendimientos en sólo unos pocos años, como China, Japón definitivamente no es una buena opción. El mayor valor de los bienes raíces japoneses es garantizar que sus activos no se deprecien y tengan un cierto excedente. Por tanto, si eres un usuario estable con ciertos activos y buscas estabilidad en el futuro, el mercado japonés es la mejor opción.