El mercado inmobiliario de China está lleno de fenómenos extraños. ¿Hacia dónde irá el mercado inmobiliario?
Política de restricción de compra, divorcio falso, tragedia y comedia
En ciudades con "restricciones de compra" de vivienda, no es nada nuevo que la gente compre casas mediante matrimonios y divorcios falsos. En el mes en que se promulgaron las "Cinco Regulaciones Nacionales" sobre la regulación del mercado inmobiliario en 2013, el número de matrimonios y divorcios aumentó en Beijing, Qingdao, Jinan y otras ciudades, y la Oficina de Asuntos Civiles estaba extremadamente ocupada. En algunas zonas de Tianjin se produjo un "pico de divorcios", y la gente hizo cola durante la noche para divorciarse.
En cuanto a la causa fundamental de este fenómeno, el Ministro de Finanzas chino, Lou Jiwei, dijo una vez sin rodeos: "Si surge una política y causa algunas tragedias y comedias, la política debe ser defectuosa, aunque sea la política de restricción de compras". Se ha retirado en grandes cantidades, pero las cuatro ciudades de primer nivel: Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen todavía lo implementan estrictamente.
Hay nuevas casas y mansiones en la ciudad, y los recién casados extrañan sus nuevas casas.
“En el futuro, el precio de las viviendas nuevas en Beijing dentro del Sexto Anillo de Circunvalación alcanzará los 60.000 yuanes (RMB, lo mismo más abajo) por metro cuadrado, y algunos jóvenes que compran una vivienda por primera vez no tendrán otra opción. sino para despedirse del mercado de viviendas nuevas ". Recientemente, un ejecutivo de una empresa de bienes raíces emitió este juicio basándose en la situación actual del mercado inmobiliario de Beijing.
"Wang Di" en Jiafan Village, Fengtai, Beijing, filmada en junio + octubre de 2018, causó sensación en la industria. El precio mínimo de 75.000 yuanes por metro cuadrado ha establecido un nuevo récord histórico para el precio unitario más alto de la tierra local, e incluso apunta al precio de la vivienda de más de 6,543,8 millones de yuanes por metro cuadrado después del desarrollo. Este tipo de terrenos de alto precio ha ido apareciendo continuamente en los últimos dos años, lo que ha llevado al surgimiento de una tendencia de "viviendas de lujo en toda la ciudad" en el Sexto Anillo de Circunvalación de Beijing.
Además del aumento vertiginoso de los precios del suelo, el desarrollo de viviendas nuevas y de lujo también está relacionado con las políticas locales. Anteriormente, Beijing lanzó viviendas comerciales para uso autónomo, con el objetivo de proporcionar vivienda a la "capa sándwich" de personas que no pueden permitirse una vivienda comercial pero que no pueden permitirse una vivienda pública de alquiler o una vivienda de bajo alquiler. Sin embargo, este tipo de vivienda basada en políticas no ha sido reconocida por el mercado, sino que ha sido criticada por su ubicación remota, mala calidad y alta tasa de abandono. Además, el gran número de tareas de asignación de viviendas asequibles en realidad transfiere los costos del suelo a las viviendas comerciales ordinarias, lo que exacerba aún más el aumento de los precios de la vivienda en Beijing.
El riesgo de adquirir tierras aumenta, y los reyes de las tierras y las mareas de retirada vuelan juntos
Hablando de "reyes de las tierras", tenemos que mencionar el reciente fenómeno de la "retirada de las tierras". Tomemos como ejemplo a Pekín. Por un lado, constantemente se subastan terrenos a precios altísimos. Por otro, muchas empresas rápidamente informan que están preocupadas por la "indigestión" y quieren retirarse.
El 21 de octubre de 2015, Country Garden y Jinmao compraron un terreno en Beijing a un alto precio, pero pronto hubo rumores de que Country Garden Group tenía opiniones diferentes sobre la disposición del terreno y podría retirarse. del desarrollo del terreno. Otro rumor surgió entre dos empresas conocidas, Longfor y Ping An. El 23 de octubre, el Consorcio Longfor Ping An Xingchang adquirió el terreno por un precio total de más de 654,38 mil millones de yuanes. Sin embargo, unos días después, hubo noticias de que Longfor Ping An Xingchang podría retirar el terreno.
Aunque Longfor ha negado desde entonces los rumores de retirada de tierras, personas relevantes dijeron que este fenómeno también refleja que en el mercado de tierras actual, especialmente en las ciudades de primer nivel donde los precios de la tierra ya son altos, las empresas inmobiliarias están impulsivos en la adquisición de tierras. Los riesgos son cada vez mayores. Como la presión de inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel de China sigue siendo muy alta, las principales empresas inmobiliarias han regresado por completo a las ciudades de primer y segundo nivel. Pero debido a los altos precios de la tierra en el primer y segundo nivel, las empresas también se enfrentan a la vergüenza de "no atreverse a comprar tierras a precios altos y no trabajar si no pueden conseguirlas".
La oferta y la demanda del mercado inmobiliario nacional son desiguales, y los pueblos fantasmas conviven con los altos precios de la vivienda.
La diferenciación regional del mercado inmobiliario de China es cada vez más evidente: los precios de la vivienda siguen subiendo vertiginosamente en algunos lugares, como Shenzhen, donde los precios de la vivienda han aumentado más de un 30% este año, y el la contradicción entre oferta y demanda es aguda; en otros lugares, como Ordos, debido al grave exceso de oferta, conocidas como "ciudades vacías" y "pueblos fantasmas", existe incluso el riesgo de un colapso del mercado inmobiliario.
De hecho, las "ciudades vacías" y las "ciudades fantasmas" son el resultado del desarrollo excesivo de bienes raíces y de la construcción urbana irracional. Bajo la influencia combinada del impulso de los gobiernos locales por vender tierras y la expansión inercial del mercado inmobiliario, en muchos lugares se han producido "movimientos de construcción de ciudades" a gran escala. Este tipo de velocidad de expansión todavía se puede digerir en la "década dorada" del mercado inmobiliario. Sin embargo, con la desaceleración de la macroeconomía y el mercado inmobiliario, ha aparecido un punto de inflexión poblacional con una aglomeración demográfica y de recursos débil. Los efectos inevitablemente tendrán una gran acumulación de inventario. En casos graves, se convertirá en una "ciudad vacía".
En marcado contraste se encuentran megaciudades como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Algunos analistas señalaron que durante la recesión económica y el período de transición, para encontrar mejores oportunidades laborales, la población y los fondos de refugio inevitablemente comenzarán a migrar a las megaciudades. Este fenómeno también ha ocurrido en Suecia, Finlandia y otros países donde el mercado inmobiliario de capital ha experimentado un auge en los últimos dos años.
(La respuesta anterior se publicó el 12 de noviembre de 2015. Consulte la situación real para conocer las políticas actuales de compra de vivienda pertinentes).
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