La historia del desarrollo de la industria inmobiliaria de China

En 2000, los agentes inmobiliarios en Beijing eran una mezcla de cosas. En esa etapa, muchas empresas de corretaje de bienes raíces eran generalmente empresas de consultoría de información inmobiliaria y empresas de consultoría de inversiones, pero todas se dedicaban a negocios intermediarios, generalmente a través de arrendamiento intermediario (es decir, cobrar comisiones después de comprar casas en nombre de los clientes) e información. ventas. Los canales publicitarios en aquella época eran generalmente los periódicos e Internet. La razón por la que la industria de los intermediarios tiene mala reputación en Beijing es que mucha gente incluso piensa que los intermediarios están estafando a la gente. Todos fueron creados durante ese período. Generalmente adoptan una división del trabajo entre negocios y trabajo de secretaría. El vendedor sólo se encarga de mostrar la propiedad a los inquilinos, mientras que la secretaria se dedica a contestar el teléfono. En ese momento, el precio medio de mercado de los alquileres residenciales en Beijing era de unos 1.500 yuanes al mes para apartamentos de un dormitorio, de 1.800 a 2.000 yuanes al mes para apartamentos de dos dormitorios y de 2.200 a 2.500 yuanes al mes para apartamentos de tres dormitorios. Pero cuando se trata de publicidad, un dormitorio cuesta 700, dos dormitorios 1.000 y tres dormitorios 1.500. Puedes imaginar cuántas llamadas hay cada día. La formación secretarial era muy estricta en aquel momento porque ella no estaba familiarizada en absoluto con Beijing y no sabía dónde estaban las comunidades. El principio es que no se sabe nada, pero hay que decirlo todo. Después de que el inquilino llame, definitivamente le preguntará si alquiló una casa XXX en la comunidad XXX. El director respondió definitivamente que la casa todavía está ahí y que somos una agencia. Tenemos dos formas, una es proporcionarle la información de alquiler del propietario. Los cargos de información de alquiler son 300 por una habitación, 500 por dos habitaciones y 700 por tres habitaciones. Creo que quedará satisfecho. Otra forma es que le mostraremos la casa de forma gratuita y le cobraremos un mes de alquiler como tarifa de agencia una vez completada la transacción. Si el cliente elige el primer método, se invita al arrendatario a la empresa a pagar dinero. Además, varios inquilinos compiten por una casa de alquiler. Después de pagar el dinero, la secretaria le dará al inquilino el número de teléfono del "propietario". Llamaba al inquilino varias veces al día para comunicarme con el propietario y comprobar cómo estaba la casa, pero todos podían pensar en una casa tan barata, por lo que normalmente buscaban a alguien que los cuidara. El cómplice promedio es un vendedor. El inquilino llama al "propietario" y pone excusas. Finalmente le dije al inquilino que mi casa estaba alquilada. . . Los inquilinos sólo pueden llamar a la empresa para buscar alojamiento y, al cabo de unas cuantas veces, lo entenderán todo. Si un inquilino se acerca a la empresa y exige un reembolso, generalmente tomarán medidas coercitivas para resolver el problema. Si pides alquilar una casa, eliges el segundo método, que ahora se llama servicio de intermediación. Entonces la respuesta será esta: El inquilino preguntó: ¿todavía existe esa casa en la comunidad xxx? El secretario respondió: La casa todavía está ahí. ¿Dónde pueden los inquilinos dejar pasar esta oferta? Definitivamente diría que no hay problema con la tarifa de agencia. ¿Puedo ver la casa ahora? El secretario utilizará varios argumentos para convencer al cliente de que se haga cargo del precio de mercado. Los parámetros comúnmente utilizados son: 1. Oh, la casa que mencionaste en el anuncio es de un dormitorio, eso no es cierto. 2. El precio de esta casa es realmente muy bajo, pero le sugiero que no la alquile porque alguien ha muerto en esta casa. Le sugiero que busque otra casa. . . Espera espera espera. Los inquilinos definitivamente preguntarán cuánto cuestan otras casas. ¿Es porque están ansiosos por alquilar? La respuesta de la secretaria es, por supuesto, el precio de mercado: un apartamento de un dormitorio cuesta unos 1.500 al mes, un apartamento de dos dormitorios unos 1.800-2.000 al mes y un apartamento de tres dormitorios unos 2.200-2.500...

La segunda es que el "banco de la vivienda" tiene las manos vacías. Alrededor de 2002 surgió un nuevo término llamado banco de vivienda. En ese momento, muchos propietarios pensaron que era algo bueno cuando escucharon la palabra. Sumado al engaño del personal empresarial, sentirán que es muy confiable. Los empresarios buscarán algunas casas con precios adecuados en los listados diarios para "representarlos". Esta organización se llama sala de presión y la sala de presión se puede dividir en dos métodos: presión nominal y presión secreta. Déjame explicarte primero la presión. Como sugiere el nombre, la presión pública es para decirle claramente al propietario que quiero representar su casa. Esto implica la cuestión del período de gratuidad, porque a la agencia le lleva tiempo ayudar al propietario a alquilar una casa. Esto es razonable. Normalmente llamo al propietario y le digo que soy una agencia y que tengo clientes que quieren ver la propiedad. El cliente aquí será suplantado por un empleado de la agencia. Después de reunirme con el propietario, echaré un vistazo a su situación. Si el precio es correcto y el propietario puede aceptar este método de agencia, entonces negociaré con el propietario por un período sin alquiler después del precio más bajo y le prometeré que si no puede alquilarlo, le pagaremos el alquilarle y firmar un contrato con el propietario. Sin embargo, la agencia paga al propietario mensualmente, mientras que el verdadero inquilino paga más trimestralmente. De esta forma, la diferencia saldrá cuando pagues el alquiler por primera vez. Si el propietario no está de acuerdo con este método de agencia y el precio no es un problema, entonces entrará en juego el personal de la empresa que se hace pasar por el arrendador. Se decidirá resueltamente por esta casa y le dirá al propietario que recientemente estará de viaje de negocios y que regresará en aproximadamente una semana. Pero para mostrar su sinceridad, primero le dará al propietario un depósito de 300 a 500 yuanes por la casa, pero al mismo tiempo le pedirá la llave de su casa. De hecho, la excusa para viajar es el importante período sin alquiler. La clave es estar preparado para traer inquilinos reales a ver la casa en cualquier momento. Este es un cuarto oscuro. Pero debe basarse en el hecho de que el propietario vive lejos. De hecho, es obvio que la agencia quiere subarrendar la casa y sacar provecho de ello. En el mercado residencial se pueden alquilar fácilmente casas con precios razonables y completas instalaciones. Generalmente una semana es suficiente para alquilar una buena casa. Por lo tanto, básicamente no existe ningún riesgo para ellos al hacerlo. Sin embargo, como todos sabemos, siempre que se trate de ganar dinero en China, mucha gente pronto imitará la operación. En la segunda mitad de 2002, los bancos inmobiliarios se convirtieron gradualmente en una competencia feroz y todo el mundo intentaba vender casas. ¿Dónde puedo encontrar casas en alquiler bien equipadas a precios razonables? Si lo hubiera, la empresa intermediaria los habría obligado a crear su propia empresa. Entonces más adelante, mientras fuera una casa, lo presionaría. Podrías preguntar. ¿No temen los intermediarios perder dinero? La respuesta, por supuesto, es el miedo.

Entonces, en esa etapa sucedieron muchas cosas malas. Generalmente, los empresarios tienen dos formas de solucionar el problema si su casa no se alquila durante el período de gratuidad. La primera es cerrar directamente la llave en la casa y decirle al propietario al realizar el pago de la casa que el vendedor ha dimitido y la empresa se hará cargo de estos asuntos. Si el propietario no se da por vencido, fuerce la solución. Otra forma es tomar la iniciativa de llamar directamente al propietario cuando se acerca el período de gratuidad y pedirle que salga a hablar. Generalmente, un vendedor experimentado le dirá directamente al propietario que la empresa despide a mi hermano mayor (o hermana mayor) porque su casa está incendiada y la empresa se niega a pagar el alquiler, por lo que no puedo acudir a usted. Acabo de llegar a Beijing a trabajar y no tengo dinero para compensarte. Si no hablas japonés, puedes llamarme. Si el propietario no está de acuerdo, inmediatamente se pondrá en contra. . . ¿Qué debo hacer si alquilo la casa del propietario a regañadientes pero no gano mucho dinero? Entonces comenzaremos con los inquilinos. Cuando la casa está a punto de caducar, encontrarán diversas excusas para no devolver la fianza al inquilino. De todos modos, es imposible no ganar dinero. Por tanto, la empresa intermediaria en ese momento no perdería dinero. En aquel entonces, las empresas intermediarias no sólo tenían que contratar secretarias y vendedores, sino también gestores de litigios. En aquellos años, era común que los inquilinos y propietarios fueran golpeados, pero la mayoría de la gente lo toleraba porque tenían miedo de causar problemas, por lo que no los golpearían. Una empresa típica es CUHK.

En tercer lugar, el banco de vivienda desapareció instantáneamente. En aquellos años, los jefes de las empresas intermediarias ganaban muchísimo dinero. Después de todo, muchos de ellos tienen las manos vacías. Como se mencionó anteriormente, el método de pago proporcionado por la agencia a los propietarios es el pago mensual y el método de pago a los clientes es al menos el pago trimestral. Aquí, los propietarios de empresas intermediarias encontraron oportunidades para ganar dinero y muchas empresas desaparecieron de la noche a la mañana. Llévate toda la diferencia y el pago de la habitación. Si el propietario no puede recibir el dinero, deberá acudir a un agente. Descubrió que la agencia había desaparecido, por lo que fue directamente con sus inquilinos. Normalmente el inquilino no tiene suerte en esta situación. Como se mencionó anteriormente, muchas personas imitarán cosas que generan dinero, por lo que muchas empresas luego alquilan casas a inquilinos a precios altos, pero establecen un precio mínimo cada año para obtener grandes ganancias. De hecho, un ejemplo típico es Jianshi Real Estate, que es el hermano menor de Pan Shiyi, Pan Shijian. Muchas otras empresas también hacen esto, por lo que no daré ejemplos aquí.

Cuatro. Trampa de contratación de agencias inmobiliarias. En aquellos años, algunas empresas de intermediación inmobiliaria partían de la contratación. Hasta donde yo sé, las empresas que comenzaron de esta manera todavía están activas en el campo de la intermediación inmobiliaria, pero han dejado de hacerlo y ya no dependen de la contratación para ganar dinero. Puede que esto no lo entienda todo el mundo. ¿Cómo puedes seguir ganando dinero reclutando? Déjenme responderles a todos, ¡puedo ganar dinero y lo puedo hacer muy bien! Después de 2002, fue efectivamente un período de rápido desarrollo del sector inmobiliario en Beijing. Muchas empresas inmobiliarias utilizan el nombre de la empresa para cometer fraude. Los periódicos se anuncian en línea todos los días, prometiendo salarios altos y aprovechando la oportunidad para cobrar tarifas de ropa, tarifas de capacitación, tarifas de llenado de formularios y otras tarifas. , las personas que ganan dinero se quedan vacías. Realmente hay innumerables solicitantes de empleo que han sido engañados en este "campo", y muchas personas han tenido esta experiencia. Y poco a poco se desarrolló en otras industrias, empresas de informática, empresas culturales, etc.

5. Estandarizar el proceso de intermediación inmobiliaria. En 2007, el estado promulgó que las empresas de agencias de arrendamiento deben registrarse primero.

El aviso exige que cada agencia de bienes raíces debe registrarse ante el Comité Municipal de Construcción antes de dedicarse al negocio de agencia de arrendamiento de viviendas, y el trabajo de registro será realizado por la asociación intermediaria. El trabajo de presentación debe completarse dentro de los 5 días hábiles.

Las agencias inmobiliarias pueden firmar un acuerdo de encomienda de pago y cobro de alquiler con un banco designado basándose en el "Certificado de presentación" y otros materiales relevantes, abrir una cuenta en el banco según lo acordado y pagar el depósito del agente de arrendamiento. . Además, cada banco designado deberá notificar a la asociación de intermediarios el saldo, monto y flujo de fondos en la cuenta de supervisión y cuenta de liquidación general de la institución de corretaje inmobiliario contratada antes del día 5 de cada mes.

La fianza de 600.000 volverá a elevar el umbral para los agentes inmobiliarios. Actualmente se aplica la supervisión del fondo. Si desea dedicarse a la industria de las agencias inmobiliarias, debe pagar un depósito de 654,38+0 millones para la compra y venta de casas y un depósito de 600.000 para el negocio de arrendamiento. Sumando el capital social de 654,38+0 millones, debe tener un capital de 2,6 millones. En comparación con hace unos años, se puede registrar una empresa e iniciar un negocio con 6,543,8 millones de yuanes, el umbral se ha elevado considerablemente y la seguridad de los fondos está garantizada.

Después del bautismo del mercado en los últimos años, la corretaje inmobiliario ha entrado en un desarrollo saludable. Muchas pequeñas empresas de corretaje inmobiliario no han logrado sobrevivir y han cerrado una tras otra. En este entorno de feroz competencia en el mercado, han surgido muchos problemas sociales. Para conseguir clientes, las empresas intermediarias residenciales colocan pequeños anuncios en las calles y contratan empresas inmobiliarias de alto nivel para comprar la información de los propietarios. Como resultado, los propietarios se ven inundados de llamadas. ¡Y el personal de gestión urbana es aún más miserable! No es raro que las empresas intermediarias de alto nivel destruyan tiendas y se peleen para ganarse a los clientes. De hecho, no están aquí para mantener la ley y el orden de forma gratuita, sino para buscar clientes, montar puestos y distribuir folletos. Los guardias de seguridad de la comunidad también son muy molestos. También hay muchas empresas intermediarias que descubren pedidos de contrabando, lo que significa traer empleados de otras empresas a la suya para firmar contratos y dar altas comisiones a sus vendedores. Hasta donde yo sé, las comisiones de algunas empresas llegan al 80%. Este tipo de comportamiento es profundamente aborrecido por las grandes empresas y está prohibido por la Ordenanza sobre agentes inmobiliarios.

Pensar en la promoción inmobiliaria utilizando verbos intransitivos.

¿Por qué toda buena competencia industrial acaba convirtiéndose en una competencia despiadada? ¿Por qué tenemos que competir hasta tal punto que el mercado es asombroso?

Centrémonos en los agentes inmobiliarios extranjeros. Los agentes inmobiliarios son tan famosos en la mente de las personas por su confianza como los médicos y abogados, y también son una de las industrias más confiables.

En China, los agentes inmobiliarios están por todas partes. ¡En esos pocos años, la gente pensaba que eran estafadores!

En países extranjeros, los agentes inmobiliarios deben pasar exámenes estrictos antes de poder trabajar. En China, no existe nada más que un simple examen de calificación para agentes inmobiliarios. Menos del 1% de todos los agentes inmobiliarios en Beijing tienen un certificado de agente. Cualquiera puede hacerlo, siempre que sepa hablar.

¿Quién puede confiar en un broker de este nivel? Distribuir folletos, publicar pequeños anuncios por las calles y esperar a los clientes en la puerta de la comunidad son sus canales para adquirir clientes. ¿Puede un agente de este nivel aportar elogios o críticas al desarrollo de nuestra industria de agencias inmobiliarias? Aconsejo a los gerentes y jefes de las grandes empresas que no simplemente dejen de ganar dinero y luego destruyan el estatus de las agencias inmobiliarias en los corazones de la gente.