La primavera del sector inmobiliario industrial está aquí: ¡Guangdong tiene el mismo derecho a alquilar y vender terrenos industriales!
Antes de esto, el 24 de agosto, el gobierno provincial de Guangdong emitió "Varias políticas y medidas para reducir los costos de las empresas manufactureras en la provincia de Guangdong para apoyar el desarrollo de la economía real", conocidas como las "Diez Puntos para la Economía Real." Estipula que "los derechos de propiedad industrial de las empresas manufactureras pueden dividirse según unidades fijas, como edificios y pisos, y utilizarse para presentar proyectos industriales de los socios relevantes de la cadena industrial"; "las fábricas de alto nivel pueden dividirse, registrarse, y registrados según límites fijos como edificios y pisos".
El dictamen establece claramente que “para los terrenos industriales que se alquilan a través de transacciones públicas, los usuarios del terreno pueden manejar las solicitudes de planificación, construcción y registro de la propiedad pertinentes durante el período de arrendamiento, los edificios, estructuras y. las instalaciones auxiliares sobre el terreno pueden subarrendarse e hipotecarse”.
En otras palabras, los clientes corporativos que arriendan bienes inmuebles industriales también tienen derecho a arrendar la propiedad y disponer de ella, lo que sin duda es un hecho histórico importante. reforma, que es de gran importancia para la elección del financiamiento y la disposición de activos de las empresas que ingresan al parque, y para la innovación y mejora del sistema de operación y servicio del parque.
Los "Dictámenes" también señalaron que "los proyectos industriales que suministren terrenos mediante cesión o arrendamiento no deberán exceder en principio los 20 años; deberán destinarse a grandes proyectos industriales nacionales y provinciales, proyectos estratégicos de industrias emergentes, etc.", "Debe ser aprobado por el gobierno popular a nivel de prefectura o superior y vendido dentro del período de transferencia aprobado, que no excederá los 50 años".
Estas dos nuevas políticas de uso de la tierra tienen sus propias lógica profunda. Yang Lin'an, subdirector del Departamento de Tierras y Recursos de la provincia de Guangdong, dijo que la vida media de las empresas chinas es de sólo 3,7 años, de los cuales la vida media de las pequeñas y medianas empresas es de sólo 2,5 años. y la vida media de las empresas del grupo es de sólo 7-8 años. Fijar el período de transferencia de suelo industrial a las empresas en 50 años no sólo aumenta el costo inicial del suelo de las empresas, promueve la operación de "activos ligeros" de las empresas, sino que también reduce la eficiencia del uso del suelo.
Para quienes utilicen el suelo en régimen de arrendamiento previo a la transferencia, se establecerá un contrato de transferencia de suelo "2+3+N", estipulando claramente un período de arrendamiento de infraestructura de 2 años, un período de arrendamiento de 3 años período de arrendamiento de producción y un período de transferencia de N años. En principio, la vida útil total no excederá los 20 años y cada período de uso debe pasar la evaluación de aceptación antes de ingresar al siguiente período de uso.
Esto tiene como objetivo resolver las preocupaciones de las empresas que arriendan terrenos industriales: reducir el costo inicial del terreno empresarial, promover operaciones de "activos livianos" y mejorar efectivamente la eficiencia del uso del suelo.
El precio del suelo en el momento de la renovación se puede determinar mediante una evaluación integral con referencia al precio estipulado en el contrato de transferencia (arrendamiento) original, combinado con el precio de referencia del suelo industrial en el área donde se el terreno esté ubicado en el momento de la renovación, pero no será inferior al precio del terreno en el momento de la renovación. El precio estándar más bajo para terrenos industriales correspondiente a la zona. Si cumple con las industrias prioritarias de desarrollo que determine la provincia y el suelo es intensivo, podrá ejecutarse a no menos del 70% del precio estándar más bajo de suelo industrial correspondiente al suelo donde se ubica.
Para ayudar a las empresas manufactureras a conectar las fases anterior y posterior de la cadena industrial, esta política de la provincia de Guangdong estipula específicamente que "los derechos de propiedad industrial de las empresas manufactureras pueden dividirse según unidades fijas tales como como edificios y pisos con el fin de introducir socios relevantes en la cadena industrial". "Proyectos industriales" rompe directamente el problema de la dificultad para transferir derechos de propiedad industrial en el pasado y permite a las empresas manufactureras transferir sus atributos industriales originales a socios ascendentes y descendentes en la cadena industrial según sus propias necesidades de desarrollo, formando un "bosque" de clusters ecológicos industriales, y también dará origen a otro.
Al mismo tiempo, el dictamen también señaló que “bajo la premisa de cumplir con el plan y no cambiar el uso, no se impondrá ningún gravamen a las plantas industriales, mineras y edificios de almacenamiento que sean renovados, se amplió y utilizó el espacio subterráneo y se aumentó la proporción de superficie construida y la densidad de construcción de los terrenos industriales y de almacenamiento.
Esta es la primera vez en la provincia de Guangdong que los terrenos para almacenes se incluyen en el alcance de la diferencia de precio del suelo después de la revitalización. El desarrollo futuro de los terrenos para almacenes es prometedor.
Esta nueva política propone que "las fábricas de alto nivel se puedan dividir, registrar y transferir de acuerdo con límites fijos, como edificios y pisos". Al mismo tiempo, esta nueva política establece el "piso" como la unidad de división más pequeña, es decir, no permite la división en "suites" y "habitaciones" para elevar el umbral para especular con bienes raíces industriales e impedir la competitividad industrial de Guangdong. de ser erosionado debido al aumento de los precios de fábrica.
Pero al mismo tiempo, también debemos ser claramente conscientes de que el modelo de negocio original de venta de inmuebles industriales para respaldar los alquileres también se enfrenta a desafíos y ajustes. Con el aumento del arrendamiento de terrenos industriales y el avance de los "derechos iguales de arrendamiento y compra", la vida útil del suelo se ha acortado considerablemente y el umbral de entrada para los bienes inmuebles industriales se reducirá considerablemente, pero la dificultad de rentabilidad aumentará considerablemente. . Algunos modelos nuevos subvertirán el patrón original, y son inevitables reorganizaciones y cambios importantes.
En lo que respecta a la dimensión del sector inmobiliario industrial, aunque algunas disposiciones del New Deal traerán impactos y desafíos considerables a corto y medio plazo, a largo plazo será completamente beneficioso para los recursos de la industria inmobiliaria industrial del delta del río Perla Configuración eficiente y desarrollo sostenible.