¿A cuánto asciende la indemnización por la demolición de una casa antigua de 100 metros cuadrados (más de 30 años) en una ciudad a nivel de prefectura general?
¿Cómo calcular el precio de la indemnización por demolición?
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Noticias de la Juventud del 25 de septiembre de 2003
Alguien hizo un cálculo: Tomando como ejemplo un bungalow de 15 metros cuadrados, el resultado es: Según 1998, la póliza puede compensar 240.000 yuanes para permitirse un apartamento de dos habitaciones cerca del Tercer Anillo de Circunvalación en Beijing; en 2000, puede compensar alrededor de 6.543.800 yuanes + 600.000 yuanes, en 2001 sólo puede obtener 130.000 yuanes.
La Sra. Yan Xu, subdirectora general de Shoujia Real Estate Appraisal Co., Ltd., comentó: "Este es un proceso cada vez más orientado al mercado. Shoujia Company era anteriormente la Oficina de Tasación de Precios de Bienes Raíces de Beijing". Los "Métodos de valoración de viviendas de Beijing", las "Especificaciones técnicas de Beijing para la valoración de viviendas residenciales" y las "Normas técnicas de Beijing para la valoración de demolición de viviendas no residenciales" fueron todos dirigidos por la valoración en ese momento, y Yan Xu también participó en la redacción. trámite de los documentos.
Según los informes, la formulación de los precios de compensación de ubicación en Beijing ha pasado por tres etapas.
Del 65438 al 0998, Beijing comenzó a implementar compensaciones monetarias. La fórmula de compensación es: precio de compensación de demolición × (área de construcción original + 25 m2), es decir, la superficie de construcción de cada vivienda demolida es 25 m2 más.
“Esta política se dirige principalmente a los bungalows antiguos”. Yan Xu dijo a los periodistas: “Un bungalow de 10 metros cuadrados tiene una cocina y un baño público. Estas personas demolidas tienen que mudarse al edificio, pero ¿cómo pueden hacerlo? ¿Habrá 10 metros cuadrados en el edificio? "Sin embargo, las deficiencias también son evidentes. "En primer lugar, está desequilibrado. Uno tiene 10 metros cuadrados y el otro 30 metros cuadrados. No es justo compensar 25 metros cuadrados. Además, la unidad de compensación es cada hogar. Ahora, cada uno está mostrando lo suyo. Este hogar era originalmente un solo hogar, pero de alguna manera se convirtió en tres hogares y los demoledores tuvieron que pagar 75 metros cuadrados”.
En 2000, se cambió la política y el área de demolición se calculó en 65.438. + 0,7 veces el área de construcción original. La fórmula es: área original × precio de ubicación + área original × 0,7 × precio promedio de vivienda asequible local.
“Debido a que la compensación se basa en el área, está relativamente más en línea con el mercado”. Yan Xu cree que el mayor avance de esta reforma es desvincularla del registro de hogares, lo que evita el caos previo. "Es muy transparente y no permite crear cinco cuentas a la vez. Está claro cuánto pagar por su casa y cuánto pagar por sus vecinos. Y los promotores también pueden hacer presupuestos más precisos".
El tercer paso del mercado Proviene del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" emitido por el Consejo de Estado en 2001, a saber, la Orden No. 305. El artículo 24 estipula que "el monto de la compensación monetaria se determinará en función de la ubicación, uso , área de construcción y otros factores de la casa demolida, y en función del precio de tasación del mercado inmobiliario". . Las medidas específicas son formuladas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central."
Con base en esto, Beijing ha emitido las "Reglas de Evaluación de Demolición de Casas de Beijing (Provisionales)", que estipulan que la fórmula de cálculo para los precios de compensación por demolición de casas es: Precio de compensación por demolición de casas = (precio base del terreno × k + casa base precio) × área de construcción de la casa demolida + precio de reposición de la casa demolida al nuevo precio.
“De esta manera, la compensación se calculará enteramente en función del área de construcción original y será evaluada por una agencia de evaluación calificada en función del precio de mercado”.
Los precios de referencia de la tierra en Beijing se dividen en diez niveles según la calidad de la tierra. Para terrenos de primera clase como Xidan North Street, el precio de referencia del terreno está entre 53.006 millones de yuanes por metro cuadrado. Yan Xu dijo a los periodistas que esto traerá dos beneficios y, al mismo tiempo, estará en línea con el mercado: primero, evitará que los desarrolladores reduzcan artificialmente los estándares y trasladen los costos de demolición, y por otro lado, se preocuparán por aumentar artificialmente los precios;
“Si el promotor es optimista acerca de un proyecto, puede ofrecer a los residentes una mayor compensación y poner en marcha el proyecto lo antes posible. Pero en este caso, las casas circundantes no se pueden demoler porque es imposible donarlas. esa cantidad de dinero. Por lo tanto, debemos garantizar los intereses de la gente y la justicia general”.
Gao Zhiqing, jefe de la sección de gestión de demoliciones de la Oficina de Administración de Vivienda y Recursos Terrestres del Distrito de Xuanwu en Beijing, dijo en Beijing. En una entrevista, algunas personas piensan que el nivel de compensación de Beijing es cada vez más bajo, pero en realidad no podemos simplemente mirar el problema. La política de 25 metros cuadrados por hogar en 1998 fue muy beneficiosa para la población, pero afectó el entusiasmo de los inversores. En 1998 y 1999, la tasa de demolición disminuyó significativamente. Sólo se demolieron entre mil y dos mil hogares al año, en comparación con más de 10.000 hogares al año en el pico. Además, la compensación a los residentes es injusta. En 2000, según el coeficiente de compensación de 0,7, la compensación para quienes tenían pequeñas áreas de demolición disminuyó, pero la compensación para quienes tenían grandes áreas de demolición aumentó. En términos generales, los precios del mercado son básicamente los mismos e incluso se pueden mejorar las condiciones de la vivienda, lo que es aceptable para la gente corriente.
Después de 2001, el nivel de compensación disminuyó ligeramente en comparación con antes, pero todavía estaba cerca del precio de mercado. Por ejemplo, el precio unitario de la compensación por ubicación en las áreas de Clase II es de aproximadamente 8.020 yuanes por metro cuadrado, lo que está en línea con los precios locales de las viviendas comerciales. "Además, debido a que los estándares de demolición se han reducido, generalmente preferimos el precio de tierra más alto del rango de referencia, también para satisfacer a la gente".
Gao Xishan, gerente general de Shoujia Company, dijo que en 2001, se eliminó el coeficiente de 0,7 porque la adición de 0,7 en realidad no es razonable y no es el precio real de mercado. Después de la reforma, se incrementaron el valor K y los precios de referencia de la vivienda, y de hecho aumentaron los precios de ubicación. "Para los residentes, demoler bungalows antiguos y mudarse a edificios nuevos es una mejora del entorno de vida, y es normal soportar parte de ello. Al principio, era bueno vivir en un bungalow con una superficie de 30 metros cuadrados. pero un edificio de 30 metros cuadrados ni siquiera puede permitirse un apartamento de un dormitorio, por lo que tienes que vivir solo. Asume la responsabilidad”.
En opinión de Gao Xishan, los problemas de los hogares pobres no deberían ser solucionados. solucionado por demolición. "El estado tiene políticas separadas. Por ejemplo, los hogares necesitados pueden comprar directamente viviendas asequibles sin aprobación y pueden vivir en viviendas de bajo alquiler".
A algunas personas les preocupa que el estándar de compensación para la construcción pública sea aún más bajo. . Gao Zhiqing explicó que los estándares de compensación son en realidad los mismos y que la única diferencia es el valor K (el coeficiente de corrección de la relación de área de piso). Los valores K de los edificios construidos por promotores son generalmente más altos, pero la diferencia no es significativa. Por ejemplo, en un área similar, el valor K de las carreteras municipales es 1,3 y el valor K de los proyectos de desarrollo es 1,307, que es siete milésimas. Si es un área de segunda clase, costará unos 40 yuanes por metro cuadrado.
Enlace de noticias
Recientemente, Guangzhou ha emitido nuevas "Medidas de gestión de demolición de viviendas urbanas (proyecto)", que estipula que la compensación para las personas demolidas se determinará según el mercado. precio de las viviendas derribadas. También se aclara que las áreas de planificación urbana de la ciudad se determinan en base a un aumento del 20% en los precios del mercado inmobiliario. Aun así, Zhao Qinghua, director del Comité de Trabajo de Construcción Urbana y Protección Ambiental del Comité Permanente de la Asamblea Popular Municipal de Guangzhou, señaló en el informe de revisión que, a partir de la situación real, incluso si el precio de mercado aumenta en un 20%, el las personas derribadas no podrán comprar una casa. Algunas familias demolidas también informaron que, según los principios de las nuevas "Medidas", las casas demolidas se evalúan según los precios de mercado, y muchos de los precios obtenidos de esta manera son relativamente bajos.
Alguna opinión pública cree que los promotores encontrarán formas de reducir los costes de demolición después de pagar el alquiler, el arrendamiento y otros gastos. Cuanto menos compensación den a las personas demolidas, más beneficios obtendrán.
Los abogados dijeron que las nuevas leyes de expropiación e indemnización deben formularse siguiendo los principios básicos de equivalencia, efectividad y oportunidad. La compensación debe ser suficientemente razonable, incluida la compensación mental; el lugar de reasentamiento o las viviendas que se pueden comprar con compensación no deben reducir el nivel de vida original; el plan de demolición debe informarse con antelación.
La compensación monetaria por la demolición comenzó en 1998. En la compensación monetaria, el precio de compensación por demolición de la vivienda consta de dos partes, a saber, el precio de reposición de la vivienda y el precio de compensación por la ubicación.
El precio de reemplazo a nuevo se refiere al cálculo del costo de construir una casa con las mismas funciones utilizando materiales y procesos existentes en función de la estructura del edificio, la vida útil, la decoración interior y otros factores de la casa demolida, y luego reduciendo el costo El precio que se obtiene después de eliminar el costo de depreciación de la casa. Las "Medidas de Valoración de Vivienda de Beijing" promulgadas en 1996 estipulan el método de cálculo específico del precio de reemplazo, como cómo marcar paredes, techos, techos, ventanas, etc. , unificados en toda la ciudad. Según los informes, este método se modificará y las puntuaciones mejorarán con el nuevo método.
Reemplazarlo al nuevo precio representa una pequeña proporción de la compensación. Para una casa de 15 metros cuadrados, la compensación es de entre mil y dos mil. La mayor parte de la compensación es el precio de compensación de ubicación, que representa al menos el 90%. Es muy valorado por todas las partes involucradas en la demolición y también es el más preocupado por la opinión pública.
Sugerencias de otros
Debido a las leyes y regulaciones generales del país, existen grandes diferencias en la compensación por demolición. Los periodistas se enteraron recientemente en la ciudad de Qidong, provincia de Jiangsu, que la construcción urbana en Qidong está en pleno apogeo este año, pero hay muy pocos conflictos causados por la demolición. Los líderes locales dijeron a los periodistas que esto se debía principalmente a que la gente se había beneficiado. Según las regulaciones del gobierno municipal, quienes son demolidos no pueden pagar viviendas comerciales ordinarias, pero pueden comprar viviendas asequibles o viviendas asequibles. Los precios básicos del área de construcción de estos dos tipos de viviendas se controlan dentro de 1.180 yuanes por unidad. metro cuadrado y 1.000 yuanes por metro cuadrado respectivamente. La mayor parte de la compensación recibida por las personas derribadas no es inferior a 1.000 yuanes por metro cuadrado. De esta manera pueden comprar una vivienda adecuada a un coste.
La Sra. Su, de 53 años, es una familia de seis generaciones con 28 registros familiares y más de 100 personas, todos viviendo en una ubicación privilegiada en Qidong. Todos se mudaron con éxito este año. La señora Su realmente admira al personal de demolición del gobierno. “Su trabajo fue muy detallado. Nos enviaron folletos detallados, nos ayudaron a encontrar viviendas de transición y nos ayudaron a mudarnos.
¡Tenían las manos cubiertas de ampollas de sangre! "Después de mudarse a casa, la señora Su abandonó su carrera. Desde febrero de este año, ha estado ayudando al gobierno en los trabajos de demolición.