2. El arrendador subarrenda la casa sin autorización. ¿Sigue vigente el contrato de subarrendamiento?
1. ¿Cuál es la validez de un contrato de subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador?
La “Ley de Contratos” sólo estipula que cuando el arrendatario subarrenda la casa sin autorización, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato. Sin embargo, la validez del contrato de subarrendamiento no está clara, pero puede estarlo. considerado desde los siguientes aspectos:
1. El arrendador sólo tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento con el arrendatario, y no involucra el contrato de subarrendamiento, pero hará que el contrato de subarrendamiento sea objetivamente insostenible;
2. "La Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación Específica del Derecho en el Juicio de Controversias sobre Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana (en adelante, la "Interpretación") estipula la presunción de que el arrendador se compromete a subarrendar. Si el arrendador sabe claramente que no ha presentado objeción dentro de los 6 meses, no podrá pretender rescindir el contrato ni declarar inválido el contrato de subarrendamiento por no estar de acuerdo con el subarrendamiento;
3 El arrendatario subarrenda la casa al subarrendatario. La transferencia de su derecho de uso de la casa y de sus ingresos no infringe los derechos e intereses legítimos del arrendador, ni afecta los derechos del arrendador contra el arrendatario, pero debilitará el control del arrendador sobre la misma. la casa y destruir la relación de confianza entre el arrendador y el arrendatario.
En resumen, lo dispuesto en la explicación anterior equilibra los intereses del arrendador, arrendatario y subarrendatario. Por un lado, el período de objeción de seis meses puede evitar efectivamente la relación jurídica inestable entre las partes del contrato de arrendamiento cuando se subarrenda sin el consentimiento del arrendador, evitar que el arrendador abuse del derecho legal a rescindir y garantizar en la mayor medida la seguridad de la transacción. . Por otro lado, desde la perspectiva de proteger los intereses del arrendador, el arrendador tiene derecho a confirmar que el contrato de subarrendamiento es inválido dentro del período de objeción de seis meses. Además, deberá entenderse como plazo predeterminado "6 meses", no siendo de aplicación las disposiciones sobre interrupción, suspensión y ampliación de la prescripción.
En segundo lugar, el impacto del ejercicio por parte del arrendador del derecho a rescindir el contrato de subarrendamiento
Si el arrendador pretende rescindir el contrato porque el arrendatario subarrenda la vivienda sin autorización, aunque el contrato esté vigente. relativo, el contrato Las consecuencias de la rescisión afectarán definitivamente al arrendatario del subarrendamiento, incluyendo los siguientes aspectos:
1. rescindir el contrato de arrendamiento por pérdida del derecho de arrendamiento. Cumplir el contrato de subarrendamiento.
2. El subarrendador no puede reclamar directamente la responsabilidad por incumplimiento del contrato al arrendador, pero sí podrá reclamar al arrendatario los daños y perjuicios que corresponda, siempre que el subarrendatario sea de buena fe, es decir, que no supo cuándo. firmar el contrato con el arrendatario. Tampoco debe el arrendatario saber que el arrendatario ha subarrendado sin el consentimiento del arrendador, de lo contrario no tiene derecho a exigir al arrendatario que asuma la responsabilidad indemnizatoria.
3. casa al subarrendatario sin autorización, el arrendatario no deberá El monto del alquiler cobrado por la persona en realidad no reducirá el alquiler cobrado por el arrendador y no carece completamente de base contractual. Por lo tanto, el alquiler cobrado por el arrendatario no debe ser. considerado como enriquecimiento injusto.
En tercer lugar, las restricciones al subarrendamiento del arrendatario
Cuando el arrendador acepta el subarrendamiento del arrendatario o no presenta objeción dentro de los 6 meses posteriores a tener conocimiento de que el arrendatario subarrenda, el arrendatario y el contrato de arrendamiento La relación entre subarrendatarios tiende a ser estable, pero la duración del contrato de subarrendamiento no se acuerda del todo libremente, sino que debe limitarse hasta cierto punto.
Para los arrendamientos a plazo fijo, la ley estipula que el período de arrendamiento pactado en un contrato de arrendamiento de vivienda no excederá los 20 años, de lo contrario el acuerdo vencido quedará inválido. Si el plazo de arrendamiento estipulado en el contrato de subarrendamiento excede el plazo de arrendamiento restante del arrendatario, el período de ejecución estipulado en el contrato de arrendamiento expira y el arrendatario pierde el derecho legal a disponer de la casa. Sin embargo, la parte que excede el plazo de subarrendamiento no es válida. , el arrendador y el arrendatario celebran un contrato de arrendamiento, salvo pacto en contrario en el contrato. En cuanto al arrendamiento indefinido, dado que cualquiera de las partes tiene derecho a rescindir el contrato en cualquier momento, notificar a la otra parte con antelación y reservarse el tiempo de preparación necesario, no hay cuestión del período restante del arrendamiento, pudiendo el arrendatario subarrendar de conformidad con el ley. En la práctica, un arrendamiento sin contrato escrito puede considerarse un arrendamiento indefinido.
Sin embargo, las restricciones anteriores no son absolutas. Los defectos de un subarrendamiento a largo plazo pueden subsanarse en determinadas circunstancias:
1. El arrendatario adquiere posteriormente la propiedad del inmueble. Como nuevo propietario de la casa, el arrendatario tiene naturalmente derecho a disponer libremente de la casa en cuestión y alquilarla al subarrendatario;
2. Aunque no hay acuerdo en el contrato de arrendamiento, si el arrendatario ha obtenido claramente el consentimiento del arrendador, puede considerarse como una condición en el artículo 15 de la "Interpretación", excepto que el "acuerdo" es un acuerdo posterior;
3. El arrendatario renovó con éxito el contrato con el arrendador, ampliando el plazo de arrendamiento original. Se puede considerar que el arrendatario ha subsanado los defectos de sus derechos al subarrendar la vivienda, confirmando así la validez del subarrendamiento. término.
No es difícil encontrar que en el caso de subarrendamiento, ya sea legal o ilegal, el subarrendador siempre se encuentra en una posición débil. Que el subarrendatario tenga derecho a alquilar la casa depende enteramente de si el arrendatario violará el contrato con el arrendador y de si el arrendador rescindirá el contrato de arrendamiento con el arrendatario. Sin embargo, si el arrendador no ejerce sus derechos, el arrendamiento del subarrendatario. Los derechos también se pueden obtener legalmente.
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