¿Cuáles son los procedimientos y precauciones detallados para las transacciones de viviendas de segunda mano?
(1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación general y los derechos de propiedad de la casa, y Requiere que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la vivienda, el certificado de identidad y otros documentos.
(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito para la compra de una casa no es un procedimiento necesario para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda).
Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de compraventa de viviendas.
(3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que el comprador y el vendedor presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos pertinentes.
Se revisarán los derechos de propiedad y se permitirán procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización. Si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de otros propietarios, se procederá a la solicitud. rechazado y se prohibirá la cotización y el comercio.
(4) Contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Beijing canceló el contrato de compraventa durante el proceso de transacción inmobiliaria, también conocido como "escritura blanca".
(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.
(6). Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de derecho de propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.
(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de venta de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo, y el banco revisará el crédito del comprador. de pie.
Evalúe la casa que ambas partes pretenden intercambiar, determine el monto del préstamo del comprador y luego apruebe el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador obtenga el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.
(8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague el pago completo, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de casa de segunda mano entre las dos partes quedará completamente cancelado. realizado.
Notas:
(1) ¿Están completos los trámites de la casa?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa al realizar una transacción sin un certificado de propiedad inmobiliaria.
El propietario puede hipotecar o revender el título de propiedad, aunque no lo obtenga en el futuro, el propietario también puede hipotecarlo y revenderlo. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
(2) Si los derechos de propiedad de la casa son claros.
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios.
Si sólo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras * * * personas generalmente será inválido.
(3) Si la casa de transacción está alquilada.
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo.
Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no constituye arrendamiento". Es decir, un contrato de compraventa de una casa no puede competir con un contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
(4) ¿Está clara la situación territorial?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario paga la tarifa de transferencia de la tierra y el comprador disfruta de derechos relativamente completos sobre la casa.
Presta atención también a la edad del terreno. Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en la misma ubicación debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años.
(5) ¿Le afecta la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar las condiciones de planificación municipal como la iluminación y el precio. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
(6) ¿Es legal la vivienda social?
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
(7) ¿La vivienda unitaria infringe los derechos?
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar.
Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia.
Además, en el caso de viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estos, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
(8) ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, las facturas de la luz y tres facturas de gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
(9) ¿La empresa intermediaria viola las reglas?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando realizan la solicitud. en el caso de préstamos para viviendas de segunda mano, es decir, todo el dinero pagado por los compradores de la vivienda puede ser préstamos fraudulentos de los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
(10) ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.
Existen muchas y complejas regulaciones fiscales para la venta de viviendas de segunda mano, y la cantidad acumulada de impuestos y tasas es relativamente grande, por lo que es muy necesario estimar la carga fiscal. Según las regulaciones nacionales, los compradores de viviendas deben pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre.
En determinadas condiciones, el vendedor deberá soportar el impuesto empresarial, el impuesto de construcción urbana, el recargo de educación y el impuesto sobre la renta personal. Dependiendo de la naturaleza de la compra y venta de la casa y de la situación real en cada lugar, también pueden aplicarse impuestos como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre bienes raíces, tarifas de manejo y tarifas de gestión de transacciones.
Además, factores como la naturaleza, el tamaño, el uso y el tiempo de registro de los derechos de propiedad también pueden cambiar la tasa del impuesto sobre la escritura. Los compradores y vendedores pueden obtener más información sobre los elementos impositivos y las tasas impositivas de profesionales o departamentos relevantes según la situación real de la casa que se va a comercializar.
Datos ampliados:
Cinco niveles de transacciones de vivienda de segunda mano
1 Concesiones de precios
El eslabón más crítico en las transacciones de segunda mano. Las ventas de casas manuales son la evaluación de precios. Para los propietarios inexpertos, si el precio es alto, será difícil encontrar compradores, y si el precio es bajo, sufrirán pérdidas financieras.
Recomendación: confiar la casa a una empresa intermediaria acreditada y luego realizar una evaluación justa de la casa del cliente mediante el método de comparación de mercado, el método de ingresos y el método de costos. El método común de comparación del mercado requiere que los tasadores tengan una rica experiencia en transacciones, estén familiarizados con los precios del mercado y sean capaces de realizar una evaluación más precisa de los precios de la vivienda en función de la ubicación, orientación, nivel de decoración, antigüedad, etc. de la casa.
2. Liquidación de contratos
Las transacciones de vivienda de segunda mano suelen generar disputas porque los contratos firmados por ambas partes no están lo suficientemente estandarizados. Al firmar un contrato, tendemos a prestar atención a muchos detalles, como las instalaciones interiores, los métodos de pago, el tiempo de entrega específico, los impuestos y otros detalles.
Sugerencia: Si confía en una empresa intermediaria formal y finalmente llega a una transacción de compra y venta, la empresa intermediaria proporcionará un texto de contrato de venta estandarizado y detallado, lo que reducirá muchos problemas tanto para el comprador como para el cliente. El vendedor y evitar las consecuencias de disputas de contratos irregulares. Posteriormente, el vendedor debe liquidar todos los honorarios de la propiedad y las facturas de calefacción para prepararse para la siguiente etapa de la transferencia de la escritura.
3. Transferencia de propiedad
La transferencia de la escritura de una casa es el paso que requiere más tiempo y trabajo en el proceso de compra y venta. El manejo de transferencias implica una serie de políticas y regulaciones, y los procedimientos son engorrosos. Debido a la falta de conocimiento sobre transacciones inmobiliarias, experiencia relevante y procedimientos de los departamentos pertinentes, los compradores de viviendas a menudo tienen problemas y hacen las cosas de manera insatisfactoria, consumiendo mucha mano de obra y recursos financieros.
Sugerencia: algunas empresas intermediarias formales pueden gestionar la transferencia de propiedad en su nombre. El personal de su departamento de certificación está familiarizado con las políticas, regulaciones y procedimientos relevantes y tiene una amplia experiencia. Por lo tanto, confiar la transferencia de bienes raíces a una empresa intermediaria profesional es la primera opción para la mayoría de los consumidores, lo que ahorra tiempo, esfuerzo y preocupaciones.
4. Pago y liquidación
El pago de la vivienda es el aspecto que más preocupa a los clientes, que van desde cientos de miles hasta cientos de miles. Si algo sale mal, los compradores sufrirán enormes pérdidas. En la compraventa de viviendas existe efectivamente un riesgo de liquidación inmobiliaria. Al comprador le preocupa que haya problemas con la transferencia de la propiedad y no pueda obtener el certificado de propiedad. Al vendedor le preocupa que el certificado de propiedad esté a nombre del comprador y que éste no cumpla con el pago.
Sugerencia: En respuesta a la situación anterior, algunas grandes empresas intermediarias formales han lanzado servicios de "mediador intermediario". El comprador entregará el pago de la vivienda a la empresa intermediaria para su custodia, y el vendedor entregará el certificado de título original a la empresa intermediaria para su custodia. El intermediario se encarga de la transferencia de derechos de propiedad para ambas partes. Después de obtener el nuevo certificado de propiedad, el intermediario pagará al vendedor el precio de la vivienda, por un lado, y el nuevo certificado de propiedad al comprador, por otro, garantizando los intereses de ambas partes.
5. Presentación para inspección
La entrega de la propiedad es el último paso en una transacción comercial. Si se puede completar con éxito, el cliente podrá mudarse inmediatamente y el propietario original ya no será responsable de la casa.
Sugerencia: Cuando la propiedad se envía para revisión, la empresa intermediaria proporcionará un formulario de revisión de la propiedad para que el comprador y el vendedor lo completen y confirmen. El contenido de la inspección de la casa incluye principalmente: si la propiedad cumple con el contrato; si se han vaciado los muebles de la casa; si se han entregado las llaves; si se han entregado las facturas de agua, luz, gas, teléfono, televisión por cable, etc. han sido resueltos.
Enciclopedia Baidu-Transacciones de vivienda de segunda mano