Examine estrictamente los beneficios del alquiler grupal.
El 8 de julio, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing y la Oficina de Supervisión del Mercado Municipal de Beijing publicaron oficialmente el "Contrato de arrendamiento de vivienda de Beijing", el "Contrato de servicio de corretaje de arrendamiento de vivienda de Beijing" y el "Contrato de arrendamiento de vivienda de Beijing". Contrato de servicio de corretaje de arrendamiento de vivienda" 》Los tres contratos de demostración se han puesto en funcionamiento oficialmente desde la fecha de publicación.
Según el reportero de Beijing News, la nueva versión del texto del modelo de contrato de arrendamiento de vivienda ya no distingue entre diferentes versiones según el método de transacción. La versión de 2008 de la autotransacción de arrendamiento, la transacción de agencia de corretaje y la transacción de agencia de corretaje. transacción de agencia de corretaje se unifican en la misma versión del contrato, implicará servicios de corretaje. Este contenido está incluido en el contrato de servicio de intermediación.
En la implementación de contratos específicos, hay varios contenidos nuevos dignos de atención. En primer lugar, está prohibido alquilar casas en grupos o en habitaciones divididas. No se debe cambiar la estructura interna de la casa y no se permite dividir y alquilar camas de manera encubierta. En segundo lugar, en cuanto al alquiler, el arrendador no podrá aumentar unilateralmente el alquiler durante el período de arrendamiento sin el consentimiento de ambas partes. En tercer lugar, con respecto a la cuestión de la renovación del contrato de arrendamiento, si el propietario continúa el contrato de arrendamiento, el arrendatario original tiene el derecho de prioridad para arrendar en las mismas condiciones (excepto en caso de incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario original).
Prohibición de subdivisión de viviendas, de la política a la ley.
Además de estipular la modalidad de arrendamiento, alquiler y otros contenidos, el texto del nuevo modelo de contrato de alquiler de vivienda reitera una vez más la política de alquiler colectivo.
El periodista descubrió que en la nueva versión del texto de muestra del contrato de alquiler de vivienda, al principio se lee: Según el "Aviso sobre la promulgación de estándares para la superficie habitable per cápita de las casas de alquiler en este City" (Jing Jian Fa [2013] No. 13), los alquileres de viviendas municipales deben cumplir con las condiciones de construcción, protección contra incendios, seguridad pública, saneamiento y otras condiciones de seguridad, y las habitaciones originalmente planificadas como edificios residenciales deben ser la unidad mínima de alquiler. Las cocinas, los baños, los balcones y los trasteros subterráneos no se pueden alquilar para habitación humana. La superficie habitable per cápita de una casa de alquiler no será inferior a 5 metros cuadrados, y el número de personas que vivirán en cada habitación no excederá de 2 (excepto aquellas con obligaciones legales de manutención, manutención y manutención).
Específicamente, este pasaje tiene dos significados. En primer lugar, está prohibido dividir casas y alquilarlas en grupos. El segundo es estipular y limitar la superficie específica de alquiler y el número de residentes.
Hay muchas personas que alquilan en grupos, condiciones de vida deficientes, gestión deficiente, uso ilegal de fuego, electricidad y gas, y enormes riesgos de seguridad contra incendios. En 2017, se produjo un gran incendio en Xihongmen, Daxing, y se ordenó al gobierno que investigara estrictamente los alquileres grupales y las casas divididas.
En la nueva versión del texto del modelo de contrato de alquiler publicado por el gobierno, es de gran importancia incluir viviendas divididas y viviendas de alquiler grupales y estar sujetas a restricciones legales. Según Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, aunque las regulaciones de arrendamiento anteriores tenían requisitos directos para la división del espacio habitable, en el proceso de operación real, muchos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo adoptarán varias medidas innovadoras. , incluida la división y utilización de los espacios de sala y balcón. Existen normas legales claras a la hora de incorporar esto en un contrato de arrendamiento. El propio contrato de arrendamiento se rige por el derecho contractual. La violación del contrato de arrendamiento afectará a los intereses del arrendador e incluso dará lugar a la nulidad del propio contrato y a la correspondiente indemnización. Por lo tanto, el nuevo contrato de arrendamiento de Beijing puede considerarse como una mejora adicional del control de arrendamiento y desempeñará un papel importante en el desarrollo saludable de la industria del arrendamiento.
“N+1” enfrentará enormes riesgos políticos.
A principios de julio, Li Yan (seudónimo) publicó en WeChat para quejarse de que la casa que alquilaba iba a ser demolida. Li Yan le dijo al reportero de Beijing News que la casa se alquilaba en la unidad y la sala de estar se alquilaba por separado. Sin embargo, después de ser denunciado, recibí un aviso de demolición.
En la actualidad, en algunas casas de alquiler todavía existen mamparas. El enfoque más común es transformar la sala de estar y la sala de estar de la casa en una habitación separada. Este modelo se llama modelo "N+1".
Debido a que la sala de estar es grande, el precio es relativamente adecuado y el ambiente de vida ha mejorado mucho después de la renovación de la agencia de alquiler, existe una cierta demanda de este tipo de viviendas en las zonas estrechas. Mercado de alquiler de Beijing. Los operadores descentralizados de apartamentos de alquiler a largo plazo pueden utilizar el modo "N +1" para mejorar la rentabilidad.
Pero al ser una casa dividida, la sala de estar y la sala de estar no tienen ninguna función habitacional y son solo pasajes de evacuación. Si se utiliza para uso residencial, aumentará los riesgos de incendio. Además, en el mercado de alquiler actual, todavía existen riesgos potenciales en cuanto a si los materiales de partición de las salas de partición tienen efectos a prueba de fuego. Por lo tanto, el modelo “N+1” no recibe apoyo legal ni político en Beijing. Durante la tormenta de rectificación en el mercado de alquiler de viviendas de Beijing desde finales de 2017 hasta principios de 2018, algunas de las listas de viviendas “N+1” fueron parcialmente liquidadas. Posteriormente se descubrió otro lugar.
Un miembro del personal de una agencia intermediaria dijo a los periodistas que la actitud actual de Beijing hacia “N+1” es que si hay un informe, será demolido inmediatamente.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que las empresas de arrendamiento todavía se encuentran en un estado de desarrollo brutal y la proporción de casas divididas es muy alta. Desde una perspectiva de política gubernamental, no ha habido cambios en la violación de la Partición. En la nueva versión del contrato esto se aclara nuevamente y no se debe cambiar la estructura de la casa. Las empresas de leasing enfrentarán grandes riesgos políticos.
Shanghai, Guangzhou y Suzhou están probando "N+1"
Con el desarrollo del mercado de alquiler local, el modelo "N+1" puede satisfacer las necesidades de algunas casas. Alquileres bajo la premisa de necesidad de seguridad contra incendios. Por ello, algunas ciudades están probando el modelo “N+1”. En la actualidad, ciudades como Shanghai, Guangzhou, Suzhou y otras ciudades han emitido documentos o políticas relevantes.
El 15 de mayo de 2015, la Oficina General del Gobierno Municipal de Shanghai remitió los "Dictámenes de prueba sobre cómo alentar a varias instituciones sociales a alquilar viviendas sociales inactivas", que estipulan que una sala de estar (sala de estar) con Superficie útil de 12 metros cuadrados en una sola casa que se puede utilizar como agente. Se alquilan habitaciones individuales, excepto restaurantes y salones. Si el salón se alquila por separado, el salón (separado) y el comedor conectado al mismo deben tener condiciones de iluminación directa y ventilación natural. Los corredores de entrada interiores e interiores deben cumplir con los requisitos de las especificaciones de diseño residencial nacional y de esta ciudad, no deben dañar la estructura portante de la casa y cumplir con las regulaciones pertinentes sobre la unidad mínima de alquiler, el número de residentes, el mínimo. zona de alquiler y gestión de seguridad contra incendios de viviendas residenciales en esta ciudad.
Esto significa que Shanghai ha comenzado a probar el modelo de arrendamiento "N+1". Este dictamen se implementará desde marzo de 2015 hasta marzo de 2017 y tendrá vigencia hasta el 28 de febrero de 2017. El 24 de febrero de 2017, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shanghai emitió un documento indicando que se implementaría después de la evaluación y que el período de validez se extendería hasta el 28 de febrero de 2019.
A finales de 2018, el Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Guangzhou emitió un anuncio para solicitar opiniones y sugerencias sobre la revisión del "Reglamento (borrador) de gestión de alquileres de viviendas de Guangzhou". El borrador estipula que el arrendador utilizará un dormitorio o sala de estar (pasillo) del espacio habitable como unidad mínima de alquiler, y el área utilizable por persona de cada dormitorio o sala de estar (pasillo) no será inferior a 5 Metros cuadrados, pero hay apoyo y apoyo entre los usuarios. Salvo relaciones jurídicas. El borrador también aclara que los espacios originalmente diseñados para fines no residenciales, como cocinas, baños, balcones y trasteros subterráneos, no deben alquilarse para habitación humana. Cualquiera que viole las dos disposiciones anteriores y no realice las correcciones dentro del plazo será multado con no menos de 5.000 yuanes pero no más de 30.000 yuanes.
Suzhou está a la vanguardia de "N+1" y ha emitido políticas de implementación relevantes. Recientemente, se aprobaron oficialmente las "Reglas de gestión de seguridad de viviendas de alquiler de la ciudad de Suzhou" que se implementarán a partir del 1 de mayo de 2065,438. Según la normativa, las salas de estar (pasillos) con una superficie útil superior a 12 metros cuadrados se pueden dividir y alquilar, y la superficie útil media por persona de cada habitación alquilada no será inferior a 4 metros cuadrados. Esto también significa que el modelo “N+1” está oficialmente legalizado en Suzhou.
En opinión de expertos del sector, la legalización del modelo "N+1" no sólo permite alquilar muchos distritos elegibles, sino que también aumenta la oferta de viviendas. También reduce la presión financiera sobre los inquilinos jóvenes. Sin embargo, cambiar la estructura interior original del edificio aumentará el riesgo de incendio. Por lo tanto, los materiales de partición de seguridad deben usarse estrictamente al realizar la partición para garantizar la ventilación y la iluminación, garantizar la seguridad de la estructura general de la casa y no afectar la evacuación, el escape y el rescate en caso de incendio.