Cosas a tener en cuenta al entregar una casa
1. Este es el primer paso para recuperar la casa. Presta atención a los plazos. Generalmente, el plazo acordado por el desarrollador es dentro de los 30 días posteriores a la emisión del aviso, y el comprador de la vivienda puede concertar el plazo por sí mismo.
2. Después de recibir el aviso de mudanza, primero debe determinar si el promotor ha entregado la propiedad según lo previsto. Si la casa está retrasada, debe hacer sugerencias, decidir si ir a la casa en función de la respuesta del promotor y acudir a la casa a la hora especificada en el aviso. Instrucciones especiales:
1. Preste atención al plazo de recuperación. Faltar la fecha de recuperación será muy problemático.
2. La fecha de cierre podrá adelantarse pero no podrá posponerse. Si la fecha de entrega real excede la fecha de recuperación estipulada en el contrato, puede considerar reclamar una compensación al desarrollador de acuerdo con el contrato.
3. Si no puede llegar según lo previsto debido a circunstancias especiales, puede confiarlo a familiares, amigos o abogados por escrito, o puede comunicarse con el desarrollador a tiempo para programar una cita y confirmarla en escribiendo.
4. Si el comprador de la vivienda no acude al lugar designado para completar los trámites de cierre de la casa dentro del tiempo acordado, desde una perspectiva legal, generalmente se considera que el promotor realmente ha entregado la casa al comprador. comprador de la vivienda para su uso, y el aviso termina. A partir de esa fecha, el comprador de la vivienda asumirá todos los riesgos, responsabilidades e impuestos por la compra de la vivienda.
En segundo lugar, determine si la casa cumple con las condiciones de entrega.
1. Formulario de registro de aceptación de finalización: el formulario de registro más importante para la aceptación de finalización de proyectos de construcción de viviendas y proyectos de infraestructura municipal es el documento que necesita más atención en la actualidad. Este formulario es formulado por el Ministerio de Construcción para estandarizar la gestión del registro de aceptación de finalización del proyecto después de una inspección conjunta por parte de la unidad de diseño, supervisión, construcción y unidad de construcción, se completará y se presentará ante el departamento administrativo de construcción en un plazo de 15 días. Según el "Formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto", siempre que se presente al departamento competente para su archivo, el contratista debe ser responsable de la propiedad de por vida. Por lo tanto, el "Formulario de registro de aceptación de finalización" tiene un efecto vinculante estricto para los promotores inmobiliarios. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, cada elemento del formulario debe informarse a las autoridades competentes pertinentes para su archivo. Si falta alguno de estos elementos, la propiedad se considera un "edificio negro" y no se puede ocupar. El comprador de la vivienda tiene derecho a rechazar la vivienda.
2. “Garantía de Calidad Residencial” La “Garantía de Calidad Residencial” es el compromiso del promotor con la calidad de la vivienda y el plazo y alcance de la garantía. Debe utilizarse como anexo del contrato de compra y tiene el mismo efecto que el contrato de compra. Por eso te recuerdo que leas atentamente los párrafos específicos y prestes especial atención al periodo de garantía. De acuerdo con las leyes y regulaciones de bienes raíces de mi país, cuando se entregan viviendas comerciales para su uso, las empresas de desarrollo inmobiliario deben proporcionar a los compradores de viviendas una "Garantía de calidad residencial" y unas "Instrucciones de uso residencial". La carta de garantía de calidad del proyecto es un documento legal para que la empresa de desarrollo inmobiliario asuma la responsabilidad de la calidad de la vivienda comercial vendida. Debe indicar el grado de calidad, el alcance de la garantía, el período de garantía y la unidad de garantía verificados por la unidad de supervisión de calidad del proyecto. El promotor asumirá las responsabilidades de garantía de acuerdo con lo establecido en la "Garantía de Calidad Residencial". El período de garantía de la vivienda comercial se computará a partir de la fecha en que el desarrollador entregue la vivienda terminada y aceptada. El período de garantía específico y el alcance de la garantía de calidad del proyecto son: los cimientos y la estructura principal están dentro de la vida útil razonable; el techo es impermeable por 3 años; las paredes, los pisos de la cocina y el baño son de 1 año; generalmente estipula que las fugas en el sótano y las tuberías son de 1 año; la capa de yeso de las paredes y el techo tarda 1 año en caerse; las grietas huecas en el suelo y la eliminación de arena a gran escala 1 año; ventanas, daños a herrajes y artículos sanitarios; 6 meses por daños a lámparas e interruptores eléctricos; 2 meses por obstrucción de tuberías. El equipo del sistema de calefacción y refrigeración tiene un período de calefacción o un período de refrigeración de otras partes; por el comprador y el vendedor y escrito en la carta de garantía de calidad del proyecto. Si hay problemas de calidad con la casa durante el período de garantía, como afectar el funcionamiento de la casa después de las reparaciones por parte de la unidad de garantía, o causar pérdidas al comprador debido a la calidad deficiente de la estructura principal, el desarrollador será responsable de la compensación. según la garantía de calidad del proyecto. Si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, puede solicitar un nuevo examen a la unidad de supervisión de calidad del proyecto especificada en el certificado de garantía de calidad residencial. Si se determina que la propiedad no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el check-out.
3. "Manual de Instrucción Residencial" El manual de instrucción residencial son las instrucciones y precauciones relevantes para los indicadores técnicos específicos en el diseño, construcción y aceptación de la casa, tales como indicadores sísmicos, tipos de estructura de muros, etc.
4. “Certificado de Calidad del Proyecto de Construcción”
5. “Certificado de Aceptación Integral del Proyecto de Construcción y Desarrollo Inmobiliario”
6. Formulario de Registro:
1. Sólo con los documentos anteriores se podrán explicar las condiciones concretas de entrega de la casa. Por lo tanto, es necesario revisar los documentos pertinentes antes de hacerse cargo de la casa, y sólo después de confirmar que la casa cumple con las condiciones de entrega se pueden realizar más trabajos de entrega, como inspección de la casa, liquidación de tarifas y entrega de llaves.
Así que presten atención a estos documentos, y les recuerdo especialmente que miren los originales, no las copias.
2. El formulario de registro de finalización del proyecto de construcción es el documento más importante. Al tomar posesión de una casa, no sólo debe comprobar si el promotor dispone de este formulario de presentación, sino también comprobar cuidadosamente si se han presentado todas las subpartidas. Este es el requisito previo para la recuperación. Por muy bueno que sea el promotor, si no tiene este formulario, significa que no cumple con los estándares de entrega y usted tiene derecho a negarse a hacerse cargo de la propiedad.
3. Para estos documentos, por un lado, es necesario comprobar si existen y, por otro lado, también es necesario comprobar la legalidad de estos documentos.
4. Si el desarrollador se niega a presentar estos documentos, o los documentos están incompletos, se le puede exigir que firme el documento "Sobre la negativa del vendedor a presentar la garantía de calidad de la vivienda", el Manual de instrucciones de la vivienda y el Certificado de Terminación del Proyecto de Construcción" según el Artículo 11 del contrato de compra de vivienda. Confirmación de Responsabilidad por la Aceptación del Formulario de Registro".
5.Recordarle que puede llevar consigo el certificado de garantía de calidad residencial, el manual de instrucciones residencial y el plano de construcción de distribución de tuberías y conservarlos como evidencia.
6. Si el promotor no puede proporcionar los documentos pertinentes antes mencionados, el comprador tiene derecho a negarse a tomar posesión de la casa, y el promotor será responsable del retraso en la entrega.
En tercer lugar, hay un principio que se debe dominar en el proceso de inspección y aceptación de una casa: "aceptar la casa por adelantado". Es decir, el comprador de la vivienda primero debe inspeccionar la casa para su aceptación (incluidos los documentos necesarios para la inspección y la entrega de la casa) y luego firmar el documento de aceptación de la casa después de la confirmación. El "recibo anticipado" no sólo se ajusta a la práctica empresarial, sino que también tiene una base jurídica. La contraprestación por la casa es el precio. Siempre que el consumidor pague el precio de la vivienda o pague la proporción correspondiente del precio estipulada en el contrato, las obligaciones contractuales se habrán cumplido y el promotor deberá entregar la vivienda. Antes de entregar la casa, el propietario tiene derecho a inspeccionar y aceptar la casa:
1 Inspección del área de la casa: el desarrollador debe emitir un informe topográfico del área medida real y del área de. cada casa se mide de acuerdo con la unidad de encuesta profesional afiliada a la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras. Verifique el área medida real y verifique si hay algún error entre ella y el área de ventas, y el rango de la tasa de error; El error en el área real medida excede el 3%, la casa se puede cerrar.
2. Inspección de la calidad de la casa: los compradores deben verificar cuidadosamente la calidad de la casa comercial al aceptar la casa, principalmente desde los siguientes aspectos: (1) La calidad de la casa en sí. p>
(2) El paisajismo, las instalaciones residenciales, los estándares de apoyo y otras instalaciones de apoyo cumplen con el contrato.
(3) Consejos especiales sobre la calidad de la decoración:
1. Debemos dominar el principio de "primero, último".
2. Si el desarrollador se niega a realizar otros procedimientos de entrega antes de entregar la casa, el comprador puede pedirle que firme la "Carta de confirmación sobre la negativa del vendedor a entregar la casa para inspección de la casa" y luego detenga los procedimientos.
3. Los compradores de viviendas deben comprender el área compartida y el conocimiento relacionado para evitar que los desarrolladores la ocupen.
4. Si se descubren problemas de calidad, el promotor deberá repararlos en un plazo determinado. Si el comprador exige al promotor que firme una carta escrita, provocando que el propietario se quede más tiempo de su estancia, el promotor deberá hacerlo. asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
5. Siempre que el pago de la vivienda esté pagado y el comprador haya cumplido íntegramente con sus obligaciones contractuales según lo estipulado en el contrato, el promotor deberá entregar la vivienda incondicionalmente, en caso contrario se considerará incumplimiento de lo dispuesto en el contrato. contrato por parte del promotor. Si el promotor se niega a entregar la propiedad, será responsable del retraso en la entrega. El promotor no tiene derecho a negarse a entregar la propiedad por ningún motivo, como por ejemplo "falta de pago de las tasas correspondientes".
6. No tome los estándares de la casa modelo como estándares realistas a menos que el desarrollador especifique estándares de decoración relevantes en el contrato de acuerdo con los estándares de la casa modelo.
Cuarto, el resultado final de la inspección de la nueva casa
1 Si no hay problemas con la inspección de la casa, complete el formulario de entrega de inspección de la casa y otros documentos relacionados según el. situación real de aceptación. En esta hoja de registro, el estado de la inspección debe registrarse punto por punto. Para aquellos que no se pueden confirmar, no se deben registrar ni escribir palabras como "temporalmente poco claro" o "irreconocible". Si se encuentran problemas, regístrelos con sinceridad y solicite al desarrollador que los resuelva dentro de un límite de tiempo.
2. Si no está satisfecho, puede hacer comentarios y completarlos en el formulario de entrega de inspección de la casa por escrito. Si el promotor no prepara el formulario correspondiente, el comprador deberá enviárselo al promotor en otro formulario escrito.
3. Si se encuentran problemas, el comprador y el vendedor pueden negociar y resolverlos. Si el artículo se puede renovar, se deben negociar y firmar los documentos pertinentes de rectificación y mantenimiento, y se debe acordar el próximo tiempo de aceptación (generalmente no más de 30 días).
4. Cualquier problema descubierto debe anotarse detalladamente en el formulario de inspección de la vivienda. Si el edificio no puede recuperarse, se deben explicar en detalle las razones por las cuales no se puede recuperar el edificio y se debe exigir la firma y el sello del desarrollador.
Instrucciones especiales:
1. Principios a seguir después de la inspección de la casa: Siempre que se encuentren problemas, sin importar cuán grandes o pequeños sean, deben registrarse en los documentos o formularios pertinentes, sin importar cuál sea el motivo. El coleccionista de la casa que acompaña al desarrollador dice: si el edificio no prepara ningún formulario de registro de aceptación, debe traer su propio lápiz y papel y registrarlos uno por uno.
2. El comportamiento de la empresa inmobiliaria no puede representar al promotor (a menos que exista autorización explícita por escrito), por lo que no firma documentos con la empresa inmobiliaria sobre cuestiones de calidad de la vivienda.
3. Si se encuentran problemas durante la inspección de la casa, el desarrollador debe sellar la confirmación y aceptar el plan de tratamiento.
4. Si el promotor se niega a sellar y confirmar que hay problemas con la casa, se deben obtener pruebas que demuestren que no es que el comprador no haya recibido la casa a tiempo, sino que La casa que entregará el promotor no cumple con el contrato ni con las condiciones legales. Nota: Los compradores de vivienda suelen encontrar las siguientes preguntas durante el proceso de compra y cierre de una casa, especialmente este tipo de preguntas de consulta. Enumere las precauciones clave para recordar a los consumidores que protejan sus propios derechos e intereses.
1. Impuestos y tasas relacionados con la compra de una vivienda
(1) Se deben pagar los siguientes impuestos y tasas al vender casas comerciales:
1.
2. Tarifas de transacción de compra y venta de vivienda
3. Impuesto de timbre del contrato de venta
4. Fondo público de mantenimiento de la vivienda. tasa de registro de propiedad
6. Impuesto de timbre sobre la propiedad de la vivienda
7. Tasas de garantía
(2) Instrucciones especiales sobre impuestos y tasas: De acuerdo con la ley y Se deben pagar las disposiciones de la mayoría de los contratos de compra de vivienda, fondos públicos de mantenimiento, impuestos sobre la escritura, etc. La tarifa no puede ser una condición previa para que el promotor entregue la casa.
1. Impuesto sobre la escritura El impuesto sobre la escritura es el impuesto que paga el propietario al estado al obtener el certificado de propiedad inmobiliaria. Momento de pago: El impuesto de escrituración sólo se puede pagar en el momento de la transferencia. Nota especial: A excepción de las autoridades fiscales, ninguna unidad tiene derecho a recaudar impuestos. Implementación: El propietario no necesita pagar el impuesto de escritura al promotor cuando se muda. Puede ir directamente a la oficina de impuestos para solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria para la casa.
2. El fondo público de mantenimiento es diferente de la tasa de administración de la propiedad. Solo se utiliza para la revisión, renovación y renovación de partes comunes de la residencia, instalaciones y equipos comunes una vez que expire el período de garantía. Tipo impositivo: 2% del precio de transacción de la vivienda. Nota especial: Ningún promotor o empresa inmobiliaria tiene derecho a cobrar o cobrar fondos de reforma. Los fondos deberían entregarse a oficinas comunitarias. Si le das los fondos de tu renovación a un desarrollador, probablemente no los recuperarás.
3. Tarifas de topografía y mapeo de áreas El principio de cobrar tarifas de topografía y mapeo de áreas es "quien lo confía, pagará". El contrato de compraventa ha estipulado la obligación del promotor de proporcionar los datos de medición de la superficie al comprador de la vivienda, por lo que los honorarios deben ser pagados por el promotor.
4. Nota especial sobre honorarios de propiedad, honorarios de administración de propiedades y depósitos de agua y electricidad por un año: No es ilegal que las comunidades comunes paguen honorarios de propiedad por menos de un año. Los cargos por servicios de administración de propiedades deben estar claramente marcados, y los elementos y estándares de cobro, así como los métodos de cobro, deben anunciarse en las instalaciones comerciales o en el lugar de cobro.
5. Honorarios de agencia inmobiliaria Los propietarios tienen derecho a optar por solicitar certificados de propiedad por su cuenta, y los promotores no tienen derecho a imponer tarifas a los propietarios.
En segundo lugar, la cuestión de la superficie es una de las cosas que más preocupa a los consumidores. Al comprar una casa, especialmente en una casa de subastas, los compradores deben tener en cuenta las posibles discrepancias entre el área del contrato y el área real, y utilizar cláusulas adicionales para tomar precauciones al firmar el contrato.
(1) Problemas existentes:
1. Existe un error entre el área del contrato de viviendas comerciales y el área medida real, que siempre ha sido un problema de enfoque. Los consumidores se encuentran a menudo en una posición pasiva debido a disputas territoriales. Se recomienda que los compradores de vivienda establezcan estipulaciones detalladas sobre cuestiones relacionadas que puedan surgir en el contrato de compra de vivienda para proteger sus propios derechos e intereses.
2. En ocasiones, los promotores pueden utilizar piscinas y mediciones de áreas para invadir los intereses legítimos de los compradores de viviendas sin ser descubiertos fácilmente. Medir con precisión el área de una casa es un trabajo para profesionales e imposible para los compradores comunes de viviendas. En segundo lugar, las características de operación manual y los errores normales de medición del área son inevitables, y algunos desarrolladores están sesgando artificialmente esto hacia los compradores de viviendas ocupadas.
Uno o dos metros es fácil. Además, debido a la falta de conocimiento del consumidor y la asimetría de información durante el proceso de compra de una vivienda, es fácil para los desarrolladores cambiar secretamente los pilares y agregar áreas no compartidas a áreas compartidas.
(2) ¿Cómo solucionar el error de área? Error de área: De acuerdo con las regulaciones pertinentes, si el área interna medida real o el área de construcción (incluida el área compartida) de la casa no coincide con el área acordada en el contrato de venta de la casa debido a cambios de diseño entre el comprador y el vendedor, será manejado según el contrato.
Si no hay estipulación en el contrato o la estipulación no es clara, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si el valor absoluto del índice de error del área es inferior al 3% (inclusive ), el pago de la vivienda se liquidará de acuerdo con el precio estipulado en el contrato;
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(2) Si el valor absoluto del índice de error del área excede el 3%, el comprador de la vivienda podrá solicitar para comprobarlo. Dentro de los 30 días siguientes a la fecha de salida del comprador, el promotor reembolsará el precio pagado y pagará intereses sobre el precio pagado. Si el comprador acepta continuar ejecutando el contrato y el área real de la casa es mayor que el área estipulada en el contrato, el precio de la casa con un índice de error de área dentro del 3% (inclusive) será pagado por el comprador al precio acordado, y el precio de la vivienda con un índice de error de área superior al 3% será pagado por el comprador. El pago correrá a cargo del desarrollador y la propiedad pertenecerá al comprador si el área real; de la casa es menor que el área estipulada en el contrato, el desarrollador devolverá al comprador la parte del precio de la casa y el interés dentro del 3% (inclusive) del error de área, y el error de área será absoluto La promotora reembolsará el doble del precio de la vivienda cuyo valor supere el 3%.