Tres preguntas para ayudarle a comprender los REIT de infraestructura
Acerca del autor: Hua Lin, analista financiero colegiado, contador público certificado estadounidense y gestor de riesgos certificado. Actualmente es presidente del Instituto de Investigación de Titulización de Activos de China, experto en tesorería de APP especialmente invitado por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Finanzas, y consultor experto de la Asociación de Gestión de Activos del Comité Profesional de Titulización de Activos de China. Es autor de "Nuevo patrón financiero: avances e innovaciones en la titulización de activos", "Manual de operaciones de titulización de activos de China", "APP y titulización de activos", etc.
El 24 de abril de 2020, la Comisión Reguladora de Valores de China y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la promoción del trabajo piloto de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" ( Jian Yufa [2020] N° 40). El 30 de abril, la Comisión Reguladora de Valores de China solicitó públicamente opiniones sobre las "Directrices para la oferta pública de fondos de inversión en valores de infraestructura (prueba)" (borrador para comentarios).
Basado en las dos regulaciones anteriores y combinadas con este libro, compartiré con ustedes tres preguntas clave: primero, ¿qué son los REIT?; segundo, ¿por qué China lanza REIT de infraestructura? En tercer lugar, la clasificación de los REIT de infraestructura. Esto le ayudará a comprender rápidamente el propósito y la importancia de la implementación de REIT de infraestructura en el país.
1. ¿Qué es la recompensa?
REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria): Real significa "real" en chino; Estate significa "bienes raíces" y "derechos inmobiliarios" en chino inversión significa "inversión" en chino significa "; confianza" en chino.
Los REIT son fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria: se refieren a la recaudación pública de fondos de una mayoría específica de inversores mediante la emisión de certificados de beneficiarios, que se entregan a instituciones de inversión especializadas para la gestión de inversiones, y la El resultado integral de inversiones se distribuye en proporción a los productos de inversión financiera para inversores.
¿Qué son los REIT de infraestructuras?
Antes de introducir este concepto, es necesario introducir el concepto de “negocio de titulización de activos”
La titulización de activos se refiere a la emisión estructurada de activos en función del flujo de caja generado por el subyacente. Los valores respaldados por activos actúan como apoyo al pago y actividades de mejora crediticia.
¿Cuáles son los activos subyacentes?
Los activos básicos se refieren a derechos de propiedad o propiedades que cumplen con las leyes y regulaciones, tienen propiedad clara, pueden generar flujos de efectivo independientes y predecibles y pueden usarse para propósitos designados. El activo subyacente puede ser un único título o propiedad o una combinación de múltiples títulos o propiedades.
¿Cuáles son los activos subyacentes?
Incluyendo cuentas por cobrar corporativas, reclamaciones de arrendamiento, activos crediticios, ingresos de fideicomisos y otros derechos de propiedad. Derechos sobre bienes inmuebles o rentas inmobiliarias como infraestructuras y propiedades comerciales, así como otras propiedades o derechos de propiedad reconocidos por la Comisión Reguladora de Valores de China.
La definición anterior se cita del "Reglamento sobre la gestión de negocios de titulización de activos de filiales de empresas de valores y empresas de gestión de fondos" (Anuncio de la Comisión Reguladora de Valores de China [2065 438+04] No. 49).
Los llamados REIT de infraestructura se refieren al plan especial de apoyo a activos de infraestructura emitido de acuerdo con el Anuncio de la Comisión Reguladora de Valores de China [2065 438+04] No. 49. La infraestructura incluye instalaciones de transporte como almacenamiento y logística, carreteras de peaje, aeropuertos y puertos, instalaciones municipales como agua, electricidad y calefacción, parques industriales y otras infraestructuras, excluyendo bienes raíces residenciales y comerciales.
Esta definición se cita de las "Directrices para fondos de inversión en valores de infraestructura de oferta pública (prueba)" (borrador para comentarios).
En segundo lugar, ¿por qué China lanza REIT de infraestructura?
Los REIT de cementerio, o fideicomisos de inversión en bienes raíces, se han emitido en más de 40 países (regiones) desde su lanzamiento en los Estados Unidos en la década de 1960. Sus áreas de inversión se han ampliado desde el inmobiliario inicial a hoteles, almacenes, inmuebles industriales, infraestructuras, etc., y se han convertido en productos financieros maduros especializados en inversión inmobiliaria.
En la actualidad, no existen verdaderos REIT de cementerios en China. Para revitalizar eficazmente los activos de infraestructura existentes, mejorar la calidad y la eficiencia del mercado de capitales al servicio de la economía real y enriquecer las herramientas de inversión y financiación del mercado de capitales, se introdujeron los REIT de infraestructura.
¿Cómo se desarrollaron los REIT de infraestructura en Estados Unidos?
La Gran Depresión de 1929 provocó un fuerte declive en las economías estadounidense y mundial. Para revitalizar la economía, el presidente Roosevelt firmó la Ley de Recuperación Industrial Nacional en 1933, una parte importante de la cual fue inversión gubernamental en proyectos públicos. En la década de 1950, el presidente Eisenhower introdujo capital privado en la infraestructura, lo que no sólo llevó la inversión pública total al PIB a un máximo histórico del 7,3%; también disminuyó la deuda del gobierno federal.
Después de la crisis financiera de 2008, el presidente Obama promulgó la "Ley de Recuperación y Reinversión Estadounidense de 2009", proponiendo estimular el crecimiento económico a través de la inversión en infraestructura.
Lo mismo ocurre con el “Plan de inversión en infraestructura a largo plazo” del presidente Trump.
A finales de 2016 y 2011, había 167 REIT públicos en el Índice Integral de REIT de Equidad de la Asociación Nacional de Inversión en Bienes Raíces, incluidos 5 REIT de infraestructura con un valor de mercado total de 76,4 mil millones de dólares estadounidenses, lo que representa 10 % del valor total de mercado de todas las SOCIMI públicas 8,35%.
¿A qué deben prestar atención los inversores individuales al invertir en REIT? (Consulte la interpretación periodística de "Si Toushe")
Este tipo de fondo es diferente de la dirección de inversión de los fondos públicos que normalmente entendemos.
Por ejemplo, si normalmente compra un fondo público, la dirección de la inversión puede ser: acciones/bonos/fondos en divisas, y el alcance de la inversión es relativamente limitado.
Cuando se invierte en REIT de infraestructura, básicamente no es necesario invertir directamente en infraestructura. Simplemente comprar REIT equivale a obtener una milésima o una milésima parte de una participación de un proyecto en infraestructura, invirtiendo en infraestructura de esta manera.
Si quieres entrar en el campo de la inversión en infraestructuras, debes tener una fortaleza financiera considerable. Esta herramienta ReiTs equivale a reducir el umbral de inversión en infraestructura.
Pero debe comprender que los REIT de infraestructura son bienes inmuebles distintos de los bienes raíces comerciales y las propiedades residenciales.
En esencia, los REIT de infraestructura reducen el umbral de inversión en este campo, guiando así más fondos hacia este campo, lo que refleja una orientación política. Por ejemplo: industria logística/autopistas de peaje/agua, electricidad y calefacción, etc.
Comprar REIT es similar a tener una diezmilésima o una milésima parte del capital de un determinado proyecto logístico, de una determinada empresa de peaje o de una determinada agua, electricidad y calefacción.
¿Cuáles son los derechos e intereses específicos?
Los peajes de las carreteras de peaje se utilizan como dividendos y el flujo de caja procedente del almacenamiento y la logística se utiliza como dividendos.
¿Cuál es la tasa de rendimiento específica?
Alrededor del 5%, es imposible llegar a los dos dígitos.
¿Qué tan riesgosa es la inversión?
Principalmente el riesgo de retroceso. Por ejemplo, los ReiT extremos de Hong Kong han sufrido tres muertes consecutivas: la primera muerte consecutiva es la turbulencia del mercado mismo, es decir, la industria del turismo ha causado un gran daño a los ingresos por alquiler de bienes raíces locales. La segunda muerte es la infección general de la epidemia. Las "tres muertes" son una caída global hacia la depresión y la recesión.
En tercer lugar, los tipos de REIT de infraestructura
Según la composición de activos y las fuentes de ingresos de las inversiones, los REIT de infraestructura se pueden dividir en tipos de acciones, hipotecas e híbridos. En la práctica, diferentes formas de REIT desempeñan funciones diferentes. En comparación con los REIT de propiedades comerciales, los REIT de infraestructura pueden tener activos subyacentes y formas de inversión diversificadas.
Dado que los REIT de infraestructura implican la transferencia de activos subyacentes, rara vez adoptan un modelo de préstamo hipotecario similar al de las propiedades comerciales. Los activos de infraestructura maduros han entrado en un período de funcionamiento estable y son más adecuados para el desarrollo de REIT de renta variable.
Sin embargo, durante el período de construcción, debido a que es difícil para los REIT de infraestructura formar propiedades de alquiler y casi no hay ingresos del proyecto, es más adecuado emitir préstamos de desarrollo en forma de REIT hipotecarios.
Cuando se trata de REIT de infraestructuras, no podemos dejar de hablar de APP.
¿Qué es el modelo APP?
La asociación público-privada, es decir, la cooperación entre el gobierno y el capital social, es un modelo de operación de proyectos en infraestructura pública.
Los REIT de infraestructura y las APP se promueven y complementan entre sí.
Por un lado, el modelo de APP proporciona a los REIT de infraestructura una gran cantidad de activos básicos de alta calidad; por otro lado, los REIT de infraestructura proporcionan un canal de salida viable para los primeros inversores en proyectos de APP.
Dado que los retornos de capital y los mecanismos de salida son consideraciones importantes para la participación del capital social en proyectos de APP, el lanzamiento de REIT de infraestructura, combinado con políticas fiscales preferenciales, cambiará significativamente la inversión del capital social en proyectos de APP actuales.
Según las características de la forma organizativa y la estructura de transacciones, los REIT de infraestructura se pueden dividir en tres categorías: REIT corporativos, contractuales y de asociación.
Los REIT corporativos se refieren a sociedades de inversión por acciones con fines de lucro que están compuestas por inversores con la misma filosofía de inversión e invierten en objetos específicos de acuerdo con la ley. Una empresa obtiene fondos mediante la emisión de acciones y es una entidad económica con personalidad jurídica independiente, similar a una sociedad anónima.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria contractuales se constituyen cuando los inversionistas firman un contrato de fideicomiso con una sociedad de inversión o un administrador del fondo fiduciario de inversión inmobiliaria, y este último firma un contrato de fideicomiso con el custodio del fondo fiduciario de inversión inmobiliaria mediante la emisión Certificados benéficos. Fondos fiduciarios de inversión.
Los administradores de REIT son los promotores de los REIT. Recaudan fondos para formar activos fiduciarios mediante la emisión de certificados de beneficiarios y realizan inversiones de acuerdo con el contrato de fideicomiso; el custodio de los REIT maneja los valores, la administración de efectivo y las agencias relacionadas basadas en el fideicomiso. Activos mantenidos por el contrato de fideicomiso. Los activos del fideicomiso generalmente están en manos de los bancos.
En países y regiones como Australia, Canadá, Malasia, Singapur, China, Hong Kong y Taiwán, la estructura típica de los fideicomisos de inversión inmobiliaria es contractual.
Una sociedad REIT está compuesta por socios comanditarios y socios generales. Los socios comanditarios (LP) invierten en REIT y comparten los ingresos de los REIT, pero no participan en la gestión de los asuntos de los REIT y solo asumen una responsabilidad limitada por los REIT con sus inversiones. El socio general (GP) gestiona los asuntos de los REIT y asume una responsabilidad conjunta y solidaria ilimitada por los REIT.
El siguiente cuadro muestra las diferencias clave entre los REIT corporativos, los REIT contractuales y los REIT de asociación.
Según las características de la recaudación y circulación de fondos, los REIT de infraestructura se pueden dividir en dos categorías: colocación pública y colocación privada.
Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria de oferta pública se refieren a fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria que recaudan fondos fiduciarios de inversores públicos a través de ofertas públicas. Por lo general, no hay límite en el número de inversores y, por lo general, no hay límite en el monto mínimo de inversión de cada inversor. Los REIT ofrecidos públicamente son la forma principal de productos de inversión financiera inmobiliaria en el mercado de capitales internacional, con una liquidez comparable a la de las acciones.
Los REIT privados se refieren a REIT que recaudan fondos de inversores específicos de forma no pública. Los patrocinadores de los REIT los promueven directamente entre algunos inversores institucionales o personas con fondos sólidos a través de llamadas telefónicas, cartas, entrevistas, etc., y recaudan fondos REIT.
Los REIT privados tienen requisitos más estrictos sobre la tolerancia al riesgo de los inversores y están regulados de manera relativamente laxa. En Estados Unidos, su cuota de mercado es inferior al 5%. En 2013, la forma de producto especial "plan especial + préstamo anticipado" comenzó a aparecer en China. Es una herramienta de financiación de deuda y actualmente se está desarrollando rápidamente.
? El siguiente cuadro muestra las diferencias clave entre los REIT públicos y privados.
Hoy compartiré con ustedes tres preguntas clave: en primer lugar, ¿qué son los REIT?; en segundo lugar, ¿por qué China lanza REIT de infraestructura? En tercer lugar, la clasificación de los REIT de infraestructura. Espero que puedan abordar rápidamente el propósito y la importancia de los REIT de infraestructura nacional.