¿Qué es un préstamo para desarrollo de alquiler residencial?
Con respecto a esta orientación política, analistas de la industria señalaron que el propósito de este aviso es brindar apoyo financiero para viviendas de alquiler asequibles, lo que ayudará a alcanzar el objetivo de oferta de viviendas de alquiler asequibles durante el "14º Plan Quinquenal". Plan". Estabilizar los fondos de las empresas inmobiliarias. Lo que merece atención es si esta política puede romper las limitaciones de desarrollo del mercado de viviendas de alquiler asequibles. ¿Qué cuestiones deben aclarar las empresas de leasing?
El 8 de febrero, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron un "Aviso" aclarando que las instituciones financieras bancarias deben aumentar su apoyo a las viviendas de alquiler asequibles. Fuente de la imagen/foto IC
El "desbloqueo" de los préstamos para viviendas de alquiler asequibles ayudará a aumentar el entusiasmo empresarial.
En la tarde del 8 de febrero, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron un "Aviso" aclarando que las instituciones bancarias financieras deben aumentar su apoyo a las viviendas de alquiler asequibles.
El "Aviso" señala que a partir de la fecha de emisión, los préstamos correspondientes emitidos por instituciones financieras bancarias a proyectos de vivienda de alquiler asequible que posean el "Certificado de Calificación de Proyecto de Vivienda de Alquiler Indemnizado" no se incluirán en bienes raíces. préstamos de gestión centralizada; las instituciones financieras bancarias deben aumentar el apoyo a viviendas de alquiler asequibles y proporcionar productos y servicios financieros de acuerdo con los principios de cumplimiento legal, controlabilidad de riesgos y sostenibilidad empresarial.
A este respecto, el analista senior de RealData, Huang Hui, dijo que el "Aviso" está en línea con la orientación política de las "Opiniones de la Oficina General del Consejo Estatal sobre la Aceleración del Desarrollo de Viviendas de Alquiler Asequibles". y tiene como objetivo proporcionar apoyo financiero para viviendas de alquiler asequibles, para ayudar a alcanzar el objetivo de oferta de viviendas de alquiler asequibles durante el período del "14º Plan Quinquenal" y estabilizar los fondos de las empresas inmobiliarias.
Para las empresas inmobiliarias, Huang Hui analizó que esta política ayudará a aumentar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias por participar en viviendas de alquiler asequibles y ampliará efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles. "Anteriormente, bajo los requisitos de la gestión centralizada de préstamos inmobiliarios, los préstamos utilizados por las empresas inmobiliarias para viviendas de alquiler asequibles también se incluían en el cálculo, lo que restringía en cierta medida la participación de las empresas inmobiliarias en viviendas de alquiler asequibles; el "Aviso" estipula los relacionados con viviendas de alquiler asequibles Los préstamos no están incluidos en la gestión centralizada de préstamos inmobiliarios, lo que ayudará a aumentar el entusiasmo de las empresas inmobiliarias y aprovechará al máximo sus ventajas en la inversión y construcción de viviendas, aumentando así la oferta de viviendas de alquiler asequibles. " Además, Huang Hui señaló que esta política también ayudará a estabilizar los fondos para las empresas involucradas en la construcción de viviendas seguras. La primera mitad de 2022 todavía se encuentra en el período pico de vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias, y la presión financiera que enfrentan las empresas inmobiliarias sigue siendo grande. Dado que el período de recuperación de la inversión para el desarrollo y construcción de viviendas de alquiler asequibles es largo y el rendimiento de las ganancias es relativamente bajo, calcular la cuota por separado ayudará a las empresas de vivienda a participar activamente en la construcción de viviendas asequibles, garantizar un flujo de caja estable y lograr una relación virtuosa. ciclo de capital y operaciones para empresas inmobiliarias.
Zhao Ran, presidente del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA, señaló que a partir de la situación actual del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles en mi país, cómo movilizar el entusiasmo de las empresas para adquirir terrenos especiales para alquiler viviendas y revitalizar los activos existentes, y promover empresas de adquisición de terrenos. Comenzar la construcción lo antes posible es un problema práctico que se encuentra en el proceso de desarrollo del mercado. Cuando muchas empresas inmobiliarias tradicionales optan por ingresar al mercado de alquiler de viviendas, dudan debido a la presión de. las "tres líneas rojas" del sector inmobiliario. "La introducción de esta política ha aclarado los límites de la industria desde el punto de vista financiero, ha aliviado las preocupaciones de las empresas, promoverá en gran medida la expansión de viviendas de alquiler asequibles y acelerará el ritmo de los proyectos que ingresan al mercado".
Además, Zhao Ran señaló además que esta política también establece claramente que el siguiente paso es continuar aumentando el apoyo financiero para la construcción de viviendas asequibles y el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo, y promover un círculo virtuoso y saludable. desarrollo de la industria inmobiliaria. En el futuro, el apoyo financiero también se ampliará desde viviendas de alquiler asequibles al mercado de alquiler a largo plazo, y se ampliará aún más el alcance de la inclusión. A juzgar por la experiencia internacional, la liberalización de las políticas financieras y fiscales es el mayor motor para el desarrollo de la industria del alquiler de viviendas.
Las empresas inmobiliarias deben comprender la dirección y el ritmo de los ajustes crediticios bajo la política cálida.
Cabe mencionar que el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es la máxima prioridad en la construcción del sistema habitacional de mi país. Los datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural muestran que, a mediados de junio de este año, casi 30 provincias, regiones autónomas y municipios han emitido dictámenes de implementación para acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles durante el "14º Plan Quinquenal; "Período, 40 ciudades clave planean agregar 6,5 millones de nuevos residentes a un conjunto (habitación) de viviendas de alquiler asequibles.
“La construcción a gran escala de viviendas de alquiler asequibles ofrece oportunidades para el desarrollo de diversas entidades del mercado. Por ejemplo, las empresas promotoras pueden aprovechar esta oportunidad para proporcionar al gobierno servicios de construcción de viviendas de alquiler asequibles”. Departamento de Negocios de China Index Academy, dijo Xu Yuejin, subdirector de investigación.
En este contexto, el nivel político ha mostrado su intención de apoyar el mercado de vivienda de alquiler asequible. Desde el año pasado, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos han puesto en marcha una serie de medidas para desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles.
El 65438 de junio + 10 de octubre de este año, 21 departamentos, incluida la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, emitieron el "Décimo Plan Quinquenal" para los servicios públicos, que mencionaba claramente que las grandes ciudades con mejoras positivas en las condiciones de vivienda y la afluencia neta de población debería desarrollar vigorosamente la vivienda asequible. Las viviendas de alquiler resuelven principalmente las dificultades de vivienda de los nuevos ciudadanos calificados, los jóvenes y otros grupos. Los tipos de viviendas son principalmente pequeñas con una superficie de construcción de no más de 70 metros cuadrados.
65438+El 20 de octubre, según informes de los medios, en la Conferencia Nacional de Vivienda y Obras de Construcción Urbano-Rural, el responsable correspondiente del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural afirmó que este año continuará promoviendo la reforma estructural del lado de la oferta de vivienda e insistirá en promover tanto el alquiler como la compra, la oferta de múltiples temas y la garantía de múltiples canales, optimizará la estructura de la oferta de vivienda y aumentará vigorosamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles, centrándose en las grandes. ciudades con afluencia neta de población, y construir y recaudar 2,4 millones de unidades (unidades) de viviendas de alquiler asequibles durante todo el año.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", 40 ciudades clave planean agregar 6,5 millones de unidades (unidades) de viviendas de alquiler asequibles. Imagen informativa
El desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es inseparable del apoyo del sector financiero. Después de aclarar los objetivos del plan nacional de desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, el "Aviso" allanó aún más el camino para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles y un mayor apoyo financiero.
En este sentido, Li Quan, de Landlord Apartment Academy, señaló que esta política es una señal clara desde arriba. Para viviendas de alquiler asequibles, se proporcionará apoyo financiero, especialmente a los promotores de empresas estatales, lo que resolverá eficazmente la liquidez y flexibilidad de los fondos de préstamos, y se acelerará aún más el apoyo de infraestructura correspondiente para los REIT de viviendas de alquiler asequibles. "El sustento futuro es lo más importante, y habrá una muy buena oportunidad para que las empresas estatales alquilen apartamentos durante mucho tiempo". Yan Yuejin, director de investigación de un centro de estudios de un instituto de investigación residencial, también cree que desde la perspectiva del desarrollo del mercado de viviendas de alquiler asequibles, políticas crediticias La relajación de las políticas y el fomento de la extensión de crédito permitirán que los préstamos para vivienda apoyen mejor el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles.
Entonces, para las empresas inmobiliarias, ¿qué ajustes específicos se realizarán en sus estrategias? Al respecto, Yan Yuejin analizó que las empresas inmobiliarias deben entender con precisión esta política desde dos puntos. Primero, comprenda qué es la vivienda asequible. A juzgar por esta política, este tipo de viviendas deben contar con un “certificado de proyectos de viviendas de alquiler asequible”. Los proyectos obtenidos por empresas inmobiliarias deben pasar por un proceso que consiste en solicitar un certificado de proyectos de viviendas de alquiler asequible al departamento de gestión de vivienda y luego disfrutar de dichas políticas preferenciales. En segundo lugar, las empresas inmobiliarias deben prestar atención al ajuste de los comerciales; trabajo de crédito bancario, es decir, en 2022 Incrementar la inversión en préstamos para vivienda en el ámbito de viviendas de alquiler asequible. Las empresas de bienes raíces deben comprender activamente la dirección de ajuste y el ritmo del trabajo crediticio, solicitar activamente préstamos para viviendas de alquiler asequibles y esforzarse verdaderamente por construir viviendas de alquiler asequibles en 2022.
Las viviendas de alquiler asequibles y las viviendas de alquiler orientadas al mercado deben ser "dobles"
En opinión de Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, los préstamos para viviendas asequibles no son incluidos en la Gestión de "dos concentraciones", los bancos han eliminado la "maldición" en este sentido y pueden prestar con valentía para apoyar el rápido desarrollo de viviendas asequibles en varios lugares. Esto es algo bueno. Pero también puede haber algunos problemas que no se pueden ignorar y que requieren atención.
En concreto, el primero son los trámites engorrosos. Las empresas que solicitan préstamos para viviendas de alquiler asequibles deben pasar por una serie de "luces verdes" del gobierno para proyectos de viviendas de alquiler asequibles. El proceso y los procedimientos de aprobación son relativamente engorrosos y puede resultar difícil para las empresas comunes solicitarlos. las tasas de interés son altas. De hecho, incluso si se obtiene un préstamo especial para viviendas de alquiler asequibles, el costo integral de financiamiento anual sigue siendo de alrededor del 5%, que es más alto que la tasa de interés actual del 3,8% al 5% para las pequeñas y medianas empresas de préstamos. están bajo una gran presión.
Además, también se debe prestar atención al problema del "sesgo excesivo hacia la seguridad y el descuido del alquiler orientado al mercado", es decir, un sesgo excesivo hacia el apoyo crediticio para viviendas de alquiler asequibles mientras se descuida el apoyo al mercado. Oferta de viviendas de alquiler y entidades operativas orientadas a ello, lo que puede dar lugar a una oferta global insuficiente de viviendas de alquiler. Hu Jinghui dijo que aunque las viviendas de alquiler asequibles pueden recibir muchas políticas preferenciales, también deben ser entre un 15% y un 20% más bajas que el alquiler del mercado en el mismo lugar. Si se eliminan los dividendos de las políticas, básicamente los participantes en el mercado se encontrarán en un estado de bajas ganancias; si el entusiasmo de los participantes en el mercado no es suficiente, habrá menos participantes, oferta insuficiente y los alquileres aumentarán.
Basándose en esto, Hu Jinghui dijo que para desarrollar verdaderamente el mercado de alquiler a largo plazo, debemos tomar medidas que sean asequibles y orientadas al mercado. Al tiempo que apoyamos la oferta de viviendas de alquiler asequibles, también debemos fortalecer el apoyo a la oferta y operación de viviendas de alquiler orientadas al mercado.
Sin embargo, cabe mencionar que la afirmación de que "los préstamos para alquiler de viviendas no se incluyen en la evaluación de la concentración de préstamos para viviendas" también apareció en el pasado. A finales de 2020, el banco central emitió el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias", que establecía claramente que "para apoyar el vigoroso desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, el alquiler de viviendas- Los préstamos relacionados no se incluirán en el cálculo de la proporción de préstamos inmobiliarios por el momento". Desde esta perspectiva, Mira, Yan Yuejin señaló que el pensamiento general del banco central se mantiene sin cambios, y "cláusulas de exención de responsabilidad" similares son otro ejemplo. de la flexibilización de las políticas después de que los préstamos para fusiones y adquisiciones fueran retirados de la evaluación de las "tres líneas rojas". A juzgar por la concentración de los préstamos para vivienda, también muestra que la política se ha relajado ligeramente en la misma dirección, lo que de hecho está en consonancia con la situación del capital y las demandas de las empresas inmobiliarias.
Zhang Xiaolan, reportero de Beijing News
El editor Yang corrigió.