El volumen de transacciones de apartamentos con servicios de segunda mano en Shanghai ha sido mixto y los riesgos de inversión se superponen.
Después de la restricción de compra "325", el mercado de apartamentos para oficinas está en auge. Los datos del Instituto de Investigación Lianjia de Shanghai muestran que en el primer semestre de este año, el número de apartamentos con servicios de Shanghai aterrizados en Jiading New Town fue de 380.000 metros cuadrados, con 6.318 unidades vendidas y un valor de transacción de 5.900 millones de yuanes.
Dado que los apartamentos de segunda mano no se dividen por separado, los cambios en las transacciones sólo se pueden ver en los datos generales del edificio de oficinas. En el segundo trimestre de 2016, el volumen total de transacciones en Shanghai fue de 2.015 unidades, en comparación con solo 319 unidades en el primer trimestre.
“Hoy en día, los compradores exigen comprar propiedades de primera mano. El precio de los pisos de segunda mano depende de cómo se calcule la próxima vivienda. Si la última casa tiene que pagar impuestos, el precio será más alto. , y el precio de segunda mano no será muy diferente ". El 29 de julio, Xiao Liu (seudónimo), un vendedor intermediario de la tienda Jiading Xincheng, le dijo a Chen Li, que vino a consultar, que muchos compradores compraron apartamentos en 2014 y ahora los han hecho. casi 50 yuanes por venderlos.
Xiao Liu cree que se pueden comprar dos apartamentos por el precio de una casa hace dos años. Sin embargo, los pisos de segunda mano actuales son pesados y empiezan a parecer valiosos. Muchos apartamentos tardan entre 3 y 6 meses desde que se ponen en venta hasta que se cierran. Xiao vendió un apartamento con servicios en la sección Lansen de Pudong con una prima de aproximadamente 40 RMB. “Si es residencial, el precio se duplicará en dos años”, afirmó.
Los datos del Departamento de Investigación de Tongce Consulting muestran que, al 27 de julio, la superficie disponible de los apartamentos de oficinas de Shanghai era de 6.543.802.484 metros cuadrados (a finales de marzo, era de 6.543.805.900 metros cuadrados). Según la velocidad media de eliminación de los últimos tres meses, el ciclo de eliminación del mercado se ha reducido a 6,68 meses (654,38 0,6 meses a finales de marzo). En un contexto de mercado de escasez de oferta de viviendas comerciales y precios en rápido aumento, los edificios de oficinas tipo apartamento (área pequeña, precio total bajo) se están vendiendo acaloradamente y los precios están subiendo gradualmente.
El volumen de transacciones regionales y las diferencias de precios son grandes
Desde la implementación de restricciones a la compra residencial, los apartamentos con servicios de Shanghai tienen las características de no restricciones de compra, sin restricciones de préstamos, precios totales bajos y Son aptos para negocio y habitabilidad. Convertirse en un producto alternativo en el mercado residencial. La oferta de suelo residencial disminuye año tras año, lo que también hace cada vez más evidente el carácter transitorio de los apartamentos con servicios. Esto ha hecho que el mercado de apartamentos con servicios de Shanghai se haya desarrollado rápidamente en los últimos años, pero también enfrenta problemas como la gran oferta.
No es difícil ver a partir de los datos proporcionados por el Instituto de Investigación Lianjia de Shanghai que el stock principal de apartamentos con servicios es relativamente grande. Al 28 de julio, había 20.261 apartamentos con servicios en diversas regiones y sectores de Shanghai, con una superficie total de construcción de 12.484 metros cuadrados. Entre ellos, Nanqiao New Town en el distrito de Fengxian tiene el inventario más grande, con 163.800 metros cuadrados y 2.667 unidades.
Desde la perspectiva de la distribución regional, las áreas fuera del anillo exterior, como Jiading y Pudong, tienen inventarios más grandes. Luo, analista senior del Instituto de Investigación Lianjia en Shanghai, señaló que los precios promedio actuales en áreas como Qingpu son relativamente bajos, y las áreas donde se abrirá el tránsito ferroviario en 2017 han experimentado un aumento significativo en el volumen de transacciones este año; áreas como Fengxian, que están ubicadas en los suburbios exteriores y no tienen esperanzas de descarrilarse, han experimentado una reducción de inventario relativamente grave.
Luo también cree que desde la perspectiva de las transacciones de segunda mano, el volumen de transacciones de proyectos de edificios de oficinas (incluidos apartamentos comerciales y residenciales) ha aumentado significativamente en el segundo trimestre después del "325". Al mismo tiempo, la demanda del mercado en Jiading y Pudong también está activa en el sector de segunda mano. Sin embargo, en Qingpu, Fengxian y otras áreas, la falta de transacciones de segunda mano refleja que la demanda no se ha transmitido a la segunda mano. lado, y el valor de mercado de los proyectos comerciales y residenciales regionales aún no se ha confirmado.
Cabe señalar que tras el New Deal, las transacciones de segunda mano en Jiading y Pudong aumentaron, pero el precio medio bajó significativamente. Por ejemplo, el precio medio de transacción de apartamentos en la zona de Jiading fue de 28.800 yuanes/metro cuadrado en el primer trimestre y de 1.370 yuanes/metro cuadrado en el segundo trimestre.
En el segundo trimestre, los precios de transacción de los edificios de oficinas comerciales (incluidos los apartamentos con servicios) en muchas zonas cayeron significativamente en comparación con el primer trimestre.
Por ejemplo, el precio medio en el distrito de Jing'an en el primer trimestre fue de 61.500 yuanes/metro cuadrado, y en el segundo trimestre fue de 24.700 yuanes/metro cuadrado; en el distrito de Changning, el precio medio en el primer trimestre fue de 38.800 yuanes/metro cuadrado; metro cuadrado, y en el segundo trimestre, fue de 26.800 yuanes/metro cuadrado; en el distrito de Fengxian, el precio promedio en el primer trimestre fue de 38.800 yuanes/metro cuadrado, y de 14.400 yuanes/metro cuadrado en el segundo. cuarto.
Qian Ningluo señaló que el cambio en el precio promedio refleja la diferencia en la estructura de la transacción detrás de la transacción: cuando la oferta primaria regional es suficiente o incluso excesiva, las transacciones de segunda mano que están ansiosas por realizarse Los resultados de esta política provienen más de oportunidades de proyectos de bajo precio.
A partir de esto, consideró que el rendimiento actual de la inversión en apartamentos extranjeros en el anillo exterior no es alto. En circunstancias normales, antes del New Deal, las transacciones de segunda mano en áreas centrales como Xuhui y Hongkou eran relativamente grandes y el precio promedio también era alto. Obviamente, la inversión en apartamentos comerciales y residenciales es la misma que en edificios residenciales, y la circunvalación y la ubicación siguen siendo requisitos previos para obtener rentabilidad.
Los riesgos son cada vez mayores.
La caída de los precios de las transacciones de segunda mano en muchas regiones advierte de que es necesario reevaluar el valor de la inversión en apartamentos con servicios.
Hay situaciones en las que el nivel de alquiler de los apartamentos actualmente en venta es muy inferior al pago mensual. Por ejemplo, un apartamento LOFT de 55 metros cuadrados con servicios en Hejingfenghui, Jiading New Town, tiene un alquiler mensual de 2.800-3.000 yuanes/metro cuadrado. Según el precio de mercado actual de 850.000 yuanes, más impuestos y tasas de aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes, se requiere un préstamo de aproximadamente 500.000 yuanes. Debido a que el período de amortización de un apartamento con servicios es de 10 años, el pago mensual es de unos 5.000 yuanes. Evidentemente, existe una cierta brecha entre el alquiler y el pago mensual.
Un analista de big data señaló al reportero del 21st Century Business Herald que el inventario de apartamentos con servicios sigue siendo muy grande y representa menos del 30% del volumen de transacciones. "Si las oficinas se cuentan como apartamentos, o los apartamentos se cuentan como oficinas, el índice de transacciones será aún menor".
Desde una perspectiva de inversión, la acumulación de riesgo también se refleja en: Como producto de transición, los apartamentos con servicios Los diferenciales de precios de las viviendas se están reduciendo. De enero a julio de 2015, la diferencia de precio entre apartamentos con servicios y residencias alcanzó los 2,94 millones de yuanes, lo que equivale al precio de un conjunto de viviendas comerciales que tienen demanda. 2065438 De junio a julio de 2006, el precio de transacción promedio de los apartamentos con servicios aumentó en más de 100 yuanes interanualmente. Entre ellos, el precio de transacción promedio de los apartamentos con servicios en el área urbana central del distrito de Changning fue de 81.400 yuanes/. metro cuadrado, y el del distrito de Luwan era de 42.000 yuanes/metro cuadrado.
Los datos del Departamento de Investigación de Mercado Zhongyuan de Shanghai muestran que desde el New Deal “325”, las ventas de propiedades comerciales y residenciales (principalmente apartamentos con servicios) en Shanghai han estado activas. De abril a junio, el área de transacción de este tipo de inmuebles alcanzó 676.800 metros cuadrados y 11.606 unidades respectivamente, un incremento interanual de 148,5 y 136 unidades respectivamente. Desde la perspectiva de la proporción, a juzgar por los datos acumulados de abril a junio, el número de transacciones de viviendas comerciales y residenciales en Shanghai representó 44, en comparación con las 15 del año pasado. De abril a junio de este año, el precio promedio de las propiedades comerciales y residenciales aumentó un 17,7% interanual, superior al aumento del 10,9% de las propiedades residenciales comerciales en el mismo período.
Desde abril de este año, el precio de los apartamentos con servicios ha aumentado gradualmente, lo que se debe al endurecimiento de las restricciones a la compra de viviendas y a la relajación del crédito. Aun así, las transacciones en el mercado de segunda mano siguen siendo sombrías. Una vez que cambie la dirección de la política, las fluctuaciones de los precios de los apartamentos se volverán aún más inciertas.
Recientemente, algunas condiciones de transferencia de terrenos comerciales cortaron intencionalmente el espacio para apartamentos con servicios, estipulando claramente que una alta proporción de las partes comerciales deberían ser de propiedad propia, o que los apartamentos con servicios y edificios de oficinas deberían ser de propiedad propia. según el periodo de arrendamiento.
Tomemos como ejemplo el terreno 01C2-02 en la comunidad de Pingliang, distrito de Yangpu, que se vendió el 28 de julio. El límite de altura es de 60 m, con edificios de oficinas que ocupan el 80% y edificios comerciales que representan el 80%. 20%. Todas las oficinas comerciales deben ser autosuficientes durante al menos 20 años. Si construye una propiedad de oficina estilo apartamento, debe ser autosuficiente según la cantidad de años. El 29 de julio, Xuhui adquirió 590 millones de terrenos comerciales en Xinzhuang, Minhang. Las restricciones son las siguientes: 10 comerciales y 90 oficinas, de las cuales 100 son comerciales y 70 son oficinas. Deben ser autosuficientes según el plazo del arrendamiento. La superficie mínima para la venta de oficinas es de 500 metros cuadrados.
Vale la pena señalar que cuando los inversores individuales compran apartamentos con servicios con margen de apreciación o con inventario excesivo, algunas instituciones y empresas de bienes raíces compran apartamentos con servicios en Shanghai. Por ejemplo, Gaohe Capital adquirió la mansión Haide en el distrito de Changning del Nuevo Mundo China el año pasado para su renovación.
Se entiende que el precio promedio actual de los proyectos a la venta en esta área es de aproximadamente 6,5438 millones de yuanes por metro cuadrado y, según fuentes relevantes en Gaohe, Haide Mansion adoptará una estrategia de precios para ingresar al mercado a un precio bajo.
(La respuesta anterior se publicó el 30 de julio de 2016. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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