El formato de la reunión y los métodos de votación de la junta de propietarios
El término “junta de propietarios” es un asunto de interés personal para cada propietario de la comunidad. La construcción de un comité de propietarios comunitarios es el trabajo básico de la sociedad armoniosa de hoy. La convocación fluida de la junta de propietarios puede salvaguardar los derechos de los propietarios y hacer realidad realmente su autonomía. Las decisiones de la junta de propietarios son vinculantes para todos los propietarios dentro del área de administración de la propiedad.
Junta de Propietarios
A continuación se describe el formato de la reunión y los métodos de votación de la Asamblea de Propietarios.
(1) La forma de convocar a la junta de propietarios.
El "Reglamento de Administración de la Propiedad" (en adelante, el Reglamento) estipula que hay dos formas de celebrar reuniones de la junta de propietarios, a saber, discusión colectiva y solicitud de opiniones por escrito. Por lo general, las reuniones de propietarios se llevan a cabo mediante discusiones colectivas, que pueden demostrar plenamente las opiniones de todas las partes. Sin embargo, para algunas cuestiones, no hay disputa entre los propietarios y se puede ahorrar tiempo y costos solicitando opiniones.
(2) Restricciones al derecho de voto en la junta de propietarios.
La convocatoria de la junta de propietarios debe cumplir con las limitaciones del número de personas o de derechos de voto, de modo que refleje los intereses de la mayoría de las personas tanto como sea posible y garantice la cientificidad y racionalidad de la reunión. resoluciones tomadas. Las regulaciones estipulan restricciones a los derechos de voto, es decir, deben participar los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad.
(3) Cómo participan los propietarios en la reunión.
El reglamento establece que los propietarios pueden encomendar a un agente la asistencia a la junta de propietarios. Por tanto, los propietarios pueden participar en la reunión personalmente o encomendando la asistencia a un agente.
(4) Reglas de votación de la junta de propietarios.
La convocatoria de la junta de propietarios tiene por objeto formular resoluciones sobre materias relacionadas con la administración de la propiedad. Por tanto, las reglas para la formación de los acuerdos de la junta de propietarios son cruciales, y el diseño de estas reglas afectará directamente la racionalidad, representatividad y cientificidad de los acuerdos. En cuanto al método de resolución de la junta de propietarios, la legislación de varios países implementa el principio de "decisión mayoritaria", pero existen tres métodos de resolución principales: "método de consentimiento mayoritario ordinario", "método de consentimiento mayoritario especial" y "consentimiento unánime". método". El "método de consentimiento unánime" requiere que la resolución sea acordada por unanimidad por todos los propietarios antes de que pueda ser efectiva. Esta disposición es demasiado estricta y sólo se aplica a situaciones generales de propiedad privada. No es adecuada para situaciones de autonomía de grupos de propietarios y no lo será. adoptados en la normativa y legislación de gestión inmobiliaria de nuestro país. El método de resolución acordado por mayoría ordinaria, utilizado para las resoluciones sobre asuntos ordinarios, supone que el número total de propietarios o representantes de propietarios asistentes a la junta de propietarios y la proporción de la superficie construida de los inmuebles complejos que poseen supera la mitad del total. , y la junta de propietarios tendrá una resolución. Capacidad, la resolución de la junta puede entrar en vigor después de que sea aprobada por más de la mitad de los propietarios presentes o más de la mitad de los derechos de voto. El "método de resolución por consenso por mayoría especial" se refiere a asuntos importantes que involucran al grupo de propietarios con el fin de garantizar que la toma de decisiones sea prudente y la implementación de la decisión pueda obtener el apoyo de la abrumadora mayoría de los propietarios, de conformidad con las disposiciones de la Ley. reglamentos y reglamentos de gestión, los propietarios o representantes de los propietarios que asisten a la junta de propietarios Sólo cuando el número total de propietarios y la proporción del área de construcción de las propiedades que poseen alcanza o excede un cierto límite, la junta de propietarios puede tener la capacidad de tomar resoluciones. La resolución de la junta debe votarse si el número de propietarios presentes y la proporción de la superficie edificable de las propiedades que poseen son iguales. Sólo puede entrar en vigor cuando se alcance una determinada cantidad superior al importe total. acordado.
El reglamento divide los acuerdos de la junta de propietarios en dos tipos: decisiones generales y decisiones especiales. y se les aplican diferentes reglas de votación. Para las decisiones generales, deben ser aprobadas por más de la mitad de los derechos de voto de los propietarios participantes, que es el "método de consentimiento por mayoría ordinaria". Para decisiones especiales, se aplica el "método de consentimiento por mayoría especial", es decir, debe ser aprobado por más de 2/3 de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad. Al mismo tiempo, cabe señalar que la base para calcular los derechos de voto es diferente para estas dos decisiones. Para las decisiones generales, se basa en los derechos de voto de los propietarios participantes, mientras que para las decisiones especiales, se basa en los derechos de voto de todos los propietarios. Esto se debe a que el método especial de resolución por consenso mayoritario significa que para asuntos importantes que involucran al grupo de propietarios, es necesario garantizar que la toma de decisiones sea prudente y que la implementación de la decisión pueda obtener el apoyo de la gran mayoría de los propietarios.
El reglamento estipula materias para la toma de decisiones especiales, principalmente asuntos importantes que involucran al grupo de propietarios: la formulación y modificación del pacto de propietarios, el reglamento de la junta de propietarios, la selección y destitución de bienes. Sociedades gestoras, fondos especiales de mantenimiento y decisión de planes de renovación.
(5) La decisión de la junta de propietarios es vinculante para todos los propietarios dentro del área de administración de la propiedad.
Aunque las decisiones de la junta de propietarios no son acordadas por unanimidad de todos los propietarios, pudiendo incluso encontrar oposición por parte de los propietarios individuales, siempre y cuando las decisiones de la junta de propietarios se ajusten a lo establecido en las leyes y reglamentos y seguir las reglas de procedimiento del pacto de propietarios, tal decisión es vinculante para todos los propietarios.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 3 de mayo de 2013; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)
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