¿Qué quiere decir con los "Quince Artículos de la Nación"?
(1) Formulación e implementación de planes de construcción de viviendas. Deberíamos centrarnos en el desarrollo de viviendas comerciales ordinarias de precio bajo y medio que satisfagan las necesidades de autoocupación de los residentes locales. Los gobiernos populares de todos los niveles en las ciudades (incluidos los condados, lo mismo a continuación) deben preparar planes de construcción de viviendas, aclarar los objetivos de construcción de viviendas comerciales ordinarias, viviendas asequibles y viviendas de alquiler bajo durante el período del "Undécimo Plan Quinquenal", especialmente este año y el próximo, e incorporarlos al "Décimo Plan Quinquenal" local, al Primer Plan Quinquenal de Desarrollo y a los planes de construcción recientes. 1. Los planes de construcción de viviendas urbanas en todos los niveles deberán anunciarse al público antes de finales de septiembre de 2006. Los gobiernos populares de los municipios directamente dependientes del Gobierno Central, las ciudades bajo planificación estatal separada y las capitales provinciales presentarán sus planes de construcción de viviendas al Ministerio de Construcción para su registro. Los planes de construcción de viviendas de otras ciudades se informarán al departamento de construcción provincial para su registro; . Los departamentos de construcción (planificación) en todos los niveles deben trabajar con las agencias de supervisión para fortalecer la supervisión de la eficacia de la planificación e instar a la implementación local.
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Esta vez, 9 departamentos nacionales emitieron 15 dictámenes sobre el ajuste de la estructura de la oferta de vivienda y la estabilización de los precios de la vivienda. Tanto el primer como el segundo dictámenes reflejan este macrocontrol. La dirección del ajuste. el plan maestro de estructura de vivienda. En particular, los municipios directamente dependientes del Gobierno Central, las ciudades sujetas a una planificación estatal separada y las capitales de provincia deben presentar sus planes de construcción de viviendas al Ministerio de la Construcción para su presentación, lo que fortalece el macrocontrol del mercado inmobiliario desde la fuente. En los siguientes dictámenes se plantean diferentes requisitos sobre cómo fortalecer la construcción de viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler.
(2) Aclarar la proporción de nuevas estructuras de vivienda. Durante el período del "Undécimo Plan Quinquenal", debemos centrarnos en el desarrollo de viviendas comerciales ordinarias. Desde el 1 de junio de 2006, en la construcción de viviendas comerciales recién aprobadas y recién iniciadas, la proporción del área de construcción de Xingtao de menos de 90 metros cuadrados (incluidas las viviendas asequibles) debe alcanzar más del 70% del área total de desarrollo y construcción. Si los municipios directamente dependientes del Gobierno Central, las ciudades bajo planificación estatal separada y las capitales de provincia necesitan ajustar la proporción anterior debido a circunstancias especiales, deben informar al Ministerio de Construcción para su aprobación. Los proyectos que hayan sido aprobados en el pasado pero que no hayan obtenido permisos de construcción y no cumplan con los requisitos anteriores deben ajustarse según sea necesario.
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En opinión general de 15, la normativa sobre superficie edificable tendrá el impacto más a largo plazo en los promotores inmobiliarios, pero no descarta que el precio de la Las casas de gran tamaño aumentarán en el futuro debido a la escasez. La posibilidad de aumentar.
Para lograr el objetivo del 70%, en ciudades grandes y medianas, el gobierno debe construir al menos el 50% de viviendas comerciales de precio bajo y medio y viviendas asequibles. Sin embargo, esta política no tendrá mucho impacto en Shanghai a corto plazo, porque dentro de un año y medio, Shanghai tendrá casi 20 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales de precio bajo a medio y viviendas comerciales de apoyo.
2. Ejercer aún más el papel regulador de las políticas tributarias, crediticias y territoriales.
(3) Ajustar el impuesto empresarial de transmisión de vivienda. Para frenar aún más la demanda de viviendas especulativas y de inversión, a partir del 1 de junio de 2006, si la compra de una casa tiene menos de 5 años, el impuesto comercial se aplicará en su totalidad sobre la base de los ingresos de la venta de la las personas que compren casas ordinarias durante más de 5 años (incluidos 5 años) no estarán sujetas a impuestos. El impuesto empresarial está exento cuando cambia de manos y se vende si una persona física compra una vivienda no ordinaria durante más de 5 años (incluidos 5); años) y la revende, al venderla, el impuesto comercial se aplicará sobre la diferencia entre los ingresos de la venta de la casa y el precio de compra. Las autoridades tributarias deben hacer cumplir estrictamente la recaudación y administración de impuestos para prevenir la evasión fiscal y las reducciones y exenciones fiscales arbitrarias.
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El efecto de esta opinión se reflejará inmediatamente en el mercado. Especialmente en ciudades distintas de Shanghai, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano enfrentará otro descenso como el de Shanghai en junio pasado. Por el contrario, el mercado inmobiliario de segunda mano de Shanghai no tendrá una gran respuesta.
(4) Estrictas condiciones crediticias para la promoción inmobiliaria. Para impedir que las empresas de desarrollo inmobiliario utilicen préstamos bancarios para acaparar tierras y casas, los bancos comerciales no pueden conceder préstamos ni otras condiciones crediticias a empresas inmobiliarias cuyo índice de capital de proyecto sea inferior al 35%. Para las empresas de desarrollo con una gran cantidad de terrenos y edificios comerciales desocupados, los bancos comerciales deben controlar estrictamente los préstamos de extensión o cualquier forma de crédito renovable de acuerdo con el principio de operación prudente. Los bancos comerciales no pueden aceptar como garantía de préstamo edificios comerciales que hayan estado desocupados durante más de tres años.
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El ratio de capital de proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe alcanzar más del 35%. Esta fue la política implementada durante la última ronda de regulación. En las ciudades que aplican estrictamente esta política, las empresas de promoción inmobiliaria deberían haber reorganizado sus cartas hace mucho tiempo. Por ejemplo, en Shanghai, después de la implementación estricta de esta política en los últimos dos años, los pequeños desarrolladores básicamente se han retirado del mercado y ahora la mayoría de ellos son grandes empresas con mejores calificaciones. Los bancos comerciales no pueden aceptar propiedades comerciales que hayan estado desocupadas durante más de tres años como garantía de préstamo. En realidad, esto está dirigido a mercados de Beijing y otros lugares.
(5) Ajustes diferenciados y adecuados a las políticas de crédito al consumo de vivienda.
Para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, a partir del 1 de junio de 2006, el porcentaje de pago inicial de los préstamos hipotecarios para viviendas personales no será inferior al 30%. Teniendo en cuenta las necesidades de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios, se sigue aplicando el porcentaje de pago inicial del 20% para quienes compran casas independientes de menos de 90 metros cuadrados.
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Este artículo se centra principalmente en mercados como Beijing y Shenzhen, donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápidamente recientemente. Pero puede inhibir la demanda normal de compra de viviendas por parte de la gente. Si solo se puede pagar un anticipo del 20% al comprar una vivienda de menos de 90 metros cuadrados para uso independiente, entonces aquellos que planeen comprar 95.100 metros cuadrados se verán afectados. En la actualidad, es habitual comprar una primera vivienda en Shanghai, siempre que no sea una villa de lujo, básicamente se puede obtener el 80% del préstamo hipotecario. Es probable que esta política reduzca la demanda de las personas que pretenden comprar más de 90 metros cuadrados, pero no mucho. El impacto sobre los especuladores inmobiliarios es limitado. Aumentar el ratio de pago inicial sólo les permitirá comprar menos casas en las mismas condiciones financieras, y el mayor impacto puede ser el de suprimir sus expectativas psicológicas.
(6) Garantizar la oferta de suelo para viviendas comerciales ordinarias de tamaño pequeño y mediano, de precio bajo a medio. Los gobiernos de los pueblos urbanos en todos los niveles deben preparar planes anuales de uso de la tierra y determinar científicamente la escala de oferta de tierra para el desarrollo inmobiliario. Se debe dar prioridad a garantizar la oferta de suelo para viviendas comerciales ordinarias de precio bajo y medio (incluidas viviendas asequibles) y viviendas de alquiler bajo. Su oferta anual no será inferior al 70% de la oferta total de suelo residencial; La oferta se limitará al número de unidades de vivienda y a los precios de las mismas, que se determinarán mediante licitación. Continuar deteniendo la oferta de terrenos para proyectos de desarrollo inmobiliario de villas y limitar estrictamente la oferta de terrenos para viviendas grandes y de baja densidad.
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La aparición de más residencias en Xingtao de precio bajo a medio y de tamaño pequeño a mediano conducirá a la existencia de residencias de alta gama y de precio bajo a medio. Vivienda comercial en la misma zona en el mercado futuro. Este fenómeno existe en Hong Kong, pero en las ciudades continentales se seleccionarán algunas áreas centrales como proyectos piloto. Esto puede ejercer cierta presión sobre los promotores que construyen viviendas comerciales de alta gama, pero también impulsará a los promotores a presentar requisitos de mayor calidad para las propiedades que construyen. Además, el Ministerio de Tierras y Recursos reiteró la necesidad de prohibir los terrenos para villas y limitar estrictamente la oferta de viviendas de baja densidad.
(7) Incrementar los esfuerzos para disponer de tierras ociosas. Los departamentos pertinentes, como el de tierras, recursos y planificación, deberían fortalecer la supervisión de los terrenos para el desarrollo inmobiliario. Si el desarrollo no se inicia un año después de la fecha de desarrollo acordada en el contrato, se cobrará una tarifa alta por terrenos inactivos de acuerdo con la ley, y la construcción se iniciará y completará dentro de un plazo si el desarrollo no se inicia; En un plazo de dos años, los derechos de uso de la tierra se recuperarán sin compensación. Aunque la construcción haya comenzado en la fecha estipulada en el contrato, si el área de desarrollo y construcción es menor a 1/3 o el monto de inversión es menor a 1/4, y el desarrollo y construcción ha sido suspendido por un año sin aprobación, se serán tratados como tierras baldías.
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Controlar estrictamente las actitudes hacia la disposición de tierras ociosas tendrá un mayor impacto en los promotores. Pero a juzgar por el pasado, el Estado no ha enajenado a gran escala tierras que no se han iniciado desde hace dos años. Por lo tanto, si esta medida puede lograr los objetivos esperados y reflejar el efecto real dependerá principalmente de si el gobierno local puede implementar efectivamente esta opinión. Al mismo tiempo, la proporción mínima de superficie edificable e inversión, según la opinión, también ayudará a poner fin a la especulación de los promotores que se produce en algunas ciudades.
3. Controlar razonablemente la escala y el progreso de la demolición de viviendas urbanas.
(8) Controlar estrictamente la demanda de vivienda pasiva. Todas las localidades deben seguir los requisitos del "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre el control de la escala de la demolición de viviendas urbanas y la gestión estricta de la demolición" para fortalecer la gestión de los planes de demolición, controlar razonablemente la escala y el progreso de la demolición de viviendas urbanas. y frenar el crecimiento excesivo de la demanda de vivienda pasiva. En 2006, la escala de demolición de viviendas en diversas regiones se mantuvo en principio dentro del nivel de 2005. Debemos actuar dentro de nuestras capacidades, y la demolición y la construcción a gran escala están estrictamente prohibidas. Si no se implementan las políticas de vivienda y compensación de demolición y reasentamiento, no se llevará a cabo la demolición y no se perjudicarán los intereses legítimos de las personas derribadas.
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La llamada "demolición pasiva" se refiere al proceso de demolición de algunas parcelas de terreno que no están completamente envejecidas y necesitan ser reconstruidas, creando nuevas necesidades de vivienda para los residentes. Este tipo de demolición acelerará la demanda de nuevas viviendas comerciales y la velocidad de circulación de viviendas comerciales que no es completamente necesaria. Esta política debe ser implementada por los gobiernos locales.
En cuarto lugar, rectificar y normalizar aún más el orden del mercado inmobiliario.
(9) Fortalecer la supervisión de todo el proceso de desarrollo y construcción inmobiliaria. Para los proyectos que han recibido permiso de planificación pero que aún no han comenzado la construcción, se debe realizar una revisión de la planificación nuevamente. Para proyectos que no cumplan con los requisitos de control de planificación, especialmente proyectos cuyas estructuras excedan los requisitos, no se emitirán permisos de planificación, permisos de construcción ni permisos de preventa de viviendas comerciales. Las casas que cambien el diseño, cambien el proyecto o construyan más allá de las regulaciones sin autorización deben ser tratadas de acuerdo con la ley hasta que sean confiscadas.
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Este dictamen pone especial énfasis en la supervisión, que tendrá un mayor impacto en los desarrolladores. Entre ellos, ha habido muchas solicitudes para que las autoridades reguladoras fortalezcan la supervisión, lo que demuestra la determinación y la intensidad del gobierno central para rectificar el negocio del desarrollo inmobiliario.
(10) Corregir eficazmente conductas ilícitas en transacciones inmobiliarias. Los departamentos administrativos como el de bienes raíces y el de industria y comercio deben investigar y sancionar las transacciones ilegales como el fraude contractual de conformidad con la ley. Se debe ordenar a quienes prevendan viviendas comerciales sin cumplir las condiciones que detengan y sancionen a las empresas inmobiliarias que acaparen; La vivienda, el acaparamiento de viviendas, la especulación maliciosa y el aumento de los precios de la vivienda deben ser castigados. Incrementar los esfuerzos de investigación y castigo. Si las circunstancias son atroces o graves, se impondrán sanciones financieras de acuerdo con las leyes y reglamentos, o se revocará la licencia comercial y las personas responsables pertinentes tendrán que rendir cuentas.
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En la actualidad, en el proceso de compra y venta de casas, los promotores utilizan diversos medios para publicar información falsa y especular maliciosamente. Shanghai castigó muchas violaciones el año pasado, y estas violaciones serán tratadas con mayor severidad en el futuro.
5. Resolver gradualmente las dificultades habitacionales de las familias de bajos ingresos
(11) Acelerar la construcción de sistemas urbanos de vivienda de bajo alquiler. La vivienda de alquiler bajo es el principal canal para resolver las dificultades de vivienda de las familias de bajos ingresos, y la cobertura del sistema de vivienda de alquiler bajo debe ampliarse constantemente. Las ciudades que aún no han establecido un sistema de viviendas de bajo alquiler deben establecer uno antes de finales de 2006, y determinar y anunciar razonablemente la escala de construcción de viviendas de bajo alquiler para este año y el próximo. Para implementar canales de financiación para viviendas de bajo alquiler, los gobiernos populares urbanos deberían utilizar una cierta proporción de los ingresos netos de las ventas de tierras para la construcción de viviendas de bajo alquiler, y el financiamiento en todos los niveles también debería aumentar el apoyo. Antes de finales de 2006, varias localidades deberán disponer la construcción de viviendas de bajo alquiler de cierta escala.
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La vivienda de bajo alquiler se convertirá en un aspecto importante de la construcción del sistema de vivienda a largo plazo. Para ampliar verdaderamente la cobertura del sistema de vivienda de bajo alquiler, necesitamos. Necesita un fuerte apoyo de los gobiernos locales y depende únicamente de los desarrolladores. El poder no es suficiente. El dictamen también menciona que los gobiernos locales deberían utilizar "una cierta proporción" de las tasas de transferencia de tierras para la construcción de viviendas de bajo alquiler, pero no hay una proporción específica. La gente tiene motivos para preocuparse de que la construcción de viviendas de bajo alquiler no alcance una escala acorde con el desarrollo urbano.
(12) Normalizar el desarrollo de vivienda asequible. Todas las localidades deben continuar construyendo viviendas asequibles, mejorar aún más el sistema de viviendas asequibles, resolver problemas de construcción y ventas y satisfacer verdaderamente las necesidades de vivienda de las familias de bajos ingresos. Implementar estrictamente políticas de gestión de viviendas asequibles, fortalecer la supervisión y detener las compras ilegales de viviendas y la búsqueda de beneficios indebidos. Regular estrictamente la construcción de viviendas cooperativas para recaudar fondos y prohibir que algunas unidades utilicen su autoridad para distribuir beneficios de vivienda reales en nombre de la construcción de viviendas cooperativas para recaudar fondos.
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En la actualidad, todavía existe un fenómeno de personas con altos ingresos que compran viviendas asequibles en algunas zonas de nuestro país. Debido al anterior sistema de asignación de viviendas sociales y de construcción de viviendas colectivas, algunas fuentes de viviendas en Beijing también están fuera de la circulación del mercado. Este dictamen plantea requisitos más estrictos para recaudar fondos para construir casas y evitar que alguien vuelva a aprovechar las lagunas políticas.
(13) Desarrollar activamente el mercado inmobiliario secundario y el mercado de alquiler de viviendas. Orientar a los residentes para que mejoren razonablemente sus condiciones de vida mediante el rescate, el arrendamiento, etc., y aumentar la oferta de viviendas en Xingtao de precio bajo a mediano, tamaño pequeño y mediano a través de múltiples canales.
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Esta opinión está dirigida principalmente a algunas ciudades donde el mercado secundario no está completamente abierto. Este problema no existe en Shanghai. Pero en Beijing y algunas otras ciudades, el mercado secundario ha estado en un estado imperfecto debido a la influencia de los conceptos tradicionales de vivienda. Esta política tiene como objetivo precisamente mejorar el mercado inmobiliario en general.
6. Mejorar el sistema de divulgación de información y estadísticas inmobiliarias.
(14) Establecer y mejorar el sistema de información del mercado inmobiliario y el sistema de divulgación de información. Los gobiernos de los pueblos urbanos deben realizar rápidamente estudios sobre la situación de la vivienda, comprender exhaustivamente la cantidad total de viviendas locales, su estructura, condiciones de vida, características de consumo y otra información, establecer y mejorar el sistema de información del mercado inmobiliario y el sistema de divulgación de información, y mejorar la transparencia de los bienes raíces. información del mercado. Mejorar el mecanismo de trabajo de seguimiento y análisis del mercado. Los departamentos de estadística y bienes raíces deben publicar periódicamente la oferta y la demanda del mercado y los precios de la vivienda, y publicar información sobre la oferta y la demanda del mercado de manera integral, oportuna y precisa.
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La simetría de la información juega un papel importante en el sano desarrollo del mercado inmobiliario. Establecer y mejorar canales de divulgación de bienes raíces es un medio y un canal importante para evitar que los desarrolladores divulguen información falsa, aumentar la transparencia del mercado y promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario.
(15) Adherirse a la correcta orientación de la opinión pública. Es necesario fortalecer la publicidad de las políticas de control del mercado inmobiliario, informar sobre el mercado inmobiliario de manera objetiva y justa y guiar a las masas para que establezcan conceptos correctos sobre el consumo de vivienda. Los comportamientos que proporcionan información falsa, exageraciones maliciosas y engañan las expectativas de los consumidores deben abordarse con seriedad.
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Si se produce una burbuja inmobiliaria en algunos lugares de China, los medios de comunicación serán indispensables. Fortalecer la información objetiva y justa de los medios de comunicación sobre el mercado inmobiliario puede promover en gran medida el desarrollo saludable del mercado inmobiliario de mi país. Esto demuestra que el gobierno central está tratando de debilitar al máximo la intervención administrativa.