¿Seguirán aumentando los precios de la vivienda en las ciudades de tercer nivel? ¿Qué opinas?
La mayoría de los efectos indirectos provocados por las restricciones a la compra en las ciudades de segundo nivel se han liberado, la reducción de existencias del mercado inmobiliario básicamente se ha completado y el punto de apoyo para mantener un alto crecimiento de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer nivel. y las ciudades de cuarto nivel están disminuyendo.
“Tan pronto como el mercado abra por la mañana, los compradores con el pago total y el 80 % del pago inicial verán la propiedad primero, y aquellos con el 70 % y el 50 % del pago inicial verán la propiedad por la tarde. Por la noche, solo recibirás una notificación por mensaje de texto: No hay lugar”. El gerente de desarrollo de una empresa inmobiliaria líder en Foshan le dijo a un periodista de Caijing que, en su opinión, los precios de la vivienda en Foshan comenzaron a subir a principios de 2016. , y para mediados de 2017, el número de casas en el área urbana de Foshan aproximadamente se había duplicado.
Durante este período, el mercado inmobiliario en Quanzhou, a más de 700 kilómetros de Foshan, también estuvo extremadamente activo. "Después de la afluencia de demanda, las casas nuevas en Quanzhou deben comprarse mediante lotería. La probabilidad de ganar una propiedad popular es de 1:10. Se puede decir que si gana la lotería, hará una fortuna". El responsable de Xiamen Company, otra empresa inmobiliaria líder, dijo a los periodistas de Caijing que desde que Xiamen se reforzaron las restricciones de compra, una gran cantidad de dinero llegó a Quanzhou, a menos de media hora de Xiamen en tren de alta velocidad. pero los precios de la vivienda son menos de la mitad que los de Xiamen. El precio medio de las casas nuevas en Xiamen es de 41.000 yuanes, lo que la sitúa en el cuarto lugar del país, mientras que en Quanzhou es de menos de 20.000 yuanes, lo que la convierte en una evidente depresión de la inversión.
Desde 2016, los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel han entrado en una rápida trayectoria ascendente, y hay muchas ciudades como Foshan y Quanzhou donde los precios de la vivienda se han disparado. Miles de personas luchan por casas hasta la madrugada y duermen en las calles por la noche. Estas escenas que solo se pueden ver cuando se luchan por casas en ciudades de primer y segundo nivel han comenzado a representarse con frecuencia en las de tercer y cuarto nivel. Los internautas incluso hicieron más bromas "inspiradoras": mejor que tú. Los multimillonarios ricos están esperando bajo la lluvia, entonces, ¿qué razón tienes para no trabajar duro?
El 15 de agosto, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó datos sobre los precios de la vivienda comercial para 70 ciudades grandes y medianas en julio de 2018. Desde una perspectiva mensual, los precios de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en cuatro ciudades de primer nivel aumentaron un 0,2%, una disminución de 0,4 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. Entre ellos, los precios en Shanghai cayeron y los precios en. Beijing, Guangzhou y Shenzhen aumentaron un 0,2%, un 0,6% y un 0,5% respectivamente. El precio de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en 31 ciudades de segundo nivel aumentó un 1,1%, una disminución de 0,1 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en 35 ciudades de tercer nivel aumentó un 1,5%, un aumento de 0,8 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Además, el precio de venta de viviendas de segunda mano en ciudades de primer, segundo y tercer nivel aumentó un 0,2%, 1,0% y 1,1% respectivamente.
Las ciudades de tercer nivel son obviamente tierras altas para el crecimiento.
El 31 de julio, el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China propuso "frenar resueltamente el aumento de los precios de la vivienda". En el pasado se han hecho declaraciones relevantes tanto en documentos centrales como locales. para "frenar decididamente el rápido aumento de los precios de la vivienda". Posteriormente se supo que la autoridad de aprobación para la renovación de barrios marginales había sido transferida al gobierno central y que las empresas e instituciones no podían comprar casas. Varios gobiernos locales que habían planeado relajar las restricciones de compra se vieron obligados a seguir siendo estrictos.
¿Puede continuar el carnaval en el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel?
¿Quién está impulsando el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda?
“Un grupo de turistas de Hangzhou acaba de bajarse del autobús y una persona puede comprar docenas de unidades”, dijo un vendedor de Country Garden Beihai Impression al periodista de Caijing. Su edificio se inauguró en enero de este año y casi se agotó después del Primero de Mayo. "No estamos vendiendo unidades grandes de más de 140 metros cuadrados muy rápidamente. La unidad 21 de Latitud Norte es una unidad pequeña y está orientada al mar, por lo que se compró tan pronto como se inauguró", dijo.
El equipo del proyecto de big data de vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales comparó 141 ciudades de muestra. Los datos muestran que en abril de 2018 entraron Xishuangbanna, Xianyang, Nanchong, Leshan y otras ciudades. el período anterior al crecimiento intermensual del precio de la vivienda de 10 bits. Entre las 55 ciudades con un precio medio de la vivienda superior a 10.000 RMB durante el mismo período, se incluyen ciudades de tercer y cuarto nivel como Foshan, Quanzhou, Jinhua, Kunshan, Zhangzhou, Nantong, Zhangjiagang, Zhongshan, Cangzhou, Taizhou, Quzhou, y Baoding.
¿Qué ha estimulado el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel? Los periodistas de Caijing descubrieron en entrevistas que el desbordamiento de la demanda provocado por las restricciones de compra, los límites de precios y la restricción del crédito en las ciudades de primer y segundo nivel, la política de monetización y reasentamiento para las renovaciones de los barrios marginales en el desarrollo de la urbanización y el lento mercado de acciones A son todos los factores estimulantes.
En marzo de 2017, Xiamen introdujo lo que se conoce como la política de restricción de compras más estricta de la historia: “restricciones a la vivienda, los préstamos, el divorcio y la seguridad social”.
Aunque Quanzhou también tiene restricciones de compra, son relativamente flexibles. Por ejemplo, uno será elegible para comprar una casa después de pagar la seguridad social durante un año, mientras que en Xiamen es de tres años. Entre los compradores de viviendas en Beihai, la mitad son locales y la otra mitad son turistas. Después de que Hainan restringiera la propiedad de viviendas, muchos compradores de viviendas que no habían comprado una casa en Hainan vinieron a Beihai. La ubicación geográfica de Beihai sólo está separada de Hainan por el golfo de Beibu y se puede llegar a ella en barco en unas 10 horas. Ahora, los forasteros solo pueden comprar una casa en Beihai, pero antes de 2017, no había restricciones a la compra de viviendas por parte de forasteros.
Del mismo modo, debido a las restricciones de compra en Guangzhou, el desbordamiento del poder adquisitivo ha promovido esta ola de aumento de los precios de la vivienda en Foshan. El 1 de mayo de 2015, Foshan canceló la política de restricción de compras. En términos de crédito, a partir de 2016, el pago inicial para la compra de viviendas en Foshan también aumentó del 30% al 20%.
Un empleado de Foshan Country Garden, originario de Foshan, dijo a los periodistas de Caijing que en 2016, los precios en áreas alrededor de Guangzhou como Nanhai, Shunde Beijiao y el Centro Chancheng aumentaron significativamente, y todos están Clientes de Guangzhou. Ven y compra. La nueva casa que compró en Foshan a finales de 2016 ha aumentado un 80%. Según él, la apertura del metro también ha estimulado el aumento de los precios de la vivienda, especialmente de las nuevas.
Desde 2017, Foshan entró en la era del Metro 2.0 y se conectó a la Línea Guangzhou, lo que tiene un impacto inmediato en los precios de la vivienda.
El informe financiero muestra que alrededor del 58 % de las ventas de Country Garden en 2017 provinieron de ciudades de tercer y cuarto nivel.
Chen Ge, analista de la industria inmobiliaria y educativa de UBS Securities, cree que hay tres razones principales para esta ronda de aumento de los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel. Analizó al periodista de Caijing que el primero es la orientación política del gobierno. En los últimos dos o tres años, la renovación y monetización de los barrios marginales en ciudades de tercer y cuarto nivel han liberado y generado demanda para la compra de viviendas en muchas ciudades de tercer y cuarto nivel, con el continuo avance de la urbanización, algunas; las rígidas necesidades locales y la demanda en las ciudades de tercer y cuarto nivel han mejorado la demanda; el tercero es el efecto indirecto después de las restricciones a las compras en las ciudades de primer y segundo nivel; Debido a las restricciones de compra y los altos precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel, el volumen de transacciones inmobiliarias en las ciudades de primer y segundo nivel ha disminuido significativamente desde 2017. Muchas personas que trabajan y viven en ciudades de primer y segundo nivel eligen regresar a sus lugares de origen para comprar casas. Algunos inversores y especuladores inmobiliarios también se trasladaron a ciudades de tercer y cuarto nivel.
Otra razón principal por la que los especuladores inmobiliarios se trasladan a ciudades de tercer y cuarto nivel es que hay muy pocos objetivos de inversión nacional.
El 1 de julio de 2017 entraron en vigor las "Medidas para la gestión de informes de transacciones sospechosas y de gran cuantía por parte de instituciones financieras" emitidas por el Banco Central, que bloquean estrictamente la posibilidad de que empresas e individuos intercambien moneda extranjera. moneda para invertir en mercados extranjeros, en los últimos dos años, la plataforma financiera P2P que se centra en las finanzas inclusivas ha vuelto a caer en una ola descontrolada y un gran número de inversores han perdido todo su dinero de la noche a la mañana y desde que el mercado de valores se desplomó; a mediados de 2015, ha estado fluctuando y cayendo, entrando en una posición bajista lenta. Las casas se han convertido en la única inversión antiinflacionaria del país.
Sin embargo, no hay un aumento generalizado de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel, y su diferenciación urbana y características escalonadas son más obvias. Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell, dijo en una entrevista con un periodista de Caijing que el aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel se debe al trasfondo de la urbanización, y la monetización de las reformas inmobiliarias ha también afectó las expectativas del mercado. En términos de volumen de ventas, la contribución de la monetización de la reforma de cobertizos a las ciudades de tercer y cuarto nivel es de alrededor del 15%, pero ha encendido expectativas para la compra de viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel.
El reportero de "Caijing" encontró una lista de proyectos de reconstrucción de barrios marginales urbanos en la ciudad de Quanzhou en 2018 en el sitio web oficial de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Quanzhou, que mostraba que Quanzhou invertirá un total de 3.248 millones de yuanes en 2018. El área de construcción es de 510.000 metros cuadrados y se han renovado 9.644 unidades de proyectos de viviendas asequibles en barrios marginales.
El 27 de marzo de 2017, en la "Lista de proyectos de renovación de barrios marginales en la provincia en 2017" publicada por el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Fujian, Quanzhou ocupó el primer lugar en el país con un total Ocupa el segundo lugar en la provincia, sólo superada por Putian, y aproximadamente tres veces la de la ciudad de Zhangzhou (10.111 millones de yuanes).
El responsable de Xiamen de la importante empresa inmobiliaria antes mencionada dijo a los periodistas de Caijing que parte del aumento de los precios de la vivienda en Quanzhou se debe al efecto indirecto de la rígida demanda de las restricciones de compra de Xiamen. , y el alcance del desbordamiento son las áreas de Jiaomei y Shuitou alrededor de Xiamen. Y más proviene de la demanda local en Quanzhou, o más exactamente, del desarrollo de la urbanización.
Quanzhou es una ciudad de tercer nivel, pero su población permanente es de 8,65 millones, la población permanente de Xiamen es de sólo 4,01 millones y Shenzhen, una ciudad de primer nivel, tiene una población permanente de aproximadamente 12,52 millones. En 2017, el PIB de Quanzhou alcanzó los 754.801 millones de yuanes, ocupando el primer lugar en la provincia. Este es el decimonoveno año consecutivo en que el PIB de Quanzhou lidera la provincia. Algunas personas en la industria inmobiliaria predicen que la población de Quanzhou pronto superará la marca de los 10 millones. Quanzhou, una ciudad de tercer nivel, tiene el agregado económico y la densidad de población de una ciudad de segundo nivel.
Xu Xiaole cree que la urbanización acelerada de las ciudades de tercer y cuarto nivel es el factor básico. Mi país todavía se encuentra en la etapa intermedia de urbanización y la tasa de urbanización en las ciudades de tercer y cuarto nivel aún es baja. En los últimos años, con la mejora de la infraestructura de transporte y la reubicación de industrias, las ciudades de tercer y cuarto nivel han entrado en una etapa de urbanización acelerada, atrayendo el regreso de poblaciones rurales locales y trabajadores migrantes. A medida que aumentan los ingresos, es más probable que los residentes rurales se muden a las ciudades cuando se casan y sus hijos van a la escuela, lo que genera demanda de vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel.
¿Qué tan difícil es mantener la estabilidad de los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel?
A medida que entramos en la segunda mitad del año, el punto de apoyo que mantiene el rápido aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel está cambiando.
En primer lugar, se ha ajustado la política de reforma habitacional, transfiriéndose la autoridad de aprobación de los gobiernos locales al gobierno central.
En una entrevista reciente con la agencia de noticias Xinhua, el jefe de los departamentos pertinentes del Banco de Desarrollo de China dijo que la autoridad de aprobación del contrato aún permanece en la sucursal y que no existe ninguna situación en la que la oficina central tenga la autoridad. autoridad para aprobar el contrato de préstamo para la renovación de viviendas. Sin embargo, según la normativa del Banco de Desarrollo de China, la aprobación de los contratos de préstamo está sujeta a la división de responsabilidades entre la casa matriz y las sucursales, con supervisión conjunta.
Recientemente, para implementar los requisitos regulatorios relevantes, el Banco de Desarrollo de China ha unificado la autoridad de revisión de contratos en la oficina central. El objetivo principal es evitar que los gobiernos locales se endeuden excesivamente y evitar políticas inconsistentes en varias regiones. y centralizarlo en la sede central para un control unificado.
Un inversor en bienes raíces reveló a un periodista de Caijing que, aunque la autoridad crediticia recae en las sucursales, los requisitos son mucho más estrictos. Si en el pasado se cumplieran los primeros tres requisitos, los gobiernos locales podrían obtener préstamos a bajo interés, pero ahora es posible que tengan que cumplir diez requisitos.
Existen dos tipos de reasentamiento de vivienda: reasentamiento monetario y reasentamiento físico. En junio de 2015, el Consejo de Estado promulgó los "Dictamenes sobre nuevas mejoras en la renovación de los barrios marginales urbanos y las casas en ruinas urbanas y rurales y la construcción de infraestructura de apoyo", que cambiaron el modelo de compensación para la reconstrucción de los barrios marginales de un énfasis igual en el reasentamiento físico monetario a una prioridad. sobre reasentamiento monetario.
El reasentamiento monetario significa que el gobierno compensa directamente a los residentes de los barrios marginales demolidos en forma de moneda, y luego los residentes compran casas en el mercado inmobiliario comercial. Debido a operaciones ilegales, muchos promotores inmobiliarios de segunda generación han sido demolidos, algunos de los cuales incluso valen más de 100 millones de yuanes, lo que también ha disparado los precios de la vivienda en ciudades de tercer y cuarto nivel.
Los gobiernos locales se han beneficiado enormemente de esto. Después de recibir préstamos a bajo interés del Banco de Desarrollo de China, los gobiernos locales compensaron a los hogares reubicados y luego vendieron los terrenos demolidos a los promotores a precios elevados. Este proceso no sólo aumentó el volumen de transacciones y los precios de las viviendas, sino que también aumentó el precio de las viviendas. ingresos fiscales locales.
Según el jefe de los departamentos pertinentes del Banco de Desarrollo de China, el Banco de Desarrollo de China emitió préstamos para la renovación de barrios marginales por valor de 750,9 mil millones de yuanes, 972,5 mil millones de yuanes y 880 mil millones de yuanes, respectivamente, en 2015, 2016 y 2017. . A finales de junio de 2018, se habían concedido un total de 3.868,4 mil millones de yuanes en préstamos para la renovación de barrios marginales, de los cuales 460,9 mil millones de yuanes se habían otorgado este año.
“La cantidad de renovación de viviendas en las ciudades de tercer y cuarto nivel no debería aumentar significativamente este año ni el próximo”, dijo Chen Ge a un periodista de Caijing. Aunque los gobiernos locales han estado buscando activamente nuevas industrias pilares para la transformación, las tasas de transferencia de tierras siempre han sido una importante fuente de ingresos. Cuando los gobiernos locales implementan políticas centrales, todavía gritan más sobre bienes raíces de lo que realmente hacen.
Los datos del Ministerio de Finanzas muestran que en 2017, los ingresos fiscales y los ingresos de los fondos gubernamentales de los gobiernos locales de todo el país fueron de 9,1 billones de yuanes y 5,8 billones de yuanes respectivamente, y los ingresos relacionados con bienes raíces representaron el 45%. % del total, de los cuales los ingresos por venta de terrenos representan el 35% y los impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria representan el 10%.
En marzo de 2018, el "Informe de implementación del presupuesto fiscal de China de 2017" publicado conjuntamente por el Instituto de Finanzas e Impuestos de la Universidad Renmin de China, el Instituto de Investigación Financiera de Chongyang y la Escuela de Finanzas y Economía mostró que las cinco principales empresas que dependen en gran medida de la financiación de la tierra Las provincias son Zhejiang, Chongqing, Jiangsu, Shandong y Jiangxi, entre las cuales Zhejiang alcanzó el 113,5%.
Chen Ge dijo que el aumento y la caída de los precios de la vivienda también reflejan el juego entre los gobiernos central y local.
Los datos estadísticos del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline muestran que sólo en julio, la intensidad de la regulación del mercado inmobiliario nacional estableció un nuevo récord, con más de 60 ciudades en total emitiendo más de 70 regulaciones inmobiliarias. políticas de diversos tipos. Las políticas de control se concentraban anteriormente en ciudades de segundo y tercer nivel. En julio, se distribuyeron ampliamente desde ciudades de primer y segundo nivel a ciudades de tercer y cuarto nivel.
El 31 de julio, el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China propuso "frenar decididamente el aumento de los precios de la vivienda". Una semana después, en un simposio sobre trabajo inmobiliario en algunas ciudades celebrado en Shenyang, Liaoning, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propuso “una responsabilidad decidida para las ciudades que no regulan el mercado inmobiliario”.
Después de restringirse otros aspectos, la política de talento quedó en un segundo plano.
En el primer semestre de 2018, más de 40 ciudades de todo el país emitieron varios tipos de políticas de talento para atraer talentos para que se instalen, lanzar subsidios preferenciales para la compra de viviendas y ampliar los límites de las políticas de restricción de compras. . Esto también muestra que bajo la fuerte supervisión del gobierno central, no hay muchos trucos que los gobiernos locales puedan utilizar.
“Xiamen había planeado relajarse tranquilamente, pero después de la reunión del Politburó a finales de julio, solo pudo seguir endureciéndose”, dijo el responsable de Xiamen Company de la importante empresa inmobiliaria antes mencionada. El reportero de Caijing dijo que las transacciones de Quanzhou comenzaron el año pasado. El volumen es enorme y básicamente ha absorbido la demanda local acumulada en los últimos años. Hoy en día, afectado por la confianza del mercado, el número de personas de Xiamen que vienen a Quanzhou a comprar casas ha disminuido significativamente. Las propiedades marginales que solían tener una proporción de firmas de 2:1 o superior acaban de agotarse. "Creo que hará más frío, pero después de todo, los precios en Quanzhou nunca han aumentado irracionalmente, por lo que no debería hacer tanto frío como en Xiamen y Zhangzhou. Para Quanzhou, el impacto de la urbanización es mayor".
Y el personal de la oficina de ventas de Country Garden·Beihai Impression también reveló que "las transacciones se han ralentizado recientemente".
Beihai también introdujo una política de restricción de compras en la segunda mitad de 2017. Los residentes no locales solo pueden comprar una casa y los préstamos bancarios para el pago inicial se han incrementado al 40%.
Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell, cree que la salida oportuna y ordenada de la política de monetización de la reforma inmobiliaria ayudará a que el mercado vuelva a los fundamentos y enfriará algunos mercados sobrecalentados en el corto plazo. .
Este impacto ya se ha reflejado en los datos de volumen de transacciones de junio y julio. Muchas ciudades han experimentado caídas en las ventas durante dos meses consecutivos. El número de ciudades en las que el crecimiento de los precios de la vivienda se está reduciendo y cayendo ha aumentado gradualmente. En el segundo trimestre, el número de ciudades de las 347 ciudades del país con un crecimiento de los precios de la vivienda superior al 1% disminuyó de 260 en abril a 199 en junio. A largo plazo, excluyendo las influencias de la política externa, los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel volverán a parámetros fundamentales como el ingreso y la población.
El informe anual de Vanke de 2017 muestra que la vivienda comercial en 14 ciudades en las que Vanke se centra (Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Tianjin, Shenyang, Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Wuhan, Dongguan, Foshan, Wuxi, Suzhou ), el área de preventa aprobada y el área de transacciones disminuyeron interanualmente un 4,3% y un 29,3% respectivamente.
Por otro lado, las ciudades de tercer y cuarto nivel se beneficiaron de los efectos indirectos de la inversión y de las políticas de reducción de existencias, y el área de transacciones de edificios residenciales comerciales mantuvo un crecimiento interanual, pero el crecimiento La tasa también se desaceleró gradualmente a finales de año.
Chen Ge cree que desde la perspectiva de la demanda de inversión, después de aproximadamente un año y medio, los precios de la vivienda en muchas ciudades se han duplicado y la demanda casi ha sido absorbida, el principal factor que respalda el crecimiento; El aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel es la urbanización, este proceso es relativamente lento. Por lo tanto, desde el segundo semestre de este año hasta el próximo, las ventas de bienes raíces en las ciudades de tercer y cuarto nivel pueden disminuir ligeramente, pero la magnitud no será demasiado grande y los precios de la vivienda serán relativamente estables.
Las ciudades de segundo nivel pueden recuperarse ligeramente
Aunque los factores que explican el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel han cambiado, eso no afecta el entusiasmo de los promotores inmobiliarios.
Un informe de la China Index Academy muestra que de enero a abril de 2018, 20 empresas inmobiliarias representativas representaron el 50% de los terrenos adquiridos en ciudades de tercer y cuarto nivel, en comparación interanual. un aumento de 8 puntos porcentuales, la superficie adquirida en las ciudades de segundo nivel representó el 46%, una disminución interanual de 3 puntos porcentuales, en cuanto a las ciudades de primer nivel, la superficie adquirida fue sólo el 4% por año; Disminución interanual de 5 puntos porcentuales.
Los datos estadísticos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que en julio, el mercado de tierras en las ciudades más populares de todo el país continuó registrando transacciones concentradas, con ventas de terrenos en 50 ciudades populares que superaron los 2,15 billones de yuanes al año. Aumento interanual del 33%. Entre las 50 ciudades con más ventas de terrenos, 25 son ciudades de tercer y cuarto nivel, estableciendo un nuevo récord histórico. Las ventas de terrenos en 20 ciudades de tercer y cuarto nivel superaron los 20 mil millones de yuanes, incluidas Foshan, Changzhou, Huzhou, Jiaxing, Nantong, Jinhua, Xuzhou, Heze, Taizhou, Shangrao, Weifang y Fuyang, las ciudades de Ganzhou, Quanzhou, etc.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que esto no significa que los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel seguirán aumentando en el futuro. Sólo significa que los desarrolladores esperan que los precios de la vivienda. El aumento final dependerá de la intensidad de los controles crediticios de los bancos.
Chen Ge cree que los precios de la tierra van a la zaga de los precios de la vivienda. Después de principios de 2017, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel básicamente dejaron de aumentar, pero los precios de la tierra en las ciudades de primer nivel solo comenzaron a disminuir al final. de 2017. El mercado tiene un proceso rezagado. "Nuestro equipo ha observado que las empresas que cotizan en bolsa que han realizado más inversiones en ciudades de tercer y cuarto nivel en los últimos meses ahora se están volviendo más conservadoras y comienzan a hablar sobre los riesgos en las ciudades de tercer y cuarto nivel", dijo Chen Ge.
En comparación con las ciudades de tercer y cuarto nivel, Chen Ge es más optimista sobre el futuro de las ciudades de segundo nivel. Según datos de UBS Securities, a lo largo de 2017, la superficie de ventas de propiedades residenciales de primera mano en ciudades de primer nivel cayó un 27%, y en ciudades de segundo nivel cayó alrededor de un 4%. Chen Ge cree que las ciudades de primer y segundo nivel tienen necesidades rígidas provocadas por la afluencia neta de población, pero muchas ciudades de segundo nivel no son tan saludables financieramente como las de primer nivel. Dependen principalmente de los bienes raíces para impulsar el crecimiento económico y tienen. poca tolerancia a la regulación. La industria generalmente cree que el ciclo de regulación inmobiliaria es de dos años. Desde septiembre de 2016 hasta ahora, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen han estado bajo control durante dos años, pero la política de restricción de compras sigue siendo estricta, pero hay algo de espacio en las ciudades de segundo nivel.
Además de las reglas del mercado, los cambios en la política monetaria también han desencadenado expectativas de aumento de los precios de la vivienda.
El 24 de junio, el banco central anunció que reduciría el ratio de reservas de depósitos en 0,5 puntos porcentuales a partir del 5 de julio de 2018. Este recorte del RRR por parte del banco central liberó 700 mil millones de yuanes en fondos. Este es el tercer recorte del RRR realizado por el banco central este año. En comparación con los dos recortes del RRR en enero y abril de este año, esta vez hay un mayor estímulo para los canjes de deuda por acciones. Wen Bin, investigador jefe del Minsheng Bank, predijo una vez que todavía podría haber uno o dos recortes específicos del RRR para finales de año. Después de tres recortes de RRR en 2008, 2011 y 2015, las ventas en el mercado inmobiliario se recuperaron significativamente y se prolongaron durante más de un año.
“Aunque el país espera que los fondos puedan fluir hacia la industria, también nos preocupa que esta parte de los fondos sea utilizada por las empresas para especular con el sector inmobiliario y volver a la antigua senda”. dijo un analista inmobiliario a un periodista de Caijing. Según él, "el impacto de los recortes del RRR en el mercado inmobiliario depende principalmente de una supervisión posterior".
Según el periodista de Caijing, en julio, muchas ciudades emitieron políticas que restringen la compra de viviendas corporativas, bloqueando completamente la posibilidad de inversión en especulación inmobiliaria y posiblemente suspendiendo la política de compra de viviendas por parte de empresas e instituciones. se extendió a muchas ciudades. Zhang Dawei cree que esta política tiene un impacto significativo para aliviar la escasez de oferta y demanda en el mercado. Porque en la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel existe un fenómeno de empresas que compran casas.