Tenga en cuenta los riesgos de los derechos de propiedad al comprar una casa y obtener un sótano gratis
La villa tiene un sótano de dos plantas.
Ahora los promotores han comenzado a enviar tarjetas a sótanos, jardines, balcones, terrazas, patios, habitaciones, ascensores, miradores, etc. , utilizando varios métodos.
En el lado sur de Bayi Road en Dongcheng, se está construyendo la zona residencial del Palacio Gongli del Real Madrid. En el centro de consulta temporal, la vendedora dijo que se espera que el proyecto ingrese al mercado a finales de este año o principios del próximo, y se lanzará el primer lote de villas con una superficie de más de 300 metros cuadrados. , con "4 plantas sobre rasante y 2 plantas bajo rasante". Dijo que el área donada de la villa es grande y que también se dona el sótano del segundo piso. Incluyendo el área donada, el área total de 340 metros cuadrados de casas adosadas alcanza los 739 metros cuadrados, y la superficie total de 370 metros cuadrados de dúplex y casas adosadas alcanza los 928 metros cuadrados.
Según este cálculo, la superficie donada de 340 metros cuadrados es de 399 metros cuadrados, lo que supone un 17% más que la superficie inmobiliaria. Departamento de 370 metros cuadrados, área libre de 558 metros cuadrados, 65438 + 0.5 veces el área inmobiliaria!
A excepción de algunas villas en algunos proyectos, como Fantasia Junshan, que tienen dos sótanos, las villas anteriores en Dongguan generalmente solo tenían un sótano, o incluso ningún sótano. Hoy en día, el Real Madrid Gong Li ha construido un gran número de chalets de dos sótanos, lo que realmente ha llamado la atención del mercado.
Por supuesto, Gong Li del Real Madrid no es dominante. El proyecto Guangyao Sandu Songshan Lake del lago Songshan también tiene unidades de villa similares. Según expertos de la industria, el lago Guangyao Sandu Songshan lanzará una "villa plana finamente decorada de edición limitada" de 100 metros cuadrados con solo un piso sobre el suelo, pero hay un agujero en el suelo con dos pisos. Toda la villa crece bajo tierra, con una superficie total de 300 metros cuadrados y una superficie libre de 200 metros cuadrados, ¡que es el doble de la superficie de la propiedad!
En respuesta a esta noticia, la persona a cargo de Guangyao Real Estate Dongguan Company no estuvo dispuesta a especificar la estructura de la unidad específica. Solo dijo que no había muchas villas con un área de 100 cuadrados. metros y no eran el producto principal. Se espera que el proyecto se lance el 11 de noviembre.
Los regalos son complejos y variados.
En el mercado inmobiliario de Dongguan, especialmente en el mercado de villas, es una práctica común que los promotores regalen sótanos. Además, la promotora también proporciona jardines, balcones, terrazas, lofts, habitaciones, etc. Tírate al suelo y juega cartas gratis.
Tangxia Vanke Langrun Garden vende una casa adosada de 350 metros cuadrados. El vendedor dijo que la villa ofrece un patio de iluminación y espacio para ascensor, y se proporciona todo el espacio vertical del patio de iluminación. Una vez vertido el piso, el área utilizable aumenta considerablemente y el área total de toda la villa puede alcanzar los 500 metros cuadrados. Según este cálculo, la tasa de donación llega al 43%.
Zhonghui·Kalilan, ubicada en la sección este de Dongcheng, se especializa en productos de villas dúplex. Actualmente se encuentran a la venta unidades de tres y cuatro dormitorios de 82, 95 y 136 metros cuadrados. Por supuesto, estas unidades son sólo el área que figura en el certificado de propiedad. Después de sumar el área libre, estas unidades pasan a tener 122, 128 y 180 metros cuadrados respectivamente.
Cheng Nan Xiping Yujun Garden está vendiendo entre 81 y 110 metros cuadrados de unidades "2+1", de los cuales se regalarán entre 10 y 15 metros cuadrados, con una tasa de donación de alrededor del 13%, y las áreas libres están dividido en balcones y balcones.
Vanke Longrun Garden, Zhonghui Karilan y Junyi Garden adoptan el método de entrega de habitaciones en el suelo. Algunos proyectos regalan jardines enterrados. Por ejemplo, Country Garden Park Bay en Shatin vende tres dormitorios de 92 y 96 metros cuadrados en el primer piso y un patio trasero de 80-200 metros cuadrados. En cuanto a regalar balcones, miradores, jardines y terrazas, es aún más común en Dongguan. La mayoría de los proyectos ahora tienen más o menos área libre.
Zona de parto y parto en tensión de suelo.
Regalar un área de construcción no es nada nuevo en Dongguan. Según Che Derui, director del Centro de Investigación Estratégica Dongguan Zhongyuan, ya en 2006, los desarrolladores de Dongguan, representados por Shangshuyuan y Xiangbin Times Park en Dongcheng, comenzaron a ceder área. Por ejemplo, Xiang Bin Times Park vendía apartamentos dúplex en ese momento, "compre un piso y obtenga otro gratis", lo cual fue bastante generoso. Impulsadas por apartamentos y casas, las villas también han comenzado a contar con sótanos, siendo Vanke Tangyue y Hongxi Noah los precursores.
Después de descubrir que los ciudadanos agradecían los obsequios, los desarrolladores utilizaron tarjetas de regalo y técnicas de diseño para ampliar el área del edificio más allá de la proporción de superficie construida. Durante un tiempo, el indicador de relación de superficie construida (la relación entre la superficie de la planta baja y la superficie del terreno) hizo sonar la alarma.
En 2009, al ver que el impulso no era bueno, el gobierno pisó el freno. En marzo de ese año, la Oficina Municipal de Planificación de la Construcción Urbana de Dongguan emitió el "Aviso sobre el ajuste de las normas de cálculo del área del plan de planificación del proyecto de construcción de la ciudad" (Dongguifa [2009] No. 8). Aunque el aviso solo tiene más de 600 palabras, hechiza el área de obsequios inmobiliarios. Entre ellos, "la suma del área de balcón de cada hogar en un edificio residencial (incluidos jardines interiores, jardines interiores, etc.) excede el 20% del área interior del edificio, toda el área debe incluirse en la relación de superficie construida". ", lo que restringe a los desarrolladores. Desde entonces, en general, el área de regalos se ha estandarizado mucho. En la actualidad, el área libre mencionada por los desarrolladores a menudo incluye el área del ventanal, que se calcula por separado del área del balcón. Si cumple con ciertos indicadores, es posible que no se incluya en el índice de superficie construida.
Los conocedores de la industria dijeron que cada terreno tiene un indicador de relación de área de piso y un límite superior en el área de planta baja. Si parte del área del edificio se expande más allá de la proporción de área de piso a través de tecnología de diseño, los desarrolladores pueden aumentar el área utilizable y obtener más RMB. Aunque estas superficies adicionales de construcción se presentan de forma eufemística, los promotores trasladan el coste a la superficie de la propiedad, porque "la lana viene de las ovejas". Dado que no hay costo de precio de la tierra para esta área ampliada, el costo general es menor y la ganancia es mayor. Se puede vender a un precio más bajo, mejorando así la rentabilidad del proyecto. Para algunos tipos de viviendas que simplemente se necesitan, si se amplía el área, el tipo de casa se puede hacer más compacto y práctico. Si son 80 metros cuadrados, puede ser un diseño de tres dormitorios, que es más popular entre el público y la velocidad de entrega del proyecto es más rápida.
Chen Junliang, secretario general de la Asociación de Bienes Raíces de Dongguan, dijo que, en última instancia, existe la posibilidad de ceder área porque hay menos tierra disponible para su uso. En el pasado, había mucho terreno y básicamente no había necesidad de construir un sótano en una villa. Ahora, con cada vez menos tierra, necesitan un espacio habitable subterráneo. Los sótanos no se incluyen en la relación de superficie construida, por lo que existe una mayor libertad de desarrollo. En algunas zonas escasamente pobladas de Europa y América no hay metro alguno. Japón tiene una gran población y metros bien desarrollados, y lo mismo ocurre con los sótanos de los actuales desarrollos inmobiliarios. En cuanto al área libre en el terreno, si hay más terreno, entonces el precio de la vivienda será más bajo. ¿Aún necesitas jugar gratis?
Un sótano de 2 pisos puede ser difícil de lograr.
Menos suelo dieron lugar a zonas de donación. En el mercado de villas, esto se refleja principalmente en sótanos o incluso sótanos de segundo piso.
Las villas en Dongguan en los primeros años no tenían sótanos, como Jinghu Garden, Fengjing Golf, Dongcheng Center, etc. Las villas sólo empezaron a tener sótanos en los últimos seis o siete años. Ahora hay un apartamento tipo villa con dos niveles de sótano. Entonces, ¿el Real Madrid Gong Li y el Guangzhou Pharmaceutical Sandu Songshan Lake provocarán un efecto rebaño y traerán muchos imitadores?
En comparación con el espacio subterráneo, el espacio subterráneo es más difícil de manejar en términos de ventilación, iluminación, impermeabilización y drenaje. , el confort de vida es débil. Por lo tanto, el sótano se utiliza principalmente para entretenimiento, recepción, bodega y otros espacios, así como cuartos de servicio. El dormitorio principal y el dormitorio de invitados se encuentran generalmente en la planta baja.
Che Derui dijo que, a juzgar por la tecnología de construcción actual y la demanda del mercado, el sótano de dos pisos debería ser solo un ejemplo y no formará una tendencia general. En cambio, los sótanos iluminados por el sol son la tendencia más obvia. Un sótano soleado se refiere a un sótano con algo de espacio en el suelo, que tiene buena ventilación, iluminación y efectos a prueba de humedad.
Los analistas dicen que la escasez de terreno ha dado lugar a sótanos, cuya construcción es cara pero no tan cómoda como el suelo. Actualmente, en Dongguan no faltan terrenos para alojar a un gran número de personas con sótanos. En la actualidad, siguen apareciendo villas por todas partes y la mayoría de ellas solo tienen un sótano. Desde esta perspectiva, el desarrollo de sótanos de dos pisos en Dongguan será más lento.
Consejos
La inmobiliaria se compromete a regalar zona.
El propietario guarda las pruebas
La técnica de regalar en el mercado inmobiliario existe en Dongguan desde hace unos 7 años y los promotores lo están haciendo muy bien.
Regalar un área es un enfoque evasivo que implica riesgos tales como derechos de propiedad poco claros, expansión ilegal de edificios y posibles peligros para la seguridad. Sin embargo, esta práctica ha sido relativamente tranquila en los últimos años y no han surgido problemas importantes. Sin embargo, también hubo disputas en las últimas etapas de algunos proyectos. El año pasado, por ejemplo, hubo un debate sobre quién debería pagar los costos posteriores a la construcción en los sitios donados.
(La respuesta anterior se publicó el 13 de septiembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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