¿Por qué es ilegal comprar una casa con derechos de propiedad pequeños y cuál es la diferencia entre comprar una casa con derechos de propiedad grandes?
La vivienda con derecho de propiedad no es un concepto legal, sino una propiedad consuetudinaria formada por personas en la práctica social. De hecho, no existen derechos de propiedad real y no existen certificados de uso de la tierra ni permisos de preventa emitidos por el estado. La Administración Estatal de Tierras y Vivienda no registrará el contrato de compra de vivienda. En sentido estricto, los préstamos no están disponibles para casas con derechos de propiedad pequeños.
La diferencia entre casas con derechos de propiedad pequeños y casas con derechos de propiedad grandes
Primero, los derechos de propiedad de los derechos de propiedad pequeños están incompletos.
El "Aviso sobre la continuación de la reforma activa y constante del sistema de vivienda urbana" del Consejo de Estado estipula que todas las viviendas públicas adquiridas a precios de mercado pueden ser propiedad de los compradores. Según el precio de mercado, el dueño de la casa tiene todos los derechos de control de la casa, es decir, el derecho a poseer, usar, lucrar y disponer de la casa y de la casa.
Las casas de pequeñas propiedades generalmente se refieren a casas construidas para la venta en terrenos de propiedad colectiva de agricultores en áreas rurales y suburbanas de China. En un sentido amplio, las pequeñas casas con derechos de propiedad se dividen en pequeñas casas con derechos de propiedad con procedimientos de construcción formales aprobados por el gobierno y casas sin procedimientos de construcción legales. El primer tipo de casa pequeña puede ser heredada y vendida por compradores que poseen parte de los derechos de propiedad después de comprar la casa, pero la venta sólo puede realizarse cinco años después de la compra de la casa. El propietario que vendió originalmente la casa tiene derecho de preferencia. Después de deducir los impuestos y tasas pertinentes, el producto de la venta de la casa se distribuirá de acuerdo con la proporción de derechos de propiedad ocupados por individuos, unidades o el gobierno. Algunos derechos de propiedad enfatizan los derechos de uso permanente y los derechos de herencia, mientras que el ejercicio de los derechos de ingresos y de disposición se limita a un cierto rango. Las casas nuevas con procedimientos de construcción formales aprobados por el gobierno son legales y se puede vivir en ellas durante mucho tiempo.
Otro tipo de vivienda sin trámites legales de construcción es el derecho real de pequeña propiedad. Debido a que no se pagó ninguna tarifa de transferencia de tierra cuando se transfirieron los derechos colectivos de uso de la tierra, dichas casas no pueden obtener certificados de derechos de propiedad emitidos por el departamento nacional de administración de vivienda, sino que son emitidos por el gobierno municipal o el comité de la aldea, por lo que también se les llama municipio. casas con derechos de propiedad. Incluso porque es ilegal, será eliminado por la fuerza en cualquier momento.
En segundo lugar, la diferencia de naturaleza.
Los países que emiten certificados de derechos de propiedad se denominan "grandes casas de derechos de propiedad", y los países que no emiten certificados de derechos de propiedad se denominan "pequeñas casas de derechos de propiedad".
Hay dos tipos de "pequeñas casas con derechos de propiedad" y "casas con derechos de propiedad rurales": una está construida en terrenos de construcción colectiva, es decir, las casas construidas en "fincas" solo pertenecen a propietarios colectivos rurales. , los agricultores de otras aldeas no pueden comprarlos en absoluto; el otro es la construcción ilegal en tierras utilizadas por empresas colectivas o tierras cultivadas ocupadas.
En comparación con las viviendas comerciales en el sentido general, las "viviendas con derechos de pequeña propiedad" no tienen el concepto de arrendamiento de terrenos y los promotores no se apropian locamente de ganancias. Por lo tanto, el precio de las "casas pequeñas con derechos de propiedad" es generalmente sólo 1/3 o incluso más bajo que el de las casas comerciales en la misma zona. Esta es la razón principal del bajo precio de las casas pequeñas con derechos de propiedad.
Aunque el precio de las casas con derechos de propiedad pequeños es bajo, no se pueden ignorar los riesgos asociados a ellas. A juzgar por la situación actual del mercado, la existencia de pequeñas casas con derechos de propiedad viola las leyes y reglamentos, altera el orden del mercado inmobiliario y de tierras, afecta la construcción y el desarrollo urbano y no tiene protección legal. Por lo tanto, para reducir las pérdidas económicas y los problemas futuros de todos, ¡es mejor que los compradores de viviendas elijan casas con grandes derechos de propiedad al comprar una casa!
Clasificación de las casas con derechos de propiedad
Existen dos tipos de "pequeñas casas con derechos de propiedad": una está construida en terrenos de construcción colectiva, es decir, las casas construidas en "fincas" sólo pertenecen a La aldea es propietaria de las casas colectivamente y los agricultores de otras aldeas no pueden comprarlas; el otro tipo son las casas construidas ilegalmente en tierras de empresas colectivas o que ocupan tierras cultivadas.
Las causas de la vivienda de bajo costo
1. Precios excesivos de la vivienda urbana: Los altos precios de la vivienda en muchas ciudades grandes y medianas de China son una de las razones importantes de la Nacimiento de la vivienda de pequeña propiedad. Debido al desarrollo económico y social desequilibrado de China, los precios de la vivienda en varias ciudades importantes han aumentado rápidamente durante mucho tiempo, superando con creces los niveles de ingresos de los trabajadores locales comunes en ese momento. Al mismo tiempo, la construcción de viviendas asequibles y de bajo alquiler no puede satisfacer estas necesidades de vivienda. Hay un gran número de compradores realistas de casas con derechos de propiedad reducidos.
2. Espacio para la marginación: según la ley, los agricultores pueden operar sus propias casas y terrenos de construcción colectiva propiedad de colectivos rurales, y las casas construidas por los agricultores también pueden comercializarse. Precisamente porque hay muchas ambigüedades en las políticas y leyes, la construcción de pequeñas viviendas está proliferando en varios lugares, dejando espacio para pequeñas viviendas legales e ilegales.
3. El sistema de tierras rurales no es razonable: las pequeñas casas con derechos de propiedad son propiedades construidas por agricultores colectivamente en sus tierras y granjas de propiedad colectiva. No hay necesidad de pagar tarifas similares al gobierno por la adquisición de tierras. por los desarrolladores la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra (incluida la tarifa de adquisición de tierras pagada por el gobierno por la expropiación de tierras colectivas de agricultores) el colectivo de la aldea toma la iniciativa en el desarrollo, eliminando costos como las tarifas de construcción municipales y las tarifas de apoyo a la infraestructura. En este proceso de desarrollo, los ingresos colectivos de los agricultores por la venta de casas pequeñas son mayores que el monto de compensación por adquisición de tierras del gobierno.
Seis desventajas principales de las casas de pequeña propiedad
Primero, la falta de "cinco certificados"
Los "cinco certificados" son los requisitos previos para que los consumidores obtengan certificados inmobiliarios, es decir, cuenta con certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de ordenamiento territorial de construcción, licencia de planeamiento de proyecto de construcción, licencia de construcción de vivienda y licencia de preventa de vivienda comercial. Los proyectos inmobiliarios, incluida la renovación de pueblos urbanos, no pueden solicitar certificados inmobiliarios sin los "cinco certificados". Aunque las "pequeñas casas con derechos de propiedad" se venden como pan caliente, muchas personas en la industria creen que las "pequeñas casas con derechos de propiedad" tienen muchos riesgos. El mayor problema es que no tienen derechos de propiedad y no están protegidas por la ley.
En segundo lugar, es difícil obtener una indemnización por demolición.
Además de no poder solicitar certificados de propiedad inmobiliaria, esas "casas baratas" son en realidad edificios ilegales fuera del ámbito de aplicación. regulaciones gubernamentales. Si entra en conflicto con la planificación nacional, es probable que sea demolido y el propietario no recibirá compensación por la demolición y el reasentamiento.
En tercer lugar, la calidad es difícil de garantizar
La calidad de las casas no está supervisada y algunos promotores hacen recortes para ganar dinero, lo que supone un peligro para la seguridad. Este tipo de casa suele ser urbanizada por el pueblo donde se ubica el terreno. Además de la dificultad para garantizar la calidad de la vivienda y la garantía postventa de la misma, también es muy fácil que surjan problemas en la gestión de la propiedad tras la mudanza.
En cuarto lugar, las instalaciones de apoyo están incompletas.
Casi ninguna de estas casas tiene calefacción, gas natural y otras instalaciones de apoyo. Y si en el futuro hay un conflicto, puede que ni siquiera haya agua o electricidad.
5. Los legados también son problemáticos.
Dado que no hay derechos de propiedad, habrá muchos problemas en herencias futuras. En nombre de la nueva construcción rural y la renovación de antiguas aldeas, es un modo de operación común de "viviendas con derechos de pequeña propiedad" en la actualidad, y tiene la naturaleza de rodear. Un conocedor del sector también reveló que, debido a que no se han completado los procedimientos pertinentes, los precios de este tipo de casas son generalmente muy bajos. Algunos desarrolladores están "filmando un lugar". Una vez liquidado, no se puede evacuar inmediatamente, lo que deja muchos problemas posteriores al comprador.
6. Las casas con derechos de propiedad pequeños no pueden ser hipotecadas ni listadas para su reventa.
Riesgos en la compra de casas con pequeños derechos de propiedad
(1) Validez legal
En términos generales, la validez del contrato de compraventa de "casas con pequeños derechos de propiedad" " se considera inválido. Además, deben distinguirse diferentes situaciones:
Cuando los miembros de organizaciones económicas colectivas rurales compren y vendan casas rurales dentro de sus propios municipios, se considerará válido el contrato de compraventa de la casa.
Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad de origen, el contrato se puede considerar válido con la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes.
Si una casa se vende a alguien fuera de la ciudad natal sin la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes, el contrato no se ejecuta realmente o el comprador no vive ni utiliza la casa, el contrato no será válido. .
(2) Transferencia de bienes inmuebles
Las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden obtener un certificado inmobiliario formal, por lo que no constituyen derechos inmobiliarios en el sentido legal. Es decir, las casas de pequeña propiedad sólo tienen derecho de uso, pero no de propiedad.
Según la "Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China", las casas con pequeños derechos de propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no pueden ser legalmente transferido después de la compra. Al mismo tiempo, también tiene un cierto impacto en la conservación y valoración de la casa.
(La respuesta anterior se publicó el 20 de octubre de 2015. Consulte la política actual de compra de vivienda).
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