¿Es ilegal que las personas compren fábricas abandonadas, construyan edificios y los vendan a los aldeanos de las zonas rurales?
La "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" estipula que las granjas rurales pertenecen a organizaciones económicas colectivas de agricultores, y solo los miembros de esta organización pueden disfrutar del derecho a utilizar las granjas que solo los aldeanos rurales pueden poseer; una propiedad rural; una vez vendida o alquilada la casa, no se aprobará la solicitud de terreno para propiedad familiar.
A juzgar por las disposiciones anteriores, aunque la ley no prohíbe a los aldeanos rurales vender o alquilar casas construidas en fincas, existen restricciones sobre las entidades que pueden vender casas. El vendedor de una casa rural suele ser un aldeano de una organización económica colectiva rural, pero existen dos situaciones para el comprador: uno es miembro dentro de la organización económica colectiva y el otro es miembro fuera de la organización económica colectiva.
1. Los miembros de organizaciones económicas colectivas se dividen en tres situaciones específicas: en primer lugar, tienen sus propias viviendas, que cumplen con los estándares nacionales de vivienda, en segundo lugar, tienen viviendas, pero aún no han alcanzado los estándares estipulados; por el Estado; en tercer lugar, se han instalado en una organización económica colectiva pero aún no se les ha asignado una vivienda. De acuerdo con las regulaciones que establecen que un aldeano sólo puede poseer una propiedad, es imposible que los aldeanos que ya poseen una propiedad y cumplen con los estándares nacionales soliciten otra propiedad. En el segundo caso mencionado anteriormente, si un aldeano solicita una segunda propiedad que excede los estándares nacionales, no debería ser aprobada. En cuanto a la tercera situación, se puede solicitar terreno edificable de acuerdo con la ley.
2. Si eres socio distinto de una organización económica colectiva, se producirán dos situaciones: (1) Residentes urbanos. Según el párrafo 2 del artículo 2 del "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de la circulación de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras" emitido por la Oficina General del Consejo de Estado en 1999, las casas de los agricultores no se venderán a los residentes urbanos, ni tampoco se venderán las casas de los agricultores a los residentes urbanos. a los residentes se les permitirá ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas. Los departamentos no podrán emitir certificados de uso de la tierra ni certificados de propiedad inmobiliaria para casas construidas y compradas ilegalmente. (2) Agricultores fuera de organizaciones económicas colectivas. Según las disposiciones pertinentes de la Ley Nacional de Gestión de Tierras, sólo los miembros de esta organización económica colectiva tienen derecho a utilizar la propiedad de la organización. Por tanto, los agricultores ajenos a las organizaciones económicas colectivas no son compradores legales de casas rurales.
En definitiva, la venta de casas rurales debe ser cautelosa. En el caso de disputas sobre contratos de venta de viviendas entre personas que no son miembros de la organización colectiva de la aldea, si se presenta una demanda, el tribunal puede declararla inválida.
Es ilegal realizar modificaciones no autorizadas después de comprar una casa.
Caso: Después de que Liu, un aldeano del mismo pueblo, comprara la casa de Yin, pensó que el establo en el patio era demasiado pequeño, por lo que demolió el muro original, lo reconstruyó con ladrillos y tejas, y lo amplió. el establo fuera del patio. El personal de la Oficina de Planificación Territorial del municipio acudió a Liu y le dijo que el establo que había construido excedía el alcance de la propiedad aprobada y que aún no lo había solicitado, y le pidió que demoliera los edificios redundantes fuera del patio.
Afirmación: Parece normal que los agricultores realicen construcciones decorativas en sus propias casas, y la mayoría de los agricultores también creen que esto no requiere ninguna formalidad. Sin embargo, el estado federado tiene normas correspondientes: los agricultores deben solicitar con antelación al departamento de planificación territorial la reconstrucción de las instalaciones de la finca original. Después de obtener la aprobación, la construcción debe llevarse a cabo dentro del alcance del permiso de planificación y no excederá el área de la propiedad original. La construcción que excede la planificación o el sitio original de la propiedad es ilegal y los departamentos pertinentes tienen derecho a ordenar a las partes que la derriben por su cuenta. (Unidad del autor: Tribunal Popular del condado de Tongbai, provincia de Henan)
1. ¿Es legal la venta de casas rurales? Todas las leyes, reglamentos y normas existentes sobre la venta de viviendas sólo se aplican a las ciudades. Básicamente, no existen leyes, reglamentos ni normas específicas para la venta de casas rurales. La base sólo se puede encontrar de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes. De acuerdo con el artículo 153 de la Ley de Derechos de Propiedad que entró en vigor el 65438 de junio + 1 de octubre de 2007, la adquisición, ejercicio y transferencia de derechos de uso de viviendas se regirán por la Ley de Gestión de Tierras y otras leyes y reglamentos nacionales pertinentes. El párrafo 4 del artículo 62 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula que "los aldeanos rurales que soliciten terrenos para su vivienda después de vender o arrendar sus casas no serán aprobados". El párrafo 1 del artículo 62 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula: "Los aldeanos rurales sólo pueden poseer una propiedad, y el área de su propiedad no excederá los estándares estipulados por la provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente de la Central Gobierno." Se puede observar que la ley no prohíbe la venta y arrendamiento de viviendas rurales.
Al mismo tiempo, de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo 1 del artículo 75 de los Principios Generales del Derecho Civil, las casas pertenecen a la categoría de propiedad personal de los ciudadanos, y la propiedad privada legal de los ciudadanos. no ser infringido. Los párrafos 1 y 2 del artículo 13 de la Constitución también enfatizan que el Estado protege los derechos de propiedad privada y de herencia de los ciudadanos de conformidad con la ley. Según el artículo 71 de los Principios Generales del Derecho Civil: "Dado que los ciudadanos individuales (incluidos los agricultores) tienen la propiedad protegida por la ley, naturalmente tienen derecho a poseer, utilizar, beneficiarse y disponer de su propia propiedad de conformidad con las Los castigos incluyen la venta, la reciprocidad, la donación, etc. "Se puede ver que los aldeanos tienen derecho a vender sus propiedades en el campo.
2. Si los residentes urbanos pueden comprar vivienda rural. El párrafo 2 del artículo 2 del "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de transferencia de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras" emitido por la Oficina General del Consejo de Estado en 1999 "No se venderán casas rurales a residentes urbanos, ni se permitirá que los residentes urbanos construir casas en tierras colectivas de agricultores. Los departamentos pertinentes no emitirán ilegalmente certificados de uso de la tierra y certificados de bienes raíces para casas autoconstruidas y compradas". En junio de 2004, las "Opiniones del Ministerio de Tierras y Recursos sobre el fortalecimiento de la gestión de Sitios de viviendas rurales" estipuló que "los residentes urbanos tienen estrictamente prohibido comprar en áreas rurales. Está estrictamente prohibido emitir certificados de uso de la tierra para casas compradas y construidas ilegalmente por residentes urbanos en áreas rurales". Entre estas regulaciones, parece que los residentes urbanos no pueden comprar casas rurales.
Sin embargo, según el artículo 63 de la Ley de Ordenación de Tierras: “El derecho a utilizar la tierra de propiedad colectiva de los agricultores no se transferirá, transferirá ni arrendará para construcciones no agrícolas, sin embargo, las empresas que cumplan con el plan general de uso de la tierra y obtengan; terrenos de construcción de acuerdo con la ley, porque Excepto en los casos en que los derechos de uso de la tierra se transfieren de conformidad con la ley debido a quiebras, fusiones, etc. “El terreno de finca donde se ubican las residencias de los aldeanos rurales, siempre que no haya otros Circunstancias ilegales, es originalmente terreno edificable. La compra y venta de viviendas supone un cambio de tema y no afecta a la planificación general del uso colectivo del suelo.
De acuerdo con la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (I)" (Interpretación del Fa [1999] No. 19) "Después de la implementación de la Ley de Contratos, el Tribunal Popular confirmó que el contrato no era válido, con base en las leyes promulgadas por el Congreso Nacional del Pueblo y su Comité Permanente y los reglamentos administrativos promulgados por el Consejo de Estado, y no se basará en regulaciones locales y administrativas. Por lo tanto, el autor cree que el "Aviso" antes mencionado no debe utilizarse para determinar la validez de los contratos de venta de casas rurales.
El 9 de julio de 1992, el Tribunal Popular Supremo confirmó la base. El contenido de la aprobación en la "Solicitud de Informe de Instrucción sobre el Caso de Disputa de Venta de Vivienda entre Fan Huai y Guo Minghua es el siguiente: "La venta de una casa es un acto jurídico importante. La compra y venta de una casa rural también debe serlo". cumplir con los requisitos de firmar un contrato escrito, probar el intermediario, pagar el pago de la casa según lo acordado y administrar la casa, si es necesario pasar por procedimientos de impuesto de escritura o transferencia, la transacción solo se puede completar después de que se completen los trámites; conforme a la ley.
El Tribunal Popular Supremo nunca ha publicado un caso en la Gaceta que prohíba la transferencia de casas en terrenos residenciales. Por tanto, el autor cree que para activar el mercado inmobiliario rural no deberían existir restricciones a los compradores en la compra y venta de casas rurales. Porque si sólo se transfiere entre agricultores que cumplen las condiciones para la distribución de los derechos de uso de la propiedad en su colectivo, no formará un mercado efectivo y no reflejará el valor real de la casa, sino que perjudicará los intereses de los vendedores y agricultores.
3. ¿Cómo separar locales? El principio de “premisa coherente” exige que los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los edificios y otras construcciones en el terreno se transfieran e hipotecan juntos. Su legislación se refleja principalmente en el artículo 31 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China": "Cuando se transfieren o hipotecan bienes inmuebles, la propiedad de la casa y los derechos de uso de la tierra dentro del rango de ocupación de la casa se transfieren e hipotecan al mismo tiempo ". Dado que las casas en las zonas rurales se pueden comprar y vender, ¿qué pasa con la tierra? La propiedad de la tierra rural es colectiva y no se permite la compraventa. La propiedad de la tierra familiar es colectiva y no se permite ninguna transferencia. Según el artículo 152 de la Ley de Propiedad: "El titular del derecho de uso de la vivienda gozará del derecho de ocupar y utilizar el terreno de propiedad colectiva de conformidad con la ley, y gozará del derecho de utilizar el terreno para construir casas y instalaciones auxiliares de conformidad con la ley." Sitio de Homestead El derecho de uso es un beneficio otorgado por una organización económica colectiva a sus miembros con el fin de proporcionar una base para los derechos de sus miembros a construir casas. De esta manera, cómo realizar la separación de bienes inmuebles parece ser un problema difícil. En la mente de la gente parece que la tierra y la casa siempre van juntas. Ahora que se vendió la casa, ¿se puede vender la propiedad? De hecho, dentro del ámbito de aplicación de la ley, los "terrenos" y las "casas" pueden poseerse por separado. Según el concepto de arrendamiento de tierras, podemos vincularlo con el arrendamiento de una propiedad, de modo que podamos distinguir claramente la propiedad, los derechos de uso y los derechos de arrendamiento de la propiedad, y lograr esto mediante la firma de un contrato de arrendamiento de propiedad entre el propietario de la propiedad y el comprador de vivienda. Separación de casa y propiedad. El derecho a utilizar la propiedad tiene derecho a los ingresos del alquiler de la propiedad, y el monto del alquiler puede determinarse mediante negociación entre las dos partes. Si la negociación fracasa, puede solicitar un fallo del Tribunal Popular.
El autor cree que dado que la casa es un bien inmueble con un significado específico, el plazo de arrendamiento del contrato de arrendamiento no debe estar restringido por el artículo 214 de la Ley de Contratos, que estipula que el plazo del arrendamiento no excederá 20 años Limitado al estado físico de la vivienda. Cuando una casa se derrumba o el nuevo dueño de la casa mejora sustancialmente la casa reconstruyendo, construyendo, cambiando la estructura, etc. , debe considerarse que los objetos del suelo se pierden, la razón de existencia del derecho de uso de la propiedad ha desaparecido y el derecho de arrendamiento de la propiedad ha desaparecido. El propietario de la vivienda puede solicitar al poseedor la devolución de la vivienda basándose en el derecho de reclamación real.
4. ¿Cómo confirmar la validez del contrato sin certificado inmobiliario? Según el párrafo 2 del artículo 2 del "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de transferencia de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras" emitido por la Oficina General del Consejo de Estado en 1999, "Las casas rurales no se venderán a residentes urbanos, ni los residentes urbanos serán Se permite construir casas en tierras colectivas de agricultores. "Departamentos pertinentes Está prohibido emitir ilegalmente certificados de uso de la tierra y certificados de bienes raíces para casas construidas o compradas". Por lo tanto, muchas casas rurales no pueden obtener los correspondientes certificados de derechos de propiedad, lo que obstaculiza la compra y venta de casas rurales, conduce a transacciones en el "mercado negro" y fácilmente implica peligros ocultos de disputas por derechos de propiedad.
El autor considera que la no realización de los trámites de compraventa y transmisión de la vivienda no afectará a la validez del contrato. Pasar o no los trámites de aprobación de transferencia después de la venta de una casa rural no es un requisito para la validez del contrato de compraventa de la casa. Por lo tanto, la falta de pasar por los trámites de registro de transferencia no afectará la validez del contrato de compraventa. Según el artículo 44 de la "Ley de Contratos" de mi país: "Un contrato establecido de conformidad con la ley surtirá efecto desde el momento de su establecimiento. Si las leyes y reglamentos administrativos estipulan que la aprobación, el registro y otros procedimientos deben completarse para que entren en vigor , tales disposiciones prevalecerán." Por lo tanto, según esta disposición, los contratos que requieren procedimientos de aprobación y registro deben basarse en leyes o reglamentos administrativos. Los reglamentos locales no pueden utilizarse como base para determinar que un contrato debe registrarse de conformidad con la ley sea efectiva. La no realización de los trámites de registro de traspaso supone que no se ha ejecutado el contrato de compraventa de la vivienda, lo que no afecta a la validez del contrato.
Entre los muchos casos de tipo inmobiliario que involucran derechos e intereses de los agricultores vistos por nuestro tribunal, las disputas por la venta de casas rurales representan la mayor proporción.
Sin embargo, debido a que las disposiciones legales existentes sobre la venta de viviendas son relativamente complejas, especialmente aquellas que contienen muchas disposiciones sobre la validez de los contratos de venta de viviendas rurales, los jueces tienen diferentes interpretaciones y aplicaciones de la ley en la práctica judicial, y a menudo se producen sentencias diferentes sobre el mismo caso. . Para ello, nuestro hospital organizó personal relevante para analizar disputas de compra y venta de casas rurales. A través del análisis, encontramos que existen tres opiniones sobre la validez de los contratos de compraventa de casas rurales:
1. La comprensión del contrato de compraventa de casas firmado por la persona sin derecho a distribuir la casa es relativamente consistente. Si el propietario de la casa se niega a ratificar el contrato de compraventa de la casa firmado por una persona que no tiene derecho a disponer de la casa, el contrato de compraventa de la casa será inválido y ambas partes devolverán la casa y el precio.
2. Sobre si la falta de registro de la transferencia de propiedad afecta la validez del contrato de compraventa de la vivienda, hay dos opiniones en la sentencia: una opinión es que el registro del cambio y la transferencia deben ser los requisitos efectivos para la transferencia. venta de la casa y la falta de gestión del registro de la casa. El contrato de venta de la casa no es válido. Otro punto de vista es que un contrato celebrado por ambas partes a partir de sus verdaderas intenciones es un contrato legalmente establecido y es legalmente vinculante para ambas partes. Las partes cumplirán sus obligaciones de conformidad con el acuerdo y no modificarán ni rescindirán el contrato sin autorización.
3. Existe un considerable desacuerdo sobre si el contrato de compraventa de casas rurales vendidas a residentes urbanos es válido. Una opinión es que los contratos que violan las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos deberían ser inválidos. Otro punto de vista es que un contrato celebrado por ambas partes a partir de sus verdaderas intenciones es un contrato legalmente establecido y es legalmente vinculante para ambas partes. Las partes cumplirán sus obligaciones de conformidad con el acuerdo y no modificarán ni rescindirán el contrato sin autorización.
El fenómeno de las diferentes sentencias para un mismo caso no sólo no resuelve los conflictos, sino que daña la autoridad del departamento judicial y tiene un gran impacto negativo. Con el fin de unificar los estándares de aplicación de la ley y reducir el fenómeno de sentencias diferentes para un mismo caso, atendiendo a las tres cuestiones anteriores, nuestro hospital ha estudiado y analizado que:
1. por una persona que no tiene derecho a disponer de las casas de otras personas, el titular del derecho no será ratificado, será inválido. Sólo el dueño del bien y la persona con autoridad para disponer del bien pueden disponer del bien.
2. El registro de transferencia de vivienda no es requisito para que el contrato de compraventa de vivienda surta efectos. Las razones son las siguientes: Primero, desde la perspectiva del propósito del sistema de registro, la función del registro es dar publicidad, es decir, dar a conocer al mundo entero la existencia de este derecho. El registro es un cambio de propiedad de la vivienda, no un contrato de compraventa de la vivienda. 2. Desde la naturaleza jurídica de la inscripción, la inscripción de transferencia es uno de los contenidos efectivos del contrato de compraventa de vivienda y no debe confundirse con los requisitos para la validez del contrato de compraventa de vivienda. En resumen, el registro es un elemento importante para la transferencia de derechos de uso de la tierra, no un elemento importante para un contrato de compraventa de vivienda. El efecto de no tramitar el registro de transferencia es que la propiedad de la casa no cambiará, pero no afectará la validez del contrato de compraventa de la casa.
3. Es válido el contrato de compraventa de viviendas rurales vendidas a residentes urbanos. Las razones son las siguientes: En primer lugar, la Ley de Contratos limita el criterio de invalidez de un contrato a la violación de leyes y reglamentos administrativos. La base para la sentencia del contrato de compraventa de viviendas para la venta de casas rurales a residentes urbanos es el "Aviso sobre el fortalecimiento de la prohibición de la especulación territorial en transferencias de tierras clase B" emitido por la Oficina General del Consejo de Estado, no por el Consejo de Estado. . Por tanto, este documento no es un reglamento administrativo y no puede utilizarse como base para la nulidad del contrato. En segundo lugar, los derechos de uso de la tierra estipulados en la Ley de Gestión de Tierras no se utilizarán para construcciones no agrícolas. La intención legislativa es mantener la cantidad de tierra agrícola y garantizar la supervivencia y el suministro de alimentos de los agricultores. Los terrenos familiares son originalmente terrenos de construcción y los cambios en su cuerpo principal no darán lugar a una reducción de las tierras agrícolas. Por lo tanto, este artículo no se aplica a las viviendas familiares. También es contrario a la intención original de la legislación como base para invalidar los contratos de compraventa de viviendas rurales vendidas a residentes urbanos. En tercer lugar, desde la perspectiva del espíritu básico de protección legal de la propiedad, restringir la compra y venta de casas por parte de los agricultores no protege los intereses de los agricultores, sino que infringe sus derechos. Como todos sabemos, entre los cuatro poderes principales de la propiedad: posesión, uso, ingresos y disposición, el poder central es el derecho de disposición, y el derecho de disposición es un símbolo de propiedad. Si se restringe el derecho a disponer de casas rurales, se viola completamente la política nacional de nuestro país de proteger los intereses de los agricultores. Por otro lado, el espíritu básico del derecho contractual es la libertad de contratación, que incluye la libertad de celebración del contrato, la libertad del contenido del contrato y la libertad del objeto del contrato. Restringir que los agricultores vendan casas a los residentes urbanos también viola el espíritu básico de la libertad de contratación. En cuarto lugar, la recién aprobada Ley de Gestión de Contratos Rurales de China también encarna el mismo espíritu. El artículo 32 de la Ley estipula que "los derechos de gestión de contratos de tierras obtenidos mediante contratos domésticos podrán transferirse de conformidad con la ley mediante subcontratación, arrendamiento, intercambio, instalación u otros medios. Este artículo, en principio, otorga a los agricultores el derecho a explotar sus tierras contratadas". El derecho a disponer de derechos.
La ley encarna el espíritu orientado a las personas, respeta plenamente la autonomía de los agricultores y cree que los agricultores pueden disponer razonablemente de sus propiedades desde la perspectiva de maximizar sus propios intereses. Este es un gran progreso en el espíritu. de la legislación. Dado que las tierras agrícolas contratadas, que son la base del sustento de los agricultores, pueden transferirse, se debe entender lo mismo con las propiedades rurales.
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