¿Por qué los precios de la vivienda deberían subir demasiado rápido?
La regulación del mercado inmobiliario debe adherirse a la prioridad de "estabilidad" y considerar la mejora de la oferta y la estabilización de la demanda como la máxima prioridad de la política de regulación. Es necesario promover el desarrollo estable del mercado y el retorno de la vivienda. precios a niveles razonables.
Desde principios de este año, el mercado inmobiliario de China ha aumentado en contra de la tendencia, y el volumen y el precio se han convertido una vez más en el foco de atención de todos los ámbitos de la vida.
Tanto el volumen como el precio en el mercado inmobiliario han aumentado y la demanda del mercado se ha liberado intensamente.
Desde principios de este año, el volumen y el precio del mercado inmobiliario de China han aumentado y la demanda del mercado se ha concentrado. En los primeros ocho meses, la superficie acumulada de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 494 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 42,85% y una disminución de casi 15 puntos porcentuales respecto al mismo período de 2008. Las ventas están creciendo más rápido. Las ventas totales de viviendas comerciales en los primeros ocho meses alcanzaron los 2.346,47 millones de yuanes, un aumento interanual del 69,86% y una disminución de casi 13 puntos porcentuales con respecto al mismo período de 2008.
Si bien el volumen de transacciones ha aumentado significativamente, la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda ha pasado de negativa a positiva, con un crecimiento positivo durante 6 meses consecutivos. En agosto, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 2,0% interanual, un aumento de 1 punto porcentual con respecto a julio, marcando el segundo mes consecutivo de aumento desde principios de año. Aumentó un 0,8% intermensual, aumentando mes a mes durante 6 meses consecutivos.
Los factores políticos son la razón fundamental del rápido aumento de los precios de la vivienda.
La política de crédito fácil es la causa directa.
Por el lado de la oferta, una política monetaria moderadamente flexible y la expansión del crédito han proporcionado a los desarrolladores fondos suficientes, aliviando su escasez de capital. La presión sobre los desarrolladores para ofrecer descuentos y promociones anticipadas ha desaparecido por el lado de la demanda; , , la reducción de los tipos de interés de depósitos y préstamos y la reducción del porcentaje de pago inicial para la compra de viviendas han amplificado simultáneamente la demanda de ocupación por parte de los propietarios y la especulación inversora. Cuando la elasticidad de la oferta es pequeña o incluso reducida, la liberación concentrada de la demanda conducirá inevitablemente a un fuerte aumento de los precios de la vivienda.
Las expectativas de inflación son una causa indirecta.
Las preocupaciones sobre la inyección de grandes cantidades de liquidez en el mercado por parte de los bancos nacionales e internacionales, así como el hecho de que las economías nacionales e internacionales han tocado fondo, han llevado a que los inversores tengan expectativas cada vez más fuertes sobre la inflación futura. A medida que el mercado financiero se desarrolla lentamente y los canales de inversión son limitados, comprar una casa se ha convertido en la primera opción de la clase rica de China para mantener e incrementar el valor de sus activos. Si en el primer trimestre de este año la demanda del mercado seguía dominada por la ocupación por propietarios y la demanda de mejoras, en el segundo trimestre la demanda de inversión y especulación se convirtió en la fuerza principal que impulsó los precios de la vivienda. El ajuste dinámico de la política monetaria en el tercer trimestre (como el ajuste de los préstamos de segundo piso) hizo que la inversión y la demanda especulativa volvieran a disminuir, lo que provocó que el volumen de transacciones volviera a desacelerarse.
Los fondos de crédito entraron ilegalmente en los mercados inmobiliario y bursátil.
Según las estimaciones, la relación entre nuevos préstamos y PIB en el primer semestre de este año llegó a 0,53, mientras que en años anteriores esta relación se ha mantenido estable en 0,1~0,2. En el primer semestre del año, el PIB creció un 7,1% interanual, la tasa de crecimiento más baja desde 1992. El bajo nivel actual de crecimiento económico no requiere ni puede absorber tantos fondos crediticios, lo que inevitablemente conducirá a que algunos fondos crediticios fluyan hacia el mercado de activos, elevando aún más los precios de la vivienda, las acciones y otros precios de activos.
El nivel general de precios de la vivienda en China es obviamente alto.
Desde la perspectiva del ciclo del sector inmobiliario, el ajuste del mercado en 2008 no fue del todo inadecuado.
En las cuatro etapas del ciclo de auge macroeconómico (depresión, recuperación, prosperidad, recesión), hay crecimiento bajo, precios bajos, crecimiento alto, precios bajos, crecimiento alto, precios altos, crecimiento bajo y Precios elevados. Cuatro combinaciones de precios. De hecho, la industria inmobiliaria tiene un patrón de desarrollo cíclico similar: en términos generales, el ajuste del mercado inmobiliario siempre va precedido de una disminución en el volumen de transacciones, pero en este momento los precios de la vivienda siguen siendo fuertes y hay una tendencia a la baja. -llamada fase de caída tanto del volumen como del precio; luego, tanto el volumen como el precio caen, es decir, la etapa en la que tanto el volumen como el precio caen a medida que los precios caen, la demanda efectiva comienza a aumentar y el volumen de transacciones comienza a aumentar, entrando en una fase de caída. etapa en la que tanto el volumen como el precio aumentan; finalmente, a medida que la economía mejora, el volumen de transacciones continúa aumentando y la demanda especulativa se vuelve activa; luego evolucionó a una etapa en la que tanto el volumen como el precio aumentaron. El tiempo necesario para pasar de una etapa a otra depende principalmente de la etapa de desarrollo inmobiliario y de los cambios en el entorno externo.
Basándonos en el ciclo de desarrollo de la industria, podemos dividir el proceso de desarrollo inmobiliario de China desde 2000 en tres etapas:
La primera etapa (2000~2002): tanto en volumen como en precio. cayó el escenario. Los datos del Cuadro 1 muestran que los precios de la vivienda en todo el país están aumentando ligeramente en esta etapa, siendo el aumento anual promedio en el índice de precios de venta de viviendas en los últimos tres años del 2,0%. Debido al pequeño aumento de precios, se acumuló una gran cantidad de demanda efectiva antes de que se lanzara intensivamente la reforma del sistema de vivienda, y el volumen de transacciones del mercado durante esta etapa también aumentó significativamente (una tasa de crecimiento anual promedio de más del 20%).
La segunda etapa (2003~2007): la etapa en la que tanto el volumen como el precio aumentan. Desde 2003, afectadas por muchos factores como el creciente ciclo económico y los próximos Juegos Olímpicos de Beijing, las ventas de viviendas en mi país han seguido aumentando (una tasa de crecimiento anual promedio de alrededor del 24%). También entró en un canal de rápido aumento, y el índice de precios de venta de viviendas ha aumentado año tras año. El aumento promedio fue de más del 7%. Esta etapa dura mucho tiempo y existe una necesidad objetiva de ajuste del mercado.
La tercera etapa (2008): la etapa de caída tanto del volumen como del precio. A medida que el mercado continúa activo y aumentan las actividades especulativas, los precios de la vivienda en todo el país continúan aumentando. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda ha superado la asequibilidad de la mayoría de los compradores de viviendas, lo que ha obligado a la mayoría de los compradores a retirarse del mercado. del macrocontrol nacional y El impacto de la crisis financiera global ha provocado una fuerte caída en el volumen de operaciones del mercado en esta etapa. Las ventas cayeron casi un 20% en 2008, el primer año desde la reforma inmobiliaria.
Pero este periodo sólo duró menos de 1 año. En 2009, afectado por la política nacional de estímulo económico, especialmente la política monetaria, el mercado inmobiliario finalizó su ajuste antes de lo previsto y volvió a un ciclo de auge en el que aumentaron tanto el volumen como el precio. Sin embargo, según las reglas de desarrollo de la industria y la experiencia internacional (como la de Japón), el ciclo de ajuste inmobiliario debería ser de al menos tres años, y el ajuste en 2008 duró menos de un año. Por tanto, esta ronda de ajuste del mercado inmobiliario es incompleta e insuficiente. Debido al aumento temprano de los precios, ha reaparecido la atmósfera de espera de los compradores de viviendas y el volumen de transacciones inmobiliarias en algunas ciudades ha comenzado a reducirse desde agosto, lo que indica que el mercado inmobiliario de China se encuentra en una etapa crítica desde una caída. tanto en volumen como en precio a una disminución tanto en volumen como en precio.
Los precios de la vivienda excesivamente altos no favorecen el sano desarrollo de la industria.
La gente común piensa que los precios actuales de la vivienda son inasequibles, pero algunos desarrolladores, algunos funcionarios y algunos académicos creen que los precios de la vivienda en realidad no son altos y que hay evidencia de urbanización, industrialización y mejora de las viviendas. la estructura de consumo para demostrarlo. Aquí, el autor utiliza tres métodos: relación precio-ingreso de la vivienda, relación precio-alquiler y método del precio absoluto para medir el nivel general de los precios de la vivienda en nuestro país.
En primer lugar, la relación precio-ingreso de la vivienda es mucho más alta que un nivel razonable. Cuando la vivienda se utiliza para satisfacer las necesidades ocupadas por sus propietarios, los precios de la vivienda están determinados por el poder adquisitivo real de los residentes, generalmente expresado por la relación precio-ingreso de la vivienda. Después de estudiar las capitales de más de 50 países, la Agencia de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos cree que el precio razonable de una casa debería ser entre dos y tres veces el ingreso anual de los residentes. Si supera las 6 veces, la mayoría de la gente no podrá permitírselo y habrá un problema con el mercado. Pero como se muestra en el Cuadro 2, en 2008, la relación precio-ingreso de la vivienda en mi país llegaba a 8:1. La relación precio-ingreso de la vivienda en Beijing, Shanghai, Guangdong, Hainan y Tianjin supera el 10:1, y la relación en el área central de Beijing llega a 22:1, que es significativamente más alta que la de ciudades internacionales como como Tokio, Londres y Vancouver.
En segundo lugar, la relación precio-alquiler aumenta año tras año, y las burbujas y los riesgos del mercado se amplifican simultáneamente. Cuando la vivienda es una demanda de inversión, un factor importante que determina los precios de la vivienda es el alquiler de la vivienda. A nivel internacional, la relación precio-alquiler suele utilizarse para expresar el nivel de los precios de la vivienda. Limitado por la disponibilidad de datos, aquí utilizamos la relación entre el índice de precios de venta de viviendas comerciales y el índice de precios de alquiler publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas para expresar los cambios relativos en los precios de la vivienda y los precios de alquiler: si la relación es mayor que 1 , significa que los precios y los alquileres son relativamente altos. Los componentes especulativos y las burbujas del mercado están aumentando. Por el contrario, si la relación es inferior a 1, significa que los precios y los alquileres son relativamente bajos y los componentes especulativos y las burbujas en el mercado están disminuyendo. . En los últimos años, la relación precio-alquiler en el mercado inmobiliario de mi país ha seguido aumentando. Era de 1,03 en 2003 y ha estado por encima de 1,04 de 2004 a 2008. Aunque retrocedió en el primer semestre de 2009 (1,01), todavía está por encima del valor crítico de 1. Esto muestra que con el aumento de los precios de la vivienda, hay cada vez más elementos especulativos y burbujas en el mercado inmobiliario de China.
En tercer lugar, desde un nivel absoluto, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel de China son cercanos o incluso superiores a los de los países desarrollados. En 2008, en Chicago, Estados Unidos, el precio de venta medio de una villa unifamiliar con una superficie de 200 metros cuadrados era de 264.000 dólares estadounidenses por unidad, y el precio unitario era de aproximadamente 9.240 RMB por metro cuadrado. El precio de un edificio de apartamentos de 80 metros cuadrados con plaza de aparcamiento en Tokio, Japón, es de unos 30 millones de yenes, equivalente a 6,5438 RMB+9.200 yuanes, o unos 24.000 yuanes por metro cuadrado. En 2009, el precio de venta de más del 70% de las propiedades dentro del Cuarto Anillo de Beijing alcanzó los 20.000 yuanes por metro cuadrado. Teniendo en cuenta la paridad del poder adquisitivo, la vivienda en China sólo tiene derechos de uso de la tierra por 70 años. Considerando que el ingreso per cápita en Estados Unidos y Japón es varias veces o incluso docenas de veces mayor que el de China, los precios de la vivienda en primera categoría. Ciudades de nivel como Beijing y Shanghai en China son en realidad mucho más que países desarrollados.
Por lo tanto, independientemente de la perspectiva del ciclo de desarrollo de la industria o de los tres indicadores principales para medir los precios de la vivienda, el nivel general actual de los precios de la vivienda en nuestro país es obviamente alto.
El impacto de los altos precios de la vivienda en el desarrollo económico
Desde la perspectiva de la economía nacional y la mejora del bienestar de todos los miembros de la sociedad, los aumentos excesivos del precio de la vivienda causan más daño que bien. El daño se refleja principalmente en los siguientes tres aspectos: aspectos.
Los efectos de retroalimentación positiva intensifican las fluctuaciones macroeconómicas.
El rápido aumento de los precios de la vivienda tiene un efecto riqueza. Es decir, a medida que aumentan los precios de la vivienda, aumentará el valor de mercado de los activos hipotecarios, lo que impulsará un aumento del consumo de los residentes y del crecimiento económico. Es decir, se formará un mecanismo de retroalimentación positiva entre los precios de la vivienda y la riqueza. Desde la perspectiva de las fluctuaciones económicas, durante los períodos de expansión económica, el aumento de los precios de la vivienda impulsará aún más el crecimiento económico; durante los períodos de contracción económica, la caída de los precios de la vivienda desacelerará aún más el crecimiento económico.
Por el lado de la oferta, cuando los precios de la vivienda aumentan, los promotores y los bancos esperan que los precios sigan aumentando, lo que conduce a un aumento del desarrollo del crédito y la inversión; por el lado de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda provoca un aumento; en la demanda de inversión. En el caso de inelasticidad de la oferta a corto plazo, un aumento sustancial de la demanda conducirá inevitablemente a un rápido aumento de los precios de la vivienda. Debido al alto grado de correlación industrial, un mercado inmobiliario activo promoverá el rápido desarrollo de la construcción, la metalurgia, los materiales de construcción, el transporte, las finanzas y otras industrias relacionadas, acelerando así el crecimiento económico de manera similar, durante una depresión económica, el declive económico; se acelerará.
El efecto de desplazamiento restringe la expansión del consumo de los residentes
Debido al rápido aumento de los precios de la vivienda, los pagos iniciales y los pagos mensuales de los residentes por la compra de viviendas han seguido aumentando en últimos años y la proporción también está aumentando. El aumento y la proporción del gasto en vivienda han exprimido los gastos de los compradores de viviendas en otros aspectos de la vida y el desarrollo, restringiendo gravemente la continua expansión del consumo de los residentes. Especialmente en el contexto de la actual crisis financiera internacional, el rápido aumento de los precios de la vivienda ha reducido el consumo de los residentes, distorsionado la asignación de recursos sociales y se ha convertido en un obstáculo para expandir el consumo y mantener el crecimiento.
El efecto redistributivo ha ampliado la brecha de ingresos entre los residentes.
La vivienda es a la vez un bien común y un producto de inversión. El aumento de los precios de la vivienda tendrá diferentes impactos en las reservas de riqueza de diferentes familias. Para las familias sin casa, el aumento de los precios de la vivienda ha hecho que sea más difícil alquilar y comprar una casa, haciendo que sus esperanzas de hacer realidad su sueño de comprar una casa sean cada vez más escasas. Para las familias que son dueñas de sus propias casas, el aumento de los precios de la vivienda aumentará el consumo de hipotecas. para quienes son propietarios de una casa, las familias que invierten en sus casas no solo pueden obtener ingresos por alquiler y ventas gracias al aumento de los precios de la vivienda, sino que también pueden obtener más préstamos hipotecarios. En términos generales, un aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda ampliará aún más la brecha de ingresos.
Poner a las personas en primer lugar y promover el desarrollo saludable del mercado inmobiliario
El aumento excesivo de los precios de la vivienda no favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria en sí, no favorece la economía y la estabilidad financiera, y no favorece el objetivo de construir una sociedad socialista armoniosa. Por lo tanto, la regulación del mercado inmobiliario debe adherirse a la prioridad de "estabilidad" y considerar la mejora de la oferta y la estabilización de la demanda como la máxima prioridad de la regulación política, que no sólo promueve el desarrollo estable del mercado sino que también promueve el regreso de los precios de la vivienda a niveles razonables.
Adherirse a las personas y promover el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario
Un hogar seguro es la base del sustento de las personas. En los últimos años, el aumento de los precios de la vivienda en China ha superado con creces el crecimiento de los ingresos de los residentes. El desarrollo inmobiliario basado en las necesidades reales de la gente seguramente será insostenible. Las políticas inmobiliarias deben guiarse por la Perspectiva Científica del Desarrollo y poner a las personas en primer lugar. Desde la perspectiva de construir una sociedad socialista armoniosa, debemos hacer todo lo posible para satisfacer las necesidades de autoocupación del pueblo, frenar las necesidades de inversión, frenar estrictamente las necesidades especulativas y promover el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.
Afinar la política monetaria dinámica e implementar estrictamente la política hipotecaria para segundas viviendas.
En vista del problema de la demanda estructural excesiva en el mercado inmobiliario de mi país, se deben tomar medidas prácticas y efectivas para frenar la demanda irrazonable. Las autoridades reguladoras financieras deben instar a los bancos comerciales a implementar estrictamente políticas de ratios de pago inicial de hipotecas; restringir estrictamente la entrada ilegal de fondos de crédito al mercado inmobiliario; el crecimiento del crédito inmobiliario debe coincidir con el crecimiento económico y la capacidad de pago del prestatario. Cuando la economía se estabilice y se recupere y los precios sigan subiendo, las tasas de interés se elevarán de manera oportuna. Basándose en la experiencia internacional, se impondrán ciertas restricciones políticas a los compradores de viviendas no locales (incluidos los extranjeros y los no locales), especialmente aquellos que compren varias casas. Fortalecer la supervisión de la entrada de capital extranjero al mercado inmobiliario.
Mejorar la estructura de oferta y seguir incrementando la construcción de vivienda asequible.
Adherirse al enfoque de dos patas del gobierno y el mercado, y aclarar y fortalecer las responsabilidades y obligaciones del gobierno para garantizar la vivienda básica de los residentes.
En los últimos años, aunque los gobiernos de todos los niveles han acelerado el ritmo de construcción de viviendas asequibles, desde la perspectiva de la proporción de viviendas asequibles en la oferta total de viviendas y de la satisfacción de las necesidades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios, el ritmo de las viviendas asequibles La construcción de viviendas en mi país sigue siendo demasiado lenta. Se necesitan mayores esfuerzos para aumentar la oferta efectiva del mercado. Es necesario acelerar el estudio y la introducción de políticas de impuestos sobre la propiedad para frenar la demanda de especulación inversora.
Establecer y mejorar el sistema de información del mercado inmobiliario
Reforzar el seguimiento del mercado. La regulación del mercado y la información abierta y transparente ayudarán a los participantes del mercado a formar expectativas razonables y evitar la inversión y el consumo ciegos. Se recomienda que los departamentos pertinentes fortalezcan la recopilación, organización e intercambio de datos sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario. Establecer un sistema de alerta temprana de riesgos inmobiliarios para proporcionar información dinámica, abierta, transparente y autorizada. (