La regulación inmobiliaria superó 234 veces en el primer semestre del año. Experto: La tendencia al "enfriamiento" de la vivienda de segunda mano continuará en el futuro.
En cuanto al funcionamiento del mercado inmobiliario en la segunda mitad del año, los expertos dijeron a China Net Finance que la desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano es una señal de que el mercado inmobiliario ha vuelto a la normalidad. normal, y que las futuras transacciones del mercado inmobiliario se irán estabilizando paulatinamente.
En el primer semestre del año las medidas de control del mercado de vivienda de segunda mano fueron intensivas. Se espera que la caída de los precios de la vivienda de segunda mano continúe durante algún tiempo y que el mercado vuelva a la normalidad.
Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute, en los primeros cinco meses de este año, el número de controles inmobiliarios en varias regiones superó 234 veces. Entre ellas, también se están introduciendo intensamente medidas para controlar el mercado de la vivienda usada.
En febrero de este año, Shenzhen lanzó un mecanismo de precios de referencia para la vivienda de segunda mano. En marzo, Beijing Haidian castigó severamente la "especulación" de viviendas en los distritos escolares, y la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Shanghai lanzó la "Iniciativa de Autodisciplina para estandarizar los listados de viviendas y la divulgación de información". Después de que las ciudades de primer nivel tomaron la iniciativa en las manifestaciones, las ciudades de segundo nivel siguieron su ejemplo. En abril, se restringirá la compra de casas de segunda mano en Hefei y la venta de casas de segunda mano en Xi'an. En mayo, Chengdu publicó oficialmente una política de precios de referencia para viviendas de segunda mano.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que el precio de venta de viviendas de segunda mano en las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentó un 1,3% intermensual en junio. . Los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron un 1,1% intermensual en febrero; un 1,0% en marzo; un 0,8% en abril; y un 0,6% en mayo; La tasa de crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en las ciudades de primer nivel ha disminuido significativamente.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a China Net Finance que, de hecho, el control de políticas en las ciudades de primer nivel es muy estricto, y la investigación y castigo de Los especuladores inmobiliarios como Shenzhen Fangli tienen un cierto elemento disuasivo para el mercado. Tras la concentración de la oferta de viviendas nuevas, el mercado de la vivienda usada se ha enfriado.
“Los precios de las viviendas de segunda mano siguen aumentando, pero el aumento se está desacelerando. Se espera que la caída de los precios de las viviendas de segunda mano continúe en la segunda mitad del año”. El analista jefe de Centaline Real Estate cree que en los últimos meses, especialmente en la primera mitad del año, el fuerte aumento trimestral de los precios de la vivienda de segunda mano es en realidad una situación anormal. El mercado inmobiliario en sí no debería dispararse. La desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano es una señal de que el mercado inmobiliario ha vuelto a la normalidad.
No sólo existen controles políticos, sino que el mercado de la vivienda de segunda mano también ha reportado recientemente noticias frecuentes de endurecimiento o incluso suspensión de los préstamos para vivienda.
Según informes de los medios, Shenzhen, Dongguan y Nanjing informaron de cuotas insuficientes de préstamos para viviendas de segunda mano, mientras que ciudades como Wuhan, Hefei, Chongqing y Hangzhou se vieron obligadas a "dejar de prestar".
Zhang Dawei cree que la actual restricción de los préstamos para vivienda en las ciudades del sur se debe a la insuficiencia de los préstamos para vivienda. El aumento de las transacciones de viviendas de segunda mano ha provocado una escasez de préstamos para viviendas.
Zhang Dawei señaló que la esencia es que el mercado inmobiliario está sobrecalentado. 2020 incluye la sobreemisión de crédito en el primer trimestre de este año. Durante el mismo período, los préstamos hipotecarios se encontraban en un máximo histórico y el aumento fue muy evidente. El volumen general de transacciones en el mercado inmobiliario es demasiado grande y el crédito insuficiente, lo que encubierto ha provocado una escasez de préstamos para vivienda, es decir, un endurecimiento de los préstamos para vivienda. Así pues, el resultado del mercado es que los precios de la vivienda siguen aumentando, pero a un ritmo decreciente. La oferta insuficiente de préstamos para vivienda inhibirá las transacciones de mercado, y las posteriores transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano se desarrollarán gradualmente en una dirección estable.
El efecto refrescante del primer lote de suministro y almacenamiento de "doble concentración" en el mercado de suelo en el primer semestre del año
El informe del mercado de suelo del primer semestre de 2021 muestra que en el primer semestre de 2021, la oferta general de los mercados de tierras en 300 ciudades de todo el país disminuyó un 6%, el volumen de transacciones disminuyó un 9%, el precio promedio de las transacciones aumentó un 21%, la tasa de prima aumentó un 1 punto porcentual , y la tarifa de transferencia total en los primeros seis meses fue de 2,83 billones de yuanes, un aumento interanual del 8%. La oferta y la demanda de suelo aumentaron año tras año en el primer trimestre, pero el ritmo de la oferta de suelo se desaceleró en el segundo trimestre. La tendencia general en el primer semestre del año fue que tanto el volumen como el precio cayeron.
Desde febrero de este año, 22 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, han puesto a prueba gradualmente la política de "dos suministros de tierra centralizados", es decir, la publicación centralizada de anuncios de transferencia y la organización centralizada de actividades de transferencia. Los anuncios de licitación, subastas y transferencias de terrenos residenciales se publicarán en tres lotes a lo largo del año. Al 26 de junio, 21 de las 22 ciudades, excepto Wuhan, habían completado la primera ronda de subastas locales centralizadas.
La China Index Academy cree que la política de "dos ofertas de tierras concentradas" ayudará a estabilizar las expectativas del mercado, reducirá el entusiasmo por las subastas de tierras, guiará al mercado para que vuelva a la racionalidad y desempeñará un papel positivo en la estabilización de las primas. . Ayudará a lograr el objetivo político de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas”.
Sin embargo, los datos del Centaline Real Estate Research Institute muestran que después del final del primer lote de oferta de tierra dual centralizada, la popularidad de la tierra no ha disminuido y la tasa de prima también ha aumentado en comparación con el último año. Específicamente, en comparación con las transferencias de suelo residencial completadas en 22 ciudades piloto de suministro de suelo centralizado en 2020, el precio mínimo medio del suelo aumentó un 15%. Desde la perspectiva de la tasa de prima, la primera ronda de suministro centralizado de tierras en 2021 también aumentó 2 puntos porcentuales en comparación con el año pasado.
En este sentido, Yan Yuejin analizó que dicha prima debe verse objetivamente. En primer lugar, con el aumento de la oferta de tierras, objetivamente hay más oportunidades de adquirir tierras, por lo que la tasa de prima estará relativamente controlada; en segundo lugar, la tasa de prima de tierra en sí también se ve afectada por la oferta de tierra. , a diferencia del suelo en zonas urbanas ubicación y otros factores.
"El primer lote de suministro de tierra centralizado dual en realidad tiene un efecto de enfriamiento. Varias restricciones, como los límites locales de precios de la tierra, permiten objetivamente a las empresas inmobiliarias adquirir tierras de manera racional, lo que está básicamente en línea con la 'estabilización de los precios de la tierra'. , estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas de orientación política", dijo Yan Yuejin.
¿Se impulsará el impuesto inmobiliario en el segundo semestre del año? Experto: Se promoverá gradualmente en el futuro y es poco probable que se implemente en el corto plazo.
El 11 de mayo, el Ministerio de Finanzas y otros cuatro departamentos celebraron un simposio sobre el trabajo piloto de la reforma del impuesto a la propiedad. El simposio propuso que se escuchen las opiniones de algunos camaradas responsables de los gobiernos populares urbanos y de algunos expertos y académicos sobre el trabajo piloto de la reforma del impuesto a la propiedad.
Los conocedores de la industria señalaron que el fenómeno de la "decoloración cuando se habla de impuestos" realmente existe. Cualquier novedad en la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles desencadenará debates en el mercado. Y esta vez el Ministerio de Hacienda y otros cuatro departamentos se reunieron para realizar un simposio, ¿significa que se lanzará la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles? ¿Qué impactos específicos tendrá en el mercado inmobiliario en la segunda mitad del año?
"El impuesto sobre bienes inmuebles es una parte importante del mecanismo a largo plazo del sector inmobiliario. Definitivamente se promoverá gradualmente en los próximos años, pero es poco probable que se implemente en el corto plazo. Al menos durante dos o tres años, no hay necesidad de considerar el 'impuesto inmobiliario' como una distracción del mercado, indicadores que afectan al mercado ", dijo Zhang Dawei en una entrevista con China Net Finance: "Se puede ver en este simposio. Ese impuesto sobre bienes inmuebles definitivamente se implementará en el futuro, pero no en un futuro cercano".
Yan Yuejin cree que existe la posibilidad de poner a prueba el impuesto sobre bienes raíces en las grandes ciudades primero. Yan Yuejin dijo que el impuesto sobre bienes inmuebles ayuda objetivamente a promover la estabilidad de los precios de la vivienda y el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Esta es la primera vez que se menciona el "trabajo piloto de reforma", que tiene un gran significado como indicador. Y a juzgar por las ideas actuales de gestión y control del mercado inmobiliario, lo más probable es que las grandes ciudades lo pongan a prueba primero.
Si el impuesto sobre bienes inmuebles sigue avanzando, ¿qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario?
Yan Yuejin cree que si se promueve la reforma fiscal sobre bienes inmuebles en las grandes ciudades, el coste de propiedad de la vivienda aumentará y la disposición a suscribir casas de primera mano se debilitará, lo que promoverá aún más la caída del precio de la vivienda. los precios de la vivienda o reducir el aumento; los propietarios de viviendas de segunda mano también se verán afectados por la reducción de los ingresos potenciales. La venta de bienes inmuebles aumentará el número de viviendas de segunda mano que circulan en el mercado y los precios de la vivienda bajarán desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias; la adquisición de terrenos guiará objetivamente a las empresas inmobiliarias a trasladarse a otras ciudades a nivel de prefectura o capitales de provincia débiles, reduciendo finalmente la intensidad del mercado de terrenos en las grandes ciudades. La competencia disminuye a medida que disminuye la popularidad del mercado inmobiliario; aumentos de viviendas, reducirá objetivamente la presión sobre el mercado de alquiler, lo que a su vez conducirá a una disminución de los alquileres.