¿Qué es una casa con derecho de propiedad pequeña? ¿Cómo se distinguen los derechos de propiedad?
Las casas de pequeña propiedad se refieren a casas construidas en terrenos colectivos rurales por las que no se han pagado las tasas de transferencia de tierras y otros derechos. Sus certificados de derechos de propiedad no son emitidos por el departamento nacional de gestión de vivienda, sino por el municipio. gobierno o gobierno de aldea. Se llama "vivienda de propiedad rural". La "vivienda con derechos de pequeña propiedad" no es un concepto legal, sino un término consuetudinario formado por las personas en la práctica social. Este tipo de casa no cuenta con certificado de uso de suelo ni licencia de preventa emitida por el estado, y el contrato de compra no será registrado en la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. El llamado certificado de derechos de propiedad no es un certificado de derechos de propiedad verdaderamente legal y válido.
El surgimiento de casas pequeñas es inseparable del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en las ciudades. Se han convertido en un tema candente de preocupación social desde 2007, cuando los precios de la vivienda aumentaron rápidamente. Según los requisitos nacionales pertinentes, las "viviendas con derechos de pequeña propiedad" no pueden confirmarse ni emitirse un certificado, y no están protegidas por la ley.
La distinción de derechos de propiedad entre casas con pequeños derechos de propiedad
Las casas con grandes derechos de propiedad que son emitidas por el estado con certificados de derechos de propiedad se denominan "casas con grandes derechos de propiedad" y las casas con derechos de pequeña propiedad que no son emitidas por el estado se denominan "casas con derechos de pequeña propiedad". La disputa entre casas grandes y pequeñas no es la propiedad de la casa, sino los derechos de uso del suelo. Hay tres interpretaciones principales de los derechos de propiedad pequeña:
1. Para los derechos de propiedad del desarrollador, los derechos de propiedad del desarrollador se denominan derechos de propiedad grande y los derechos de propiedad del comprador de la vivienda se denominan derechos de propiedad pequeña. El término es porque los derechos de propiedad del comprador de la vivienda están divididos por el desarrollador.
2. Se distingue según si es necesario pagar la tasa de transferencia de tierra cuando se vuelve a transferir la casa. Los que no necesitan pagar la tasa de transferencia de tierra se denominan grandes derechos de propiedad y aquellos. Los que tienen que pagar la tasa de transferencia de tierras se denominan derechos de pequeña propiedad. Según esta interpretación, las casas comerciales ordinarias son casas con grandes derechos de propiedad y las viviendas asequibles son casas con pequeños derechos de propiedad.
3. Se distingue por la autoridad emisora del certificado de derechos de propiedad. Aquellos en los que el Estado emite certificados de derechos de propiedad se denominan derechos de propiedad grandes. Aquellos en los que el Estado no expide certificados de derechos de propiedad se denominan propiedades pequeñas. derechos, que son emitidos por el gobierno del municipio. Es un derecho de propiedad del municipio, y el derecho de propiedad del municipio no constituye un derecho de propiedad real en el sentido legal.
Los derechos de pequeña propiedad explicados en las dos primeras explicaciones son legales, siempre que el precio de compra se pague en su totalidad o la tarifa de transferencia de la tierra durante la transferencia, la propiedad se puede comprar y vender libremente. Las disposiciones legales son relativamente claras. La tercera explicación es que la naturaleza jurídica de los derechos de pequeña propiedad es controvertida y es imposible obtener un certificado de derechos de propiedad en el verdadero sentido legal.
¿Cuáles son las propiedades de las casas con pequeños derechos de propiedad?
Hay dos propiedades de "casas con pequeños derechos de propiedad": una está construida en un terreno de construcción colectiva, es decir, construida en "granjas" La casa pertenece únicamente al propietario colectivo de la zona rural, y los agricultores de otras aldeas no pueden comprarla; el otro tipo es la casa construida ilegalmente en terrenos utilizados por empresas colectivas o en tierras cultivadas ocupadas;
Razones del surgimiento de casas de pequeñas propiedades
1. Precios excesivos de la vivienda urbana: Los altos precios de la vivienda en muchas ciudades grandes y medianas de China son una de las razones importantes. para el surgimiento de casas de pequeña propiedad. Debido al desarrollo económico y social desequilibrado de China, los precios de la vivienda en varias ciudades importantes han aumentado rápidamente durante un largo período de tiempo, superando con creces los niveles de ingresos de los empleados locales comunes en ese momento. Al mismo tiempo, la construcción de viviendas gubernamentales asequibles y de bajo alquiler no puede satisfacer estas necesidades de vivienda. Hay un gran número de compradores realistas de casas con derechos de propiedad reducidos.
2. Espacio para la marginación: según la ley, los agricultores pueden operar sus propios negocios en propiedades rurales de propiedad colectiva y terrenos de construcción colectiva, y las casas construidas por los agricultores también pueden comercializarse. Es precisamente porque hay muchas ambigüedades en las políticas y leyes que han llevado a la proliferación de la construcción de viviendas en pequeña escala en varios lugares, dejando una pendiente resbaladiza entre la legalidad y la ilegalidad.
3. El sistema de tierras rurales no es razonable: las pequeñas casas con derechos de propiedad son propiedades que los agricultores construyen colectivamente en sus terrenos de construcción colectiva y en sus granjas por iniciativa propia. No necesitan pagar tarifas similares a las que pagan los promotores. al gobierno para obtener tierras la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra (incluida la tarifa de adquisición de tierras pagada por el gobierno para expropiar las tierras colectivas de los agricultores) el desarrollo está dirigido por el colectivo de la aldea, eliminando la necesidad de tarifas de apoyo a la infraestructura y otras tarifas municipales; Honorarios y costos de construcción. Durante este proceso de desarrollo, los ingresos colectivos de los agricultores por la venta de casas pequeñas fueron superiores al monto de la compensación por las tierras expropiadas por el gobierno.
¿Cuáles son los riesgos de comprar una casa con un derecho de pequeña propiedad?
(1) Validez legal
La validez de un contrato de compraventa de una casa con un derecho de pequeña propiedad generalmente se considera inválido. Sin embargo, también se distinguen diferentes situaciones:
Para las ventas de casas rurales que se realicen entre miembros de organizaciones económicas colectivas rurales dentro del municipio, se considera válido el contrato de compraventa de la casa.
Si la casa se vende a una persona fuera del municipio, el contrato se puede considerar válido si es aprobado por la organización y departamento correspondiente.
Para la venta de una casa a una persona fuera del municipio sin la aprobación de la organización y departamento correspondiente, si el contrato no se ha ejecutado realmente o el comprador no ha vivido ni utilizado la casa, el contrato será inválido.
(2) Transferencia de bienes inmuebles
Las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden obtener un certificado formal de bienes raíces, por lo que no constituyen derechos de propiedad reales en el sentido legal. Es decir, las casas de pequeña propiedad sólo tienen derecho de uso, pero no de propiedad.
Según lo dispuesto en la "Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China", las casas con derechos de pequeña propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no se puede transferir legalmente después de la compra. También tiene un cierto impacto en la preservación y apreciación del valor de la vivienda.
(3) Riesgos de política
Al comprar una casa con pequeños derechos de propiedad en construcción, después de que el comprador firma un contrato con el desarrollador y paga el pago de la casa, si los departamentos pertinentes rectifican el proyecto de construcción de viviendas rurales con derechos de propiedad, lo que puede llevar a la suspensión de la construcción o incluso a la demolición forzosa de algunos proyectos. Los compradores de vivienda se enfrentarán a la vergonzosa situación de no poder obtener la casa y no poder reclamar su dinero a tiempo.
Si se encuentra con la requisición y demolición de tierras a nivel nacional después de comprar una casa, dado que la casa de propiedad rural no tiene derechos de propiedad legales reconocidos por el estado, el comprador de la casa no es el propietario legal de la propiedad, por lo que no puede recibir compensación por la demolición de los derechos de propiedad, pero como usuario real La compensación por demolición recibida es insignificante en comparación con la compensación por los derechos de propiedad.
(4) Falta de supervisión
No existen regulaciones claras para restringir el desarrollo y construcción de viviendas con derechos de propiedad rural. Existe una falta de supervisión del desarrollo y construcción, lo que. tiene un cierto impacto en los intereses de los compradores de viviendas. Al mismo tiempo, la unidad de desarrollo no cuenta con las calificaciones y es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía posventa de la casa.
Clasificación de viviendas de pequeña propiedad
La rectificación de viviendas de pequeña propiedad promovida conjuntamente por el Ministerio de Tierra, Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural es únicamente para aquellas en construcción y en venta - es decir, las casas recién agregadas en los últimos dos años de casas pequeñas con derechos de propiedad, y para las casas pequeñas con derechos de propiedad más "stock" que ya han sido ocupadas por residentes, debido a la compleja situación histórica, los departamentos pertinentes distinguirán. entre diferentes situaciones, clasificar las investigaciones y abordarlas.
El método principal que se puede adoptar en el futuro es incluir algunas de las casas pequeñas existentes que cumplen ciertas condiciones en viviendas de bajo alquiler, viviendas públicas de alquiler, viviendas asequibles, etc., después de completar los requisitos pertinentes. procedimientos y pago de los impuestos y tasas correspondientes, dentro de la serie de viviendas asequibles, como las viviendas comerciales de precio limitado, y para algunas "viviendas con derechos de pequeña propiedad" que violan gravemente la planificación urbana y la planificación del uso del suelo, ocupan ilegalmente tierras cultivadas y tierras agrícolas básicas, y tiene serios problemas con la calidad del diseño arquitectónico y de la construcción, es obligatorio reconstruirlo o demolerlo.
Zheng Zhenyuan, ex subdirector del Departamento de Planificación de la Oficina Nacional de Administración de Tierras, cree que el tratamiento principal de las pequeñas casas con derechos de propiedad en el futuro no es más que dos medidas: regularización y demolición. Más importante aún, es necesario unificar el entendimiento de las partes relevantes sobre "establecer un mercado unificado de terrenos para la construcción urbana y rural" después de la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del PCCh lo antes posible. Sobre esta base, políticas y medidas más específicas. debe introducirse, para resolver verdaderamente el problema a largo plazo El problema de las casas acumuladas con pequeños derechos de propiedad.