Rectificar los mercados de alquiler de viviendas en Beijing, Shanghai y Shenzhen y acelerar la mejora de las políticas de alquiler a largo plazo.
En febrero, tres ciudades de primer nivel, Shenzhen, Beijing y Shanghai, introdujeron sucesivamente políticas para rectificar el caos en el mercado de alquiler y guiar el desarrollo constante del mercado de alquiler a largo plazo.
Los expertos afirman que la emisión intensiva de documentos por parte de las tres ciudades tiene un significado vano y sirve de referencia para que otras grandes ciudades regulen el mercado de alquiler de viviendas. Se espera que las medidas pertinentes promuevan aún más el desarrollo de estándares industriales, reduzcan efectivamente el riesgo de rupturas de la cadena de capital de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo y protejan los intereses de los inquilinos.
La rectificación es urgente.
En los últimos años, con el fomento de políticas y la búsqueda de capital, el mercado de alquiler de viviendas, especialmente el mercado de alquiler a largo plazo, se ha desarrollado rápidamente. Algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo adoptan métodos como "pago bajo AG", "pago a largo plazo pero pago a corto plazo", "préstamo de alquiler" y otros medios para apoderarse de recursos inmobiliarios, ampliar su escala y formar ilegalmente fondos de capital. , provocando el caos. Desde 2018, más de 100 padres han alquilado apartamentos. Se han vulnerado los derechos de un gran número de inquilinos, lo que ha dañado la reputación del mercado de alquiler a largo plazo y ha impactado el creciente mercado de alquiler de viviendas.
Según estadísticas incompletas, el número de pisos en alquiler a largo plazo aumenta año tras año. En ciudades como Beijing y Shanghai, la cuota de mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo ha superado el 20%.
Wang, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, afirmó recientemente que el mercado de alquiler de viviendas se regulará en 2021, centrándose en rectificar los "alquileres bajos de AG", "recibos largos y pagos cortos", establecimiento ilegal de fondos comunes de capital y otros comportamientos para prevenir el riesgo de "explosión" "minera".
Según la práctica anterior, el mercado de alquiler de viviendas marcará el comienzo de la temporada alta de firmas después de las vacaciones del Festival de Primavera. Antes del Festival de Primavera, las tres ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai y Shenzhen introdujeron sucesivamente reglas de supervisión detalladas para el mercado de alquiler de viviendas para regular aún más el mercado de alquiler, lo cual es un momento perfecto.
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El "arrendamiento" es una de las razones importantes de la frecuente aparición de incidentes "rayados" en apartamentos de alquiler a largo plazo en los últimos años. . Algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo utilizan “préstamos de alquiler” como financiación encubierta para expandirse mediante un alto apalancamiento. Una vez que hay un problema en la cadena de capital, causará enormes pérdidas a los propietarios, inquilinos e instituciones financieras. El propietario no puede cobrar el alquiler y espera que el inquilino pueda desalojar la casa y el inquilino aún tiene que pagar el préstamo bancario; se enfrenta al dilema de pagar el alquiler. Los bancos pueden enfrentar deudas incobrables debido a dificultades de pago.
Entre las medidas de rectificación en las tres ciudades se han regulado los "préstamos para alquiler". Beijing controla estrictamente a los beneficiarios de "préstamos de alquiler" y exige a las instituciones financieras bancarias, pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones que no asignen los fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los arrendatarios a las empresas de arrendamiento de viviendas. Shenzhen propuso que las instituciones financieras firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario y asignen el préstamo a la cuenta personal del arrendatario. Shanghai es aún más estricta y exige que las agencias de arrendamiento de viviendas que no hayan iniciado negocios de "préstamos de alquiler" personales no puedan agregar este negocio, en principio las agencias de alquiler de viviendas que hayan iniciado negocios de "préstamos de alquiler" personales deben garantizar que el límite del préstamo sea; ajustado a Menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa.
Las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo utilizan "pagos a largo plazo y pagos a corto plazo" para formar un fondo común de capital para una expansión a gran escala, lo que también constituye un riesgo operativo importante. Las medidas de rectificación en las tres ciudades incluyen contenidos para evitar el desfase entre fondos y plazos de arrendamiento.
En principio, el monto del alquiler cobrado por adelantado por las empresas de arrendamiento limitado de viviendas en Beijing a los arrendatarios no excederá los 3 meses de alquiler. Shanghai estipula que si el arrendatario paga un alquiler por más de 3 meses, el alquiler se transferirá a la empresa de arrendamiento de viviendas mensualmente; si el arrendatario paga un alquiler por menos de 3 meses, la empresa de arrendamiento de viviendas deberá transferir el alquiler en forma mensual; mensual o trimestralmente según lo acordado con el banco comprometido. Shenzhen propuso que si el monto total del depósito de seguridad del arrendatario y el alquiler del ciclo de pago único cobrados por una empresa de arrendamiento de viviendas excede los cuatro meses de alquiler, el banco regulador supervisará los fondos excedentes.
Además, establecer una cuenta de supervisión de alquileres para garantizar la seguridad de los fondos es también la misma medida adoptada por las tres ciudades en esta rectificación. Tanto Shanghai como Shenzhen propusieron que las empresas de alquiler de viviendas abrieran una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas en un banco comercial registrado localmente. Beijing ha dejado claro que los depósitos de seguridad cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios deben gestionarse a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing y serán devueltos una vez rescindido el contrato.
El analista jefe de bienes raíces de Zhongyuan, Zhang Dawei, cree que controlar estrictamente el desajuste entre los fondos comunes y los términos de arrendamiento reducirá en gran medida la posibilidad de explosiones mineras en las empresas de apartamentos de alquiler a largo plazo. Bajo la implementación estricta de políticas, el. Industria de apartamentos de alquiler a largo plazo Pueden ocurrir cambios perturbadores.
Los expertos de la industria predicen que las empresas que se expanden mediante modelos ilegales como "baja producción AG", "recibos largos pero pagos cortos", "alquiler y préstamo" serán eliminadas gradualmente, especialmente las pequeñas y medianas empresas. con mayores riesgos operativos se eliminarán gradualmente y se optimizará el entorno empresarial de la industria.
Regulación del mercado de alquiler a largo plazo
La Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en febrero del año pasado (65438+) propuso resolver los problemas de vivienda destacados en las grandes ciudades y presentó los requisitos pertinentes. para viviendas de alquiler en un artículo extenso, que incluye acelerar la mejora de las políticas de alquiler a largo plazo, estandarizar el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo, rectificar el orden del mercado de alquiler, estandarizar el comportamiento del mercado y regular razonablemente los niveles de alquiler. Se espera que las viviendas de alquiler en mi país marquen el comienzo de un desarrollo integral y rápido y se conviertan en un modelo de consumo de vivienda aceptable a largo plazo para los residentes en el futuro.
Yu Xiaofen, vicepresidente de la Universidad Tecnológica de Zhejiang, dijo que la Conferencia Central de Trabajo Económico enfatizó particularmente que "se debe prestar gran atención a la construcción de viviendas de alquiler asequibles", lo que demuestra que la construcción de viviendas asequibles Las viviendas de alquiler y el desarrollo estandarizado de viviendas de alquiler a largo plazo se han mencionado en niveles sin precedentes. El desarrollo vigoroso de viviendas de alquiler basadas en políticas será un gran avance para resolver el problema de la vivienda en las grandes ciudades.
El responsable de la Autoridad de Vivienda de Shanghai anunció recientemente que en 2021, Shanghai planea agregar 8.000 nuevas unidades de vivienda pública de alquiler y, al mismo tiempo, fortalecer el reciclaje del parque de viviendas existente; Promover la implementación de la demolición de viviendas públicas de alquiler y el suministro de viviendas compartidas, planea agregar 10.000 nuevas camas a lo largo del año.
Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, cree que los importantes problemas de vivienda actuales en nuestro país ocurren principalmente en las grandes ciudades, especialmente en las megaciudades y megaciudades, y se manifiestan en los estudiantes universitarios recién contratados. , residentes urbanos no registrados, saneamiento, etc. Los trabajadores migrantes en puestos importantes de servicios públicos urbanos y otros tienen grandes dificultades de vivienda. Por tanto, es fundamental resolver eficazmente los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas.
Según los informes, las viviendas de alquiler asequibles incluyen viviendas de alquiler públicas y viviendas de alquiler políticas. La vivienda pública de alquiler resuelve principalmente el problema de la vivienda urbana y las "dobles dificultades" de ingresos, e implementa tanto seguridad física como subsidios monetarios. La vivienda en alquiler basada en políticas está dirigida principalmente a nuevos ciudadanos que no tienen casa. El gobierno brinda apoyo político, múltiples entidades invierten, suministran a través de múltiples canales e implementan precios guiados por el gobierno.
Wang dijo que nos centraremos en desarrollar políticas de alquiler de viviendas en las grandes ciudades con una afluencia neta de población, trabajaremos con los departamentos pertinentes para mejorar la tierra, los impuestos, las finanzas y otras políticas de apoyo, aumentar la oferta de tierras y el uso individual de la tierra. planes y explorar el uso de la construcción colectiva Se apoyará el uso de la tierra y la tierra ociosa propiedad de empresas e instituciones para apoyar la construcción de parques industriales y renovaciones no residenciales, tales como "comerciales para arrendar" e "industriales para arrendar", simplificar la procedimientos de aprobación y dar pleno juego a las funciones de las empresas estatales y privadas.
Los expertos afirman que los requisitos pertinentes propuestos por la Conferencia Central de Trabajo Económico son un hito para el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Ha abierto una historia de especial seguridad territorial para el enorme mercado de alquiler de viviendas y, al mismo tiempo, cambiará la situación a largo plazo en la que el mercado de alquiler de viviendas está dominado por viviendas privadas, con una baja proporción de viviendas de alquiler públicas y viviendas de alquiler centralizadas a largo plazo; además, el precio está controlado por el gobierno. Las viviendas de alquiler respaldadas por políticas desempeñarán un mejor papel "estabilizador" a la hora de estabilizar los precios de los alquileres y proporcionar una oferta de viviendas de bajo alquiler.
“Con el aumento de la oferta de viviendas de alquiler asequibles y el desarrollo estandarizado del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, el sistema de oferta de viviendas de alquiler a largo plazo de mi país cambiará y la proporción de viviendas de alquiler aumentará aún más. , y el grado de estandarización del mercado aumentará considerablemente. Mejorar las viviendas de alquiler se convertirán en un modelo de consumo de vivienda aceptable a largo plazo para los residentes.