¿Por qué Tianjin es el segundo Tangshan?
Siete nuevas ciudades. Un número del Plan de Construcción de Viviendas de Tianjin (2011-2015) de repente puso a Tianjin en el centro de atención.
Según el “Duodécimo Plan Quinquenal” de Tianjin para la construcción de viviendas publicado a mediados de octubre, se espera que el volumen total de construcción de viviendas en Tianjin durante el período de planificación quinquenal sea de aproximadamente 95 millones a 1,2 millones. metros cuadrados, de los cuales la nueva construcción está garantizada. Hay 48,75 millones de metros cuadrados de viviendas sexuales y de 46,25 millones a 71,25 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales nuevas. El plan está detallado por región. En comparación con los cuatro distritos de Binhai New Area, Central City y Ring City, las siete nuevas ciudades que son clave para la construcción en el plan están más concentradas.
Sin embargo, a los ojos de muchas personas en la industria, el lanzamiento simultáneo de múltiples ciudades nuevas es realmente preocupante por la "indigestión" para Tianjin, que tiene un alto inventario de viviendas comerciales.
“Tianjin se está preparando para la comercialización de terrenos. La esencia es vender los terrenos de otra manera”, señaló Shen Wen, gerente general del distrito de Tianjin del Centro de Investigación del Grupo de Información CRIC, en una entrevista con China Real Estate. Noticias.
La mayoría de las nuevas ciudades que se han planificado durante muchos años siguen siendo terrenos baldíos.
De hecho, la planificación de la construcción de varias ciudades nuevas en Tianjin ha estado en marcha durante mucho tiempo, y el número inicial de ciudades nuevas es aún mayor.
En julio de 2006, el Consejo de Estado aprobó el Plan Maestro Urbano de Tianjin (2005-2020). Se han planificado 11 nuevas ciudades: Jixian, Baodi, Wuqing, Ninghe, Hangu, Xiqing, Jinnan, Jinghai, Dagang, Beijing-Tianjin y Tuanbo.
En el borrador del "Plan Estratégico de Desarrollo Espacial de Tianjin" publicado en 2009, Tianjin ajustó la construcción de nuevas ciudades y señaló que "Jixian, Baodi, Wuqing, Ninghe, Jinghai, Beijing y Tianjin, "Se construirán de acuerdo con los estándares de las ciudades de tamaño mediano. Tuanbo 7 nuevas ciudades".
Los objetivos de construcción de la nueva ciudad en el "Duodécimo Plan Quinquenal para la Construcción Residencial en Tianjin" se basan básicamente en la estrategia de desarrollo espacial mencionada anteriormente. En esta línea de pensamiento, varias ciudades nuevas tienen sus propias características y desempeñan sus propios deberes: Wu New City debería convertirse en una nueva ciudad importante, una base industrial de alta tecnología, una base logística moderna y una ciudad ecológica y habitable en el eje de desarrollo integral de Beijing y Binzhou; la nueva ciudad de Baodi debería convertirse en una importante base logística comercial, base de procesamiento y fabricación y una ciudad ecológica y habitable en Beijing, Tianjin y la dinastía Tang. Jinghai New City se ha convertido en una moderna base manufacturera, un centro logístico regional y una ciudad ecológica y habitable. La Nueva Ciudad de Ninghe se ha convertido en la puerta de entrada al noreste de China, una base de procesamiento y fabricación, una base comercial y logística para Beijing, Tianjin y la dinastía Tang, y una ciudad ecológica y habitable. Jixian New Town se ha convertido en una famosa ciudad histórica y cultural en Tianjin y en una distintiva ciudad cultural, turística y ecológica en la parte norte de Beijing, Tianjin y Hebei. La Ciudad Nueva de Beijing-Tianjin se ha convertido en una base industrial de servicios moderna que ofrece turismo de ocio, conferencias y exposiciones, y cultura y educación en la región de Beijing-Tianjin-Tangshan, y es una ciudad ecológica y habitable que resalta las características de la ciudad del agua del norte. ; Tuanbo New Town se ha convertido en una moderna base industrial de servicios que ofrece investigación y desarrollo tecnológico, educación, deportes y creatividad. Una ciudad ecológica y habitable para la industria, el turismo y las vacaciones.
Personas de la industria inmobiliaria de Tianjin dijeron a los periodistas que, aunque estas nuevas ciudades se han planificado durante muchos años, la mayoría de ellas son planificación territorial. A excepción de unas pocas ciudades nuevas en Wuqing y Ninghe, la mayoría de ellas todavía se encuentran en un estado baldío y la construcción del proyecto aún no ha comenzado.
Con el alto inventario en el mercado, las perspectivas de la nueva ciudad no están claras
Aunque la construcción de la nueva ciudad está a punto de someterse a operaciones sustanciales, el mercado inmobiliario de Tianjin ha Entró temprano en la etapa de "indigestión".
De 2011 a junio de 2012, la relación entre las ventas de viviendas y la oferta en Tianjin fue inferior a 1 durante 15 meses consecutivos, y el exceso de oferta en el mercado fue prominente. En este contexto, el inventario residencial de Tianjin ha alcanzado un nivel récord y el ciclo de liquidación ha alcanzado un récord de 29 meses (ciclo de liquidación = número de unidades actualmente disponibles para la venta/número promedio de unidades futuras vendidas en 6 meses), que es relativamente menor. que los 19 meses de años anteriores. El mínimo fue 19 meses más alto. A finales de junio de 2012, el mercado inmobiliario de Tianjin tenía casi 140.000 unidades disponibles para la venta y la presión de inventario era enorme.
Y esta situación de elevado inventario se ha mantenido hasta este año. Al 31 de agosto de 2065438, la superficie vendible del mercado residencial de Tianjin era de 20,4083 millones de metros cuadrados, un aumento de 580.000 metros cuadrados mes a mes. Los ciclos de liquidación han disminuido ligeramente, pero se mantienen en máximos de 20 meses.
El grado de digestión de la superficie vendible en cada distrito también es diferente: tomando como ejemplo agosto, la superficie vendible en el sexto distrito de Tianjin y en el distrito cuatro de Huancheng disminuyó en 29.500 metros cuadrados y 94.600 metros cuadrados respectivamente, mes a mes, mientras que el Superficie vendible en los suburbios y condados exteriores El crecimiento es evidente, acercándose a los 6 millones de metros cuadrados, con un aumento de 204.900 metros cuadrados. Los condados suburbanos son precisamente las áreas donde Tianjin planea construir muchas ciudades nuevas.
Por lo tanto, muchas personas en la industria no son optimistas sobre las perspectivas de desarrollo de New Town. "Tianjin es una ciudad de tercer nivel a los ojos de un profesional de bienes raíces. Tianjin no es muy atractiva para la población circundante, pero el volumen de desarrollo es enorme", dijo sin rodeos Tao Zeng, presidente de la organización de servicios inmobiliarios.
“Este plan, que incluye la construcción de varias ciudades nuevas, es más un concepto de desarrollo urbano. Además de lugares densamente poblados como Wuqing, otras ciudades nuevas como Baodi, Jixian, etc. El número de casas para la población local es muy alto y el mercado está básicamente saturado”. Shen Wen dejó claro que no reconoce este modelo de repartir el pastel en la ciudad y luego construir ciudades satélite.
¿El nuevo urbanismo es sólo una comercialización del suelo?
Los datos del Centro de Investigación Kerui muestran que desde 2011 hasta septiembre de 2013, el área total de oferta de viviendas comerciales en Tianjin fue de 33,348 millones de metros cuadrados, pero el área de transacciones fue de sólo 26,164 millones de metros cuadrados. En este contexto, naturalmente se ha cuestionado la nueva planificación urbana.
En opinión de Shen Wen, la esencia de la nueva planificación urbana de Tianjin no es más que la “comercialización del suelo”. "Después de planificar la nueva ciudad, el precio del terreno planificado aumentará. Y el gobierno municipal de Tianjin también puede obtener más cuotas de adquisición de terrenos mediante la planificación de la nueva ciudad".
Para el gobierno municipal de Tianjin, parece que el mercado del suelo realmente necesita un impulso. En el primer semestre de 2013, hubo 381 proyectos de suministro de tierras en Tianjin, una fuerte disminución del 30% interanual. Sin embargo, vale la pena señalar que los condados suburbanos representados por el distrito de Wuqing se han convertido en importantes vendedores de tierras, representando casi el 60% de la oferta de tierras de la ciudad, siendo el distrito de Baodi el 15,46% y el distrito de Wuqing la proporción más alta, alcanzando el 21,95%.
Pero a diferencia de Baodi, Wuqing es más favorecido por la industria. Entre las siete nuevas ciudades planificadas, aunque los conocedores de la industria generalmente dudan de que haya suficiente demanda de mercado para las nuevas ciudades en el futuro, son mucho más optimistas sobre las perspectivas de Wu New City.
Yang Bangjun, director general de Beijing-Tianjin Integrated City (Tianjin) Investment Co., Ltd., la primera empresa inmobiliaria en desarrollar múltiples proyectos en Tianjin, dijo en una entrevista con este periodista que la ubicación de Wuqing Como centro de transporte entre Beijing y Tianjin tiene ventajas obvias. La planificación general es buena y existen mayores oportunidades de desarrollo futuro. "En comparación, el desarrollo del condado de Jixian es mucho peor, con un desarrollo lento y sin la aparición de una nueva ciudad; debido a la falta de apoyo industrial, la actividad y la atmósfera urbana de Baodi New City no son muy buenas. Ninghe New City es la más atrás, lejos de Tianjin. El centro está demasiado lejos”.
Incluso si somos optimistas sobre Wu Qingcheng, esto no reduce las preocupaciones de Shen Wen sobre la construcción de varias ciudades nuevas en Tianjin. "Todas estas nuevas ciudades son áreas con exceso de oferta. Con la capacidad financiera urbana existente en Tianjin, la capacidad de pago de la población urbana y la demanda del mercado, es imposible absorber tantas ciudades nuevas a la vez. Si se construye de esta manera, es probable que Tianjin Conviértete en el segundo Tangshan ", dijo Shen Wen.