¿Por qué no puedo comprar una casa en una subasta judicial?
Debido a los bajos precios de transacción en las casas de subastas, cada vez más personas prestan atención a las casas de subastas. Es solo que es barato y arriesgado. Si los compradores finalmente quieren mudarse, es posible que deban gastar mucha energía para comprender la situación en el lugar. Sin embargo, muchas personas sólo han oído que no se pueden comprar en casas de subastas, pero saben poco sobre los trucos que implican.
1. La situación actual de las casas de subastas legales en China
Los datos relevantes muestran que en menos de 6 años, el número de casas de subastas francesas en China se ha multiplicado por más de 200. . Desde 2017, el mercado de las casas de subastas ha atraído la atención de los compradores, pero en ese momento solo había 9.000 casas de subastas listadas para la venta en todo el país. En 2020, la epidemia arrasó repentinamente el mundo y el número de casas de subastas chinas se disparó de 500.000 unidades en 2019 a más de 12.000 unidades.
Con la recurrencia de la epidemia, la presión sobre la prevención de epidemias en todo el país aumenta día a día. En este contexto, todos los ámbitos de la vida se han visto afectados en diversos grados, y los cierres de empresas, los recortes salariales y los despidos son algo habitual. Ni siquiera las grandes empresas son inmunes, e incluso gigantes de Internet como Alibaba, Tencent y JD.COM han llevado a cabo despidos a gran escala para protegerse.
Además, el continuo endurecimiento de las políticas inmobiliarias nacionales ha provocado tormentas entre los promotores inmobiliarios y la caída de los precios de la vivienda, lo que también es un factor importante en el aumento de las subastas legales. Como resultado, en 2021, el número de casas de subastas legales en China aumentó a unas 17.000, 500.000 más que en 2020, cuando comenzó la epidemia.
Ante el crecimiento exponencial del número de casas de subastas, el país ha mejorado sucesivamente los estándares de estantería de las casas de subastas. Sin embargo, en 2022, el número total de casas de subastas aumentará en lugar de disminuir, hasta alcanzar los 3 millones. Se agregaron 606.000 nuevas unidades en un solo año, un aumento del 35%. Sin embargo, el volumen de transacciones fue de sólo 118.000 unidades, un 15% menos año tras año.
2. Fuentes de las casas de subastas
En los canales de oferta de las casas de subastas, alrededor del 60% de las casas están desabastecidas. Una casa es un activo importante, que a menudo vale decenas de millones. Por lo tanto, alrededor del 90% de los compradores de viviendas en China optan por utilizar bienes inmuebles como garantía para préstamos hipotecarios de bancos y otras instituciones financieras. El pago mensual se reembolsa a la institución financiera en una cantidad acordada cada mes.
Si el prestamista incumple, el banco presentará una demanda ante el tribunal local y solicitará al tribunal que lleve a cabo una subasta judicial de la propiedad incumplida. El dinero de la venta de la casa se utiliza para pagar el préstamo bancario.
La segunda fuente más importante de las casas de subastas son los préstamos privados, que representan alrededor del 30%. Las disputas sobre préstamos privados incluyen principalmente disputas sobre contratos, garantías, infracciones y otras disputas. En el juicio de los derechos y deudas del acreedor, el tribunal debe hacer cumplir los bienes del deudor para pagar al acreedor.
También existen decomisos judiciales y bienes no reclamados. La confiscación judicial se refiere principalmente a la confiscación y ejecución de ganancias ilegales, como casos penales, corrupción y soborno. Esta parte de la casa de subastas tiene un rendimiento de costos relativamente alto y pocos riesgos potenciales.
Aunque la proporción de propiedades sin dueño en las casas de subastas es relativamente pequeña, ha ido aumentando en los últimos dos años. Es importante señalar que los fondos recaudados mediante confiscaciones judiciales y subastas de bienes no reclamados eventualmente serán nacionalizados.
En tercer lugar, ¿por qué la casa de subastas francesa es tan barata pero nadie la compra?
Es un hecho indiscutible que las casas de subastas son más baratas. Según los datos de ventas de la casa de subastas basados en estadísticas de big data, el precio de transacción de la casa de subastas es básicamente entre un 50% y un 70% más bajo que el precio de mercado. La razón por la que la casa de subastas tiene un descuento tan grande está relacionada principalmente con el formato de subasta de la casa de subastas.
Antes de poner a la venta una casa en una casa de subastas por un precio, evalúe el valor de su casa. Para poder realizar rápidamente los activos, el precio de tasación de la casa generalmente se pone a la venta con un descuento de alrededor del 5% sobre el precio de mercado.
Si la primera subasta no tiene éxito, la segunda subasta reducirá el precio en aproximadamente un 20 % del precio original. Si la casa está ubicada en una zona subdesarrollada y no es competitiva, el precio de transacción puede llegar incluso a un 50% de descuento.
Los precios en las casas de subastas son baratos, ¿por qué la gente no se anima a comprar? En primer lugar, es difícil transferir una casa según la ley. Después de comprar una casa, el comprador debe pasar por los procedimientos de transferencia de la casa con la sentencia del tribunal. Después de obtener la propiedad, es necesario pasar por los procedimientos de transferencia, pero existen varios problemas durante el proceso. Por ejemplo, si no puede obtener un certificado de propiedad para una casa con derechos de propiedad pequeños, debe hipotecar la casa y obtener un préstamo.
En segundo lugar, las casas de subastas tienen impuestos y tasas elevados. Según las estadísticas, hay una gran cantidad de casas de subastas legales en China que deben pagar impuestos y tasas. Los impuestos y tasas individuales ascienden hasta el 30% del alquiler total. Aumenta de forma invisible el coste de compra del comprador.
Finalmente, las subastas legales de casas implican muchas disputas. Algunas casas todavía tienen contratos de arrendamiento a largo plazo. Incluso si la casa se transfiere, los inquilinos no pueden ser desalojados. También hay casos en los que las facturas de agua y electricidad de la casa estaban previamente atrasadas y los compradores de la vivienda deben pagar los atrasos antes de poder transferir la propiedad.
Resumen
Aunque el mercado de las casas de subastas ha experimentado un desarrollo explosivo, existe una enorme disparidad en el volumen de cotizaciones y el volumen de transacciones. Pero a medida que los procesos de las casas de subastas se vuelven cada vez más perfectos, creo que mucha gente elegirá casas de subastas con más ventajas de precio.
¿Que piensas de eso?