¿Cuál es el nivel de ADPL de China?
El 24 de julio, la Oficina General del Comité Central y la Oficina General del Consejo de Estado emitieron conjuntamente las "Opiniones sobre una mayor reducción de la carga de las tareas de los estudiantes y la formación fuera del campus" 》, que establece requisitos para las instituciones de formación fuera del campus, como la aprobación estricta de las instituciones de formación de materias, la prohibición de operaciones capitalizadas y el control estricto de los horarios de apertura de las clases. , etc., lo que ha traído un gran impacto y cambios a la industria de la capacitación fuera del campus, y también afectó el desempeño normal de los contratos de arrendamiento de viviendas relevantes. Partiendo de la naturaleza de la póliza y su posible impacto en la ejecución del contrato de arrendamiento, el autor realiza un breve análisis y propone varias sugerencias para referencia de los lectores.
1. Opiniones de la Asociación de Educación Privada de China
El 9 de agosto de 2021, la Asociación de Educación Privada de China (en adelante, Asociación China para la Democracia y la Educación) publicó públicamente las "Opiniones sobre cuestiones relacionadas con el alquiler de instituciones de formación fuera del campus" Opinión de la Industria" considera que el anuncio de la política de doble reducción constituye un cambio en la situación. Por lo tanto, antes de la emisión de las "Opiniones de Doble Reducción", las instituciones de formación fuera del campus han firmado contratos para alquilar casas para la formación en línea de niños en edad preescolar o la formación fuera de línea de materias (incluidas lenguas extranjeras) para niños en edad preescolar, estudiantes de educación obligatoria y secundaria ordinaria. estudiantes de escuela, Puede reclamar un cambio de situación de acuerdo con las disposiciones pertinentes del Código Civil antes mencionado, y renegociar con el arrendador para cambiar el estándar de alquiler y el plazo de arrendamiento, etc. , o negociar con el arrendador la rescisión anticipada del contrato de alquiler de la casa. El arrendador no debe considerar esto como un incumplimiento de contrato, no debe cobrar indemnización por daños y perjuicios y debe devolver el depósito y parte del alquiler pagado por adelantado.
La Asociación para el Avance de la Democracia y el Medio de Vida del Pueblo (ADPL) es una entidad legal nacional de primer nivel. Sus opiniones de la industria tienen cierta influencia, pero no tienen ningún efecto legal. También debe discutirse en función de la naturaleza de la póliza si el arrendatario puede pretender cambiar el contenido del contrato o incluso cancelar el contrato de arrendamiento con motivo de la emisión de la póliza de "doble reducción".
2. ¿Cuál es la naturaleza de la política de “doble reducción”?
1. ¿Fuerza mayor, cambios de circunstancias o riesgos comerciales?
(1) ¿Constituye fuerza mayor?
La fuerza mayor se refiere a riesgos objetivos que son imprevistos, inevitables e insuperables. Si el contrato se rescinde por motivos de fuerza mayor, los factores de fuerza mayor han llegado a tal punto que el propósito del contrato no se puede lograr, y el contrato no puede continuar ejecutándose y deberá rescindirse.
Caso 01 Sentencia civil de segunda instancia de Shanghai Pudong Co., Ltd. contra un supermercado (Group) Co., Ltd., Tribunal Popular Intermedio N° 1 de Shanghai, (2017) Shanghai N° 01 3383
Tribunal El tribunal de primera instancia sostuvo que el contrato de arrendamiento firmado entre un supermercado y una sociedad anónima había entrado en vigor, y la sentencia era legal y válida, y ambas partes debían acatarla. En 2016, el 7 de junio de 2016, una sociedad anónima envió una carta para rescindir el contrato de arrendamiento entre ambas partes alegando que cambios importantes en las políticas fiscales nacionales eran de fuerza mayor. La fuerza mayor en derecho contractual se refiere a circunstancias objetivas que no pueden preverse, evitarse ni superarse. El cambio de políticas fiscales no entra en la categoría de fuerza mayor mencionada anteriormente. Además, la recaudación del impuesto sobre el valor añadido del terreno a que se refiere la sociedad anónima no afectará a la continuación del cumplimiento del contrato de arrendamiento entre ambas partes. Por tanto, la sociedad anónima no tiene derecho a rescindir según lo estipulado en los artículos 93 y 94 de la Ley de Contratos, y el aviso de rescisión del contrato de arrendamiento enviado al supermercado no tiene efecto de rescisión del contrato.
Creemos que el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" entró en vigor en 1994, antes de que el apelante y el apelado firmaran el contrato de arrendamiento y el acuerdo complementario. Durante la actuación de ambas partes, el recurrente nunca planteó objeción alguna al apelado sobre si el impuesto al valor agregado de la tierra que debía soportar había cambiado, y a juzgar por el certificado de pago del impuesto al valor agregado de la tierra presentado por el recurrente en primera instancia , incluso si hubiera una nueva cantidad que el apelante tuviera que pagar Los hechos del impuesto al valor agregado de la tierra y los hechos en esta sección no son suficientes para hacer que el propósito del contrato de arrendamiento sea imposible de lograr, por lo que el apelante no tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento y el convenio complementario suscritos por ambas partes por este motivo.
En un contrato de arrendamiento de vivienda, el objeto contractual del arrendador es cobrar el alquiler, y el objeto contractual del arrendatario es utilizar la casa de acuerdo con el fin y método acordados. En cuanto a si se puede realizar el propósito del arrendatario, es necesario analizar más a fondo las estipulaciones específicas sobre el uso del contrato de arrendamiento de la vivienda. Si se trata simplemente de un acuerdo para construir una tienda u oficina, el propósito no se limita a la educación y la capacitación. Desde la perspectiva de la lógica de actuación, parece difícil concluir que la introducción de la política de "doble reducción" haya provocado que el arrendatario destine la vivienda a "comercios y oficinas", y por tanto es difícil concluir que la finalidad de la el contrato no se puede cumplir. Sin embargo, si se acuerda claramente que el propósito de la casa es "capacitación fuera del campus", o incluso se restringe la marca de la institución de capacitación, parece que el propósito del contrato no se puede lograr debido a la implementación de la política.
(2) ¿Constituye un cambio de situación durante la ejecución del contrato o sólo un riesgo comercial?
En términos de elementos constitutivos, la fuerza mayor debe cumplir los tres elementos de imprevisto, inevitable e insuperable, y el cambio de situación es imprevisto e insoportable (será injusto que una de las partes continúe actuando). . Puede verse que los dos conceptos de fuerza mayor y cambio de situación se superponen, pero el alcance del cambio de situación es más amplio que el de fuerza mayor, y ambos requieren el elemento de “imprevisibilidad”.
La diferencia más significativa entre cambio de situación y riesgo comercial radica principalmente en si las partes pueden "preverlo" al firmar el contrato, y si los cambios provocados por la implementación de la política de "doble reducción" exceden lo razonable al momento de firmar el contrato esperado.
Las "Opiniones orientativas sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas contractuales civiles y comerciales en la situación actual" emitidas por el Tribunal Popular Supremo el 7 de julio de 2009 (Fafa [2009] No. 40) establecen : "3. Personas El tribunal debe distinguir razonablemente entre cambios de circunstancias y riesgos comerciales.
Los riesgos comerciales son riesgos inherentes a las actividades comerciales, como cambios en la oferta y la demanda, aumentos y disminuciones de precios, etc. Los cambios de circunstancias son riesgos inherentes a los sistemas ajenos al mercado que las partes no pueden prever al firmar el contrato. Cuando el tribunal popular determina si un cambio objetivo importante es un cambio de situación, debe prestar atención a si el tipo de riesgo no está previsto de antemano en el concepto general de la sociedad, si el grado de riesgo excede con creces las expectativas razonables de una persona normal, en un caso se determina si el riesgo puede prevenirse y controlarse, y la naturaleza de la transacción, si cae dentro del rango habitual de "alto riesgo y alto rendimiento", los cambios en las circunstancias y los riesgos comerciales. "
Por ejemplo, en el campo de la venta de viviendas, el "Acta de la reunión sobre el manejo adecuado de varias cuestiones relativas a disputas sobre contratos de venta de viviendas que involucran políticas de restricción de la compra de viviendas" del Tribunal Popular Superior de Beijing (2011.12.13) señaló Señala que la política de restricción de compras “en la práctica judicial no debe ser reconocida como fuerza mayor prevista en el artículo 117 de la Ley de Contratos. La razón es que "el macrocontrol estatal del mercado inmobiliario no es un proceso de cambio repentino que tome por sorpresa a todas las entidades del mercado, sino un proceso de desarrollo que gradualmente se fortalece y mejora desde las restricciones de préstamos hasta las restricciones de compra". relativamente grande, está estrechamente relacionado con los intereses vitales de compradores y vendedores. Para un contrato, las partes deben tener un cierto grado de previsión y juicio sobre los riesgos del mercado inmobiliario y diversos obstáculos de desempeño que pueden surgir después de la celebración del contrato. "
Si el macrocontrol estatal sobre un determinado campo existe durante mucho tiempo, y se fortalece y mejora gradualmente, entonces es difícil concluir que las partes son completamente impredecibles en cuanto a la política, o incluso Concluimos además que las partes deben tener expectativas y juicios al respecto, por lo que la política debe entrar en la categoría de “riesgo comercial”.
En el campo de la reducción de la carga educativa, el país ha emitido sucesivamente una serie de políticas y opiniones. 2065438 + En marzo de 2007, en el sitio web oficial, el Ministerio de Educación publicó un artículo "Nueve órdenes de reducción de carga emitidas por el país durante los últimos 60 años". El artículo señalaba que el Estado ha emitido documentos muchas veces para reducir la carga. de la educación obligatoria, y está estrictamente prohibido recuperar clases en violación de las normas o estudiar en clases culturales fuera de la escuela. En agosto de 2018, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la regulación del desarrollo de instituciones de formación fuera del campus" (Guobanfa [2065 438+08] No. 80), que también Formación reglada fuera del campus. En julio de 2019, seis departamentos, incluido el Ministerio de Educación, emitieron las "Opiniones de implementación sobre la estandarización de la capacitación en línea fuera del campus" (Jijiaohan [2065 438+09] No. 8) para regular y rectificar estrictamente la educación en línea. En junio de este año, Chen Baosheng, secretario del Grupo de Liderazgo del Partido y ministro del Ministerio de Educación, pronunció un discurso en la Conferencia Nacional de Trabajo en Educación de 2021, en el que también propuso "gestionar y rectificar enérgicamente las instituciones de formación fuera del campus". "
Se puede observar que la estricta supervisión del Estado en el ámbito de la formación fuera del campus y la reducción de la carga educativa siempre ha existido, y no se puede decir que no fuera previsible en absoluto. Por supuesto, la intensidad de esta política de "doble reducción" y su impacto en el mercado de formación fuera del campus pueden superar con creces las políticas anteriores y las expectativas razonables de las partes involucradas. Esta política de "doble reducción" exige una importante reducción de la formación fuera del campus en las materias y una estricta compresión de las horas de formación. Bajo este tipo de política, incluso si las instituciones de formación pudieran seguir funcionando, podrían verse muy restringidas por el contenido de la enseñanza y las horas de enseñanza aumentarán significativamente, y los ingresos también disminuirán significativamente, lo que resultará en una pérdida de ingresos. Continuar cumpliendo las obligaciones del arrendamiento resultaría en una grave injusticia.
A partir del análisis anterior, el autor considera que a la hora de definir la política de "doble reducción", conviene centrarse en el impacto específico de la política en la ejecución del contrato de alquiler de vivienda y determinarlo a través de analisis de CASO.
2. Por supuesto, vale la pena señalar que solo las políticas implementadas después de la firma del contrato de arrendamiento pueden afectar la continuidad del cumplimiento o la terminación del contrato de arrendamiento.
Ya sea fuerza mayor o cambio de circunstancias, uno de sus elementos constitutivos es que el hecho objetivo se produzca después de la celebración del contrato y antes de la finalización de las obligaciones contractuales. Si la póliza se implementa antes de la celebración del contrato, se debe considerar que las partes han considerado los riesgos que conllevan los factores de la póliza y no deben respaldar reclamaciones para rescindir o cambiar el acuerdo.
Caso 02 Sentencia Civil de Segunda Instancia del Tribunal Popular Intermedio de la ciudad de Lanzhou, provincia de Gansu, en la disputa sobre un contrato de alquiler de vivienda entre una empresa de tecnología educativa en Beijing y una empresa de desarrollo inmobiliario en Lanzhou, ( 2021) Gan 01 1883.
El tribunal dictaminó que la política del apelante de convertir el jardín de infancia gubernamental de Qilihe en un jardín de infancia inclusivo era un “cambio importante de circunstancias”. Después de la investigación, se descubrió que los gobiernos de todos los niveles habían emitido políticas sobre jardines de infancia inclusivos, que se implementaron en varios lugares, incluido Qilihe, cuando el recurrente firmó este contrato. El recurrente es una organización profesional y esto debe quedar claro. El apelante debería haber previsto "cambios importantes en las circunstancias" y las consecuencias resultantes son riesgos comerciales y deberían ser asumidos por el apelante. No puede establecerse el motivo de apelación del recurrente.
En tercer lugar, las sugerencias del autor
1. Para los arrendadores:
(1) Tenga cuidado al firmar contratos con instituciones de formación especializadas. Dado que en varios lugares ya no se aprueban nuevas instituciones de formación disciplinaria, los arrendadores pueden determinar si existen instituciones de formación disciplinaria entre los inquilinos previstos y negociar con dichos inquilinos sobre contenidos específicos del contrato de arrendamiento.
(2) Analizar las razones por las que la política no se puede operar después de su implementación. Si una institución de formación es prohibida debido a graves problemas de incumplimiento, como calificaciones no calificadas, gestión caótica, propaganda falsa o conexiones con fines de lucro con las escuelas, debe soportar las consecuencias de las operaciones ilegales correspondientes. Es más difícil reclamar inmunidad. responsabilidad sobre esta base.
(3) Orientar al arrendatario para la realización de otros servicios de formación.
Si una institución de capacitación disciplinaria es realmente difícil de operar debido a razones de política, el arrendador puede guiar y ayudar al arrendatario a llevar a cabo negocios de capacitación no disciplinaria u otros contenidos comerciales, mantener las operaciones básicas y evitar rescindir el contrato debido a una evidente injusticia hacia al arrendatario debido a la continuación del cumplimiento del contrato.
(4) Gestionar estrictamente las instituciones de formación de materias. Para las instituciones que pueden continuar realizando negocios de capacitación temática, se recomienda que se exija claramente a las instituciones de capacitación que realicen negocios de acuerdo con los requisitos de la política y ajusten el tiempo de capacitación, el contenido de la capacitación, los estándares de cobro, la contratación de personal, etc. De acuerdo con la ley, el arrendatario está obligado a emitir una carta de compromiso comercial legal.
(5) Preste atención al reembolso de las tarifas prepagas. Debido a que el estado tiene regulaciones que restringen los días de descanso, feriados legales y recuperación de clases durante las vacaciones de invierno y verano, si el arrendatario vendió los cursos de capacitación correspondientes y pagó por adelantado, se le debe exigir que devuelva las tarifas pagadas por adelantado o las transfiera a otras tarifas de capacitación. con el consentimiento del consumidor. Especialmente para los arrendatarios que no pueden continuar operando, debemos prestar mucha atención a la devolución de los pagos anticipados para evitar la situación en la que el arrendatario cancele el contrato de arrendamiento sin autorización y el consumidor exija directamente un reembolso al centro comercial.
(6) Introducir nuevos formatos como la formación no disciplinar. Para las instituciones de formación no disciplinarias, también es aconsejable prestar más atención a las reglas detalladas para dividir las categorías disciplinarias y no disciplinarias, y hacer predicciones y respuestas a regulaciones específicas. En vista de la fuerte promoción que hace el país de enriquecer el aprendizaje y la vida de ocio de los estudiantes, se pueden considerar apropiadamente los siguientes formatos para introducir clases no disciplinarias y lugares de ocio para los jóvenes.
(7) Prestar atención activa a las nuevas tendencias políticas. La política de "doble reducción" se está poniendo a prueba en nueve ciudades, incluida Shanghai. Anteriormente, Shanghai publicó el artículo "Tomar múltiples medidas para reducir la carga de las tareas de los estudiantes y la capacitación fuera del campus", sugiriendo que Shanghai formulará las "Medidas de implementación para el establecimiento y gestión de instituciones de capacitación privadas en Shanghai", las " Reglamento sobre la gestión de fondos de formación para instituciones de formación en Shanghai" y el "Reglamento de gestión de fondos de formación municipal de Shanghai". Normas y reglamentos como "Medidas de gestión de crédito para el mercado de formación privado" y "Estándares de clasificación para instituciones de formación". Se recomienda prestar más atención a las regulaciones pertinentes y a los detalles de implementación de la política de doble reducción de Shanghai.
2. Para el arrendatario:
(1) Negociar activamente con el arrendador para cambiar o rescindir el contrato. Tras la implementación de la política, varios lugares, especialmente ciudades piloto, han llevado a cabo actividades de rectificación. Si una institución de formación tiene dificultades operativas, puede organizar los materiales pertinentes y negociar activamente con el arrendador para ajustar el alquiler y el plazo del arrendamiento.
(2) Cooperar activamente con los ajustes de políticas y promover la transformación empresarial de manera oportuna. Las instituciones de formación temática también pueden responder a las políticas, ampliar el alcance de los negocios de formación no disciplinaria, transformarse gradualmente, minimizar las pérdidas y mantener las operaciones.
(3) Manejar adecuadamente las disputas de reembolso. Si las tarifas del curso se han cobrado por adelantado, el arrendatario debe negociar con los consumidores de manera oportuna y manejarlas adecuadamente mediante tipos de tarifas transferidas para evitar en la medida de lo posible la situación en la que los reembolsos a gran escala impidan a la institución continuar operando.