¿Cuáles son los trámites para que los propietarios de segunda mano alquilen una casa?
1. Todo el proceso de transacciones de casas de segunda mano se divide a grandes rasgos en las siguientes etapas:
(1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información y el comprador comprende el situación actual general y derechos de propiedad de la casa, y requiere que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, documento de identidad y otros documentos.
(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito por una casa no es un procedimiento obligatorio). para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo mediante negociación sobre la ubicación de la casa, el estado de los derechos de propiedad y el precio de la transacción, el tiempo de entrega de la casa, la entrega de la casa, la gestión de los derechos de propiedad, etc., las dos partes firman al menos tres copias de las ventas de la casa. contrato.
(3) Tanto el comprador como el vendedor *** deberán solicitar una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que el comprador y el vendedor envían los procedimientos de solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para casas que cumplan con las condiciones de cotización. Para casas que no tienen derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales. y no haber obtenido el consentimiento por escrito de otros propietarios. De lo contrario, la solicitud será rechazada y se prohibirá la cotización y el comercio.
(4) Establecer un contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias solicitará la aprobación paso a paso de acuerdo con el estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y el objeto de compra de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida de antemano por el departamento de transacciones. Ahora Beijing ha cancelado la escritura de venta de bienes raíces durante el proceso de transacción, lo que comúnmente se conoce como "escritura blanca".
(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es relativamente compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de las viviendas reformadas, las viviendas de reubicación, las viviendas asequibles y otras viviendas comerciales es diferente.
(6) Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que ambas partes de la transacción completan el registro de cambio de derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, los materiales de la transacción se transfieren al departamento emisor y el comprador solicita un nuevo certificado de propiedad en el departamento emisor con el aviso de recepción del certificado de propiedad de la casa.
(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de venta de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor deben acudir al banco prestamista para realizar los procedimientos del préstamo juntos. crédito del comprador y tratar a ambas partes. La casa que se va a negociar se evalúa para determinar el monto del préstamo del comprador, y luego se aprueba el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la casa, el banco emitirá. el préstamo de una sola vez.
(8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague todos los pagos de la casa, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de casa de segunda mano entre las dos partes será realizado completamente.
2. Diez cosas a tener en cuenta en las transacciones de viviendas de segunda mano
(1.) Si los trámites de la vivienda están completos
El certificado de propiedad inmobiliaria es el único prueba de que el propietario es propietario de la casa, cuando una casa se comercializa sin un certificado de propiedad inmobiliaria, existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa. El propietario puede tener un certificado de propiedad inmobiliaria e hipotecarlo o revenderlo. Incluso si no lo obtiene en el futuro, aún puede hipotecarlo y revenderlo. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
(2.) ¿Está claro el derecho de propiedad de la casa?
Algunas casas tienen múltiples propietarios, como herederos, familiares, etc. Si hay parejas casadas, el comprador Debe firmar un contrato de compraventa de casa con todas las parejas casadas. Si sólo algunas partes disponen de la propiedad del propietario sin autorización, el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras partes generalmente será inválido.
(3.) Si la casa de transacción está alquilada
Algunas casas de segunda mano tienen una carga física cuando se transfieren, es decir, otros todavía las alquilan. Si el comprador solo mira el certificado de propiedad y solo presta atención a los procedimientos de transferencia sin prestar atención a si existe un contrato de arrendamiento, es muy probable que obtenga una propiedad que no se puede mudar ni utilizar a tiempo. Esto se debe a que nuestro país, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no viola el contrato de arrendamiento", lo que significa que un contrato de compraventa de una casa no puede competir con un contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, este punto es ignorado por muchos compradores y empresas intermediarias, y también es aprovechado por muchos vendedores, generando muchas disputas.
(4). ¿Está clara la situación del suelo?
Los compradores de casas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo y ver si se asigna o se transfiere. El terreno se utiliza generalmente de forma gratuita. El gobierno se puede recuperar de forma gratuita. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tarifa de transferencia de la tierra y el comprador tiene derechos relativamente completos sobre la casa. Si el derecho de uso de la tierra de una casa es de solo 40 años, el propietario la ha utilizado en los próximos diez años, será un poco antieconómico para el comprador juzgar si aún debe medirse por el precio. de una casa comercial con derecho de uso de suelo de 70 años en el mismo lugar.
(5.) ¿Tiene algún impacto la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden vender casas de segunda mano porque saben que la casa se enfrentará a la demolición en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios de gran altura cerca de la casa. Las propiedades residenciales pueden afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal antes de que estén ansiosas por venderse. Como comprador, debe comprender completamente los detalles al comprar.
(6). ¿Es legal la vivienda social?
Las viviendas reformadas, los proyectos de vivienda y las viviendas asequibles son en sí mismas políticas de vivienda de naturaleza asistencial y existen ciertas restricciones a la transferencia. y Estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Al comprar, el comprador debe evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales.
(7.) ¿La vivienda de la unidad infringe la ley?
Generalmente, las casas de las unidades incluyen viviendas para empleados a precio de costo y viviendas para empleados a precio estándar. Las propiedades del terreno de ambas. Se asignan y transfieren los derechos de uso de la tierra. Además, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales para viviendas de precio estándar, y cuando los empleados transfieren las unidades, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no los presta atención, puede infringir los derechos e intereses legales de la unidad junto con el propietario.
(8) Si los honorarios de administración de la propiedad están atrasados
Cuando algunos propietarios transfieren sus casas, sus honorarios de administración de la propiedad, facturas de electricidad y tres gas (gas natural, calefacción y gas ) los honorarios están atrasados desde hace mucho tiempo. Además, se deben una cantidad considerable de gastos y el comprador compró la casa sin su conocimiento.
(9). Si la empresa intermediaria viola las regulaciones
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, cuando otorgan préstamos para vivienda de segunda mano, no ofrecen un pago inicial. servicios de pago a compradores, es decir, compradores. Todo el dinero pagado por una persona para comprar una casa puede ser prestado fraudulentamente por el banco. El comprador cree que se ha aprovechado de ello, pero no sabe que si el banco lo descubre, puede que tenga que asumir todas las responsabilidades.
(10.) ¿Está claro el acuerdo del contrato?
Aunque el contrato de venta de una casa de segunda mano no necesita ser tan completo como el contrato de venta de una casa comercial, se deben aclarar algunos detalles. claramente acordado, como: Contrato El tema, la garantía de derechos, el precio de la vivienda, el método de transacción, la responsabilidad por incumplimiento del contrato, la resolución de disputas, la fecha de firma y otras cuestiones deben considerarse en su totalidad
3. -En la venta de casas, puede encontrar un banco como intermediario de pagos.
Dos personas que hacen negocios por primera vez no se conocen bien y no están completamente seguras de la seguridad del pago. transacciones de viviendas de segunda mano, deben protegerse contra el riesgo de que intermediarios sin escrúpulos retengan fondos o se queden con el dinero cuando surgen problemas. Si el cobro y pago del dinero lo realiza el banco, parece que tanto el comprador como el vendedor pueden sentirse tranquilos y negociar el trato. El Banco de Desarrollo de Shanghai Pudong ha lanzado recientemente una empresa que proporciona servicios de pago específicamente para transacciones personales de productos básicos. Los clientes individuales que comercian con todo tipo de bienes, desde bienes raíces y automóviles hasta tarjetas postales y monetarias, artesanías y antigüedades, pueden solicitar que el banco "gestione" la entrega de sus bienes. su dinero.
Tomemos como ejemplo la transacción de una casa de segunda mano. Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo de compra, el comprador primero puede ir al banco para abrir una cuenta "Baofutong" para depositar fondos y llegar a un acuerdo. el pago inicial, la transferencia de propiedad de la vivienda y todos los trámites y plazos de pago. Los compradores de viviendas pueden confiar todo o parte de los fondos de la cuenta Baopay al banco para su supervisión según sea necesario. Una vez completada la transacción, el banco transferirá los fondos directamente al vendedor basándose en los comprobantes de transacción de ambas partes.
Transacción tradicional de casa de segunda mano Cuenta bancaria de "supervisión" Transacción de casa de segunda mano
Proceso de tarifa de transacción Proceso de tarifa de transacción
●Según 5 ‰ a 6 de financiación de transacciones de vivienda ‰Cobrar, es decir, el comprador y el vendedor cobran cada uno una tarifa de gestión del 2,5‰ al 3‰
●Otras tarifas se manejan a través de una empresa intermediaria, y los procedimientos son engorrosos ●A. la tarifa de tramitación se cobra al 2,5 ‰ del monto de la transacción de la casa
●El pago inicial al solicitar un préstamo está exento de tarifas de tramitación. Después de que ambas partes lleguen a un acuerdo de compra y venta, será manejado directamente por. el banco