Las ciudades de primer nivel han lanzado intensamente nuevas políticas de alquiler de viviendas.
Estandarización del orden del mercado de alquiler
El 5 de febrero, el Comité de Gestión de Vivienda Municipal y Desarrollo Urbano-Rural de Shanghai reveló en su sitio web oficial que para implementar el espíritu del Conferencia Central de Trabajo Económico y rectificar aún más el orden del mercado de alquiler de vivienda, Regular el comportamiento del mercado de alquiler de vivienda y solucionar los problemas pendientes en materia de alquiler de vivienda, con la anuencia del gobierno municipal, la Comisión Municipal de Vivienda y Urbano-Rural. Comisión de Desarrollo, Oficina de Administración Municipal de Vivienda, Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal, Oficina Municipal de Seguridad Pública, Oficina Municipal de Supervisión del Mercado, Oficina Municipal de Finanzas Locales, Oficina Municipal de Justicia, Administración Municipal del Ciberespacio de China, Ley de Gestión Urbana Municipal Oficina de Cumplimiento, Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai, etc.
Las "Opiniones de Implementación" incluyen fortalecer la gestión de las entidades del mercado de alquiler de viviendas, fortalecer la gestión de la divulgación de información sobre el alquiler de viviendas, fortalecer la gestión de la firma en línea de contratos de alquiler de viviendas, fortalecer la gestión de los servicios de transacciones de alquiler de viviendas , fortalecer la supervisión de los fondos de transacciones de alquiler de viviendas y fortalecer el arrendamiento Se han adoptado disposiciones específicas en nueve aspectos, incluida la gestión de la seguridad de la vivienda, fortalecer la construcción de plataformas de servicios públicos para el alquiler de viviendas y tomar medidas severas contra el caos en el mercado de alquiler de viviendas. y reforzar la garantía del sistema de gestión del alquiler de viviendas.
Anteriormente, Beijing y Shenzhen introdujeron sucesivamente nuevas políticas de arrendamiento. Entre ellas, las regulaciones de Beijing estipulan que el monto del alquiler cobrado por adelantado por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios no excederá en principio los tres meses, y el período de cobro del alquiler debe coincidir. El depósito de seguridad cobrado por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios se gestiona a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y el monto del depósito de seguridad cobrado no excederá el alquiler de un mes.
Shenzhen exige que se aclaren las medidas regulatorias correspondientes en torno a las cuestiones pendientes que enfrenta la supervisión del fondo de alquiler de la ciudad para las empresas de alquiler de viviendas. Para las empresas de arrendamiento de viviendas que se dedican al negocio de arrendamiento de viviendas mediante encomienda o subarrendamiento, el depósito de garantía del arrendatario y la parte del alquiler periódico total que exceda el alquiler de cuatro meses serán supervisados por el banco o la empresa de arrendamiento deberá proporcionar una garantía del valor correspondiente.
Controlar estrictamente los "préstamos de alquiler"
Vale la pena señalar que las ciudades calientes mencionadas anteriormente mencionaron específicamente la estandarización de los "préstamos de alquiler". Entre ellos, con respecto a la cuestión de los "préstamos de alquiler", Shenzhen señaló específicamente que las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden exigir a los inquilinos que utilicen préstamos de alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc. , y no inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos para alquiler de viviendas en nombre de concesiones de alquiler, y no incluirá préstamos para alquiler en los contratos de arrendamiento de viviendas. Las instituciones financieras concederán préstamos de arrendamiento de vivienda sobre la base del contrato de arrendamiento de vivienda registrado. El período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda y la frecuencia de desembolso del préstamo coincidirá con la frecuencia del pago del alquiler por parte del prestatario. Al mismo tiempo, se estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas y sus empleados deben ayudar a los arrendatarios a depositar fondos para el alquiler de viviendas en cuentas especiales, y no se les permite cobrar depósitos de seguridad y alquileres de los arrendatarios a través de otras cuentas bancarias o plataformas de pago de terceros.
Beijing ha tomado una serie de medidas para controlar la dirección del "alquiler y préstamo", acortando el período para el cobro anticipado del alquiler y limitando el "fondo de capital" de las empresas. Las instituciones financieras industriales, las pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones no pueden asignar fondos de "préstamos de alquiler" aplicados por los arrendatarios a empresas de arrendamiento de viviendas.
A este respecto, Wang Xiaoyu, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que el alquiler de los inquilinos primero se deposita en una cuenta regulatoria y luego la agencia reguladora lo paga a la agencia operadora de alquiler de viviendas. y el negocio de los “préstamos de alquiler” está estrictamente controlado, lo que tiene un gran impacto en el desarrollo de la industria del leasing. El alquiler del inquilino va directamente a la agencia de arrendamiento y se establece una cuenta de supervisión del fondo. Por un lado, reduce el riesgo de que los inquilinos paguen el alquiler en vano y, por otro lado, también elimina el modelo de negocio de "AG paga poco, cobra a largo plazo y paga a corto plazo" para mejorar el flujo de caja del alquiler a largo plazo. empresas de apartamentos. En los últimos dos años, el modelo de pago del “préstamo de alquiler” se ha vuelto popular en la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. Desde el segundo semestre de 2019, los fenómenos de protección de los derechos de los inquilinos han aparecido con frecuencia y el modelo de negocio de los pisos de alquiler a largo plazo ha sido cuestionado. Por lo tanto, es particularmente importante fortalecer la supervisión de las transacciones de alquiler de viviendas, volver a mejorar el funcionamiento de las instituciones de alquiler de apartamentos a largo plazo y reducir la proporción de "préstamos para alquiler".
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, dijo que el "fondo de efectivo" formado por algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo a través de Los "préstamos de alquiler" y los pagos a corto y largo plazo son los "culpables" de la actual "explosión" empresarial. Si el inquilino está sobrefinanciarizado, una vez que el mercado fluctúa o el negocio funciona mal, la cadena de capital puede romperse fácilmente, causando daños tanto al propietario como al inquilino. En respuesta a este problema, las nuevas regulaciones proponen una serie de medidas regulatorias altamente específicas, que promoverán efectivamente el desarrollo saludable y estable del mercado y protegerán efectivamente los derechos e intereses legítimos de todas las partes del contrato de arrendamiento, especialmente el arrendatario.
Se espera que esto tenga un impacto en la industria.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se han financiarizado por completo. El mayor problema con los apartamentos de alquiler a largo plazo no es sólo el aumento de los alquileres, sino también el aumento de los alquileres. "fondo común" provocado por la financiarización. Hoy en día, los apartamentos de alquiler a largo plazo ya no son empresas de leasing, sino "empresas financieras" estándar. Si se implementan las políticas anteriores, resolverán este problema de la industria y tendrán un impacto disruptivo en la industria.
Al mismo tiempo, Zhang Dawei enfatizó que el mercado de alquiler es difícil de regular porque no requiere la transferencia de propiedad. Anteriormente, las viviendas de alquiler a largo plazo habían emitido una política que no permitía particiones, pero la mayoría de las empresas de apartamentos no la implementaron. La cuota de mercado de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo en ciudades como Beijing y Shanghai ha superado el 20%. Si se calcula según el modelo ordinario de transacciones de segundo propietario, es difícil ver transacciones de propietarios para el 60% de las casas de alquiler actualmente en el mercado. En este caso, es necesario reforzar el mercado de alquiler, especialmente el de apartamentos de alquiler a largo plazo.
Lou Jianbo, profesor, supervisor doctoral y director del Centro de Investigación de Derecho Inmobiliario de la Universidad de Pekín, afirmó que en los últimos años, impulsado tanto por las políticas como por la demanda del mercado, la industria del alquiler de viviendas ha experimentado un crecimiento muy rápido. proceso de desarrollo. En este proceso, el mercado también ha expuesto muchas situaciones y problemas nuevos. Las nuevas regulaciones de arrendamiento promulgadas recientemente, después del rápido desarrollo de la industria, la prueba y error de las empresas, las fluctuaciones del mercado y el resumen de experiencias y prácticas, han propuesto una serie de medidas regulatorias muy específicas, que se puede decir que brindan orientación. para el desarrollo del sector de alquiler de viviendas a largo plazo, ha fijado una dirección y ha delineado los límites para el comportamiento operativo futuro de las empresas de alquiler de viviendas. Esto también es muy coherente con los requisitos de "estandarizar el desarrollo del alquiler a largo plazo". mercado" propuesto por la Conferencia Central de Trabajo Económico no hace mucho. La nueva normativa enfatiza que el desarrollo de pisos de alquiler a largo plazo debe ser legal, estandarizado y profesional, y no debe entenderse como "matar de un solo palo los pisos de alquiler a largo plazo". Las empresas de alquiler de viviendas son una parte importante para aumentar la oferta de viviendas de alquiler y desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. Se espera que en el futuro sigamos apoyando a las empresas de alquiler de viviendas profesionales y de gran escala para que alquilen viviendas de conformidad con la ley.