¿Cómo calcular el dinero para la demolición de viviendas públicas en Shanghai?
Dictamenes orientativos sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas
El artículo 1 tiene como objetivo regular el comportamiento de valoración de la demolición de viviendas urbanas y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes de la demolición. Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" y "Esta opinión se formula de conformidad con las disposiciones pertinentes del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" y la norma nacional "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces".
Artículo 2: El presente dictamen se aplica a las actividades de valoración inmobiliaria que impliquen la demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal en zonas de planificación urbana.
Artículo 3 El avalúo de demolición de viviendas urbanas mencionado en este dictamen se refiere a la evaluación del precio de mercado inmobiliario en función de la ubicación, uso y área de construcción de las viviendas derribadas para determinar el monto de la compensación monetaria. por las casas derribadas.
El precio de tasación de demolición de viviendas es el precio de mercado inmobiliario de las viviendas demolidas, excluyendo subsidios de reubicación, subsidios de reasentamiento temporal, compensación por suspensión de producción y negocios debido a la demolición de viviendas no residenciales e indemnizaciones. para la decoración interior de las casas derribadas. El subsidio de reubicación, el subsidio de reasentamiento temporal y la compensación por la suspensión de la producción y los negocios por la demolición de viviendas no residenciales se implementarán de conformidad con las normas estipuladas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. El monto de la indemnización por la decoración interior de la casa derribada se determinará mediante negociación entre el demoledor y la persona derribada; si la negociación fracasa, podrá determinarse mediante evaluación encomendada;
Artículo 4 La valoración de demolición será realizada por una agencia de valoración con calificaciones de valoración de precios inmobiliarios (en adelante, la agencia de valoración), y el informe de valoración debe estar firmado por un tasador inmobiliario registrado a tiempo completo. .
Artículo 5 La valoración de demolición se ajustará a los principios de independencia, objetividad, equidad y legalidad. Ninguna organización o individuo puede interferir ilegalmente con las actividades de valoración de demolición y los resultados de la valoración.
Artículo 6 Los departamentos de administración de bienes raíces municipales y del condado anunciarán al público una serie de agencias de tasación con altas calificaciones, sólida solidez integral y buena reputación social para que las partes de demolición puedan elegir.
La determinación de la agencia de valoración de demoliciones debe ser abierta y transparente, y las partes de la demolición deben votar o sortear.
Las casas que se van a demoler dentro del mismo alcance de demolición especificado en el permiso de demolición de casas serán, en principio, evaluadas por una agencia de evaluación. Si se requiere la evaluación por más de dos agencias de evaluación, las agencias de evaluación coordinarán la base, los principios, los procedimientos, los métodos y la selección de parámetros de la evaluación de demolición e implementarán los mismos estándares.
Artículo 7: Una vez determinada la agencia de tasación de demolición, generalmente será encomendada por el demoledor. El cliente deberá firmar un contrato escrito de encargo de tasación de demolición con la agencia de tasación.
Artículo 8 La agencia de tasación encomendada no transferirá ni transferirá de forma encubierta el negocio de tasación encomendado.
Las agencias tasadoras y el personal tasador que tenga interés o participe en la demolición deberán evitarlo.
Artículo 9 Las partes involucradas en la demolición están obligadas a proporcionar verazmente a la agencia de tasación la información requerida para la tasación de demolición y ayudar a la agencia de tasación en la realización de investigaciones in situ.
Artículo 10 Si la agencia de tasación encargada y el personal de tasación necesitan verificar los archivos de propiedad de bienes raíces y la información relevante sobre transacciones inmobiliarias de las casas demolidas, el departamento de administración de bienes raíces les permitirá verificar.
El propósito del artículo 11 es “evaluar el precio de mercado inmobiliario para determinar el monto de la compensación monetaria por las casas demolidas”.
El momento de la valoración de demolición es generalmente el momento para el permiso de demolición de casa Fecha de emisión. Si la escala de demolición es grande y se implementa en fases, la fecha de implementación de esta demolición de la casa (segmentada) será el momento de la valoración.
El valor estándar para la evaluación de demolición es el valor de mercado público y no se considera la influencia de factores como el arrendamiento de viviendas, la hipoteca y la incautación.
Artículo 12 Al encomendar la valoración de demolición, los derribadores deberán aclarar la naturaleza (incluido el uso, lo mismo a continuación) y el área de la casa a demoler.
La naturaleza y el área de la casa a demoler generalmente se basan en los registros del certificado de propiedad de la casa y los archivos de propiedad si existen disposiciones especiales para la identificación de la naturaleza y el área de la casa. la casa a demoler, prevalecerán esas disposiciones; el demoledor y el demoledor tienen un acuerdo sobre la naturaleza o el área de la casa a demoler, la evaluación puede basarse en los resultados de la negociación.
Si no se puede llegar a la naturaleza de la casa a demoler mediante negociación, se debe presentar una solicitud al departamento administrativo de planificación urbana para su confirmación. Si no se puede alcanzar el área de la casa demolida mediante negociación, puede solicitar una evaluación a la agencia de evaluación del área de la casa establecida de acuerdo con las "Medidas de gestión de topografía y cartografía de bienes raíces" si no se ha establecido ninguna agencia de evaluación del área de la casa; , puede confiar a una unidad de topografía y mapeo de bienes raíces las calificaciones de topografía y mapeo de bienes raíces para realizar los cálculos.
Las cuestiones específicas relacionadas con la identificación de la naturaleza y el área de las casas demolidas durante la demolición serán resueltas por los departamentos administrativos de planificación municipal y del condado y los departamentos de gestión inmobiliaria.
Artículo 13 Los gobiernos populares municipales y distritales o sus departamentos autorizados publicarán los precios del mercado inmobiliario de varios tipos de casas en diferentes regiones, diferentes usos y diferentes estructuras de construcción al menos una vez al año con base en el Precios de transacción en el mercado inmobiliario local.
Artículo 14 La valoración de demolición se referirá al precio de transacción de mercado de bienes inmuebles similares y al precio de mercado inmobiliario anunciado periódicamente por los gobiernos populares municipales y del condado o sus departamentos autorizados, combinado con el estado inmobiliario de las casas derribadas.
Artículo 15 Los tasadores de demolición realizarán inspecciones in situ de las casas demolidas, prepararán registros de inspección in situ y tomarán imágenes que reflejen la apariencia y las condiciones internas de las casas demolidas.
Los registros de reconocimiento en obra deben ser firmados y aprobados por el evaluador, el demoledor y la persona demolida.
Si a la persona derribada le resulta imposible realizar una inspección in situ y obtener datos de vídeo de la casa demolida debido a las razones de la persona demolida, o si la persona demolida no acepta firmar el contrato. -Registro de investigación del sitio, la persona demolida y la agencia de tasación serán responsables de la demolición. Un tercero no relacionado será testigo de la tasación y dará la explicación correspondiente en el informe de tasación.
Artículo 16 Para la valoración de demolición deberá utilizarse generalmente el método de comparación de mercado. Si no se puede utilizar el método de comparación de mercados, se podrán utilizar otros métodos de valoración y las razones se explicarán detalladamente en el informe de valoración.
Artículo 17 El precio de tasación de demolición se expresará en RMB como unidad monetaria, con precisión al yuan más cercano.
Artículo 18 La agencia de tasación divulgará los resultados de la tasación preliminar a las viviendas demolidas durante 7 días, realizará explicaciones in situ y escuchará las opiniones pertinentes.
Una vez transcurrido el período de publicidad, la agencia de tasación proporcionará al cliente el informe de tasación general y el informe de tasación familiar de las casas demolidas dentro del alcance de la comisión. El cliente deberá enviar el informe de valoración de la vivienda a las personas derribadas.
Artículo 19 Si el demoledor o el demoledor tuviere alguna duda sobre el informe de tasación, podrá consultar a la agencia de tasación. La agencia de evaluación le explicará las bases, principios, procedimientos, métodos, selección de parámetros y proceso de obtención de resultados de evaluación.
Artículo 20 Si las partes de la demolición tienen objeciones a los resultados de la valoración, podrán solicitar por escrito a la agencia de valoración original la revisión de la valoración dentro de los 5 días siguientes a la fecha de recepción del informe de valoración, o podrá confiar la realización de la valoración a otra agencia de valoración.
Artículo 21 Si la parte de demolición solicita a la agencia de tasación original un reexamen y tasación, la agencia de tasación deberá responder dentro de los 5 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud por escrito de reexamen y tasación. Si los resultados de la evaluación cambian, se emitirá un nuevo informe de evaluación; si los resultados de la evaluación no cambian, se emitirá una notificación por escrito;
Si las partes de la demolición encomiendan a otra agencia de evaluación la realización de la evaluación, la agencia de evaluación encargada emitirá un informe de evaluación dentro de los 10 días.
Artículo 22 Si las partes de la demolición tienen objeciones a los resultados de la revisión de la agencia de valoración original o los resultados de otras valoraciones encomendadas son diferentes de los resultados de la valoración original y no pueden llegar a un acuerdo después de la consulta, pueden recibir los resultados de la revisión o Dentro de los 5 días siguientes a la fecha del informe de valoración emitido por otras agencias de valoración encargadas, solicitar una valoración técnica al Comité de Expertos en Valoración de Bienes Raíces (en adelante, el Comité de Expertos en Valoración) donde se encuentra la casa a demoler. .
Artículo 23 El comité de expertos en evaluación deberá, dentro de los 65.438+00 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud, evaluar las bases de evaluación, la ruta técnica, la selección del método de evaluación, la selección de parámetros y se emitirá un dictamen de evaluación por escrito. se emitirá tras la confirmación de los resultados de la evaluación.
Si no hay problemas técnicos en el informe de tasación, se mantendrá el informe de tasación; si hay problemas técnicos en el informe de tasación, la agencia de tasación corregirá los errores y volverá a emitir el informe de tasación.
Artículo 24 El departamento administrativo de construcción de la provincia o región autónoma, el departamento de gestión inmobiliaria de la ciudad distrital o la organización autorreguladora de la industria de valoración inmobiliaria autorizada por ellos establecerán un equipo de Tasadores inmobiliarios registrados de alto nivel a tiempo completo y bienes raíces. El comité de expertos en valoración compuesto por expertos en planificación urbana, derecho y otros campos proporciona orientación técnica sobre la valoración de demolición y acepta la valoración técnica de la valoración de demolición.
Artículo 25: Una vez aceptada la tecnología de tasación de demolición, el comité de expertos en tasación designará un número impar de 3 o más miembros para formar un equipo de tasación que se encargará de la tecnología de tasación de demolición.
Los miembros del equipo de tasación que tengan interés en la agencia de tasación original o en las partes de la demolición o sean partes en la demolición deberán recusarse.
La institución de tasación original cooperará con el comité de expertos en tasación para completar el trabajo de tasación.
Artículo 26 Los miembros del comité de expertos de tasación, las instituciones de tasación y los tasadores se abstendrán, siendo nulos sus dictámenes de tasación o sus resultados de tasación.
Si la parte de la demolición no proporciona información relevante verazmente o no ayuda a la agencia de valoración en la investigación in situ, lo que resulta en una valoración inexacta u otras consecuencias, asumirá las responsabilidades correspondientes.
Artículo 27 Si cualquier agencia de tasación o tasador comete cualquiera de los siguientes actos, será sancionado o acreditado de conformidad con el "Reglamento de Gestión del Servicio de Intermediación Inmobiliaria Urbana" y las "Medidas de Gestión Registral de Expediente de Tasadores de Bienes Raíces:
(1) Emitir un informe de valoración falso;
(2) Conspirar con las partes de la demolición para dañar los derechos e intereses legítimos de la otra parte;
(3) Con la obtención de negocios de valoración de demolición mediante sobornos y otros métodos de competencia desleal;
(4) Permitir que otros utilicen sus propios nombres para participar en actividades de valoración de demolición o transferirlos o transferirlos de forma encubierta el negocio de valoración de demolición confiado;
(5) Solicitar tasación varias veces y se confirma que hay problemas;
(6) Violar la norma nacional "Código de valoración de bienes raíces" " y demás disposiciones de este dictamen;
(7) ) las demás circunstancias previstas en las leyes y reglamentos.
Artículo 28 El intercambio de derechos de propiedad se utiliza como compensación y reasentamiento por la demolición de viviendas, y la evaluación del precio de mercado inmobiliario de la casa intercambiada se basará en estos dictámenes.
Las actuaciones de valoración inmobiliaria implicadas en la demolición de viviendas en terreno ajeno en zonas urbanísticas se ejecutarán con referencia a estos dictámenes.
Artículo 29: Estos dictámenes entrarán en vigor el 65 de junio de 2004 +0. Esta opinión no se aplica a la valoración de demolición de proyectos de demolición que hayan emitido previamente permisos de demolición de viviendas.