Tendencias de los precios de la vivienda en Shanghai en el segundo semestre de 2012
En términos de atributos monetarios, el poder de fijación de precios de la vivienda en China es el RMB, no el dólar estadounidense. El dólar estadounidense sólo puede afectar una pequeña parte de los precios de la vivienda en China, es decir, el poder adquisitivo y algunos materiales de construcción. Los componentes más importantes de los precios de la vivienda en China son los precios del suelo y los impuestos, que representan alrededor del 60% de los precios de la vivienda. Esto determina que la tasa de crecimiento de la emisión de RMB determina el aumento de los precios de la vivienda. En 2009, la tasa de crecimiento de la emisión de RMB fue del 29,7%, mientras que en 2011, la tasa de crecimiento del RMB fue de alrededor del 14%, lo que se redujo aproximadamente a la mitad. Si la evolución de los precios nacionales de la vivienda se explica mediante la teoría monetaria de las finanzas, los precios de la vivienda también caerán a la mitad. A juzgar por el momento del mercado de transmisión de divisas, el exceso de divisas en 2009 afectó a los precios de la vivienda en 2010. Entonces el precio de la vivienda en 20112 se verá afectado por el endurecimiento monetario en 2010, y la tendencia nacional de los precios de la vivienda de las empresas inmobiliarias no descarta volver al nivel de 2009. En otras palabras, el 60% de la ponderación determina la tendencia de los precios de la vivienda, y 2012 será definitivamente la mitad de bajo que 2010.
La caída de los precios de la vivienda se produce en tres pasos: en el primer paso, los precios de la vivienda caen bruscamente en todo el país y la burbuja regional estalla. En Wenzhou, Tongzhou, Zuoji, Ordos, Hong Kong, Hainan y otros lugares, las burbujas de precios de la vivienda están explotando de diversas formas. La característica de este paso es que el mercado está poniendo a prueba la cadena de capital del desarrollador, y este proceso se extenderá hasta finales de este año. En el segundo paso, la tendencia de los precios nacionales de la vivienda cayó bruscamente y la reacción de la política de ajuste monetario se transmitió al mercado. Los precios de la vivienda en todo el país han disminuido parcialmente, los precios de la tierra han comenzado a bajar, los costos de producción y de vida han disminuido significativamente, las pequeñas y medianas empresas han comenzado a florecer como hongos después de una lluvia y los fondos han salido de los bienes raíces. Este proceso puede durar de uno a dos años. El tercer paso es un declive general. El mercado ha comenzado a corregir aún más la relación de oferta y demanda en el mercado en función del poder adquisitivo. Los precios de la vivienda han vuelto a la normalidad y los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel también volverán a su forma original.
Antes de fin de año, no habrá una fuerte caída general en los precios de la vivienda en todo el país, pero habrá ventas locales e individuales con reducción de precios, y muchas propiedades caerán alrededor de un 30%. En ese momento, los desarrolladores comenzaron a huir en lotes. Se puede observar que la tendencia de los precios de la vivienda en 2012 es definitivamente a la baja.
Lo primero que vemos es la primera etapa de la tendencia nacional de los precios de la vivienda es el período de congelación del mercado. Hasta finales de 2011, el gobierno actuó como un cuerpo de bomberos ante la caída de los precios de la vivienda. En cualquier ciudad que esté a punto de caer, el gobierno apagará el fuego mediante restricciones y congelaciones de compras. La tendencia de los precios de la vivienda a nivel nacional no sube ni baja. En algunas zonas e inmuebles, los promotores bajarán los precios y huirán, y los especuladores empezarán a cortarse la carne. Pero los precios de la vivienda no caerán de manera generalizada, la economía comenzará a estancarse y la inflación será contenida. El tiempo durará hasta 2065 438 + abril de 2002.
En la segunda etapa, el gobierno eliminará la burbuja de precios de la vivienda. El gobierno empezó a mantenerse firme y a intentar restablecer el crecimiento económico. Sin embargo, los precios de la vivienda en todo el país no han bajado, la inflación no se ha frenado y el costo de producción y de vida sigue aumentando, lo que suprime el poder adquisitivo de toda la sociedad. A largo plazo, conducirá a la Gran Depresión, eliminará rápidamente la burbuja de los precios de la vivienda, estimulará el consumo y estimulará la industria real. Saben que la producción es cíclica. Muchos productos industriales tardan de tres a seis meses y los productos agrícolas, de seis a 12 meses. Si se retrasa una y otra vez, afectará gravemente la transición del nuevo gobierno. Por lo tanto, en los seis meses comprendidos entre mayo de 2012 y junio de 2010, la tendencia de los precios de la vivienda será definitivamente el año de la deflación. En este momento, se pondrán en el mercado algunos activos baratos y, al mismo tiempo, el efectivo será el rey, las viviendas públicas de alquiler comenzarán a abrirse y la historia de aumentos de alquileres terminará.
En la tercera etapa, los precios de la vivienda en todo el país comenzaron a caer. Debido a su enorme tamaño, es imposible reducirlo más del 20% en un año. Sin embargo, muchas propiedades inmobiliarias en regiones y mercados individuales han caído un 50% y la caída de los precios de la vivienda continuará durante dos o tres años. En ese momento, el mercado entró oficialmente en el punto de compra y la tendencia nacional de los precios de la vivienda se prolongó durante unos tres años en esta etapa. La generación posterior a los 95 ha llegado a la edad de casarse y China se está despidiendo de los altos precios de la vivienda. Cuando estalló la burbuja de los precios de la vivienda en Japón, los ciudadanos japoneses enojados quemaron la revista "Alchemy" como si fueran bienes raíces. Este sería el último funeral de la burbuja de los precios de la vivienda.
Analista financiero de Shenzhen: resumen de las opiniones integrales de los expertos financieros de Zhao Qi.