¿Por qué construir viviendas asequibles? ¿Quién vivirá en él? ¿Qué calificaciones deben tener los residentes? ¿Qué condiciones?
El "Plan de calificación de solicitudes de vivienda asequible de la ciudad de Nanchang" emitido por la ciudad de Nanchang, provincia de Jiangxi, en agosto de este año aumentó el requisito de ingreso anual per cápita para las solicitudes de vivienda asequible de Nanchang de menos de 7.210 yuanes determinados a principios de al año a 110.000 yuanes, ajustando el objetivo de comprar casas de familias de bajos ingresos a familias de ingresos bajos y medios. Sin embargo, una nueva política sobre viviendas asequibles introducida recientemente por la ciudad de Hangzhou es exactamente lo contrario: ajusta el objetivo de vivienda de familias de ingresos bajos y medios a familias de ingresos bajos.
Cómo determinar los estándares de ingresos para los compradores de viviendas asequibles se ha convertido recientemente en un tema candente de preocupación social generalizada. Esto también es una dificultad que enfrentan varias localidades en el proceso de implementación de esta política. Si el estándar de ingresos se establece alto, va en contra de la intención original de la vivienda asequible de resolver las dificultades de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios; si se establece bajo, es posible que los compradores no puedan pagar una vivienda asequible debido a su bajo poder adquisitivo; . Entonces, ¿para quién exactamente debería ser “económica” la vivienda asequible?
La vergüenza de que el umbral de ingresos sea demasiado alto
En el primer lote de 200 selecciones de viviendas asequibles que se completaron en la ciudad de Nanchang, solo casi el 20% de los hogares ganadores de viviendas asequibles están dispuestos a hacerlo. Al mismo tiempo, 13 familias que ganaron la lotería dijeron que renunciarían a comprar estas casas asequibles. Después de superar finalmente muchos obstáculos para obtener un "pase" para comprar viviendas asequibles, ¿por qué deberían darse por vencidos?
Según Wang Guomin, director de la Oficina Municipal de Construcción de Viviendas Asequibles de Nanchang, los precios unitarios del primer lote de viviendas asequibles anunciado por la ciudad de Nanchang oscilaron entre 1.619,2 yuanes/metro cuadrado y 1.760 yuanes/metro cuadrado. y no superó los 1.860 yuanes estipulados. El precio máximo es menos de la mitad del precio medio actual de las viviendas comerciales en la ciudad de Nanchang. El área unitaria varía de 50 a 80 metros cuadrados, y el precio de compra mínimo es de 80.000 yuanes y el máximo es de 140.000 yuanes. Muchas de las 13 familias que renunciaron a comprar la propiedad no pudieron pagar la casa ni obtener un préstamo bancario debido a las limitadas condiciones financieras.
Lo mismo ocurrió en Wuhan. El 9 de diciembre de 2005, 113 de los 292 hogares que eran elegibles para comprar las primeras viviendas asequibles "Huifeng Homes" vendidas mediante lotería en la ciudad de Wuhan se abstuvieron. El 80% de los que se dieron por vencidos no pudieron obtener préstamos bancarios porque eran demasiado mayores.
¿Por qué los bancos cierran sus puertas a los préstamos a estos grupos de bajos ingresos? Un miembro del personal de la sucursal de ICBC Nanchang Nanjing West Road dijo que se deben cumplir dos condiciones básicas para obtener un préstamo para comprar una casa comercial: una es prueba de ingresos fijos y, después de la verificación, los ingresos son suficientes para pagar el pago mensual; el otro es un pago inicial para la casa. Debe ser al menos el 20% del precio total de la casa y, si no hay un fondo de previsión, debe ser el 30%. Sin embargo, muchos ganadores de la lotería de viviendas asequibles ni siquiera cumplen estas dos condiciones más básicas. Si un banco otorga préstamos a compradores de viviendas asequibles, una vez que los compradores no puedan pagar el préstamo, la seguridad del capital del banco no estará garantizada y el banco asumirá mayores riesgos.
Guo Yi, director de la Oficina de Gestión de Vivienda de Nanchang, dijo a los periodistas que para garantizar que se proporcionen viviendas asequibles a quienes más las necesitan, los estándares de ingresos para los compradores determinados por la ciudad de Nanchang a principios de este año se centró en los grupos de bajos ingresos. Según las regulaciones de Nanchang en ese momento, el ingreso anual per cápita de los hogares que solicitan viviendas asequibles debe ser inferior a 7.210 yuanes. Este estándar es menos del 65% del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en la ciudad de Nanchang en 2006, de 11.243 yuanes.
Guo Yi cree que las viviendas asequibles se construyeron originalmente para estas familias de ingresos bajos y medios. Debe haber algunas familias exitosas que no tienen ingresos fijos y no pueden pagar el pago inicial ni las calificaciones para hacerlo. La compra de viviendas asequibles es Cuanto más estrictos son los criterios de admisión, mayores son los problemas encontrados.
La rebaja del umbral de compra ha dado lugar a la “capa sándwich” del sistema de seguridad de la vivienda.
Para solucionar las dificultades encontradas en el proceso de compraventa de viviendas asequibles. También es para permitir que más personas de ingresos medios y bajos puedan disfrutar de esta política de seguridad habitacional. La ciudad de Nanchang decidió elevar el estándar de ingresos para los compradores de viviendas asequibles a 10.000 yuanes, lo que se acerca al nivel de ingresos disponibles de los residentes urbanos. la ciudad en 2006.
Este ajuste provocó acaloradas discusiones entre los ciudadanos de Nanchang después de ser informado por los medios. Algunos ciudadanos de ingresos medios con un ingreso anual cercano a los 10.000 yuanes lo aplaudieron y mostraron un entusiasmo sin precedentes por la vivienda asequible. En los 10 días en que la ciudad de Nanchang aceptó solicitudes para el segundo lote de 10.000 unidades de vivienda asequible de este año, del 4 al 13 de septiembre, recibió solicitudes de 27.723 hogares.
Al mismo tiempo, algunos grupos de bajos ingresos han expresado su preocupación por la expansión de los objetivos de compra de viviendas asequibles después de los ajustes de política.
Chen Maosheng, reparador de calzado de la primera comunidad de Xianshi, distrito de Donghu, ciudad de Nanchang, dijo: "Relajar las condiciones de ingresos de los compradores definitivamente intensificará la competencia por la compra de casas, y los grupos de bajos ingresos como nosotros tendrán aún menos esperanzas de comprar casas asequibles". "Vivienda", dijo Chen Maosheng. Maosheng dijo a los periodistas que el ingreso anual per cápita actual de su familia es de menos de 6.000 yuanes. Aunque esta vez han presentado una solicitud para comprar una casa, sienten que hay pocas esperanzas. En primer lugar, escuché que actualmente hay tres veces más solicitudes de viviendas asequibles que las disponibles y que la competencia es demasiado feroz. Además, las condiciones financieras de su familia son limitadas. Incluso si están calificados para comprar, solo pueden elegir el tamaño de apartamento más pequeño al elegir una casa para poder pagarla. Sin embargo, hay tan pocas casas pequeñas, por lo que puede que no sea posible conseguirlas.
Además, las familias de bajos ingresos que no tienen condiciones hipotecarias y no están cubiertas por viviendas de bajo alquiler también han expresado su preocupación. El Sr. Zhang, que vive en la comunidad Xinfeng de la oficina de la calle Xujiafang, distrito de Qingyunpu, ciudad de Nanchang, presentó una solicitud de compra de casa cuando la ciudad de Nanchang lanzó el primer lote de viviendas asequibles a principios de este año. préstamo bancario, al final no compró lo que querían: una vivienda asequible. El Sr. Zhang dijo: "Los grupos de bajos ingresos como nosotros no pueden cumplir con los estándares de las políticas de vivienda de bajo alquiler y no pueden permitirse una vivienda asequible. Entonces, ¿quién garantizará nuestra vivienda?
Varias regiones están explorando estándares de compra adecuados".
En todo el país, cómo determinar los estándares de ingresos para los compradores de viviendas asequibles se está convirtiendo en un problema difícil que enfrentan varias regiones en el proceso de implementación de esta política. Aunque la política nacional estipula claramente que la vivienda asequible se utiliza principalmente para resolver las dificultades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios, no estipula claramente estándares de ingresos específicos, por lo que los estándares de ingresos determinados varían de un lugar a otro.
Desde el punto de vista actual, existen tres enfoques principales en varios lugares: primero, utilizar directamente el ingreso anual per cápita de los residentes urbanos como palanca para establecer estándares. Por ejemplo, las condiciones para comprar viviendas asequibles en Hohhot son hogares cuyos ingresos personales sean inferiores al ingreso disponible anual per cápita de 14.055 yuanes. El segundo es fijar el estándar basado en la remuneración per cápita de los empleados urbanos, es decir, los objetivos de compra de viviendas asequibles son los hogares cuyos ingresos anuales sean inferiores a la remuneración laboral per cápita de los empleados urbanos anunciada por la Oficina Municipal de Estadísticas. como Tianjin, hay muchas ciudades que optan por ajustarse continuamente en función del ingreso anual per cápita de los residentes urbanos y los niveles de precios de la vivienda. Por ejemplo, la ciudad de Changzhou estipula que el umbral se reduce continuamente en función del aumento anual del ingreso per cápita. ingresos de los residentes urbanos.
Vale la pena mencionar que la ciudad de Hangzhou introdujo recientemente medidas de gestión de viviendas asequibles e hizo ajustes importantes a los objetos de compra. Los requisitos originales para familias de ingresos bajos y medios se ajustaron a las familias de bajos ingresos, es decir. , el ingreso familiar promedio anual per cápita es inferior al 60% del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en el año anterior publicado anualmente por la Oficina Municipal de Estadísticas de Hangzhou. Este enfoque es exactamente lo opuesto a elevar los niveles de ingresos en Nanchang.
Los estándares de ingresos para los compradores de viviendas asequibles en Beijing, que han aparecido recientemente en la prensa, han sido elogiados por algunos profesionales como los estándares "más razonables". Este estándar no sólo tiene en cuenta los ingresos y gastos de familias con diferentes tamaños y estructuras de edad, sino que también se calcula en función del nivel de consumo actual y el nivel de precios de la vivienda asequible.
¿Cómo se deben determinar los criterios para la compra de vivienda asequible? Ma Zhihui, director del Instituto de Investigación Económica de la Academia de Ciencias Sociales de Jiangxi, dijo que varias localidades deben adaptarse a las condiciones locales basándose en el desarrollo económico local y los niveles de ingresos de los residentes, y continuar haciendo ajustes dinámicos durante la exploración. La razón fundamental por la que es difícil determinar este estándar es que la proporción de viviendas asequibles en viviendas comerciales en varios lugares sigue siendo demasiado baja. De hecho, no sólo los grupos de bajos ingresos no pueden permitirse una vivienda comercial, sino que muchos grupos de ingresos medios también están preocupados por comprar casas con los extremadamente altos precios actuales de la vivienda. Ma Zhihui cree que desde una perspectiva a largo plazo, la clave para que esta política beneficie en mayor medida a los grupos de ingresos medios y bajos es ampliar la oferta y aumentar la proporción de viviendas asequibles en la oferta de viviendas comerciales, y esta proporción debería alcanzar al menos el 50% % al 60%.