Comprar una casa es un acontecimiento importante en la vida. ¿A qué debo prestar atención?
Se acostumbra llamar casa en construcción, y a la casa que aún no está terminada y no se puede entregar se le llama casa de subastas. La finalización integral de la casa incluye: la finalización del proyecto de construcción, el proyecto de instalación de equipos, el proyecto de decoración interna y externa y la aprobación de la finalización de la realización de "siete conexiones y un nivel", es decir, suministro de agua, descarga de aguas residuales, descarga de aguas residuales; , distribución de energía eléctrica, suministro de gas (gas de hulla, gas natural o gas licuado de petróleo), llamadas telefónicas, vías de acceso y nivelación de terrenos. El departamento de gestión inmobiliaria se refiere colectivamente a las casas que no han obtenido el certificado de propiedad como casas de subasta, es decir, incluso si pasan la inspección y aceptación de terminación, logran "siete conexiones y una nivelación", o incluso obtienen la entrega y. Permiso de uso para casas nuevas, siempre y cuando no se completen los trámites iniciales de registro de bienes raíces. Si no obtiene un certificado de título de propiedad, es una casa de subastas. Cuando los desarrolladores venden propiedades sobre plano, se les llama preventa. Al comprar una casa, los compradores deben firmar un contrato de preventa con el desarrollador.
2. ¿Qué es una casa existente?
Las casas existentes se refieren a casas que han pasado la inspección de finalización y han obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria y pueden entregarse para su uso. El promotor completa todas las obras de construcción y auxiliares de la casa para que ésta pueda utilizarse con normalidad. Después de obtener la aceptación de la calidad del proyecto de construcción, la aceptación de la finalización de la planificación, la aceptación del saneamiento y la protección ambiental, la aceptación de la protección contra incendios y el permiso de entrega y uso de la nueva casa, puede acudir al departamento de administración de bienes raíces para registrar los derechos de propiedad y obtener un certificado de propiedad de la casa. La compra de una casa existente es un contrato de venta de casa, y el comprador puede pasar inmediatamente por los procedimientos de registro de la propiedad y obtener el certificado de derechos de propiedad.
3. ¿Qué son las casas casi existentes y Weifang?
Casas cuasiexistentes se refieren a casas cuyo cuerpo principal ha sido básicamente rematado, el esquema general de los edificios e instalaciones de la comunidad ha surgido inicialmente y el proyecto se encuentra en la etapa de decoración de paredes interiores y exteriores. y apoyo a la construcción. Sin embargo, la naturaleza de este tipo de bienes inmuebles sigue siendo una subasta. El gobierno los gestiona de acuerdo con la subasta y se debe obtener una licencia de venta de viviendas comerciales antes de poder venderlos.
La casa de la cola es un producto de la industria inmobiliaria que ingresa a la era minorista y es una de las casas desocupadas. Cuando el volumen de ventas de viviendas comerciales alcanza el 80%, el proyecto inmobiliario generalmente entra en la etapa de liquidación y venta. Las propiedades vendidas en este momento generalmente se denominan cuartos traseros.
4. ¿Cómo distinguir edificios de losa y torres?
Se pueden diferenciar torres y losas a partir de la planta del edificio. Los planos de las torres se caracterizan por múltiples unidades en un piso, generalmente cuatro o cinco unidades, y las longitudes y anchos de los planos son aproximadamente los mismos. La altura de estos edificios suele oscilar entre 12 y 35 pisos. Generalmente hay de 4 a 12 hogares por torre. En la planta del forjado, la longitud es significativamente mayor que la anchura. Hay dos tipos de edificios de losa, uno es un corredor, que conecta los hogares; el segundo es un empalme de unidades, donde varias unidades se conectan entre sí para formar un edificio de losa. De hecho, cuando compramos una casa, es fácil distinguir entre edificios en torre y edificios en losa. En pocas palabras, la torre es más alta y más cuadrada; la torre de losa es más corta y más larga.
5. Construcción de paneles de alta calidad
La construcción de paneles de alta calidad utiliza una estructura de paneles de modo que el ascensor y el pasillo se ubican en la fachada trasera, dando paso a la sala de estar. El diseño típico es una escalera con dos viviendas. Con orientación norte-sur, el salón delantero y el dormitorio principal tienen abundante luz natural. Mirando de este a oeste, el sol sale medio día en las habitaciones delantera y trasera. En cuanto a la organización del tipo de habitación, debe favorecer en la medida de lo posible el flujo directo del viento para mantener el aire fresco en todo momento. Al mismo tiempo, también enfatiza la independencia de los residentes, evita colisiones excesivas entre los residentes y la visualización mutua causada por ventanas demasiado cercanas y garantiza una buena privacidad. La calidad específica también se refleja en:
(1) Controlar la relación entre ancho y profundidad.
El desarrollo de los edificios de tableros ha pasado por un largo período de edificios de tableros en la década de 1980, y en los últimos años ha pasado gradualmente a edificios de tableros puros de alto confort. El primero tiene evidentes deficiencias debido a la falta de ascensores, pero el segundo cuenta con un ascensor para dos viviendas, lo que garantiza una cierta anchura para permitir suficiente luz solar y, al mismo tiempo, varias zonas funcionales están configuradas de forma más perfecta. Con el desarrollo de la vivienda empezó a aparecer una especie de edificio de tablones cortos con sólo dos o tres puertas. No solo mantiene las ventajas del edificio puro de tableros, sino que también supera las deficiencias de la planificación del jardín y el diseño monótono de los cuarteles, y agrega ranuras en el edificio para formar un baño luminoso y un restaurante luminoso, lo que mejora efectivamente la comodidad. nivel.
Así que intenta elegir una casa con poca profundidad y gran anchura. En términos generales, la profundidad de los edificios de poca altura se controla dentro de los 14 m, y la de los edificios de gran altura se controla dentro de los 18 m, y algunas unidades superan los 20 m. Si no depende de la iluminación de ambos lados del piso de losa, intente elegir con cuidado, porque demasiada profundidad aumentará el espacio gris interior y afectará la comodidad de la vivienda. El ancho del área depende del tamaño del apartamento. Por lo general, los tipos de apartamentos de los edificios de apartamentos son de más de dos dormitorios. El ancho de los apartamentos de dos dormitorios varía de 6 a 8 metros, el ancho de los apartamentos de tres dormitorios varía de 18 a 13 metros y el ancho de los apartamentos de cuatro dormitorios. oscila entre 12 y 15 metros.
(2) Presta atención a la luz del sol en el dormitorio y el salón.
En el diseño, es importante considerar la estricta distinción entre la ubicación de las habitaciones y las salas auxiliares, y la separación del movimiento y la estática, que es la ventaja de las construcciones de losa. En términos de espacio entre los apartamentos, la entrada es el recibidor o hall de entrada, y el comedor está adyacente a la cocina y se ubica en la parte trasera. El salón y el dormitorio principal dan al lado soleado. Al final del pasillo se encuentra el dormitorio principal.
En cuanto a la orientación, el tipo de casa norte-sur es generalmente de "dos dormitorios, con el dormitorio principal y el salón orientados al sur, o dos dormitorios orientados al sur, con el salón orientado al norte; tres dormitorios, dormitorio principal, y un segundo dormitorio o El estudio y sala de estar miran hacia el sur, o el dormitorio principal y sala de estar miran hacia el sur, y los otros dos dormitorios secundarios miran hacia el norte, o los tres dormitorios miran hacia el sur y la sala de estar miran hacia el norte; -dormitorios, tres dormitorios y salón orientados al sur, o el de dos dormitorios y salón orientado al sur, o el apartamento de tres dormitorios orientado al sur y el salón orientado al norte. piso, el lado este es la orientación principal. Las demás reglas son las mismas que la orientación norte-sur.
La mayor ventaja del piso plano es la distribución regular y las vistas mutuas. buena ventilación y luz solar, por lo tanto, intente elegir edificios de paneles rectos en forma de U y en forma de Z, debe considerar cuidadosamente la luz solar y las condiciones de visualización mutua. Sin embargo, la pequeña cantidad de unidades también es una desventaja de la losa. edificios.
6. Torre
La torre lleva el nombre de su forma arquitectónica. La torre en sí tiene características muy grandes: esbelta, delicada y alta. a menudo es un punto de referencia en el paisaje de la ciudad. La mayoría de los edificios de gran altura de la ciudad tienen forma de torres.
Debido a que son delgadas, tienen poca protección solar y las torres requieren una pequeña. área de terreno y espacio verde para dar sombra. Una línea delgada, no una pieza plana. Desde esta perspectiva, la torre en sí tiene el menor impacto en el medio ambiente y, al mismo tiempo, alberga a los mismos residentes. salud Debido a las características de múltiples edificios y grandes muros exteriores, las personas tienen más oportunidades de estar expuestas a la luz solar y a la naturaleza.
Desde un punto de vista arquitectónico, si un edificio tiene muchos muros exteriores, la casa. Será más activo, es más funcional. Por el contrario, la losa es más ancha y todo el edificio es más largo, bloqueando la luz, por lo que ocupa más espacio. Desde el punto de vista económico, la torre es muy económica y tiene una gran altura. Volumen variable, que no tiene comparación con el edificio de losa. La torre en sí se puede hacer en forma de mariposa y dividirse en varias bifurcaciones. Al utilizar el ascensor como unidad de transporte, puede servir a muchas familias y ahorrar problemas económicos como el costo y el área. Al mismo tiempo, el edificio en sí también está dividido en muchas bifurcaciones. Bueno, algunas torres tienen forma de torre. De hecho, muchas torres existentes de este tipo se han construido para reducir el número de viviendas a cuatro o incluso menos. Las torres son de una escalera y de dos unidades, que en realidad son edificios de losa. La versión abreviada se llama "tablero corto", que hay que decir que es de la mejor calidad, pero también tiene las características de. una torre y puede convertirse en un edificio de gran altura.
"Hay una torre en el tablero. "Torres con tableros" es una muy buena tendencia de desarrollo ahora.
Por supuesto, el espacio entre torres también es muy importante. Algunos lugares estipulan que la relación de ancho entre edificios es de 1:1. Un edificio de 30 metros debe tener un espacio de 30 metros, lo que favorece la ventilación y la luz solar. también propicio para la apariencia de la ciudad.
6. Estudio residencial
En el diseño residencial, la calidad de la casa es importante. El ancho se refiere a la distancia real de una pared a la otra. la casa. Debido a que se basa en el ancho de la habitación natural, se llama bahía. Según las regulaciones pertinentes, los siguientes parámetros se utilizan a menudo para las bahías de las casas de ladrillo y hormigón: 2,1 m, 2,4 m, 3,0 m. 3,3 m, 3,6 m, 3,9 m, 4,2 m... Pero a juzgar por la gran cantidad de casas de ladrillo y hormigón construidas en nuestro país, el ancho de la casa es generalmente inferior a 3,3 metros. Establecer un tamaño de bahía más pequeño puede acortar efectivamente la luz espacial de la losa del piso y mejorar la integridad, estabilidad y resistencia a terremotos de la estructura residencial.
7. Profundidad habitable
La longitud y la profundidad de una casa, en arquitectura, se refieren a la longitud real de una casa independiente o edificio residencial desde la pared frontal hasta la pared trasera. Según la normativa vigente, la profundidad de los edificios residenciales suele adoptar los siguientes parámetros: 3,0 m, 3,3 m, 3,6 m, 3,9 m, 4,2 m, 4,5 m, 4,8 m, 5,1 m, 5,4 m, 5,7 m y 6,0 m. Para garantizar que la casa tenga buena iluminación y ventilación natural, en teoría la profundidad de la casa no puede ser demasiado grande. Bajo la premisa de que se determinan la altura (alto) y el ancho (ancho) de la casa, si la profundidad de la casa diseñada es demasiado grande, la casa será larga y estrecha, y el espacio interior alejado de puertas y ventanas será no hay suficiente luz natural; si el espacio estrecho se separa artificialmente, algunas de las habitaciones separadas se convertirán en una habitación oscura sin luz natural. Por supuesto, una habitación oscura no es adecuada para que viva la gente.
Un remedio es utilizar habitaciones oscuras en zonas de vivienda secundarias, como trasteros, pasillos, etc., y utilizar iluminación artificial para compensar la falta de luz natural. Otra medida es construir un patio interior en la casa y disponer las habitaciones con luz insuficiente alrededor del patio interior para solucionar el problema de la iluminación y ventilación insuficientes a través del patio. Sin embargo, la planta baja del patio también tiene problemas con el olor de la cocina, la transmisión del sonido, las altas interferencias y la iluminación insuficiente.
8 La altura de la casa
La altura del suelo se refiere a la distancia entre el suelo de la planta baja o el suelo del piso y el suelo de la planta superior. Las "Normas coordinadas para el módulo de edificios residenciales" estipulan que se adoptan los siguientes parámetros para la altura del piso de los edificios residenciales de ladrillo y hormigón: 2,6 m, 2,7 m, 2,8 m. Las alturas del piso de los edificios residenciales en diferentes períodos, diferentes países o diferentes regiones de un mismo país, y diferentes contextos históricos y culturales diferentes. Por ejemplo, las casas tradicionales de nuestro país son todas muy altas, pero en la antigüedad las residencias oficiales o palacios se distinguían por diferentes alturas. En algunos países o regiones con frecuentes terremotos y volcanes, los pisos suelen ser más bajos para resistir desastres. Para reducir costos, ahorrar materiales de construcción, ahorrar terrenos y otros indicadores económicos, mi país hace hincapié en controlar la altura de los edificios residenciales a aproximadamente 2,8 metros. Se estima que por cada reducción de 0,1 m en la altura del suelo, el coste se reducirá aproximadamente un 1%. En términos generales, la regla de diseño de la altura del piso es que cuantos menos pisos, mayor será la altura del piso. Cuantas más capas haya, mayor será la compresión correspondiente.
9 Altura libre residencial
La altura libre se refiere a la distancia entre la superficie del piso inferior o la superficie del piso superior y la superficie inferior del piso superior. La relación entre la altura del piso y la altura libre se puede expresar mediante la fórmula "altura libre = altura del piso - espesor del piso", es decir, la diferencia entre la altura del piso y el espesor del piso se llama altura libre.
10. El área de terreno de construcción planificada y el área de construcción del área residencial.
El área de terreno de construcción planificada del área residencial se refiere al área de terreno dentro de la línea roja. de la planificación territorial del proyecto, que generalmente incluye el área de carreteras y áreas verdes, el área de construcción y el área de instalaciones deportivas. El área del edificio residencial se refiere a la suma de las áreas horizontales de cada piso medidas desde la línea de la pared exterior del edificio residencial. Es un indicador económico importante que se utiliza para reflejar la escala de la construcción residencial y debe calcularse en función del plan de construcción y las regulaciones nacionales unificadas vigentes.
11. Relación de superficie construida y tasa de cobertura de construcción (densidad de construcción)
La relación de superficie construida se refiere a la proporción del área total de construcción dentro del terreno de construcción planificado del proyecto con respecto a También se incluyen los terrenos de construcción previstos, excepto las dependencias que se indican como no incluidas en el cálculo de la superficie.
La cobertura de la edificación, también llamada densidad de edificación, se refiere a la proporción del área de construcción de un edificio con respecto al área total. Los cálculos generalmente incluyen edificios accesorios a menos que se indique lo contrario.
El área de terreno de construcción planificada mencionada anteriormente se refiere al área de terreno dentro de la línea roja del terreno del proyecto, que generalmente incluye área de carreteras, áreas de espacios verdes, áreas ocupadas por edificios y estructuras, instalaciones deportivas, etc.
12. La diferencia entre tasa verde y tarifa verde
De hecho, la diferencia entre ecologización y espacios verdes es principalmente la diferente comprensión del concepto de "varios espacios verdes dentro del alcance". de suelo residencial".
Los promotores inmobiliarios suelen utilizar el término tarifa verde en sus anuncios. Los expertos en paisaje dicen que es un término inexacto e irregular. En la terminología nacional relacionada con el paisajismo, los nombres exactos deberían ser "tasa de espacios verdes" y "tasa de cobertura verde".
La tasa de espacios verdes se refiere a la relación entre la suma de todos los tipos de espacios verdes dentro del área de suelo residencial y el suelo residencial. Al calcular, se requiere que el terreno dentro de 1,5 metros de la pared exterior del edificio y 1 metro del borde de la carretera no se incluya en el terreno verde. Además, existen varias situaciones que no es necesario incluir en la zona verde, como garajes subterráneos, fosas sépticas, etc. La profundidad de cobertura de la superficie de estas instalaciones es generalmente inferior a 3 metros, lo que significa que la tasa de supervivencia de los grandes árboles plantados en ellas es baja, por lo que no pueden incluirse en el cálculo de la superficie verde.
La tasa de cobertura verde se refiere a la relación entre la suma del área vertical proyectada del área verde y el suelo residencial. Las sombras de los árboles y las losas cuadradas con césped en medio del estacionamiento al aire libre se pueden contar en la tasa de cobertura verde, por lo que la tasa de cobertura verde a veces puede alcanzar más del 60%. Los compradores de viviendas deben tener en cuenta que la tasa ecológica anunciada por los promotores inmobiliarios cuando venden propiedades es en realidad una gran cobertura ecológica.
Por lo tanto, el término profesional "tasa ecológica" al que estamos acostumbrados debería llamarse "tasa ecológica", que es muy diferente de la "tasa ecológica" que generalmente prometen los desarrolladores. De lo que suelen hablar los desarrolladores es en realidad de “cobertura verde”.
Y el país tiene requisitos muy estrictos sobre la tasa de ecologización. Según especificaciones técnicas y normativas pertinentes, se puede saber que los lugares con césped alto no necesariamente se consideran espacios verdes. La tasa de espacios verdes se refiere a "todos los tipos de espacios verdes dentro de terrenos residenciales", que incluyen principalmente espacios verdes públicos, espacios verdes junto a residencias, espacios verdes de edificios públicos y espacios verdes viales.
Entre ellos, los espacios verdes públicos incluyen parques de zonas residenciales, pequeños parques de atracciones, espacios verdes colectivos y otros espacios verdes públicos en manzanas y franjas. Incluso los bloques y franjas dispersas de espacios verdes públicos en el nivel más bajo deben tener al menos 8 metros de ancho y al menos 400 metros cuadrados de superficie. El área verde dentro del área de uso del suelo no debe ser inferior al 70% del área total (incluida la superficie del agua), y al menos 1/3 del área verde debe poder recibir luz solar directa durante todo el año, y algo de ocio y Se deberían agregar instalaciones de entretenimiento. En el cálculo del diseño, el área de terreno para la jardinería del patio, como el espacio verde al lado de la casa, también requiere que el terreno dentro de 1,5 metros de la pared exterior del edificio y dentro de 1 metro del borde de la carretera no se incluya en el espacio verde. espacio.
De acuerdo con las regulaciones pertinentes, la tasa de espacio verde de las nuevas áreas residenciales que cumplan con los estándares de planificación no será inferior al 30%, la superficie habitable per cápita será de 2 metros cuadrados y la superficie habitable per cápita será ser de 1 metro cuadrado.
La tasa de cobertura verde es diferente y relativamente amplia. Generalmente, las áreas con pasto alto se pueden contar como verdes, por lo que la tasa de cobertura de verde es generalmente mayor que la tasa de verde. Para calcular el espacio verde al que se refiere la tasa de cobertura verde, en pocas palabras, siempre que haya un trozo de césped, se puede contar, por lo que la tasa de cobertura verde en ocasiones puede llegar a más del 60%.
13. ¿Por qué son diferentes los números en los certificados de uso de suelo de propiedad estatal?
Si el número del certificado de uso de suelo de propiedad estatal proporcionado por el promotor es diferente del número de terreno que figura en el contrato firmado, es posible que no sea el mismo certificado de uso de suelo. Debe verificar el alcance de uso específico del certificado de uso de la tierra de propiedad estatal y del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.
14. Tasa de utilización de la vivienda y tasa de practicidad
Incluso si la relación entre el área y la superficie habitable es la tasa de utilización, generalmente los edificios de gran altura están entre el 72% y el 75%, y Los edificios de losa están entre 78% y 78%. Entre %-80%. La tasa práctica es la relación entre el área interior del edificio y el área residencial, que es mayor que la tasa de utilización. Por lo tanto, algunos desarrolladores suelen utilizar tarifas de servicios públicos para atraer compradores.
La tasa de utilización de la vivienda se refiere al área de uso y al área de construcción de la casa, y es un criterio importante para medir la eficiencia del uso de la propiedad. La mayoría de las casas que se venden hoy en el mercado inmobiliario se expresan en términos de superficie edificable, pero para los clientes el uso más práctico es la superficie útil. Cuanto mayor sea la diferencia entre los dos valores, menor será la tasa de utilización y menor la utilidad.
Al seleccionar el método de cálculo de uso, algunos desarrolladores utilizan el método del área axial. Este método utiliza la línea central de las paredes interiores y exteriores de la habitación como límite para calcular el área utilizable, por lo que el área utilizable calculada incluye la mitad del área de la pared exterior y el área ocupada por todas las paredes interiores. El valor es alto y. no puede reflejar completamente el área utilizable real de la propiedad. Un método de cálculo más preciso es restar el área ocupada por las paredes exteriores e interiores del área del edificio para obtener el área útil. El área funcional calculada con este método también se denomina "área de alfombra". Refleja el uso real de una propiedad y este método de cálculo es responsable ante el cliente.
En términos generales, la tasa de utilización real de las torres de gran altura es ligeramente menor que la de las residencias de varios pisos, principalmente porque los edificios de gran altura requieren escaleras resistentes al fuego y el área de la sala de ascensores también es mayor. El diseño de varios hogares en una escalera también aumenta el área del pasaje y el área promedio compartida por cada hogar también es mayor. Los problemas anteriores básicamente no existen en edificios residenciales de varios pisos. Aunque algunas residencias de varios pisos tienen ascensores, el área de la sala de máquinas de los ascensores es más pequeña que la de los edificios de gran altura. Si se adoptan nuevos diseños, como los complementos de los ascensores, la tasa de utilización se puede mejorar aún más.
Además, el área de construcción también incluye el área de construcción de edificios de soporte que deben asignarse a diversas unidades, como salas de calderas, salas de distribución y salas de bombas de agua a alta presión.
15 Área de venta de viviendas comerciales
Las viviendas comerciales se venden como "suites" o "unidades". El área de ventas de viviendas comerciales es el área de construcción dentro de la suite o suite adquirida. por el comprador (en adelante, el edificio dentro de la suite) y el área del edificio público a repartirse.
Al vender una casa comercial, el vendedor debe indicar claramente el área de venta de la casa comercial, e indicar el área construida de la casa comercial y el * * * área construida eso debería ser prorrateado.
La superficie de venta de la vivienda comercial se expresa en metros cuadrados.
La diferencia entre el área de venta de viviendas comerciales y el área real no deberá exceder el límite de medición del área de viviendas comerciales estipulado en las especificaciones técnicas de medición nacional "Estimación del Área de Ventas de Viviendas Comerciales".
Para viviendas comerciales vendidas por unidades o unidades, la suma del área de venta de cada unidad o unidad no será mayor que el área total real de toda la vivienda comercial.
16. Área de construcción interior
El área de construcción interior de una casa comercial se refiere a la suma del área de construcción interior, el área de la pared interior y el área de construcción del balcón de una casa comercial. Conjunto completo de vivienda comercial (unidad de habitación).
El área interior del edificio no es igual al área de la alfombra y es completamente privada para el comprador en comparación con el área utilizable de la suite, refleja mejor los derechos de propiedad de la parte privada personal del comprador.
La fórmula de cálculo del área de construcción en la suite es:
El área de construcción en la suite = el área utilizable en la suite + el área de la pared interna + el área de construcción del balcón
17, suite Superficie útil interna
La superficie útil de la vivienda se refiere a la superficie útil de la vivienda, calculada según la siguiente normativa:
(1) La superficie útil de la suite es dormitorio, salón, pasillo, cocina y baño, trastero y armario.
(2) Las escaleras de la suite están incluidas en la superficie útil; área según el área total de piso natural;
(3) No están incluidos en el área estructural. Las chimeneas, conductos de ventilación y pozos entubados estarán incluidos en el área utilizable;
(4) El espesor de la decoración de la pared interior se incluirá en el área utilizable.
18 Área de muros interiores
El área de muros interiores se refiere al área ocupada por muros de mantenimiento o de carga alrededor del espacio utilizado en cada casa comercial. Las condiciones interiores de los edificios comerciales se pueden dividir en ** paredes y no ** paredes. El método de cálculo para el área de muros internos de edificios comerciales es:
(1) ***Los muros incluyen conjuntos de tabiques, tabiques del área proyectada de espacios de edificios públicos y muros exteriores. (incluidos los frontones); * * *Paredes La mitad del área proyectada horizontal está incluida en el área de las paredes interiores.
(2) El área proyectada horizontal de las paredes que no son * está incluida en el área de la pared interior.
19. Área de construcción del balcón interior
De acuerdo con las reglas de cálculo del área de construcción, el área de construcción del balcón interior se calcula en función del área proyectada horizontal entre la periferia del balcón y la pared exterior de la casa.
Incluyendo:
(1) El balcón cerrado diseñado originalmente, el área del edificio se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica;
(2) Balcón ( balcón planta baja) Se calcula como la mitad del área proyectada horizontal del piso donde se ubica;
(3) El área de construcción del balcón empotrado se calcula como la mitad de su superficie neta área (incluida el área de la pared del tabique);
( 4) Balcón semi-voladizo y semi-empotrado, el área de construcción de la parte sobresaliente se calcula como la mitad de la proyección horizontal El área de la placa inferior y el área de construcción de la parte empotrada se calcula como la mitad del área neta.
20. Superficie de edificación pública
La asignación de superficie de edificación pública de viviendas comerciales se basa en el edificio. La superficie común asignada es la superficie común dentro de cada edificio. El área del edificio público que no está conectado al edificio no se asignará a los residentes del edificio, pero se asignará a cada conjunto de viviendas comerciales en el edificio; el área del edificio público que sirve al área local se asignará al beneficiario; vivienda comercial. El área de construcción pública asignada a cada conjunto de viviendas comerciales es la suma del área de construcción pública asignada a cada hogar.
El área del edificio público se compone de dos partes:
(1) Vestíbulo, vestíbulo público, pasillo, pasillo, baño público, vestíbulo de ascensores, hueco de escalera, hueco de ascensor, sala de máquinas de ascensor. , toboganes de basura, pozos de tuberías, salas de control de incendios, salas de bombas de agua, salas de tanques de agua, salas de congelación, escaleras de incendios, salas de transformación y distribución de energía, salas de regulación de presión de gas, salas de recepción de televisión por satélite, salas de aire acondicionado, salas de calderas de agua caliente, ascensores.
(2) La mitad del área horizontal proyectada del muro divisorio entre la suite (unidad) y el espacio del edificio público y las paredes exteriores (incluidos los frontones).
Área de edificio público = área total de construcción - la suma del área de construcción de cada suite en todo el edificio - el área de construcción de espacios independientes con funciones independientes (como garajes subterráneos, almacenes, proyectos de defensa aérea civil, etc.)
Además, si es necesario prorratear otras casas no operativas de las que se beneficia el comprador de la casa, el nombre de la casa y el área total de construcción prorrateada deben indicarse en el contrato de compraventa (preventa).
¿Qué no está incluido en la zona de edificio público?
Almacenes, garajes para motores, garajes para no motores, entradas de vehículos, salas de calderas de calefacción, sótanos de ingeniería de defensa aérea civil, espacios independientes con funciones independientes, casas para uso propio de la unidad de venta y porteros que atienden a varias casas. Los edificios utilizados para la construcción y la administración (incluida la administración de propiedades) no se incluyen en el área de edificios públicos.
21. ¿Cómo calcular la superficie asignada de edificio público?
De acuerdo con las "Reglas para el cálculo del área de venta de viviendas comerciales y la asignación del área de construcción pública (prueba)" promulgadas por el Ministerio de la Construcción, la fórmula de cálculo para el área de construcción pública asignada a cada unidad (unidad ) es el siguiente:
Reparto El área del edificio público = el área de construcción de cada suite ⅹ coeficiente de reparto del área del edificio público
El área del edificio público = toda el área del edificio - el La suma de las áreas de construcción de cada suite se ha tratado como un espacio independiente (como sótano de alquiler, cochera, sótano de proyecto de defensa aérea civil).
Coeficiente de reparto del área del edificio público = suma de las áreas del edificio público/área interna del edificio de cada suite.
22. ¿Qué tamaño tiene el área pública?
Área amortizada es la abreviatura de área de edificio público compartido. La suma del mismo y la superficie construida dentro de la suite constituye la superficie construida de vivienda comercial.
Si el área compartida es demasiado grande, inevitablemente reducirá el costo de la casa; si es demasiado pequeña, afectará la comodidad de vivir. Entonces, ¿qué tamaño tiene el área pública? En términos generales, el área pública de un edificio torre es mayor que la de un edificio de losa. En la práctica, el coeficiente de distribución de las torres generalmente está entre 0,18 my 0,26 m, mientras que el coeficiente de distribución de los edificios de paneles está entre 0,14 my 0,16 m. Este es también el rango de "grados" apropiado para el área compartida de. una casa.
23. Datos estándar del tipo de casa buena
Según la definición de la Organización Mundial de la Salud, una casa saludable se refiere a una casa que puede mantener a sus ocupantes en un estado físico y mental completamente bueno. y condición social. Los "Puntos Técnicos Claves para la Construcción de Viviendas Saludables" de nuestro país establecen los estándares para el área, ambiente luminoso, ambiente sano y ambiente térmico de casas saludables.
(1) La densidad de edificación no excederá el 25%.
(2) Estándares de área:
Sala, mínimo 14 metros cuadrados, normal 18 metros cuadrados, área recomendada 25 metros cuadrados
Dormitorio principal, mínimo; 12 metros cuadrados, normal 14 metros cuadrados, el área recomendada es de 16 metros cuadrados;
Segundo dormitorio, mínimo 8 metros cuadrados, generalmente 12 metros cuadrados, área recomendada 12 metros cuadrados;
Cocina , mínimo 5 metros cuadrados, generalmente 6 metros cuadrados, área recomendada 8 metros cuadrados
Restaurante, mínimo 6 metros cuadrados, generalmente 8 metros cuadrados, área recomendada 10 metros cuadrados
Principal; baño, mínimo 6 metros cuadrados, generalmente 7 metros cuadrados, área recomendada 8 metros cuadrados;
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Baño del segundo nivel, mínimo 3 metros cuadrados, generalmente 4 metros cuadrados, área recomendada 5 metros cuadrados ;
Trastero, mínimo 3 metros cuadrados, generalmente 4 metros cuadrados, área recomendada 6 metros cuadrados;
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Sala de estudio, mínimo 6 metros cuadrados, generalmente 8 cuadrados metros, área recomendada 10 metros cuadrados;
En términos generales, el área de cada parte debe cumplir con los estándares anteriores, debe tener suficiente área de construcción per cápita y garantizar su privacidad.
(3) La concentración de sustancias químicas que pueden provocar alergias es muy baja.
(4) Procurar no utilizar materiales que emitan fácilmente sustancias químicas.
(5) La concentración de dióxido de carbono debe ser inferior a 1000 PPM.
(6) La concentración de polvo en suspensión debe ser inferior a 0,65438±0,5 mg/m2.
(7) El tiempo de insolación debe ser superior a 3 horas al día.
(8) Disponer de equipos de iluminación con suficiente luminosidad.
(9) Los equipos de ventilación que funcionan bien pueden descargar contaminantes del interior al exterior.
(10) Se debe proporcionar equipo de escape local fuera de la estufa de la cocina para facilitar fumar.
(11) La temperatura de toda la habitación oscila entre 17 y 27 grados centígrados durante todo el año.
(12) La temperatura interior se mantiene entre el 40% y el 70% durante todo el año.
(13) El ruido debe ser inferior a 50 decibeles.
(14) Tener capacidad suficiente para resistir desastres naturales.
(15) Conveniente para el cuidado de personas mayores y discapacitadas.
(16) La superficie de espacio verde público per cápita es mayor o igual a 2 metros cuadrados.
24. Tipos de casas
Hay muchos tipos de casas, principalmente divididas en casas de alta gama, casas comunes, apartamentos, adosados, etc.
(1) Según la altura del edificio, se divide principalmente en edificios de poca altura, de varios pisos, pequeños de gran altura, de gran altura y de gran altura.
(2) Según la forma estructural del edificio, se divide principalmente en estructura de ladrillo-madera, estructura de ladrillo-hormigón, estructura de marco de acero-hormigón, estructura de muro de corte de acero-hormigón, estructura de acero-hormigón. estructura marco-muro de corte y estructuras metálicas.
(3) Clasificado por forma de edificio, se divide principalmente en residencias de poca altura, residencias de varios pisos, residencias de media altura, residencias de gran altura y otras formas de residencias.
(4) Según el tipo de vivienda, se divide principalmente en casas unitarias ordinarias, casas de apartamentos, casas dúplex, casas dúplex, casas con jardín, apartamentos pequeños (apartamentos ultrapequeños), etc.
(5) Según la clasificación de los atributos de la política de vivienda, se divide principalmente en viviendas de bajo alquiler, viviendas públicas compradas (viviendas de reforma habitacional), viviendas asequibles y viviendas con estructuras de ladrillo y hormigón construidas por cooperativas de vivienda para recaudar fondos.
La estructura de ladrillo-hormigón se refiere a la estructura de carga vertical del edificio donde las paredes y columnas están hechas de ladrillos o bloques, y las columnas, vigas, pisos, techos y cerchas están hechas de ladrillos reforzados. estructuras de concreto.
En términos generales, la estructura de ladrillo-hormigón es una estructura con una pequeña cantidad de hormigón armado y una gran cantidad de muros de ladrillo.
El "ladrillo" en las viviendas con estructura de ladrillo-hormigón se refiere a un material de construcción de tamaño uniforme. También existen ladrillos de arcilla con formas especiales y de otros tamaños, como por ejemplo los ladrillos huecos. "Mezcla" se refiere a los ingredientes del hormigón armado formado por barras de acero, cemento, arena y agua en una determinada proporción, incluyendo losas de piso, dinteles, escaleras, balcones, aleros, etc. Estos accesorios combinados con muros de carga de ladrillo se pueden denominar casas de ladrillo-hormigón; debido a los requisitos de resistencia a los terremotos, las casas de ladrillo-hormigón generalmente tienen menos de 5 o 6 pisos.
25. Residencia con estructura de ladrillo y madera
Residencia con estructura de ladrillo y madera se refiere a una edificación en la que los muros y columnas de la estructura portante son de ladrillo o mampostería, y la estructura del piso y las cerchas del techo son de la misma estructura que las casas de madera.
26. Casas con estructuras de hormigón armado
Las estructuras residenciales de hormigón armado se refieren a las principales estructuras portantes de la casa como columnas, vigas, losas, escaleras y techos, que Son de hormigón armado. Se rellenan con ladrillos u otros materiales. Este tipo de estructura tiene buena resistencia sísmica, gran integridad, resistencia a la corrosión, resistencia al fuego y durabilidad, y se utiliza principalmente en edificios residenciales de gran altura. Específicamente dividido en marcos, estructuras de paredes de tijera, etc.
27. Precio residencial estándar
El precio estándar es en realidad un precio preferencial, que solo incluye la compensación por la construcción residencial y la adquisición y demolición de terrenos, y es muy inferior al precio del mercado residencial. . En la etapa inicial de la reforma del sistema de vivienda urbana, con el fin de alentar a las masas a comprar casas, cuando el precio de la vivienda comercial se calcula de acuerdo con el precio estándar, la unidad puede asumir temporalmente la compensación por la adquisición de terrenos y la demolición. Por tanto, el precio estándar actual de las viviendas nuevas es en realidad un precio preferencial subsidiado.
El mercado de vivienda asequible suele implementar precios estándar para resolver los problemas de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios. Debido a que el precio estándar no incluye las tarifas de transferencia del uso del suelo, es mucho más barato que el precio de mercado de las viviendas comerciales y el rango de descuento generalmente está entre 1/3 y 2/3. Por lo tanto, vender bienes inmuebles a precios estándar puede estimular el deseo de compra de personas de ingresos bajos y medios y activar el mercado inmobiliario.
28. Precio inicial de una casa
En los anuncios de viviendas comerciales, la gente suele encontrar el término "precio inicial". El precio inicial que se ve en los anuncios generalmente se refiere al precio de los edificios con mala orientación en el último piso y la diferencia de precio para cada piso puede variar en decenas de yuanes, y algunos pueden diferir incluso en cientos de yuanes. Tomando como ejemplo la compra de una casa comercial de 100 metros cuadrados, la diferencia de precio entre una casa con una orientación de piso pequeña y una casa con una diferencia de precio grande es de 30.000 a 40.000 yuanes.
En términos generales, las empresas de desarrollo inmobiliario considerarán muchos factores al fijar el precio inicial de una vivienda comercial. En cierto sentido, el "precio inicial" puede considerarse como el precio más bajo de los bienes raíces. A juzgar por el mercado actual, los desarrolladores han realizado los ajustes correspondientes a las diferencias de precios para cada piso y orientación en función de su propia situación general y las ventas del mercado. La mayoría de ellos siguen las siguientes reglas: el precio inicial es el precio del piso superior y el primero. El precio mínimo es el precio inicial más 5%, el precio en el segundo piso es el precio inicial más 15%, el precio en el tercer piso es más 25, el precio en el cuarto piso es más 20% y el precio en el El quinto piso es el precio inicial más 65,438+. Sin embargo, el "precio inicial" de algunas empresas de desarrollo inmobiliario recibe un trato especial en función de la demanda del mercado y las condiciones de venta, por lo que los consumidores deben tener mucho cuidado.
Ante los precios "confusos" de las viviendas comerciales, los compradores de viviendas no sólo deben aprender a comprender el precio inicial, sino también conocer la ubicación, estructura, forma de la casa, área de construcción, área interna, área pública, área interior, etc. Las instalaciones de apoyo, la unidad de precios, el precio de venta, el método de pago, la tasa de descuento preferencial, los artículos de impuestos específicos y los estándares de exención, el tiempo y el alcance del ajuste de precios, etc., son claros de un vistazo.
29. Precio promedio de la vivienda
El precio promedio se refiere a la suma de los precios de venta de cada unidad dividida por la suma del área de construcción de la unidad, que es el precio del metro cuadrado. El precio medio generalmente no es el precio de venta, pero existen excepciones. Por ejemplo, hace algún tiempo, un determinado edificio de gran altura lanzó "un precio unificado de 2.800 yuanes por metro cuadrado independientemente del piso o la orientación", es decir, el precio promedio se utiliza como precio de venta. estrategia de marketing de captura.
Vender edificios a un precio uniforme, es decir, a un precio medio, independientemente de la planta y la orientación, pone en desventaja a los promotores. Al comprar una casa al mismo precio, por supuesto la gente quiere comprar un edificio con buen piso y buena orientación, pero pocas personas están interesadas en unidades con pisos y orientaciones insatisfactorias; Esto conducirá a una situación de hambruna, hambruna y una polarización grave. Esto no es bueno para los desarrolladores.
30. ¿Cómo mirar el modelo de ventas?
Aunque los consumidores que compran casas sobre plano no pueden ver las casas existentes, pueden decidir si las compran leyendo los folletos de propiedad, los modelos y las casas modelo. ¿Qué opinas del modelo?
(1) Los compradores de viviendas deben prestar atención a la racionalidad de la planificación y el diseño en el modelo arquitectónico.
No te dejes engañar ciegamente por la belleza de la modelo y la explicación del vendedor.
Para los edificios residenciales, el diseño debe considerar las necesidades de la vida real y las diversas funciones, y cumplir con los requisitos de los indicadores técnicos relacionados con los edificios residenciales. Los compradores de viviendas deben saber algunas cosas sobre la construcción antes de comprar. Tomando como ejemplo una comunidad residencial de tamaño mediano con edificios de varios pisos y de gran altura, primero debemos observar el diseño y la distribución de las áreas funcionales de vivienda de la comunidad, como la distribución de los cinturones verdes en la comunidad, el espaciado entre edificios de varios pisos y de gran altura, y el diseño de estacionamientos subterráneos y caminos en la comunidad Diseño y planificación, diseño y área de áreas de entretenimiento y ocio al aire libre, ubicación de instalaciones públicas en la comunidad, etc. , está directamente relacionado con el entorno ecológico de la comunidad y el nivel de las instalaciones de servicios de apoyo. Es una base importante para la compra de una casa y un reflejo importante de la calidad de la propiedad.
(2) Los compradores de viviendas necesitan ver la autenticidad de todo lo expresado en el modelo arquitectónico.