Predicción general de las tendencias de desarrollo inmobiliario en 2012 y en el futuro; Estado actual del mercado inmobiliario de China en 2011.
Debido al ajuste monetario, las políticas de límite de precios y las restricciones de compra del año pasado, las restricciones a la compra de viviendas comerciales no cumplieron con las expectativas. La demanda de viviendas asequibles aún no ha salido a la luz a pesar del fuerte atractivo de la vivienda. gente. La rígida demanda de vivienda urbana nunca se revertirá y la industria inmobiliaria nunca colapsará. Es realmente difícil para los promotores de viviendas comerciales y también es difícil que los precios de las viviendas comerciales suban y bajen. El día en que la vivienda asequible salga al mercado por lotes será una señal de políticas relajadas en el sector inmobiliario, que tendrá que esperar hasta la segunda mitad del año.
En 2012, el sector inmobiliario sigue siendo una de las palancas que contribuye a la desaceleración económica del país, regulando la evolución del PIB.
1. Ajuste de la política inmobiliaria
En 2012, la política inmobiliaria del país es mejorar, ajustar y seguir rectificando. El Estado racionalizará aún más las políticas inmobiliarias, corregirá los errores y permitirá que la industria inmobiliaria se desarrolle saludablemente.
1. El estado mejora aún más las políticas de infraestructura de vivienda asequible y las políticas de gestión de uso;
2. El estado mejora aún más las políticas de suministro de bienes inmuebles y terrenos clasificados; 3. La recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles en las ciudades de primer nivel se introducirá una tras otra; la fecha en que se recauda el impuesto sobre bienes inmuebles es el día en que se cancela automáticamente la política de restricción de compras
4. políticas de vivienda comercial por región;
5. Siguiente La política financiera de vivienda comercial se ajustará adecuadamente en la primera mitad del año;
6. adecuadamente en la segunda mitad del año, pero el ajuste no será demasiado grande.
En segundo lugar, la tendencia de la oferta de tierra
La tendencia de la oferta de tierra es: la oferta total de tierra aumentará moderadamente en 2012, pero no excederá el 15% en 2012, y la oferta de tierra aumentará Inclinación hacia la política de vivienda comercial. La oferta de suelo residencial comercial en ciudades de primer y segundo nivel todavía está estrictamente controlada. Existe una situación en la que hay dinero pero no terrenos para viviendas comerciales; para acumular finanzas, las ciudades de tercer y cuarto nivel liberarán una cantidad adecuada de oferta de terrenos para viviendas comerciales.
El estado adopta diferentes métodos de suministro de terrenos para viviendas asequibles, viviendas comerciales basadas en políticas y viviendas comerciales basadas en políticas serán el principal suministro de terrenos.
1. Modo de oferta de suelo para vivienda asequible: La economía planificada supone el 15% de la oferta total de suelo.
2. Método de oferta de suelo para vivienda basada en políticas: oferta en forma de economía planificada y de mercado, licitación restringida, subasta y cotización. Representa el 50% de la oferta total de tierra.
3. Método de oferta de suelo para vivienda comercial: oferta en forma de economía de mercado, licitación, subasta y cotización. Representa el 35% de la oferta total de tierra.
Este modelo de oferta de suelo está básicamente finalizado. Debido a que la situación financiera local no ha mejorado significativamente, la situación del financiamiento local de la tierra no puede aliviarse por el momento.
En tercer lugar, la tendencia de los fondos inmobiliarios
Las estrictas políticas financieras y monetarias inmobiliarias se mantendrán hasta la segunda mitad del próximo año. Las razones principales son las siguientes cinco cuestiones:
1. Debido a las limitaciones mutuas entre la política fiscal y la política financiera, no se han realizado ajustes.
2. no cumplió con las expectativas, pero ha aumentado el IPC cayó lentamente, y el IPC cayó lentamente;
3 La convergencia de las estructuras industriales regionales no se ha ajustado razonablemente, y el gobierno necesita construir una economía preventiva.
Valla contra el riesgo de burbuja;
4. La vivienda asequible no se puede implementar según lo previsto. La vivienda asequible es un producto público * * *, totalmente financiado por el gobierno central y.
Los pagos fiscales locales, debido a que el bienestar de los ciudadanos ha superado el estándar año tras año en los últimos dos años, afectan directamente el presupuesto fiscal nacional general;
5. reducir el excesivo PIB y mantener los objetivos económicos ideales del país.
Por tanto, en 2012, en cuanto a la evolución de los fondos inmobiliarios, la gestión financiera sigue en una situación monetaria tensa. Cuando se lancen viviendas asequibles en todo el país en lotes como estaba previsto, las políticas inmobiliarias se relajarán hasta la segunda mitad del año.
Cuarto, la tendencia de viviendas asequibles
Debido a problemas de financiación, el estado liberalizará aún más las viviendas asequibles para permitir que se integre más capital privado.
Participar en la construcción de viviendas asequibles. Al mismo tiempo, fortaleceremos la supervisión de la construcción y el uso de viviendas asequibles. Los fondos para la construcción y gestión del uso de viviendas asequibles se asignarán anualmente en función de las tareas obligatorias de productos públicos de los gobiernos locales y se incluirán en los presupuestos fiscales anuales de los gobiernos central y local.
Ciudades de primer nivel: se ha implementado el primer lote de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler, y se ha comenzado a construir el segundo lote de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler
Ciudades de segundo nivel: el primer lote de viviendas de bajo alquiler, la parte de viviendas públicas de alquiler se convertirá en política de venta de viviendas comerciales para garantizar la devolución de los fondos. La construcción del segundo lote de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler ha comenzado a cubrir las tareas pendientes del primer lote de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler.
Ciudades de tercer nivel: se ha lanzado el primer lote de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler, pero el progreso ha sido lento debido a las brechas de financiación.
Ciudades de cuarto nivel: la construcción de viviendas de alquiler bajo y viviendas públicas de alquiler comenzó en 2013 debido a asignaciones financieras locales insuficientes.
Verbo (abreviatura de verbo) vivienda comercial basada en políticas: la tendencia de la vivienda con precio restringido
La vivienda con precio restringido pertenece a la vivienda comercial basada en políticas. Debido a la enorme demanda de bienes raíces por parte de la población urbana de China, la demanda de bienes raíces de 30 años es un período de demanda rígido. Debido a las estrictas políticas financieras del país en materia inmobiliaria, las viviendas de precio limitado durante el período de planificación están lejos de satisfacer la demanda del mercado. Una gran parte de las viviendas de alquiler bajo y de las viviendas públicas de alquiler construidas en 2011 cambiarán su naturaleza y los gobiernos locales convertirán las viviendas asequibles en viviendas comerciales para la venta. Esto no solo resuelve las necesidades del enorme grupo de viviendas de precio limitado, sino que también permite a los gobiernos locales retirar fondos rápidamente, presentando dos situaciones: vivienda comercial basada en políticas versus vivienda asequible y vivienda comercial basada en políticas versus vivienda comercial. Como resultado, la vivienda comercial orientada a políticas se ha convertido en un nuevo campo de batalla para los promotores inmobiliarios.
Sexto, la tendencia de la vivienda comercial
Nadie puede cambiar la situación de demanda rígida de vivienda urbana, pero la vivienda comercial no saldrá del círculo vicioso de la economía planificada y de mercado. . La cesión de suelo se realiza bajo el modelo de economía de mercado y la construcción se realiza bajo el modelo de economía planificada. Los gobiernos locales no pueden soportar la presión de las limitaciones financieras. Para retirar fondos rápidamente, la tendencia general de convertir algunas viviendas asequibles en viviendas comerciales basadas en políticas se ha vuelto irreversible, lo que ha tenido un gran impacto en la vivienda comercial. En 2012, las políticas financieras para la vivienda comercial siguieron siendo estrictas y la situación de la vivienda comercial urbana siguió siendo grave.
Vivienda comercial en ciudades de primer y segundo nivel: divididas por ubicación, opera la economía de mercado y la construcción opera según el modelo de economía planificada. "Apretado, apretado, apretado, suelto" todo el año. El endurecimiento de las políticas sobre viviendas comerciales puede obligar a los promotores de ciudades de primer y segundo nivel a recurrir al desarrollo de oficinas comerciales, lo que es una señal peligrosa para la industria inmobiliaria.
Vivienda comercial en ciudades de tercer nivel: la vida de los promotores inmobiliarios aquí es mucho mejor que en las ciudades de primer y segundo nivel. Pertenecen a empresas que viven en la brecha entre la planificación y el mercado. El gobierno central está "estricto, estricto, estricto, flexible" durante todo el año.
El gobierno local es la práctica de la financiación de la tierra sostenible, y la industria inmobiliaria debe completar las finanzas y los impuestos locales.
Vivienda comercial en ciudades de cuarto piso: pertenece a zonas pobres. Cabe decir que los promotores inmobiliarios en las ciudades de cuarto nivel tienen la mejor vida. Los gobiernos locales deben exceder las cuotas fiscales y de ingresos tributarios locales y tomar el último tren del financiamiento de la tierra.
7. Tendencia de los precios de la vivienda comercial
La tendencia de los precios de la vivienda comercial en las ciudades de primer y segundo nivel aún no es optimista. La tendencia de los precios de la vivienda comercial en las ciudades de tercer y segundo nivel. El número de ciudades de cuarto nivel sigue siendo el mismo que en 2011, con un gran margen de crecimiento.
Precios de la vivienda en ciudades de primer nivel: habrá un margen de entre un 4% y un 8% para bajar y entre un 3% y un 5% para recuperarse. ,
Precios de la vivienda en ciudades de segundo nivel: habrá un margen de entre un 3% y un 5% para bajar y entre un 4% y un 6% para recuperarse.
Precio en ciudades de tercer nivel: aumentará entre un 3% y un 5%.
Precios de la vivienda en ciudades de cuarto nivel: aumentarán entre un 4% y un 8%.
8. Tendencia a la estandarización de la calidad en la industria inmobiliaria
En el gran ajuste de la industria inmobiliaria, además de resolver problemas de mercado y financieros, cada empresa inmobiliaria toma decisiones. Pensará en resolver la cuestión de la calidad del producto de su propia empresa.
Habrá cuatro avances importantes en la estandarización de productos en la industria inmobiliaria en 2012: 1. Estandarización de productos en la industria inmobiliaria; 2. Tecnología de productos inmobiliarios 3. Estandarización de productos de apoyo en; la industria inmobiliaria; 4. Tecnología de productos de apoyo en la industria inmobiliaria.
En la actualidad, la construcción de la industria inmobiliaria a gran escala adopta un marco aproximado que no puede controlar eficazmente el tiempo de operación, los costos de construcción y decoración y la calidad de la operación. La estandarización de la calidad de los productos y la tecnología de calidad son los únicos caminos para la industria inmobiliaria de China.
9. Advertencias para el sector inmobiliario en 2012
1. Cuando las empresas inmobiliarias tengan que dedicarse al desarrollo de oficinas comerciales debido al gran mercado, deben considerar sus propios fondos y flujos de préstamos garantizados Si puede durar un ciclo de desarrollo completo. Si no tiene la solidez financiera, piénselo dos veces antes de ingresar al desarrollo de oficinas comerciales.
2. En 2012, según la política inmobiliaria, los promotores inmobiliarios tendrán problemas con la oferta y los precios del suelo: en primer lugar, la demanda de suelo para viviendas comerciales disminuirá, en segundo lugar, cuando se trasladen; terrenos para oficinas comerciales en contra de su voluntad, aumentará la demanda de terrenos. Esto último es una señal de alerta. Cuando un gran número de promotores inmobiliarios centraron su atención en el desarrollo de edificios de oficinas comerciales, comenzó a formarse una burbuja inmobiliaria. La razón es que la devolución de los fondos es demasiado lenta y existen muchos factores incontrolables en el proceso de construcción de la infraestructura. Cuando ocurre una situación incontrolable, la cadena de capital de la construcción se romperá.
3. Debido al rápido proceso de urbanización, la contradicción habitacional de la nueva población urbana aumentará drásticamente.
Conclusión
La política inmobiliaria del país en 2012 es una política que se adhiere a la orientación de macrocontrol, garantiza el bienestar de los ciudadanos y garantiza una transición fluida durante el frágil período de reforma. La rígida demanda de bienes raíces de los ciudadanos chinos no cambiará, la vivienda asequible aumentará, la vivienda comercial basada en políticas se convertirá en un nuevo monopolio en el mercado y la vivienda comercial avanzará en tiempos difíciles.