¿Qué país es mejor para la inversión inmobiliaria en el extranjero en 2019?

Al invertir en bienes raíces en el extranjero, solo hay que tener en cuenta algunos factores: seguridad, practicidad (si es necesario trabajar por cuenta propia, etc.), costo (rentabilidad) y espacio para el reconocimiento.

En cuanto al Reino Unido, Estados Unidos, Australia y el sudeste asiático, ¿cuáles son las inversiones más destacadas en estos países?

En primer lugar, Estados Unidos:

Muchos inversores extranjeros pueden pensar en comprar una casa en Estados Unidos. En general, Estados Unidos se centra en la etiqueta de "país más poderoso del mundo". Por supuesto, algunos vendedores de propiedades destacarán las ventajas de Estados Unidos, como los derechos de propiedad garantizados, el excelente medio ambiente y los altos rendimientos de los alquileres. Pero estas ventajas se pueden encontrar en muchas propiedades en otros países. Entonces, las agencias que venden casas en los Estados Unidos generalmente no ocultan algunas de las desventajas y dificultades de comprar una casa en los Estados Unidos. Aquí Lan Sha lo popularizará para todos.

Desventajas: altos impuestos locales, control de alquileres, impuestos a las transacciones, entorno complejo

De hecho, cualquiera que conozca los Estados Unidos sabe que a los estadounidenses locales no les gusta comprar una casa debido a "Comprar una casa" Es fácil mantener una casa, pero es difícil mantener una casa ". El aumento de los precios de la vivienda en los Estados Unidos no es grande y la presión para comprar una casa no es grande. Sin embargo, en el En Estados Unidos, hay que "pagar una casa" todos los años, es decir, pagar una suma de dinero al gobierno cada año. Al final, puede que no sea más rentable que alquilar una casa. Según estadísticas del Pew Research Center, hasta el 43% de los hogares en Estados Unidos han “alquilado en lugar de comprar” en los últimos años.

Los estadounidenses en realidad ajustan cuentas ellos mismos y son tacaños. Sin mencionar que el costo total de comprar una casa en la etapa inicial es aproximadamente del 3% al 5% del precio de la propiedad. Impuesto local anual: 1%-2,4%, lo cual es un dolor de cabeza. Por ejemplo, si paga $1 millón para comprar una casa en los Estados Unidos y la tasa impositiva local es del 2%, entonces tendrá que pagar $20,000 en impuestos inmobiliarios por esta casa cada año, 100 dividido por 2 = 50 años. , lo que significa que pagarás 20.000 dólares en impuestos inmobiliarios cada 50 años. Quiero volver a comprar mi propia casa. Lo que es aún más molesto es que el impuesto a la propiedad todavía se recauda en función del "valor real actual" de la casa. Es decir, si la propiedad se duplica, tendrás que pagar el doble del impuesto a la propiedad Jaja, te quitan la lana. el gobierno de EE.UU. Además, la tasa de interés anual de los préstamos para extranjeros será más alta, del 4 al 6%. Si compra una casa con un préstamo, el alquiler anual se desperdiciará en minutos.

Otro ejemplo es el control de alquileres. La ley limita el importe del alquiler que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos y sólo permite que el alquiler anual aumente en una determinada cantidad, como por ejemplo un 2,5%. Como resultado, ni los precios de la vivienda ni los alquileres pueden aumentar a un ritmo elevado, lo que también es una limitación del valor añadido estadounidense. Más tarde, si desea vender su casa en los Estados Unidos, si es una casa de inversión, deberá pagar un impuesto a las ganancias de capital del 15% al ​​30% sobre el valor agregado, lo cual es bastante doloroso de pensar. Lo que es aún más difícil es que los extranjeros en los Estados Unidos deben pagar el 40% del impuesto a la herencia, con una exención de impuestos de solo $ 60,000, mientras que la exención del impuesto a la herencia para los locales estadounidenses es de 5,49 millones, por lo que esto sigue siendo una expectativa al considerar la transferencia. activos a Estados Unidos.

Por último, hablemos de seguridad. Elegir un inmueble en realidad no es más que elegir un país. Debido al COVID-19, todo el mundo ha oído hablar de una serie de cosas que Estados Unidos ha hecho recientemente, además de sus políticas contra China y diversas restricciones (expulsión de estudiantes chinos del extranjero, suspensión de la emisión de visas, etc.), el público. La seguridad y la estructura social de los Estados Unidos también son muy complejas y es difícil Comprar una propiedad en los Estados Unidos es una opción segura.

De hecho, elegir una casa en Estados Unidos también es muy complicado. Las ciudades grandes son caras, las ciudades pequeñas son remotas y las ciudades también están muy alejadas. Es difícil y requiere mucho tiempo elegir una casa adecuada. Varios entornos son complejos. Incluso el profesor Bodie de la Escuela de Administración de Boston en Estados Unidos enfatizó: "No invierta en mercados donde los locales tienen una ventaja". No se recomienda que los chinos comunes compren casas en Estados Unidos.

Así que los bienes raíces estadounidenses no son algo que los jugadores comunes y corrientes puedan tocar.

En segundo lugar, Australia:

La intención original de muchas personas que están considerando comprar propiedades en Australia es relativamente simple, como proteger la propiedad privada, los países en desarrollo pueden preservar el valor, el aire en el sol. La costa es buena, el tipo de cambio es bajo y relativamente barato. Ah... algo así. Pero, de hecho, el sueño de poseer tierras en Australia no es tan simple.

Para dar un ejemplo simple, el tipo de cambio del dólar australiano es muy inestable, se puede decir que es una montaña rusa, y el tema del tipo de cambio es demasiado complicado. Como jugador junior, realmente. No tengo un par de ojos para predecirlo. Por ejemplo, en 2012, el dólar australiano frente al RMB estaba en el nivel 6,0. En 2013, llegó a ser 5,0. En los siguientes 14 o 15 años, la tendencia fue cada vez más bajista, llegando hasta 4,6.

Usted dijo que si usara el RMB para pagar dólares australianos y comprar una casa en Australia en 2012, la casa en realidad habría perdido un 25% en términos de tipo de cambio para 2015. Es decir, se vendió una cuarta parte de la casa y cuatro de Las casas se vendieron directamente. Perder un juego de tres se siente muy bien. Sin mencionar que el tipo de cambio australiano ha caído al punto de congelación 4 durante esta epidemia. Combinado con la reciente política de exclusión china de Australia y el hecho de que los estudiantes internacionales australianos son realmente la fuerza principal en el alquiler, tenemos que preocuparnos por los vendedores de bienes raíces australianos. En este caso, es realmente un hombre quien se atreve a comprar.

Algunos impuestos más, incluidos varios impuestos sobre la compra de una vivienda, impuestos sobre las transacciones, impuestos sobre la renta, impuestos sobre la tenencia de la casa, tarifas de administración de la propiedad, transporte de recolección de basura, etc. Los gastos no son realmente pequeños. La clave es que los impuestos y tasas en Australia no se recaudan de manera estable y se ven afectados por las políticas del gobierno australiano, y la estabilidad de las políticas es relativamente pobre. Un partido tiene una política, y tal vez hubo una política de apalancamiento negativo el año pasado, pero fue cancelada este año y luego se dirige específicamente al pueblo chino para investigar, como verificar estrictamente la fuente de fondos para comprar casas, aumentar los impuestos; préstamos, etc. ¿Realmente va a doler? Si no puedo afrontar la lesión, no tengo más remedio que pagar.

Hablemos de la tasa de interés hipotecaria de Australia, que ha promediado alrededor del 7% durante diez años, con un rango flotante del 5% al ​​8%. Si simplemente compra una casa y la alquila, no podrá cubrir el pago anual del préstamo. Por lo tanto, el sol australiano a veces todavía hace un poco de calor.

En tercer lugar, hablemos del "Sudeste Asiático" que ha sido muy publicitado recientemente:

Por ejemplo, Tailandia, el turismo ha sido muy popular en los últimos años, y luego los chinos piensan en Tailandia. Es muy bueno, puedes irte a jubilar e irte de vacaciones, la casa es barata, alquilarla, venderla, matar dos pájaros de un tiro, tal vez puedas obtener ganancias. Pero esta idea es demasiado joven e ingenua.

En primer lugar, a la hora de invertir en bienes raíces hay que fijarse en la fortaleza económica y social del lugar. Tailandia es como un país que se dedica al turismo. El progreso económico del país no puede depender repentinamente del rápido desarrollo de una determinada industria. ¿No podemos predecir el aumento de la población y de los precios de la vivienda? Por ejemplo, si desea alquilar su propiedad tailandesa, sólo podrá alquilarla durante la temporada alta y los turistas pagarán por ella. Sin embargo, estará vacía durante más de la mitad del año fuera de temporada. y tendrás que pagar altas tasas de propiedad todos los meses si está en ruinas. Es difícil alquilarlo e incluso venderlo, porque en Tailandia, excepto los tailandeses, a ningún extranjero se le permite comprar tierras tailandesas. Además, Tailandia estipula que la compra de tierras en cualquier forma no se realiza dentro del marco legal y que los riesgos corren a cargo de los propios inversores. La proporción de propiedad extranjera de un edificio no debe exceder el 49%. Esta es una regulación en Tailandia. Por lo tanto, hay muchas propiedades que se venden específicamente a extranjeros en Tailandia. Los que se venden a los lugareños se venden a bajo precio. Si vas a comprarlos, no pretendes dárselos a alguien para que corte los puerros.

Además, los bienes raíces en Tailandia no son baratos, y los precios de las propiedades de alto nivel en Bangkok son comparables a los de Shanghai. Las más baratas de las que oíste se encuentran todas en lugares muy remotos, lo que lo hace difícil. alquilar o vender, parece barato pero en realidad la relación precio/rendimiento es muy baja.

Además, incluso las casas de segunda mano en Bangkok son difíciles de vender. Ningún extranjero mira las casas de segunda mano y los tailandeses locales no están dispuestos a comprar casas de segunda mano. Vender una casa en Tailandia es difícil. Tantas molestias y decepciones durante unos meses que todo lo que puedes hacer es esperar a que corten la carne y baje el precio para cobrar.

Por ejemplo, en lugares como Vietnam y Malasia, la verdad sobre el sector inmobiliario en Tailandia es similar. ¿Se puede apostar por el entorno del destino nacional? También hay cuestiones de garantías legales para los extranjeros, cuestiones de la solidez de la propiedad privada y cuestiones de si las propiedades de los promotores son confiables y si pueden huir. Éstas son grandes apuestas.

En cuanto a los mercados inmobiliarios en los países mencionados, no recomiendo a todos que los incluyan directamente en la lista negra, sino que debemos considerar y evaluar cuidadosamente si las ventajas superan las desventajas y si los riesgos superan las oportunidades. . De hecho, si realmente está considerando emigrar o necesita vivir allí, entonces definitivamente lo más razonable es considerar comprar una casa localmente.

En resumen, le sugiero que si usted es simplemente un jugador común que se enfoca en la inversión, primero debe elegir un país al comprar una casa en el extranjero. Si desea invertir, invierta en un país con una fuerte posición. economía, y la mejor opción es el Reino Unido; veámoslo a continuación. Es un mercado alcista de bienes raíces que mantiene y aprecia el valor, y aquí es donde el desempeño del Reino Unido es sobresaliente.

En primer lugar, permítanme mencionar un punto que es suficiente para convencer a todos: es decir, los compradores extranjeros y los compradores locales reciben un trato indiscriminado cuando compran casas en el Reino Unido.

Es decir, si compras en Reino Unido, no tienes que pagar impuesto de extranjería pero si compras en otros países, incluso en Estados Unidos, primero debes pagar un impuesto del 5% al ​​momento. comprar una casa, piénselo, incluso si el precio de esta casa ha aumentado un 5% en 2 años % Si la vuelve a vender, será una transacción que generará pérdidas.

Si esto no es suficiente para explicar el problema, comparemos las políticas de inversión inmobiliaria de varios países verticalmente desde varios niveles:

De esta manera, podemos ver por qué el real británico La propiedad es muy popular entre los compradores extranjeros. Además, el mercado inmobiliario británico siempre ha sido alcista, y no es de extrañar que durante esta epidemia, el grupo estadounidense Blackstone, Li Ka-shing, etc., hicieran grandes movimientos en el mercado inmobiliario británico.

¿Por qué votar por Gran Bretaña? A continuación se analizan las ventajas de comprar una casa en el Reino Unido desde varios aspectos:

Desde la perspectiva de los costes:

Los precios de la vivienda son más bajos que los de Beijing, Shanghai y Shenzhen. Y los productos inmobiliarios son ricos, el rango de precios es amplio y el pago es El ciclo es flexible y adecuado para inversiones con diferentes presupuestos. No existe un impuesto a la compra de viviendas en el extranjero de un pequeño porcentaje, por lo que el costo de comprar una casa es cientos de miles menos que en Australia y Estados Unidos. La casa no tiene espacio público y está completamente decorada con electrodomésticos y propiedad permanente. los derechos están seguros y protegidos. La tasa de interés del préstamo es ultrabaja, con la tasa de interés anual más baja del 1,69%, y solo puedes pagar el capital sin intereses, por lo que puedes permitírtelo incluso si no tienes mucho dinero.

Desde la perspectiva de las necesidades inmediatas:

Hay más de 100.000 estudiantes y personas británicas que viven en el Reino Unido. Estudian, trabajan y pagan decenas de miles de libras en alquiler cada año. Es mejor comprar una casa. Hay muchos estudiantes internacionales en el Reino Unido o los trabajadores no lo entendieron de antemano y, por lo tanto, lamentaron no haber "financiado su educación con vivienda" o "sus préstamos con el alquiler". " y recuperar todos sus gastos de matrícula y manutención. Después de comprender el sector inmobiliario británico, cualquiera que tenga las condiciones para comprar uno elegirá uno para comprar.

Desde la perspectiva de las tendencias y el momento de la inversión:

El tipo de cambio actual de la libra se encuentra en un nivel históricamente bajo y los compradores de inversiones extranjeros provienen de todo el mundo y no dependen de él; El grupo inversor de un solo país en el sector inmobiliario británico sigue atrayendo la atención de los compradores extranjeros. Incluso durante la epidemia, el mercado inmobiliario británico no se ha enfriado. El último informe de Rightmove muestra que en junio de 2020, los precios de cotización de los vendedores en el mercado inmobiliario de Inglaterra aumentaron un 1,9% en comparación con marzo y un 2,9% más que en el mismo período. el año pasado. Representa el progreso constante y continuo del sector inmobiliario británico.

Además, el Reino Unido ha introducido este mes una reducción y exención del impuesto de timbre para la compra de viviendas. Todas las propiedades compradas antes de finales de marzo del próximo año estarán exentas del impuesto de timbre de hasta 130.000 yuanes. ser un beneficio real para los compradores

Todo esto significa que al comprar una casa en el extranjero, puede considerar el Reino Unido.

Inmobiliaria Lansha en Reino Unido