Lanzamiento piloto de REIT
El desarrollo del mercado del leasing no puede separarse del apoyo financiero. Es muy importante que los profesionales aclaren los principales canales de financiación para viviendas asequibles y sus respectivos atributos.
Las principales vías de financiación del arrendamiento de vivienda (REIT de infraestructuras, REIT, bonos corporativos) y casos representativos son los siguientes:
REIT de infraestructura
REIT (inmobiliarias) Fondos Fiduciarios de Inversión) - Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria son productos financieros estandarizados basados en bienes inmuebles.
El 29 de junio de 2021, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió el "Aviso sobre nuevas mejoras en el trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (Fagai Investment [2021] No. 958), oficialmente las viviendas de alquiler asequibles están incluidas en el ámbito de la industria de emisión de REIT de infraestructura.
Anteriormente, los proyectos piloto de REIT de infraestructura daban prioridad al apoyo a proyectos con deficiencias de infraestructura y fomentaban la realización de nuevos proyectos piloto de infraestructura. Incluyen principalmente:
1. Proyectos de almacenamiento y logística.
2. Autopistas, ferrocarriles, aeropuertos y proyectos portuarios.
3. Proyectos de tratamiento y aprovechamiento de recursos de aguas residuales y basuras urbanas, tratamiento de residuos sólidos, residuos peligrosos y médicos, y aprovechamiento integral de residuos sólidos a granel.
4. Proyectos urbanos de abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica, suministro de gas y calefacción.
5. Proyectos de centros de datos, inteligencia artificial y centros de computación inteligente.
6.5G, torre de comunicaciones, Internet de las Cosas, Internet industrial, red de banda ancha, ingeniería de redes de TV por cable.
7. Transporte inteligente, energía inteligente y proyectos de ciudades inteligentes.
8. Incentivar a los clusters industriales emergentes estratégicos nacionales, a los parques industriales de alta tecnología y a los parques industriales característicos a llevar a cabo proyectos piloto.
Caso representativo 1
Proyecto REIT de Shenzhen Talent Zhuan Group
Según la persona relevante a cargo de Shenzhen Talent Housing Group Co., Ltd., el básico Los activos del proyecto están ubicados en Cuatro proyectos en las áreas o ubicaciones centrales de Shenzhen que han obtenido la certificación de vivienda de alquiler asequible, con una tasa de ocupación general del 99%, que involucra 18.300 unidades de vivienda de alquiler asequible, un área de construcción de 13.470 metros cuadrados. , y un valor de activo evaluado de aproximadamente 115,8 millones de yuanes. Los derechos de propiedad del proyecto son claros, con un flujo de caja continuo y estable y pueden cumplir con los requisitos de rendimiento para la emisión de REIT.
Según el responsable correspondiente, “Los pilotos de REIT de viviendas de alquiler asequibles en Beijing, Shanghai y Chongqing están avanzando. Se espera que en el futuro aparezcan más REIT de viviendas de alquiler asequibles. proceso piloto, autoridades reguladoras Continuaremos acelerando el proceso de revisión y estandarización y mejorando las políticas de apoyo relevantes, promoviendo la construcción del mercado de REIT de viviendas de alquiler asequibles y estableciendo un nuevo modelo para el desarrollo del sistema de viviendas de alquiler asequibles ”
Fondos Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces
En la actualidad, no existen leyes ni regulaciones estrictas relacionadas con los REIT en China. Algunos de los productos actualmente emitidos en el mercado cumplen con los estándares de los REIT extranjeros maduros. mercados, por lo que se denominan productos cuasi-REIT.
Caso representativo 2
Plan especial de apoyo a activos de viviendas de alquiler público del Centro Nacional de Vivienda Asequible de Beijing
El 18 de agosto de 2021, los primeros REIT de viviendas públicas de alquiler de mi país producto ——Se emitió con éxito el "Plan Especial de Apoyo a Activos de Vivienda de Alquiler Público del Banco Nacional de Desarrollo-Centro de Vivienda Asequible de Beijing" (en adelante, el Plan Especial), abriendo un nuevo capítulo en los REIT de vivienda pública de alquiler.
El Banco de Desarrollo de China y el Beijing Financial Holding Group son los coordinadores unificados del "Plan Especial de Apoyo a los Activos de Vivienda de Alquiler Público del Centro de Vivienda Asequible del Banco de Desarrollo de China y Beijing". El Banco Nacional de Desarrollo y Beijing Financial Holding Group son los administradores y suscriptores principales del plan especial, el Centro de Vivienda Asequible de Beijing es la agencia de servicios de activos del plan especial y el Fondo de Orientación de Inversiones en Construcción de Capital es el administrador del fondo. Los activos subyacentes son viviendas públicas de alquiler en poder del Centro de Vivienda Asequible de Beijing. Los valores prioritarios de este plan especial tienen calificación AAA, tienen un plazo de 18 años y una escala de emisión de 400 millones de yuanes.
Como el primer producto REIT de vivienda pública de alquiler en China, el plan especial ha recibido una cuidadosa orientación de la Comisión Reguladora de Valores de China, la Bolsa de Valores de Shanghai y otras autoridades competentes, así como una gran atención y un fuerte apoyo. del Gobierno Municipal de Beijing y unidades de todos los niveles. Ha encontrado una salida para todos los aspectos relacionados con la financiación de activos de viviendas públicas de alquiler y ha realizado exploraciones útiles para el cumplimiento legal.
Este plan especial tiene muchas características innovadoras: utilizar de forma innovadora los REIT como herramienta de financiación orientada al mercado, revitalizar eficazmente el stock de activos de viviendas públicas de alquiler y mejorar la capacidad de las viviendas públicas de alquiler para depender de su propio flujo de caja para financiación. El valor de tasación determina la escala de financiación de la vivienda pública de alquiler, lo que aumenta el espacio para que los activos de vivienda pública de alquiler dependan de su propio valor para la financiación; se reduce la estructura del producto que sólo paga intereses pero no reembolsa el principal; la presión de pago de la deuda de las empresas públicas de alquiler de viviendas.
La financiación tipo Reit ha mejorado las capacidades de financiación de las empresas públicas de alquiler de viviendas, ha fortalecido el apoyo a las familias de ingresos bajos y medios, ha ampliado los canales de financiación para proyectos de viviendas asequibles y ha promovido el desarrollo saludable y sostenible de la vivienda. mercado de alquiler, y estableció un "multi-tema El sistema de vivienda "suministro, garantía multicanal, y tanto el alquiler como la compra" tiene un importante significado de orientación y demostración.
Bonos corporativos
Los bonos corporativos se refieren a certificados de préstamo emitidos por sociedades anónimas con capital adicional dentro de un período de tiempo determinado.
En comparación con el método de financiación indirecta de los préstamos bancarios, los bonos corporativos, como forma de financiación directa en el mercado de capitales, tienen ciertas ventajas en cuanto a costes.
Según estadísticas incompletas, en 2021 se emitirán 16 bonos corporativos especializados en alquiler de viviendas, con una emisión total de 37.262 millones de yuanes. La gran mayoría de los emisores son empresas inmobiliarias, incluidas importantes empresas inmobiliarias como Vanke, China Resources y Poly.
Caso representativo 3
Bono corporativo especial para alquiler de viviendas por valor de 500 millones de yuanes de Beijing Capital Entrepreneurship Group.
El 15 de abril de este año, Beijing Capital Venture Group Co., Ltd. anunció que había emitido con éxito un bono corporativo especial de alquiler de viviendas públicas para 2023 (para inversores profesionales) (segunda fase).
Entre ellos, el monto principal del bono es de 500 millones de yuanes, la tasa de cupón es del 3,18% y el plazo es de 3 años.
Caso representativo 4
Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd.
El monto del bono corporativo de la compañía es 65.438+5 mil millones de yuanes
Beijing Affordable Housing Center Co., Ltd. también emitió recientemente bonos corporativos.
Se informa que la escala de esta emisión de bonos no supera los 65.438+500 millones de yuanes (incluidos 65.438+500 millones de yuanes), y la tasa de cupón representa el 3,09%.
Según el folleto, los bonos emitidos por el Centro de Vivienda Asequible de Beijing a inversores profesionales tienen un plazo no superior a 25 años (inclusive) y son bonos de tasa fija. La tasa del cupón la negocian y determinan el emisor y el asegurador principal en función de los resultados de la contabilidad de consultas fuera de línea. El método de pago de intereses es el interés simple, la frecuencia del pago de intereses es el pago de intereses anual y el principal del bono se reembolsa de una sola vez al vencimiento.
Los fondos recaudados con la emisión de bonos del Centro de Vivienda Asequible de Beijing se utilizarán para otros fines permitidos por las leyes y regulaciones aplicables, como pagar deudas vencidas, complementar el capital de trabajo, construcción y operaciones de proyectos, etc.
Para desarrollar vigorosamente viviendas de alquiler asequibles, el apoyo financiero debe ser una de las cuestiones que las entidades del mercado deben resolver con urgencia.
En julio de 2021, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" (Guobanfa [2021] No. 22), proponiendo claramente fortalecer aún más el apoyo financiero a los proyectos de viviendas de alquiler asequibles. Apoyar los préstamos bancarios a largo plazo y apoyar a las empresas de leasing en la emisión de bonos corporativos, bonos corporativos, instrumentos de financiación de deuda corporativa no financiera y otros bonos de crédito corporativo. Al mismo tiempo, los gobiernos nacionales y locales han incluido gradualmente viviendas de alquiler asequibles en el alcance de los proyectos piloto de REIT.
En el futuro, con el avance continuo de los REIT, también se espera que las viviendas de alquiler orientadas al mercado se incluyan en el alcance de los REIT, convirtiéndose en otro océano azul para los REIT en mi país.
En la actualidad, existe una necesidad urgente de que las empresas de alquiler de viviendas aprovechen al máximo sus ventajas como entidades de mercado, fortalezcan sus capacidades operativas, amplíen los canales de financiación y esperen políticas favorables.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué significa el arrendamiento financiero de equipos por más de 654,38 millones de yuanes? 1. Modalidad de arrendamiento financiero: El equipo es seleccionado por la empresa. Después de comprar el equipo según la elección de la empresa, se alquila directamente a la empresa, el alquiler del equipo del arrendador se reembolsa según lo previsto y la propiedad del equipo se transfiere a la empresa. Por ejemplo, si quiero gastar 100.000 yuanes para comprar equipos y obtener un préstamo bancario para obtener crédito, primero necesito garantías o promesas. El plan de pago es único y cubre la línea de crédito de un individuo o empresa. Esto significa que tomé prestados más de 654,38 millones de yuanes. Si todavía necesito fondos para mi desarrollo, es posible que no los apruebe porque el banco evaluará mi capacidad de pago, tendrá dichas condiciones, etc. Y la forma de pago único de este préstamo de más de 654,38 millones aumentará la presión del flujo de caja de las empresas emergentes. 3. En primer lugar, el arrendamiento financiero es un negocio fuera de balance y no afectará a otros préstamos financieros. Para decirlo sin rodeos, no se utilizará para informes crediticios; en segundo lugar, el costo del equipo de arrendamiento financiero es más bajo, tiene una vida más larga, menos presión y el umbral es más bajo que el de los bancos; en tercer lugar, el método de pago es gratuito y flexible; Ambos son deudas, pero flexibles. Hay mucho espacio. Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué es el arrendamiento financiero? Al participar en el negocio del arrendamiento financiero, muchos arrendadores se enfrentan a la situación de no poder cobrar el alquiler, recuperar o disponer del bien arrendado y, por tanto, soportar enormes pérdidas. Con el fin de comprender más claramente los riesgos legales involucrados en los proyectos de arrendamiento financiero y responder mejor a los riesgos, el autor resume los aspectos relevantes del arrendador en los proyectos de arrendamiento financiero con base en las tres etapas antes de firmar el contrato de arrendamiento financiero, durante la ejecución y después. la aparición de riesgos, y presentó algunas sugerencias para la prevención de riesgos, con la esperanza de proporcionar alguna referencia para las personas relevantes.
1. Riesgos legales comunes para los arrendadores en el negocio de arrendamiento financiero de mi país
Riesgos comunes antes de firmar 1 contrato de arrendamiento financiero
1. a malentendidos por parte del arrendador.
Para ganarse la confianza del arrendador y obtener financiamiento, algunos arrendatarios pueden proporcionar certificados de calificación, datos financieros y materiales de certificación de activos falsos para responder a la investigación del arrendador, y algunos arrendatarios pueden incluso fabricar proyectos. , Proporcionar contratos y facturas falsos para defraudar fondos de financiación, pero algunos materiales son difíciles de distinguir de los genuinos. Con base en los materiales falsos proporcionados por el arrendatario, es probable que el arrendador tenga una mala comprensión del proyecto, la solidez económica o las calificaciones para las cuales solicita el arrendamiento financiero, emitiendo así fondos de financiamiento a través de la solicitud del proyecto, lo que resulta en una serie de posteriores riesgos.
2. El arrendador no presta suficiente atención a los riesgos, lo que provoca que el arrendatario seleccionado no tenga las cualificaciones y capacidades adecuadas.
Algunos arrendadores no prestan suficiente atención a los riesgos y no cuentan con una revisión crediticia completa y un mecanismo de gestión de riesgos dentro de la unidad.
Hay algunas situaciones en las que solo se valora la cantidad de proyectos pero se ignora la calidad, la revisión crediticia no es profunda ni formalista y se ignora el estado financiero y la solvencia del arrendatario. Para lograr el desempeño de ventas, el personal comercial generalmente hace todo lo posible para facilitar las transacciones del proyecto. Este descuido de los riesgos ha llevado a un estado crediticio y capacidades desiguales de los inquilinos de la cooperación comercial, y algunos incluso carecen de la capacidad de cumplir con sus deudas y operar bien, aumentando la probabilidad de financiar riesgos como las "deudas incobrables".
3. La falta de elementos del contrato de arrendamiento financiero provoca defectos en la relación de arrendamiento financiero [1]
Durante el proceso de celebración del contrato de arrendamiento financiero, por insuficiencia jurídica. conocimiento de algunos arrendadores o interno Si la supervisión no está estandarizada, puede haber situaciones en las que solo existe un contrato de arrendamiento financiero pero no un contrato de venta de la propiedad arrendada, el contrato de venta de la propiedad arrendada no se ejecuta, el objeto de la venta de la propiedad arrendada El contrato no está especificado en el contrato de arrendamiento financiero, el alquiler no está claramente pactado, etc., lo que puede dar lugar a financiación. Se determina que la relación jurídica del contrato de arrendamiento es que "el arrendamiento financiero es en realidad un préstamo". Una vez que un contrato de arrendamiento financiero se reconoce como un contrato de préstamo, el impacto adverso sobre el arrendador es obvio: en primer lugar, el arrendatario no tiene que pagar alquiler al arrendador, sino que sólo debe reembolsar el principal y los intereses del dinero comprado al arrendador. Objeto arrendado, y los intereses podrán ser previstos en el contrato original. Los gastos de tramitación, los intereses y los intereses vencidos se convierten. Si el interés calculado de forma unificada excede la proporción legal, la parte excedente no estará protegida. El interés calculado de esta manera suele ser menor que los ingresos calculados según el negocio de arrendamiento financiero [2]; El objeto arrendado pertenecerá al arrendatario y no necesita ser devuelto al arrendador. En este momento, ya no es posible utilizar el inmueble arrendado para proteger los créditos del arrendador; en tercer lugar, existe el riesgo de que las medidas de seguridad establecidas para los créditos del arrendamiento financiero se consideren inválidas debido a diferentes relaciones jurídicas en el contrato principal, etc. . Esto no sólo viola la intención original de celebrar un contrato de arrendamiento financiero, sino que también puede causar mayores pérdidas al arrendador.
(Foto citada de Internet)
2 Riesgos comunes en la ejecución de los contratos de arrendamiento financiero
1 El arrendatario no paga el alquiler acordado en el contrato. contrato.
Este es el riesgo legal más común y de mayor influencia en los proyectos de arrendamiento financiero. Dado que el ciclo de pago del alquiler de los proyectos de arrendamiento financiero suele ser largo y que el establecimiento y funcionamiento de algunos proyectos se verán afectados por las políticas nacionales o locales, no es raro que los inquilinos retrasen el pago o no puedan seguir pagando el alquiler por diversas razones. durante la operación del proyecto. Por ejemplo, los ingresos de los proyectos de generación de energía fotovoltaica dependen en gran medida de los subsidios estatales. Sin embargo, en la operación real, los subsidios que deberían pagarse están atrasados, lo que puede provocar que el arrendatario no pueda pagar el alquiler correspondiente a los proyectos de infraestructura; retrasado debido al clima, políticas y otros factores. Los ingresos del proyecto de producción retrasados y que no se pueden completar pueden verse afectados significativamente por el mercado, lo que resulta en ingresos inferiores a los esperados. Éstos provocarán que el arrendatario no pueda pagar la renta íntegra y puntualmente según lo estipulado en el contrato de arrendamiento financiero, pudiendo incluso provocar dificultades en operaciones posteriores, dificultando el avance de todo el proyecto.
Además, los contratos de arrendamiento financiero suelen estipular que si el arrendatario no paga el alquiler, deberá soportar intereses de demora o intereses de penalización. El estándar de cálculo de los intereses de demora o intereses de penalización suele ser mucho mayor que el. interés de desempeño normal acordado originalmente. Luego, si el inquilino no puede pagar el alquiler debido a una continua escasez de fondos, una vez vencido, la brecha de financiación puede seguir ampliándose y la capacidad de pagar el alquiler puede reducirse aún más.
2. El arrendatario no cuida bien el bien arrendado, provocando daños o pérdida del bien arrendado.
En los proyectos de arrendamiento financiero, aunque la propiedad del bien arrendado pertenece al arrendador, es el arrendatario quien realmente posee y utiliza el bien arrendado [3], dificultando al arrendador la gestión del bien arrendado. propiedad. Si el arrendatario no cuida bien la propiedad arrendada[4], lo que resulta en daños o pérdida de la propiedad arrendada, incluso si el arrendador aún puede exigir al arrendatario que pague el alquiler[5], esta situación inevitablemente dañará la propiedad del arrendador. del bien arrendado, lo que hace que el arrendador. La reducción o pérdida de la protección de sus derechos a través del bien arrendado probablemente cause pérdidas económicas. Además, el bien arrendado ya no existe, y la determinación de si se establece la relación de arrendamiento financiero en caso de disputa también puede causar ciertos obstáculos y aumentar los riesgos del arrendador.
3. El arrendatario dispone del bien arrendado sin autorización.
Debido a la separación de dominio y derechos de uso del bien arrendado en el proyecto de arrendamiento financiero, si bien el arrendador goza de la propiedad del bien arrendado, la posesión, uso y renta del bien arrendado pertenecen al arrendatario, y la administración también es responsabilidad del arrendatario, es decir, la propiedad arrendada está realmente bajo el control del arrendatario. Aunque la ley prohíbe al arrendatario disponer del bien arrendado sin autorización, es difícil para el arrendador garantizar que el arrendatario no venderá, subarrendará o hipotecará el bien arrendado. Una vez que ocurre el comportamiento anterior, incluso si el Código Civil prevé remedios para el arrendador[6], la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada aún puede ser infringida, especialmente si el arrendatario transfiere la propiedad arrendada sin autorización, como por ejemplo si la propiedad arrendada es adquirido por un tercero de buena fe. Hará que el arrendador pierda por completo la propiedad de la propiedad arrendada. Incluso si puede recuperarse del arrendatario, consumirá mucha energía y recursos financieros adicionales. Si el arrendatario no puede compensar, provocará mayores pérdidas. el arrendador.
4. El arrendatario no depositó los honorarios cobrados en la cuenta de supervisión según lo acordado (tomando como ejemplo el proyecto de la central eléctrica).
En proyectos de arrendamiento financiero donde el arrendatario obtiene ingresos a través de honorarios, el arrendador generalmente acuerda con el arrendatario establecer una cuenta de supervisión para depositar los fondos de financiación y los honorarios cobrados por el arrendatario para proteger los reclamos del arrendador. Tomando como ejemplo el proyecto de la central eléctrica, las tarifas de electricidad cobradas por el arrendatario se depositan en la cuenta de supervisión. El arrendador exigirá que el arrendatario prometa el derecho a cobrar las tarifas de electricidad al arrendador y pague los ingresos de las ventas de electricidad a la supervisión. cuenta.
Sin embargo, en la práctica, no es raro que el arrendatario incumpla esta obligación y adopte diversos métodos (como exigir al usuario de electricidad el pago de la factura de la luz a otras cuentas, pagar al arrendatario en efectivo o en facturas, etc.). ) para evitar que las facturas de electricidad ingresen a la cuenta de supervisión, e incluso las cuentas de supervisión de algunos proyectos no tienen ingresos por tarifas de electricidad, por lo que este método de prenda se convierte en "letra muerta".
En la práctica, la realización del valor inmobiliario de las facturas de electricidad depende más de la capacidad económica y la voluntad del pagador de la factura de electricidad. En la relación legal de suministro de energía entre empresas de generación de energía y empresas operadoras de redes eléctricas o usuarios de energía, si la factura de electricidad no se paga en su totalidad y a tiempo, es difícil para el arrendador hacer demandas directas al deudor del arrendatario, es decir, el comprador real de energía, porque el contrato es relativo. Si la parte que paga la factura de electricidad no paga la factura de electricidad a la cuenta de supervisión, pero llega a un acuerdo privado con el arrendatario de otras maneras, y el arrendatario no informa ni cumple proactivamente el acuerdo de depositar la factura de electricidad en la cuenta de supervisión, Será difícil que el arrendador pueda hacer realidad los derechos correspondientes. No hay forma de saberlo siquiera.
5. Los activos y las cuentas de custodia del arrendatario han sido embargados y congelados por el tribunal debido a otros casos.
Cuando surge una disputa entre un arrendatario y un tercero, el tribunal puede embargar los bienes arrendados y la cuenta de custodia bajo el contrato de arrendamiento financiero como bienes del arrendatario para su uso en otros casos. Aunque el arrendador puede buscar alivio solicitando al tribunal una reconsideración u objeciones de ejecución en este momento, el límite de tiempo y el resultado de la aceptación por parte del tribunal de la reconsideración o las objeciones de ejecución son impredecibles y existe una gran incertidumbre. Además, si el arrendador no tiene conocimiento del embargo y el arrendatario no lo informa proactivamente, es probable que se enajene el bien arrendado y no se puedan proteger los derechos del acreedor a través de la cuenta de supervisión.
3 Riesgos comunes después de que ocurren disputas
1 Es difícil presentar un caso penal.
Si el arrendador cree que una disputa sobre un proyecto de arrendamiento financiero es sospechosa de un delito penal (principalmente fraude contractual), dado que la mayoría de los casos penales relacionados con el arrendamiento financiero tienen las características de casos penales y civiles superpuestos, el Los órganos de seguridad pública no aceptarán el informe al aceptar el informe, tiende a informar a las víctimas para que proporcionen ayuda a través de un litigio civil. Incluso si las pistas y pruebas de que el caso constituye un delito son relativamente completas y obvias, los órganos de seguridad pública pueden no aceptar el caso por diversas razones (tal vez para evitar interferencias ilícitas en actividades económicas u otras consideraciones). Por tanto, si un proyecto de arrendamiento financiero es sospechoso de fraude contractual, será difícil perseguir la responsabilidad penal del arrendatario a través de los órganos de seguridad pública.
2. La garantía prestada por el arrendatario no puede compensar eficazmente la pérdida.
En los proyectos de arrendamiento financiero, el arrendador suele exigir al arrendatario que proporcione ciertas garantías para minimizar la pérdida causada al arrendador por el incumplimiento del arrendatario, como la constitución de un garante, la constitución de una hipoteca y una prenda de capital. esperar. Sin embargo, en la práctica, cuando el arrendatario incumple, sucede a menudo que las medidas de garantía no pueden compensar las pérdidas del arrendador. Por ejemplo, la capacidad de las personas físicas para garantizar a los testigos suele ser extremadamente débil y las responsabilidades que pueden asumir son mínimas. Los garantes personas jurídicas suelen estar relacionados con el arrendatario, y cuando el arrendatario está en riesgo, la capacidad del garante para garantizar suele ser deficiente; insuficiente; la mayor parte de la garantía está bajo el control del arrendatario. Si el deudor hipotecario se niega a cumplir con sus obligaciones o el bien hipotecado se daña o se pierde, será difícil para el arrendador compensar la pérdida ejerciendo el derecho hipotecario. La prenda de capital generalmente se refiere a los accionistas del arrendatario que prometen el capital del arrendatario al arrendador. Cuando el arrendatario tiene dificultades operativas o tiene un déficit de financiación, el valor de su patrimonio se reducirá o incluso perderá su valor, lo que dificultará la realización del patrimonio y compensar las pérdidas del arrendador.
Como propiedad relativamente estable con propiedad clara, los bienes raíces son una de las propiedades comúnmente utilizadas para la seguridad y también son la propiedad más segura. Sin embargo, también existen algunos problemas en la práctica. El autor se ha encontrado con las siguientes situaciones: (1) Para hacer creer al arrendador que el valor del inmueble es suficiente para garantizar los derechos del acreedor del proyecto de arrendamiento financiero, el arrendatario puede presentar un informe de evaluación con un resultado de evaluación superior. como prueba para ganarse la confianza del arrendador. A efectos de financiación existen multitud de arrendatarios y empresas de tasación. Dado que el arrendador no tiene conocimientos profesionales de valoración y no puede comprender ni predecir bien los cambios en los precios de la vivienda en la zona donde se encuentra el inmueble hipotecado, es difícil encontrar problemas y sólo puede confiar en las conclusiones del informe de valoración. Sólo en caso de disputa descubre que la propiedad hipotecada puede valer mucho menos que la responsabilidad del inquilino. (2) Parte del inmueble ha sido arrendada a un tercero antes de la hipoteca y el tercero efectivamente ha tomado posesión del inmueble. Al enajenar bienes inmuebles, es posible que no cooperen o incluso obstaculicen deliberadamente el proceso de enajenación, lo que dificulta la enajenación de los bienes inmuebles (3) Si los bienes inmuebles no pueden subastarse, los derechos del acreedor sólo pueden ejercerse mediante el pago de las deudas; en especie, y es posible que el arrendador deba pagar la decoración del arrendatario legal. Se requiere una compensación para disponer del inmueble, y se deben pagar impuestos por adelantado para que el deudor hipotecario complete la transferencia y obtenga la propiedad del inmueble. En particular, los impuestos sobre los terrenos comerciales e industriales son muy altos, lo que añade una enorme carga al arrendador que no puede pagar la deuda. Además, en algunos lugares, si varias propiedades entran al sistema de ejecución hipotecaria al mismo tiempo, existe incertidumbre sobre si el arrendador puede aceptar las propiedades hipotecadas.
II.Sugerencias sobre prevención de riesgos legales
1 Antes de firmar un contrato de arrendamiento financiero
1. Establecer un mecanismo completo de revisión del proyecto para comprobar la información básica del arrendatario, crédito Realizar investigaciones y evaluaciones detalladas sobre la legalidad y viabilidad de los proyectos a financiar, capacidades, pasivos y proyectos a financiar, y tomar decisiones prudentes para reducir los riesgos causados por malos proyectos o malos inquilinos.
2. Reforzar la revisión de la autenticidad de los materiales aportados por el arrendatario, como consultar el código de la factura, entrevistar a los responsables o socios del arrendatario, exigir al arrendatario que emita los compromisos pertinentes, etc., para garantizar la autenticidad de los materiales tanto como sea posible.
3. Garantizar que el contrato de arrendamiento financiero tenga requisitos legales y, al mismo tiempo, complementar y mejorar constantemente los términos del contrato principal y el texto del contrato de respaldo en función de las cuestiones reflejadas en los proyectos y casos existentes. para garantizar que cuando surjan disputas, puedan manejarse en la mayor medida posible para salvaguardar los intereses de los acreedores de acuerdo con el texto del contrato.
4. Fortalecer el acuerdo sobre salvaguardias. Si existe un compromiso de honorarios en el proyecto, se recomienda tomar medidas efectivas para fortalecer el seguimiento del derecho de honorarios para garantizar la realización sin problemas del compromiso de honorarios. Tomando como ejemplo el derecho a cobrar cargos por electricidad, al constituir la prenda del derecho a cobrar cargos por electricidad, se puede exigir al deudor que proporcione un compromiso por escrito del deudor en prenda y del comprador real de energía o que firme un acuerdo tripartito con el el arrendatario (deudor pignorante) y el comprador de energía, reducen el riesgo de no poder controlar los ingresos por facturas de electricidad. El contenido principal del compromiso escrito o acuerdo tripartito debe incluir al menos: (1) El comprador de energía es consciente de la existencia de la prenda del arrendador sobre los derechos de electricidad y sabe que los ingresos por electricidad deben pagarse en el lugar designado. (2) El comprador de energía cumplirá con las estipulaciones del contrato de compra de energía con el vendedor de energía (es decir, el arrendatario) y cumplirá plenamente con sus obligaciones de compra de energía. (3) El comprador garantiza remitir los cargos de electricidad pagaderos a la cuenta de custodia del vendedor; abierto en el banco designado; (4) Cuando el arrendatario no paga sus deudas, los cargos de electricidad pagaderos se remitirán directamente a la cuenta designada del arrendador de acuerdo con la notificación del arrendador; (5) Si el comprador viola su compromiso o acuerdo; , asumirá cierta responsabilidad por incumplimiento del contrato.
2. Durante la ejecución del contrato de arrendamiento financiero
1. Fortalecer la supervisión del inmueble arrendado, establecer un mecanismo completo de seguimiento del inmueble arrendado y asegurar la existencia y alquiler del mismo. propiedad arrendada en el proyecto de arrendamiento financiero La persona conserva la propiedad de toda la propiedad arrendada en todo momento.
Se pueden considerar los siguientes métodos: participar directamente en todos los aspectos de la compra y recepción de la propiedad arrendada en el proyecto de arrendamiento directo para garantizar que la propiedad arrendada se compre, reciba y realmente se ponga en uso de una manera de manera oportuna en el proyecto de venta-arrendamiento, garantizar que la propiedad arrendada exista realmente, que el arrendatario tenga derecho a disponer de la propiedad arrendada y tramitar con prontitud (si es necesario) los procedimientos de registro para el cambio de propiedad de la propiedad arrendada; garantizar que la propiedad del bien arrendado se transfiera al arrendador.
2. Tomar medidas efectivas para expresar la propiedad del bien arrendado para reducir el riesgo de que el bien arrendado sea adquirido de buena fe por un tercero.
Puede considerar marcar la propiedad arrendada en un lugar obvio, exigir que el arrendatario hipoteque la propiedad arrendada al arrendador y configurar el registro de la hipoteca de acuerdo con la ley, configurar el monitoreo remoto de cámaras, configurar el GPS. posicionamiento, etc. para garantizar que el arrendador esté en el proyecto Durante el proceso de operación, la propiedad arrendada se puede controlar de manera efectiva, lo que dificulta que el arrendatario pueda disponer de la propiedad arrendada sin autorización y reduce el riesgo de que el arrendador pierda propiedad del inmueble arrendado.
3. Mejorar el mecanismo de gestión post-arrendamiento, adoptar inspecciones in situ y otros métodos para comprender, comprobar y retroalimentar de forma rápida e intuitiva la situación del arrendatario, garante y propiedad/garantía arrendada.
Los proyectos de arrendamiento son generalmente proyectos de mediano a largo plazo, y es muy importante realizar un seguimiento oportuno del estado del proyecto y del arrendatario. Una buena gestión posterior al arrendamiento puede advertir eficazmente los riesgos, mejorar la calidad de los activos arrendados y garantizar la seguridad de los activos arrendados. El arrendador podrá realizar inspecciones in situ del arrendatario de forma regular o irregular, enfocándose en el estado operativo y financiero del arrendatario, el uso de la propiedad arrendada, el estado operativo y financiero del garante, y el estado de la hipoteca y los bienes pignorados. , e incluirá el contenido y contenido de la inspección. Las condiciones descubiertas durante la inspección se registrarán detalladamente y se conservarán adecuadamente, y serán firmadas por el inspector (preferiblemente el inspeccionado también podrá firmar y sellar). Se realizará un resumen y análisis de la inspección. Éste no sólo puede evaluar oportunamente si el arrendatario ha incumplido el contrato o la posibilidad de incumplimiento del contrato, sino también reservar pruebas favorables para posibles disputas en el futuro.
3. Medidas reparadoras tras producirse el riesgo
1 Comunicarse con el arrendatario y garante lo antes posible y enviar documentos escritos para reclamar derechos.
Después de descubrir que el arrendatario no ha pagado o puede no pagar el alquiler, el arrendador debe comunicarse con el arrendatario lo antes posible para confirmar la situación real y el plan de pago posterior, y decidir las acciones de seguimiento. basado en la situación real. Durante la comunicación, se recomienda enviar un documento escrito (una carta recordatorio de la empresa o una carta de abogado, etc.) para reclamar formalmente la realización de los derechos del acreedor al arrendatario y al garante, y para recordar y advertir al arrendatario, que también servir como base para reclamar derechos en el futuro.
2 Recopilar de forma integral evidencia e información favorable.
Después de que el arrendatario incumpla, ya sea debido a una escasez temporal de fondos o a una ruptura de la cadena de capital a largo plazo, el arrendador debe estar completamente preparado, organizar y analizar la información relacionada con el proyecto y comunicarse con el arrendatario en la etapa posterior Durante la comunicación con el garante, la persona recopila constantemente pruebas e información que le resulta beneficiosa y está preparada para presentar una demanda en cualquier momento.
3 Determinar el reclamo
Los proyectos de arrendamiento financiero suelen utilizar contratos estándar proporcionados por el arrendador. En ocasiones se estipula en el contrato que cuando el arrendatario incumple el contrato, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario el pago inmediato de todo el alquiler, rescindir el contrato y recuperar la propiedad arrendada. Sin embargo, según el artículo 10, párrafo 1, de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero (revisadas en 2020)", "si el arrendador solicita el pago de todos los alquileres impagos estipulados en el contrato y resuelva el contrato de arrendamiento financiero, el tribunal popular deberá informar al arrendador para que haga una elección de conformidad con lo dispuesto en el artículo 752 [7] de los Principios Generales del Derecho Civil." Cuando el arrendador presente una demanda, debería "rescindir el contrato, recuperar la propiedad arrendada" y "exigir al arrendatario que pague el alquiler completo". Por lo tanto, el arrendador debe sopesar exhaustivamente los pros y los contras de las dos opciones de "rescindir el contrato y recuperar la propiedad arrendada" y "exigir al arrendatario que pague el alquiler completo" y elegir la opción que sea más propicia para realizar el derechos.
4. Determinar la competencia del órgano judicial.
Con carácter general, el tribunal competente es el tribunal popular del domicilio del arrendador en el contrato de arrendamiento financiero.
Por lo tanto, una vez determinado el reclamo, se puede determinar el tribunal jurisdiccional correspondiente con base en el monto del reclamo.
Presente una demanda con prontitud y solicite la preservación de la propiedad.
La mayoría de los conflictos por arrendamientos financieros tienen su origen en las dificultades económicas del arrendatario y su incapacidad para pagar el alquiler. Por lo tanto, antes de que el arrendador presente una demanda, el inquilino ya está atrasado en el pago del alquiler, el inquilino puede tener otras deudas o incluso tomar medidas de preservación del inmueble por otros casos. Por lo tanto, para maximizar la aplicabilidad de los documentos de sentencia obtenidos por el arrendador después de pasar por procedimientos judiciales, el arrendador debe pasar rápidamente por procedimientos judiciales y solicitar la preservación de la propiedad, y tomar las medidas necesarias para sellar y congelar la propiedad arrendada, arrendatario. y garantizar lo antes posible la propiedad de la persona. Sin embargo, al solicitar la preservación, debe tener cuidado de proporcionar pistas de preservación, medir los riesgos y evitar solicitar la preservación por error.
Una vez que se descubre que la propiedad/garantía arrendada ha sido conservada o ejecutada debido a otras circunstancias, se deben tomar inmediatamente medidas legales efectivas para la reparación de derechos.
1. Si el arrendador descubre que el bien arrendado ha sido conservado por error por otros supuestos, podrá tomar las siguientes medidas de amparo según las diferentes etapas de conservación: Si es embargado o congelado por otros acreedores. durante la etapa de preservación, puede ser embargado o congelado de conformidad con el artículo 111 de la Ley de Procedimiento Civil [8] y las Disposiciones del Tribunal Popular Supremo sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China. Congelación
(2) Si el bien arrendado se ejecuta incorrectamente durante la etapa de ejecución del caso, podrá decidir de acuerdo con la situación real y los artículos 232 [10] y 234 de la Ley de Procedimiento Civil De acuerdo con el disposiciones del artículo [11], se podrá presentar una objeción por escrito ante el tribunal para salvaguardar los derechos.
2. Si el arrendador comprueba que la garantía ha sido conservada o ejecutada anticipadamente por otras circunstancias, podrá tomar las siguientes medidas de remedio:
(1) Coordinar el primer juzgado. para hacer cumplir el caso del arrendador El juez entregará la hipoteca al tribunal de ejecución del caso del arrendador;
(2) Solicitar al tribunal de primera instancia recibir prioridad en el reembolso de la propiedad obtenida de la enajenación del hipoteca [12].
Lo anterior son los riesgos legales del autor a los que se debe prestar atención en los proyectos de arrendamiento financiero y sus sugerencias de prevención y alivio basadas en la clasificación y resumen de los casos teóricos y prácticos relevantes de los proyectos de arrendamiento financiero. Puede proporcionar sugerencias relevantes a la industria. La gente proporcionó algunas ideas y sugerencias valiosas.