Orientación básica sobre gestión del suelo de 2011: Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas
Antecedentes y tiempo de implementación del "Reglamento de gestión de demoliciones de viviendas urbanas":
Orden del Consejo de Estado (Nº 305) "Demolición de viviendas urbanas" Reglamento de Gestión" "Aprobado por la 40ª Reunión Ejecutiva del Consejo de Estado el 6 de junio de 2006 y entró en vigor el 6 de junio de 2006.
1. El concepto de demolición de vivienda urbana
La demolición de vivienda urbana se refiere al derribo de viviendas y sus anexos en terrenos de propiedad estatal en zonas de planificación urbanística por parte de personas que han obtenido una vivienda. permiso de demolición, e Indemnización o reasentamiento de personas derribadas.
Después de la promulgación e implementación de la "Ley de Derechos de Propiedad", con el fin de expropiar viviendas de acuerdo con los principios pertinentes determinados en la "Ley de Derechos de Propiedad", el 30 de agosto de 2007, se celebró la 29ª reunión de El Comité Permanente de la Décima Asamblea Popular Nacional de la APN aprobó la enmienda a La decisión de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" agrega una cláusula al primer capítulo de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" para estipular la principios de la expropiación de viviendas, a saber: ". Cuando se expropien casas individuales, también se garantizarán los derechos de las personas expropiadas. Condiciones de vida. Las medidas específicas serán prescritas por el Consejo de Estado. "El Consejo de Estado está autorizado por ley a formular disposiciones específicas Medidas para la expropiación de viviendas. Partiendo de la premisa de que aún no se han promulgado medidas específicas, todas las localidades aún se adhieren a los principios básicos determinados por la "Ley de Propiedad" y la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y de conformidad con el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" ( Orden del Consejo de Estado No. 305, en lo sucesivo denominada "Reglamento de demolición) para implementar la gestión de demolición.
El ámbito de aplicación de este reglamento es implementar la demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana y proporcionar compensación y reasentamiento a las personas demolidas. Si la demolición de viviendas se lleva a cabo en terrenos de propiedad extranjera en zonas de planificación urbana y es necesario compensar y reubicar a las personas derribadas, se puede remitirse a la ejecución. La demolición de tierras colectivas se llevará a cabo de conformidad con la Ley de Gestión de Tierras y otras leyes y reglamentos pertinentes. Las actividades de demolición de viviendas que no requieren compensación ni reasentamiento de las personas demolidas, como la autodemolición y la autoconstrucción, no son actividades reguladas por el reglamento de demolición y no requieren un permiso de demolición de viviendas.
El demoledor se refiere a la unidad que ha obtenido el permiso de demolición de la vivienda. La persona derribada se refiere al propietario de la vivienda derribada, excluyendo al usuario de la vivienda derribada. Sin embargo, los intereses de los usuarios deben protegerse de conformidad con la ley.
El demoledor deberá indemnizar y reubicar a las personas derribadas de acuerdo con la normativa. Las personas derribadas deberán completar la reubicación dentro del período de reubicación. El período de reubicación es diferente del período de demolición. El período de demolición es el límite de tiempo especificado en el permiso de demolición para que el demoledor complete la demolición. El período de reubicación está subordinado al período de demolición y el período de reubicación no puede exceder el período de demolición. La demolición de viviendas urbanas debe cumplir con la planificación urbana, favorecer la reconstrucción de antiguas zonas urbanas, la mejora del entorno ecológico y la protección de reliquias culturales y sitios históricos.
No se pueden confundir los conceptos de demolición de viviendas y expropiación de terrenos. Son esencialmente diferentes y no son un concepto legal. En primer lugar, el ámbito de aplicación es diferente. El ámbito aplicable a la requisa de terrenos para la construcción estatal son terrenos rurales de propiedad colectiva, y el alcance aplicable a la demolición de viviendas urbanas es terrenos de propiedad estatal dentro de áreas de planificación urbana. En segundo lugar, las consecuencias legales son diferentes. La consecuencia legal de la expropiación de tierras es la eliminación de la propiedad colectiva de la tierra rural, y la consecuencia legal de la demolición de viviendas urbanas es la eliminación de la propiedad de las casas demolidas. En tercer lugar, el fundamento jurídico es diferente. La adquisición de terrenos se realiza de conformidad con las disposiciones de la Ley de Ordenación de Tierras y sus reglamentos de apoyo sobre la adquisición de terrenos para la construcción nacional, y la demolición de viviendas urbanas se realiza de conformidad con las disposiciones del Reglamento de Demolición.
Ejemplo: Entre las siguientes actuaciones de demolición, a () le es de aplicación el “Reglamento de Gestión de Demolición de Vivienda Urbana”. (Preguntas del examen de tasador de bienes raíces de 2005)
A. Demolición de viviendas durante la expropiación de terrenos colectivos
B. Demolición de viviendas comerciales construidas municipalmente compradas por residentes urbanos
C. Demolición de viviendas para la construcción de conservación de agua en terrenos colectivos en suburbios urbanos
D Autodemolición y fábricas autoconstruidas por empresas estatales urbanas
E. Vivienda de bienestar público en zonas urbanas y demolición de viviendas particulares de residentes.
Respuesta: Sí
Análisis: El “Reglamento de Ordenación de Demoliciones de Viviendas Urbanas” define su ámbito de aplicación como: las actividades de demolición de viviendas en suelos de propiedad estatal en zonas de planificación urbanística, que requieran la Demolición de personas Indemnización y reasentamiento.
2. Acuerdo de demolición
El "Reglamento de demolición" estipula que el demoledor y la persona demolida deben firmar un acuerdo escrito sobre compensación por demolición y reasentamiento.
Durante el proceso de demolición, la relación civil entre el demoledor y el derribado es principalmente de compensación y reasentamiento. En cuanto a la compensación, el reasentamiento y cuestiones relacionadas, las partes involucradas en la demolición deben definir claramente los derechos y obligaciones de ambas partes. Las partes involucradas en la demolición deben determinar los derechos y obligaciones de ambas partes en forma de acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento. El acuerdo de compensación y reasentamiento por demolición es un contrato que estipula los derechos y obligaciones civiles entre las partes de la demolición. Se aplicarán los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" y la "Ley contractual de la República Popular China".
El contenido principal del acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento incluye: método y monto de compensación, área y ubicación de la casa de reasentamiento, período de reubicación, método de transición de reubicación y período de transición, etc. Además de los contenidos principales anteriores, el acuerdo generalmente debe incluir disposiciones tales como responsabilidad por incumplimiento de contrato y métodos de resolución de disputas. No todos los acuerdos de compensación por demolición y de reasentamiento deben establecer el contenido principal de los acuerdos de compensación por demolición y de reasentamiento antes mencionados. Lo que se diga específicamente depende de los diferentes métodos de compensación por demolición. Si se proporciona una compensación monetaria, el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento deberá indicar principalmente el monto de la compensación y el período de reubicación; si se implementa el intercambio de derechos de propiedad, el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento deberá indicar principalmente el área de vivienda de reasentamiento y la ubicación del reasentamiento, el período de reubicación y la reubicación; método de transición y período de transición.
Ambas partes deciden si este acuerdo se certifica ante notario después de la firma. Sin embargo, según las normas de demolición, la demolición de viviendas gestionadas debe ser certificada por un notario público.
Ejemplo: En mayo de 2005, una empresa promotora inmobiliaria obtuvo los derechos de uso de suelo de un determinado solar en el casco urbano, y Cui fue una de las personas a ser derribadas. Una vez finalizados los trabajos de demolición, una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolló y construyó una zona residencial comercial en este terreno. Wu, un no local, compró una casa en la comunidad debido a necesidades laborales. (Preguntas del examen de agencia inmobiliaria de 2005)
1. Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario está demoliendo, debe solicitar a la notaría la conservación de pruebas de las casas demolidas ().
A. Casas con derechos de propiedad poco claros
B. Casas de confianza
C. Vivienda pública
D.
Respuesta: b
Análisis: El "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" estipula que la demolición de viviendas gestionadas debe ser certificada por un notario público.
En tercer lugar, implementar la demolición
Hay dos formas de implementar la demolición, a saber, la autodemolición y la demolición por encargo.
La autodemolición se refiere a los trabajos de demolición realizados por la unidad constructora que ha obtenido el permiso de demolición de la vivienda para el proyecto de construcción. La mayoría de los residentes completaron la demolición mediante demolición por encargo. Si el demoledor encomienda la demolición, deberá expedir una carta de autorización a la unidad de demolición encargada y celebrar un contrato de encomienda de demolición. Las unidades que acepten la encomienda de demolición deben obtener calificaciones de demolición. El departamento de gestión de demolición de viviendas no actuará como demoledor ni aceptará el encargo de demolición.
La demolición debe llevarse a cabo dentro del alcance y período de demolición especificados en el permiso de demolición de la casa, y no excederá el alcance y período de demolición aprobados.
Ejemplo: El método de implementación del desmantelamiento es ().
A. Autodemolición
B. Demolición gubernamental
C. Demolición social
D. p >e. Demolición encomendada
Respuesta: AE
Análisis: La demolición gubernamental, la demolición de unidades y la demolición social no son métodos de demolición estipulados en las regulaciones de demolición, por lo que AE es la única opción. .
Cuatro. Indemnización y reasentamiento por demolición de viviendas urbanas
(1) Objetos de compensación por demolición
La compensación por demolición de viviendas está relacionada con los intereses económicos de las partes involucradas en la demolición. La Constitución de nuestro país estipula: “La propiedad privada legítima de los ciudadanos no será infringida. El Estado protege los derechos de propiedad privada y de herencia de los ciudadanos de conformidad con la ley. Por necesidades de interés público, el Estado puede expropiar o expropiar a los ciudadanos. propiedad privada y compensar de conformidad con las disposiciones legales." La "Ley de Propiedad" estipula: "Las casas y otros bienes inmuebles de las unidades expropiadas y de las personas físicas serán indemnizados por su demolición de conformidad con la ley para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los expropiados. cuando se expropien viviendas personales, se garantizarán también las condiciones de vida de los expropiados." Para proteger a los expropiados. El demoledor compensará al propietario de la casa demolida por los derechos e intereses legítimos del propietario de la casa derribada. Debe quedar claro que el objeto de la indemnización es el propietario de la vivienda derribada, no el usuario. Todos incluyen tanto a ciudadanos como a personas jurídicas.
(2) Métodos de compensación por la demolición de una casa
Hay dos formas de compensar la demolición de una casa, a saber, la compensación monetaria y el intercambio de derechos de propiedad de la casa.
La compensación monetaria significa que el demoledor compensa a los propietarios de las casas demolidas en forma de compensación monetaria. El monto de la compensación monetaria se determina en función de la ubicación, el uso, el área de construcción y otros factores de las casas demolidas y el precio de evaluación del mercado inmobiliario.
El intercambio de derechos de propiedad de la casa se refiere a la conducta en la que el demoledor intercambia los derechos de propiedad de la casa que construyó o compró con la casa a demoler, y liquida la diferencia de acuerdo con el precio de tasación de la misma. casa a demoler y el precio de mercado de la casa a reemplazar. Es decir, si la casa reconstruida en el sitio original o in situ se intercambia con la casa derribada, la persona derribada perderá los derechos de propiedad de la casa derribada y tendrá los derechos de propiedad de la casa reemplazada después del intercambio. Sin embargo, si se derriban los anexos de casas de asistencia social privadas, los derechos de propiedad no se intercambiarán y el demoledor deberá proporcionar una compensación monetaria.
Ejemplo: Para la demolición de anexos a viviendas de carácter privado en terrenos de propiedad estatal en áreas de planificación urbana, el método de compensación es (). (Preguntas de examen de agencias de bienes raíces de 2005)
A. Intercambio de derechos de propiedad
B. Compensación monetaria
C. p>
D. Intercambio de derechos de propiedad, sin diferencia de precio
Respuesta: b
Análisis: Si se derriban los anexos de las casas de asistencia social no públicas, el demoledor proporcionará dinero Compensación y no se realizará ningún intercambio de derechos de propiedad.
(3) Liquidación de diferencia de precio de casa de cambio de derechos de propiedad.
La normativa de demolición se centra en el valor de la vivienda. Aunque se materializa en objetos físicos, se basa esencialmente en el principio de intercambio equivalente. Las personas demolidas compensarán a las personas demolidas de acuerdo con el precio de tasación de las casas demolidas, y luego las personas demolidas comprarán las casas de cambio de derechos de propiedad proporcionadas por las personas demolidas al precio de mercado. La diferencia entre el precio de tasación de las casas demolidas. y el precio de mercado de las casas de cambio de derechos de propiedad En liquidación, el sobrepago es menor. Independientemente de la compensación monetaria o el intercambio de derechos de propiedad, debe quedar claro un principio básico: el principio de equivalencia. Por tanto, en términos de valor, el intercambio de derechos de propiedad y la compensación monetaria son equivalentes.
Ejemplo: En la compensación por demolición de viviendas urbanas, la base para la liquidación de la diferencia de precio de la vivienda para el intercambio de derechos de propiedad es (). (Preguntas de examen de la agencia de bienes raíces de 2005)
A. La diferencia de precio estructural entre la casa demolida y la casa intercambiada con derechos de propiedad
B. y la casa permutada por derechos de propiedad.
La diferencia entre el precio de tasación de la casa derribada y el precio de coste de la casa permutada.
d.La diferencia entre el precio de tasación de la casa derribada y el precio de mercado de la casa permutada.
Respuesta: d
Análisis: Aunque está materializado en objetos físicos, se basa esencialmente en el principio de intercambio equivalente. Los derribados compensarán a los derribados de acuerdo con el precio de tasación de las casas derribadas, y luego los derribados comprarán las casas de cambio de derechos de propiedad proporcionadas por los demolidos al precio de mercado. Se liquidará la diferencia entre el valor de tasación de la casa derribada y el precio de mercado de la casa permutada, devolviéndose el excedente y compensándose lo que sea menor.
(4) Demolición y reasentamiento
Para la demolición de casas de alquiler, el "Reglamento de Demolición" estipula el método de rescisión del contrato de arrendamiento. Es decir, el demoledor compensará al propietario de la casa y el propietario reubicará al arrendatario. Antes de la indemnización por demolición, si se ha rescindido el contrato de arrendamiento o el arrendador ha reubicado al arrendatario, equivale esencialmente a la indemnización y reubicación de las viviendas no arrendadas. Según lo dispuesto en el "Reglamento de Demolición", todos los propietarios deben ser indemnizados y reubicados si el arrendador y el arrendatario no llegan a un acuerdo, con el fin de proteger los derechos e intereses del arrendatario de daños, el reglamento de demolición estipula que; Se debe realizar el intercambio de derechos de propiedad y la persona demolida y el arrendatario original firmarán un nuevo contrato de arrendamiento para la casa recién transferida.
Ejemplo 1: La casa de A se alquila a B por un período de 5 años. Un año después, la Parte A hipotecó la casa al banco por un plazo de 3 años y realizó el registro de la hipoteca. Debido a las necesidades de reconstrucción urbana, esta casa está dentro del ámbito de demolición y será demolida. Entre las siguientes afirmaciones, la correcta es ().
(Preguntas del examen para agencias inmobiliarias de 2005)