Cómo solucionar el dilema de disputa de "el vendedor no mueve su cuenta"
Solo puede reclamar una cierta cantidad de daños y perjuicios a la otra parte de acuerdo con el contrato, y no puede pedirle al tribunal que ordene a otros que se muden del registro de su hogar o que ordene a otros que se muden a él. De hecho, los órganos de seguridad pública no tienen poder para obligar a otras personas a abandonar su residencia registrada.
“Sin embargo, de acuerdo con la política de registro de hogar existente, el registro de hogar existente en la casa no afecta la transferencia del registro de hogar del nuevo propietario. Una vez que el comprador obtiene la propiedad de la casa, puede mudarse a ella. registro de hogares”, explica el juez del Segundo Tribunal Popular Intermedio.
Investigación
Tener que pagar una indemnización por daños y perjuicios a sabiendas
¿Por qué algunas personas se niegan a cambiar el registro de su hogar?
De octubre a julio de 2014, 2015 y 2016, el Tribunal Popular Intermedio Municipal N° 2 escuchó un total de 13, 22 y 15 disputas sobre contratos de compraventa de viviendas relacionadas con la transferencia del registro de hogares. Sobre la base de los juicios de los últimos tres años, el tribunal llevó a cabo una investigación especial.
Ley
Los funcionarios descubrieron que el 86% de estos casos involucraban a compradores de viviendas que solicitaban la reubicación de cuentas existentes. Además, algunos compradores de viviendas exigen el pago de daños y perjuicios por la reubicación atrasada; después de que el vendedor se muda fuera de su residencia, el comprador debe devolver el depósito de cumplimiento y el vendedor no puede asumir un compromiso claro con la cuota de vivienda en el distrito escolar; el comprador solicita rescindir el contrato. "Durante el juicio del caso, algunas partes a menudo hicieron múltiples demandas al mismo tiempo, como preguntar por los residentes existentes.
Al mismo tiempo, también solicité el pago de daños y perjuicios". dijo el juez del Segundo Tribunal Popular Intermedio.
A través del análisis de tales casos, el juez encontró que hay relativamente muchos casos que involucran transferencia de registro de hogar en disputas de contratos de venta de casas, y más de la mitad de ellos ocurrieron en los distritos de Dongcheng y Xicheng. Entre ellos, hay muchos casos relacionados con la compra y venta de casas en distritos escolares. Por ejemplo, si hay muchos hogares registrados en la casa, es posible que se haya utilizado el registro de estudiante existente, lo que afecta la liquidación de la casa en el distrito escolar y genera disputas entre el comprador y el vendedor.
Según
Según el juez del Segundo Tribunal Intermedio, el monto de la indemnización por daños y perjuicios y la proporción de la indemnización en tales casos son generalmente relativamente altos. En el proceso de compra y venta de casas de segunda mano, las partes se refieren principalmente al texto modelo del contrato de venta de casas emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing.
La indemnización por daños y perjuicios obligatoria está claramente estipulada. Por ejemplo, generalmente se acuerda pagar la indemnización por daños y perjuicios diariamente en función de una determinada proporción del precio total de la vivienda. Debido a la mayor duración de la violación de la obligación de transferencia del registro del hogar, el monto de la indemnización por daños y perjuicios se incurrirá en la demanda.
Más alto. "Dependiendo del momento del incumplimiento del contrato, la mayoría de las partes reclaman una indemnización por daños y perjuicios de cientos de miles de yuanes, mientras que algunas partes reclaman una indemnización por daños y perjuicios de millones de yuanes, y la cantidad máxima de indemnización por daños y perjuicios es el 20% del pago total de la vivienda".
Entonces, ¿por qué no cambió el registro de su hogar aunque sabía que tenía que pagar una indemnización por daños y perjuicios? El juez dijo que algunos vendedores quieren mudarse cuando no tienen dónde mudarse, y algunas casas son la única casa del vendedor. Después de vender, no pudieron comprar otras propiedades por varias razones, y su hukou simplemente estaba allí.
Algunos vendedores de casas alquilan "viviendas públicas de alquiler" después de vender sus casas, y algunas personas mayores dependen de "vender sus casas para mantenerse" y viven en hogares de ancianos, porque son "públicos". Las viviendas de alquiler, las residencias de ancianos y las viviendas de alquiler privadas no cuentan con las instalaciones necesarias. Condiciones de liquidación.
Como resultado, la cuenta no se puede eliminar.
Además, debido a la naturaleza especial de las transferencias de cuentas, las partes a menudo acuden a los tribunales sólo después de un largo período de comunicación infructuosa. Hay conflictos graves entre las dos partes, o no hay otro lugar para establecerse, lo que resulta en la imposibilidad de salir del registro del hogar. Además, el monto de la indemnización por daños y perjuicios es relativamente alto y es difícil para ambas partes llegar a un acuerdo mediante la negociación.
Extendido
Existen riesgos al establecerse en el "corredor de viviendas de distritos escolares de alto precio"
Correcto
Las disputas por transferencias de hogares a menudo involucran viviendas del distrito escolar. El juez del Segundo Tribunal Popular Intermedio consideró que esto estaba relacionado con la creciente demanda de acuerdos en los distritos escolares. En los últimos años, debido al desequilibrio de los recursos educativos y al vínculo entre las calificaciones de admisión y el registro de hogares, etc.
El mercado de transacciones de "viviendas para distritos escolares" es más activo. Algunos compradores de viviendas cuyo objetivo principal es ir a la escuela no pueden establecerse debido al estado real de la casa o no pueden garantizar sus calificaciones de admisión debido a restricciones en el uso de la condición de estudiante.
Si no se logra el propósito, surgirán disputas.
Según el juez del Segundo Tribunal Popular Intermedio, algunas partes compraron "casas en distritos escolares", especialmente bungalows en ciudades centrales como Dongcheng y Xicheng. Aunque el propósito de la casa registrado en el certificado de propiedad inmobiliaria es vivir, en realidad es un pasillo, o el área real es muy pequeña, algunas incluso menos de 2 metros cuadrados.
Norte
El reportero del Youth Daily descubrió que la situación mencionada por el juez ocurrió una vez en junio de este año. En ese momento, una noticia que decía que "una 'casa del distrito escolar' de 10 metros cuadrados se vendió por 15.000 yuanes" atrajo mucha atención. Esta llamada "zona escolar"
La casa no es una casa, sino un pasillo de aproximadamente 1,5 metros de ancho y 7 metros de largo. El agente dijo que no podíamos vivir en este lugar y que teníamos que establecernos. Posteriormente, el vendedor borró la información sobre "viviendas en distritos escolares y pasillos a precios altísimos".
En este caso, el juez declaró que dichas casas no podían cumplir con las condiciones de vida debido a su superficie o situación real y no eran elegibles para el acuerdo. Puede haber obstáculos y riesgos durante el proceso de liquidación, que pueden impedir que los compradores de vivienda se muden.
Señale
Cómo evitar disputas sobre el registro del hogar
El contrato estipula claramente los términos de la transferencia de cuenta.
Los compradores de viviendas, especialmente aquellos que desean inscribir a sus hijos en la escuela o que necesitan establecerse con urgencia, deben comprender completamente el estado del registro familiar de la casa en cuestión antes de firmar un contrato de venta. Para los compradores de viviendas cuyo objetivo principal es comprar una casa en un "distrito escolar", el propósito de la condición de estudiante de la escuela correspondiente debe estipularse claramente en el contrato de venta de la casa de acuerdo con la política de admisión de la escuela correspondiente.
Confirmar la transferencia del registro de hogar por escrito con el titular del registro de hogar.
Antes de firmar el contrato de compraventa, ambas partes recomiendan que el comprador confirme con todos los titulares de registro de hogar si pueden salir de su registro de hogar y el período de migración correspondiente. En particular, se recomienda a los registrantes que no sean propietarios que confirmen la transferencia de sus cuentas por escrito.
Infórmese de antemano sobre la política de asentamiento de los órganos de seguridad pública.
La cuestión de la transferencia del registro de hogares cae dentro del ámbito de gestión del registro de hogares por parte de los órganos de seguridad pública, y existen ciertas diferencias en las diferentes regiones. Se recomienda que los compradores de viviendas consulten con la comisaría de policía local sobre las políticas de liquidación pertinentes para las casas en cuestión. Se recuerda especialmente a los compradores de viviendas que tengan en cuenta las condiciones reales de vida de la casa a la hora de instalarse.
Comuníquese con el departamento de educación con anticipación para verificar el estado del estudiante.
Como
Los compradores de viviendas cuyo objetivo principal es comprar una "casa del distrito escolar" deben verificar con anticipación las políticas de admisión relevantes y el estado de uso escolar de la casa involucrada con el departamento de educación. . Si el distrito escolar tiene restricciones sobre el uso del estatus de estudiante, se recomienda que así se indique en el contrato.
Estipular claramente el uso de indicadores de admisión y la correspondiente responsabilidad por incumplimiento de contrato. Si el propósito contractual del comprador de comprar una "casa del distrito escolar" no puede realizarse debido al incumplimiento fundamental del contrato por parte del vendedor, el comprador tiene derecho a solicitar la rescisión del contrato y compensar la diferencia en el pago de la casa.
Pérdidas de precio, pérdidas por intereses de reventa y otras pérdidas por intereses disponibles.
(La respuesta anterior se publicó el 31 de agosto de 2016. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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