Seis características principales del mercado inmobiliario en 2015: Las políticas seguirán siendo flexibles este año
Para hablar del mercado inmobiliario de China, naturalmente no podemos evitar la macroeconomía. El crecimiento estable es el objetivo anual de desarrollo económico fijado por el gobierno central en 2015. Ante la compleja presión a la baja de la economía internacional y nacional, también se han lanzado una tras otra una serie de medidas de estímulo fiscal y monetario. En cuanto al mercado inmobiliario, el tono general fijado por el gobierno central es: liquidación de existencias, estabilización del sector inmobiliario y el entorno de la política inmobiliaria se volverá más flexible.
Primero, el New Deal 330 redujo el impuesto comercial sobre las transacciones de viviendas de segunda mano y aumentó el apoyo al apalancamiento crediticio para las propiedades de segunda vivienda. Luego redujo las tasas de interés y los coeficientes de reservas requeridas cinco veces durante el año, y luego. Luego se relajó aún más el umbral de solicitud de préstamos de fondos de previsión... se publicaron una serie de políticas para apoyar al mercado. Bajo el estímulo constante de las buenas noticias, ha surgido una diferenciación obvia entre las ciudades.
Entre ellos, los mercados inmobiliarios en las principales capitales de provincia de todo el país se han recuperado significativamente y las transacciones han aumentado debido a la continua liberación de la demanda. Sin embargo, al mismo tiempo, el tercero y el cuarto. Las ciudades de primer nivel con grandes inventarios y una demanda de consumo insuficiente aún no han logrado deshacerse de la neblina del lento volumen y precio del mercado inmobiliario. En cuanto al mercado inmobiliario en 2016, el tono macro para la reducción de existencias se fijó en la Conferencia de Trabajo Económico de finales de 2015. Se espera que el entorno del mercado se relaje aún más. El impulso de recuperación del mercado inmobiliario en los sectores clave de primer y segundo año. Las ciudades de nivel continuarán, mientras que el mercado en las ciudades de tercer y cuarto nivel aún no es optimista.
El mercado inmobiliario mostró seis características principales a lo largo de 2015
★Entorno de mercado: las políticas laxas estimularon la liberación de la demanda
En 2015, con el fin de promover una economía estable desarrollo, el entorno financiero ha cambiado de estable a relajado, lo que es bueno para el desarrollo económico y directamente bueno para las transacciones a corto plazo en el mercado inmobiliario. Desde 2015, ante la recesión económica, el banco central ha recortado los requisitos de reserva y las tasas de interés cinco veces. Por un lado, ha provocado que fluyan más fondos al mercado y, por otro, ha reducido directamente el costo; de compra de vivienda y amortización de préstamos, lo que tiene un mayor efecto estimulante sobre la demanda de entrada al mercado.
Al mismo tiempo, la flexibilización de las políticas inmobiliarias ayudará a reducir el inventario en el mercado inmobiliario. En 2015, el mercado inmobiliario entró oficialmente en un período de flexibilización de las políticas, que estimuló efectivamente la liberación de la demanda en el mercado inmobiliario. La política 330 del gobierno central reduce la proporción de préstamos para segundas viviendas y el impuesto a las empresas de transferencia de viviendas personales "de 5 a 2", lo que desempeña un papel importante en la estimulación de la demanda de entrada al mercado. Al mismo tiempo, reduce la oferta de tierras y. reduce la oferta potencial de vivienda al reducir la oferta de suelo. La estimulación de la demanda junto con la reducción de la oferta se combinan para reducir las altas presiones de inventario.
En términos de diseño del sistema, la liberalización total de la política de dos hijos es en realidad una respuesta a la presión de una sociedad que envejece, pero el dividendo demográfico liberado también tendrá un cierto impacto en el mercado inmobiliario. En el corto plazo, el impacto en el mercado inmobiliario proviene principalmente de cambios en la estructura de la demanda de vivienda provocados por cambios en la estructura familiar y la educación de los hijos; en el largo plazo, beneficiándose del crecimiento de la población nacional, el bono demográfico continuará; se lanzará y la demanda de compra de viviendas nuevas aumentará en consecuencia, especialmente las áreas con instalaciones de apoyo maduras se convertirán en puntos calientes para la compra de viviendas.
★Volumen de transacciones: la diferenciación del mercado residencial entre ciudades es grave. Las capitales de provincia clave y de primer nivel se están recuperando, mientras que las ciudades de tercer y cuarto nivel siguen siendo lentas.
Estimuladas. Gracias a políticas favorables en el mercado inmobiliario, el mercado residencial nacional en 2015 En general, no hubo un aumento significativo en el volumen de transacciones y el volumen de ventas residenciales nacionales cayó ligeramente en comparación con 2014. Entre ellos, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en ciudades clave y de primer nivel está en auge. Se puede ver que el mercado residencial en las ciudades de tercer y cuarto nivel sigue siendo relativamente lento.
Según las estadísticas del centro de datos Weiye I Love My Home, el volumen de ventas residenciales a nivel nacional en 2015 alcanzó los 960 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas residenciales cayó un 9% interanual en 2015. el volumen de transacciones en ciudades clave y de primer nivel se recuperó significativamente. Con la excepción de Chengdu, el aumento interanual en el volumen de transacciones de viviendas nuevas en ocho ciudades fue. 27% o más, y el volumen de transacciones de viviendas nuevas en seis ciudades pasó de un crecimiento negativo en 2014 a un crecimiento sustancial en 2015. Entre ellos, el volumen de transacciones de viviendas nuevas de Wuhan ocupó el primer lugar entre las diez ciudades, con el mayor aumento interanual del 39%.
★Precios de la vivienda: el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel continúa expandiéndose, mientras que el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de segundo nivel se ha reducido
En 2015, el precio general El aumento de precios en el mercado residencial nacional aumentó significativamente y el precio de venta residencial nacional aumentó año tras año, el más alto en cinco años. Sin embargo, existen diferencias obvias en los precios del mercado de la vivienda entre ciudades y regiones. El aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel continúa expandiéndose, mientras que el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de segundo nivel se ha reducido. Las ciudades de primer nivel siguen siendo altas, mientras que la eficiencia de la inversión en las ciudades de segundo nivel ha disminuido y la tendencia general de compra de viviendas ha cambiado gradualmente.
Según las estadísticas del centro de datos Weiye I Love My Home, el precio de venta residencial nacional aumentó un 10 % interanual en 2015, un aumento en comparación con el aumento de 2014. En 2015, los precios de transacción de viviendas nuevas en las diez ciudades monitoreadas fueron significativamente diferentes. Las propiedades de lujo en ciudades de primer nivel han entrado intensamente en el mercado y los precios de transacción de las viviendas nuevas han aumentado significativamente. Los mayores aumentos se siguen produciendo en Shanghai y Beijing, alcanzando 16,9 y 9,6 respectivamente. Nanchang, capital de la provincia de Jiangxi, ha experimentado un fuerte aumento este año después de dos años de caída, con un aumento del 12%; el precio medio de las viviendas nuevas en Nanjing, Wuhan y otros lugares aumentó un 8,1 y un 7,3% respectivamente; El precio medio de las viviendas nuevas en Chengdu y Changsha cayó ligeramente un 2,9%.
★Características de los clientes compradores de vivienda: el grupo de edad de 80 a 85 años representa la mitad de las compras de vivienda en el país, y más del 70% de las compras de vivienda se realizan con préstamos
Según el Análisis del centro de datos Weiye I Love My Home, la edad de los compradores de viviendas en Beijing El número aumenta año tras año. La tendencia actual es que los nacidos antes de 1985 prefieren comprar casas, mientras que los nacidos después de 1990 alquilan principalmente. Durante el periodo 2011 a 2015, los clientes nacidos entre 1980 y 1985 representaron la mayor proporción de las transacciones de compra de vivienda, superior al 50%. Los clientes nacidos entre 1986 y 1990 representaron aproximadamente el 15% de las transacciones de compra de vivienda.
Los altos precios de la vivienda han creado una mayor presión para comprar casas. Sin embargo, para los clientes que quieren comprar casas con préstamos, una serie de recortes de políticas en los requisitos de reservas y las tasas de interés en 2015, junto con políticas monetarias más flexibles, las han reducido. El costo de comprar casas y la presión para pagar los préstamos ha sido relativamente alta. El alivio conducirá aún más a un aumento en la proporción de clientes que quieren comprar casas con préstamos. Según estadísticas del centro de datos Weiye I Love My Home, la proporción de compras de viviendas con préstamos en Beijing en 2015 fue de 75,7, un aumento de 11,4 puntos porcentuales con respecto a 2014.
★Reducción de existencias: la presión para reducir existencias sigue siendo alta en todo el país, pero la diferenciación entre ciudades es obvia y el efecto de reducción de existencias en las principales capitales de provincia es significativo.
En 2015, La superficie de propiedades residenciales en venta en todo el país siguió aumentando a un nivel alto. El mercado residencial nacional todavía enfrenta una gran presión para liquidar existencias. Bajo el doble efecto de una gran liberación de la demanda y una reducción de la oferta, ha aparecido el efecto de reducción de existencias y los niveles de inventario en muchos lugares han disminuido. En el contexto del aumento del inventario en todo el país, el inventario en las ciudades de primer nivel y en la mayoría de las ciudades clave ha disminuido, lo que indica que el inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha aumentado en lugar de disminuir. En general, la diferenciación entre ciudades es obvia.
Según las estadísticas del centro de datos Weiye I Love My Home, el inventario residencial nacional aumentó un 8% en 2015. Entre las capitales provinciales de primer nivel y monitoreadas, Wuhan y Tianjin tienen el inventario residencial de primera mano más alto, y Wuhan tiene el inventario más alto con 27,63 millones de metros cuadrados. El inventario de viviendas de primera mano en siete de las diez ciudades monitoreadas cayó, el inventario de viviendas de primera mano en la segunda ciudad aumentó ligeramente y el de Nanchang se mantuvo relativamente estable. Entre las siete ciudades donde cayó el inventario de propiedades residenciales de primera mano, las mayores caídas fueron Suzhou (32%), Tianjin (19%), Nanjing y Shanghai (13%), Hangzhou (7%), Wuhan (4%) y Beijing (2). %. Además, el inventario residencial de primera mano en Chengdu y Changsha aumentó en 8 y 7 respectivamente.
★Oferta potencial: bajo el tema principal de la reducción de existencias, la oferta de tierras se ha reducido significativamente
En 2015, la oferta nacional de tierras y el volumen de transacciones cayeron año tras año, y varias localidades La oferta de suelo estrictamente controlada se redujo, mientras que las transacciones de suelo residencial en varias ciudades disminuyeron. La oferta potencial del mercado de suelo se ha reducido, lo que favorece la reducción del inventario residencial.
Según las estadísticas del centro de datos Weiye I Love My Home, el área de construcción planificada de la oferta de suelo nacional en 2015 fue de 670 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 18%; El área de construcción planificada de transacciones de tierras nacionales fue de 510 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 13%.
Entre las ciudades de primer nivel y las ciudades clave monitoreadas en 2015, en términos de oferta, la oferta de suelo en nueve ciudades, excepto Chengdu, cayó, con la mayor oferta en Shanghai con 5,53 millones de metros cuadrados, un 21% menos. oferta interanual en Changsha El volumen mínimo fue de 830.000 metros cuadrados y la disminución máxima fue de 78. En términos de volumen de transacciones, el volumen de transacciones de tierras en las siete ciudades cayó, mientras que el volumen de transacciones de tierras en las tres ciudades aumentó. Entre las ciudades con una disminución en el área de construcción de transacciones, el volumen de transacciones de Shanghai fue el mayor con 5,76 millones de metros cuadrados, una disminución del 17% interanual, y el volumen de transacciones de Changsha fue el más pequeño con 960.000 metros cuadrados, con la mayor disminución. del 62%. Entre las ciudades con un aumento en el área de construcción de transacciones, Beijing aumentó en 6, Suzhou aumentó en 14 y Chengdu aumentó en 23.
Previsión del mercado inmobiliario para 2016
Predicción 1: La flexibilización de políticas continuará en 2016
Desde la perspectiva del entorno macroeconómico, los tres días del gobierno central La Conferencia de Trabajo señaló claramente que estimular el crecimiento económico estable es un objetivo importante del desarrollo económico en 2016. Obviamente, estabilizar el crecimiento es la principal prioridad, y lograr un desarrollo económico estable a través de todas las medidas estimulantes en el futuro es la nota clave de las políticas macroeconómicas. En el siguiente paso, una política monetaria moderadamente flexible seguirá siendo un importante medio de estímulo económico en el futuro. Se espera que se sigan aplicando medidas políticas de relajación, como el coeficiente de reservas obligatorias y los recortes de los tipos de interés. Sin duda, esto será beneficioso para el mercado inmobiliario. Se beneficiarán las transacciones, ya sea financiación de desarrollo para empresas inmobiliarias o hipotecas para compradores de viviendas.
A juzgar por el tono de las políticas del mercado inmobiliario, la reducción de existencias seguirá siendo una dirección regulatoria importante para el mercado inmobiliario en 2016. Para resolver la presión del alto inventario, en el futuro se espera continuar expandiendo la demanda efectiva y estabilizar el mercado inmobiliario a través de una combinación de medidas favorables tales como pagos iniciales más bajos para préstamos para compra de vivienda, reducción de impuestos sobre las transacciones. y una mayor relajación de las políticas de préstamos de los fondos de previsión.
Predicción 2: El mercado inmobiliario seguirá diferenciándose en 2016
(La respuesta anterior se publicó el 2016-01-06; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes). )
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